Ang inyong unang 90 araw sa real estate sa Thailand

Ang unang tatlong buwan ang nagpapasya kung mananatili kayo sa trabahong ito. Bihirang mabigo ang mga baguhan dahil sa kakulangan ng talento. Mas madalas, naghihintay sila ng leads, nilalaktawan ang routine, o, para sa mga dayuhan, napupunta sa trabahong hindi saklaw ng kanilang permit. Narito ang isang simpleng plano, na may isang track para sa mga Thai agent at isa para sa mga dayuhan sa legal na role.

Araw 1 hanggang 30: mag-set up at matuto

Para sa lahat:

1. Alamin ang proseso ng agency. Ang commission agreement nito, ang mga hakbang nito sa client identification, ang anti-money laundering procedure nito at kung sino ang nag-a-approve ng bawat file (lesson 3 at 4).
2. Alamin ang isang lugar. Lakarin ito. Bisitahin ang bawat listing ng inyong agency doon. Itala ang transportasyon, paaralan, ospital, beach at mga bagong proyekto.
3. Alamin ang mga numero. Ang 2% transfer fee, 3.3% SBT o 0.5% stamp duty, ang 49% quota, ang FET threshold na USD 50,000 at ang 30-year lease. Ito ang unang itatanong sa inyo ng mga client (lesson 6).

Kung kayo ay Thai: i-set up ang inyong mga portal account kasama ang agency, at pag-isipang sumali sa TREBA, o sa REBA-ES sa Pattaya (lesson 3).

Kung kayo ay dayuhan: huwag magsimula hangga't wala pa ang inyong Non-B visa at work permit, at basahin ang job description sa inyong permit. Dapat itong tugma sa inyong pang-araw-araw na trabaho (Thaiger, May 2026). Pagkasunduan nang nakasulat kasama ang inyong manager kung aling mga gawain ang sa inyo at alin ang sa mga Thai na kasamahan: ang listing, viewing at negotiation ay nasa nakalaang listahan (Acclime).

Araw 31 hanggang 60: maghanap ng mga tao

Ang mga may-ari ang negosyo para sa mga Thai agent. Ang listing ang nagdadala ng mga buyer sa inyo. Gamitin ang hindi bababa sa kalahati ng inyong prospecting time sa mga may-ari.

Inililista ng Leto, isang agency, kung saan nakakahanap ng client ang mga Thai agent sa 2026:

• Mga referral at umuulit na buyer. Ang pinakamurang leads na makukuha ninyo.
• Mga portal: FazWaz, DDproperty, Thailand-Property at Hipflat. Bantayan ang mga bagong private listing sa inyong lugar at tawagan ang mga may-aring nagbebenta nang mag-isa.
• Mga paid social ad at isang personal brand sa YouTube o Telegram.
• Mga inspection tour para sa mga overseas investor, lalo na ang mga Russian buyer.
• Mga language community at chat group.
• Mga developer, na nagbabayad ng direktang commission sa mga agent sa mga bagong launch.

Kilalanin ang mga buyer. Noong 2025, ang mga nangungunang foreign buyer ayon sa bilang ng unit ay mula sa China, Myanmar at Russia (Khaosod English). Sa unang kalahati ng 2026, nakatuon ang mga pagbili ng Russian sa Phuket at Chonburi, ng Chinese sa Bangkok at Chonburi, ng Myanmar sa Bangkok (The Nation). Sa Pattaya, ang mga pamilya mula Myanmar na lumilipat para sa paaralan at healthcare ang pangunahing bagong demand (Pattaya Mail, February 2026).

Para sa mga dayuhan sa legal na role, ang bahagi ninyo sa pipeline ay nasa simula: mga campaign sa ibang bansa, content sa inyong wika, mga investor webinar, partnership sa mga overseas firm. Kapag handa na ang isang lead para sa viewing o negotiation, ipasa ito sa isang Thai na kasamahan.

Araw 61 hanggang 90: mag-convert

• Suriin ang bawat buyer. Budget, cash o mortgage, timeline, nasyonalidad, freehold o lease, tirahan o investment. Ang mga sagot ang nagpapasya sa quota check, sa FET at sa mga gastos.
• Sabihin sa mga foreign buyer ang tungkol sa FET sa unang araw. Ang pera ay dapat manggaling sa ibang bansa, