Isang deal mula simula hanggang wakas sa Thailand

Dumadaan sa maraming kamay ang isang Thai condo sale: ang agency, ang lawyer ng buyer, ang bangko ng buyer sa ibang bansa, ang Thai bank na tumatanggap ng pera, madalas ang developer, at ang Department of Lands, ang land registry. Ang halaga ninyo ay ang pag-alam sa pagkakasunod-sunod, pagpapanatili sa lahat sa oras at pagtiyak na walang magugulat sa mga buwis o sa bank form. Sinusundan ng lesson na ito ang isang resale sa foreign buyer, saka kinukuwenta ang mga numero sa baht.

Sino ang gumagawa ng ano

• Ang agency (mga Thai agent sa field): listing agreement, marketing, viewing, offer, negotiation, koordinasyon.
• Isang dayuhan sa legal na role (lesson 2): naghahanap at nagbi-brief ng mga overseas buyer, naghahanda ng mga materyales at nagpapaliwanag ng proseso, habang ang mga Thai na kasamahan ang humahawak ng viewing at negotiation.
• Ang lawyer ng buyer: sinusuri ang titulo at ang kontrata, at ang posisyon ng foreign quota.
• Ang mga bangko: ipinapadala ng bangko ng buyer ang pera mula sa ibang bansa, at inilalabas ng Thai bank ang FET form.
• Ang Department of Lands: nirerehistro ang transfer at kinokolekta ang mga fee at buwis.

Isang resale condo, hakbang-hakbang

1. Listing agreement. Nakasulat, kasama ang commission, kung sino ang nagbabayad at kailan ito dapat bayaran (lesson 4).
2. Offer at reservation. Madalas na hinahawakan ng maliit na reservation fee ang unit bago ang sale agreement. Kung refundable ito ay nakadepende sa clause, kaya basahin ito kasama ang buyer bago gumalaw ang anumang pera.
3. Identification. Tukuyin ang dalawang partido at ang source ng pondo ng buyer (lesson 4).
4. Quota check. Kailangan ng foreign freehold buyer ng puwang sa 49% foreign quota ng gusali. Kumpirmahin ito bago ang sale agreement, hindi sa araw ng transfer.
5. Sale agreement. Presyo, mga petsa ng bayad, transfer date, sino ang nagbabayad ng aling gastos, at ano ang mangyayari kung pumalya ang alinmang panig.
6. Pera mula sa ibang bansa. Iwi-wire ng buyer ang pondo mula sa ibang bansa, sa foreign currency, nang maaga. Para sa USD 50,000 o higit pa, inilalabas ng tumatanggap na Thai bank ang FET form (Storm Real Estate Phuket, September 2026).
7. Transfer sa Department of Lands. Binabayaran ang mga fee at buwis, at nirerehistro ang unit sa pangalan ng buyer.
8. Commission. Binabayaran ng seller ang agency, sa pamamagitan ng bank transfer laban sa isang invoice. Binanggit ng FazWaz na karaniwang walang agent fee ang buyer.

Sa huling bahagi ng 2026, asahan ang mas maraming tanong. Ang nominee crackdown na inilunsad noong 19 October 2026 ay nagdadagdag ng pagsusuri sa mga pagbili na higit sa 2 milyong baht o may assessed value na higit sa 5 milyong baht (Thai Examiner). Ihanda ang source-of-funds file.

Mga gastos sa transfer

Inilatag ng Storm Real Estate Phuket ang mga gastos sa gabay nito noong September 2026:

Gastos	Rate	Batayan	Sino ang nagbabayad
Transfer fee	2%	Appraised value	Napag-uusapan, madalas hinahati
Specific Business Tax (SBT)	3.3%	Ang mas mataas sa appraised value o sale price	Seller
Stamp duty	0.5%	Ang mas mataas sa appraised value o sale price	Kapag lang hindi naaangkop ang SBT
Withholding tax	1% para sa kumpanyang seller, progressive para sa indibidwal ayon sa taon ng pag-aari	Itinakda ng mga patakaran ng land office	Seller

Kailan naaangkop ang SBT. Nagbabayad ng SBT ang seller kung pag-aari niya ang property nang wala pang limang taon, o kung siya ay nasa real estate business. Kung naaangkop ang SBT, walang stamp duty. Kung hindi, stamp duty ang naaangkop sa halip.

Isang ginhawang hindi nakukuha ng mga dayuhan. Ang pinababang transfer at mortgage fee na 0.01% ay para lang sa mga Thai national na bumibili ng bahay na nagkakahalaga ng 7 milyong baht o mas mababa, at pinalawig hanggang 30 June 2027. Buong rate ang binabayaran ng mga foreign buyer.

Halimbawa 1: isang resale condo sa Bangkok, 3 taong pag-aari ng seller

Nagbabayad ang isang foreign buyer ng 5,000,000 baht. Ipinapalagay namin ang appraised value ng Department of Lands na 4,600,000 baht. Ang seller ay isang indibidwal na bumili tatlong taon na ang nakalipas. Sinasabi ng kasunduan na hati 50/50 ang transfer fee, at ang commission ng agency ay 3%, binabayaran ng seller.

Item	Computation	Halaga
Transfer fee	4,600,000 x 2%	92,000 baht
Kalahati ng buyer at kalahati ng seller	92,000 / 2	46,000 baht bawat isa
SBT, seller (wala pang limang taon)	5,000,000 x 3.3%	165,000 baht
Stamp duty	Hindi kailangan, dahil naaangkop ang SBT	0
Withholding tax, seller	Progressive, itinakda sa land office	Humingi ng estimate
Commission, seller	5,000,000 x 3%	150,000 baht
FET form	Pondo na higit nang malaki sa USD 50,000	Kailangan

Ang mga gastos ng seller bago ang withholding tax ay 46,000 + 165,000 + 150,000 = 361,000 baht, o mga 7.2% ng presyo. Kaya nagtatanong ang mga seller tungkol sa SBT sa unang meeting.

Halimbawa 2: parehong condo, 7 taong pag-aari ng seller

Parehong presyo at appraisal, pero pitong taon nang pag-aari ng seller ang unit at hindi siya nasa property business.

Item	Computation	Halaga
Transfer fee, bawat kalahati	4,600,000 x 2% / 2	46,000 baht
SBT	Hindi kailangan (limang taon o higit pang pag-aari)	0
Stamp duty	5,000,000 x 0.5%	25,000 baht
Commission	5,000,000 x 3%	150,000 baht

Nakakatipid ang seller ng 140,000 baht kumpara sa halimbawa 1. Ang pagbebenta pagkatapos ng limang taon ay maaaring mas mahalaga kaysa sa maliit na pagbabago sa presyo.

Halimbawa 3: Thai buyer at foreign buyer, parehong bagong unit

Nagbebenta ang isang developer ng bagong condo sa halagang 3,000,000 baht, at ipinapalagay namin na pareho ang appraised value. Nasa real estate business ang developer, kaya nagbabayad ito ng SBT na 99,000 baht (3.3%) at withholding tax na 1% bilang kumpanya.

Transfer fee	Thai buyer	Foreign buyer
Rate	0.01% (relief hanggang 30 June 2027)	2%
Halaga sa 3,000,000 baht	300 baht	60,000 baht

Ang kontrata ng developer ang nagtatakda kung sino ang magbabayad ng transfer fee sa bagong unit. Basahin ito kasama ang buyer.

Off-plan: paano gumagalaw ang pera

Para sa bagong condo na binili nang off plan, inilalarawan ng Thailand Law Online ang karaniwang pattern: nagbabayad ang buyer sa developer nang direkta, nang paunti-unti:

1. Isang reservation fee para hawakan ang unit.
2. Isang contract deposit kapag pinirmahan ang sale agreement.
3. Mga installment habang itinatayo.
4. Ang balanse sa transfer, sa Department of Lands.

Boluntaryo ang escrow. Naaangkop lang ang Escrow Act B.E. 2551 (2008) kung pumayag ang dalawang panig na gumamit ng licensed escrow agent. Walang batas na nag-oobliga sa developer na gumamit nito.

Pinoprotektahan ng standard contract ang buyer. Sa ilalim ng section 6/2 ng Condominium Act, ang kontrata ng developer ay dapat sumunod sa form ng Ministry of Interior, at invalid ang mga terminong hindi tugma (Siam Legal). Dapat itong magbigay ng transfer date na may 30 araw na abiso, nililimitahan ang anumang paghinto ng konstruksyon sa isang taon, may 5 taon na defect liability para sa istruktura at 2 taon para sa ibang bahagi, pinapayagan ang buyer na i-assign ang kontrata nang walang fee, at nagtatakda ng late delivery penalty na hindi bababa sa 0.01% kada araw, na may cap na 10%.

Isang halimbawang off-plan schedule

Isang unit sa halagang 4,300,000 baht, malapit sa average ng mga foreign buyer sa unang kalahati ng 2026 (The Nation). Halimbawa lang ang mga yugto. Ang kontrata ang magpapasya.

Yugto	Bayad	Naibayad hanggang ngayon
Reservation	50,000 baht	50,000 baht
Contract deposit	380,000 baht	430,000 baht
Mga installment sa konstruksyon	860,000 baht	1,290,000 baht
Balanse sa transfer	3,010,000 baht	4,300,000 baht

Ang bawat bayad mula sa ibang bansa ay dapat dumating sa foreign currency, para makuha ng buyer ang FET form para sa buong halaga sa transfer.

Mga leasehold deal

Ang dayuhan na bumibili ng villa o bahay ay hindi puwedeng magmay-ari ng lupa. Ang karaniwang istruktura ay isang rehistradong lease nang hanggang 30 taon, ang pinakamahabang rehistradong residential lease na pinapayagan ng batas. Kontraktwal ang anumang renewal option at, gaya ng binanggit ng Bektu, karaniwang ipinapatupad lang ng mga korte ang unang rehistradong term. Presyuhan ang deal batay sa 30 taon, hindi sa 90.

Nagbabago ang mga buwis, fee at patakaran, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos. Magsanay gamit ang sales training at ang mga exercise sa pera.

Ang araling ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal o tax advice.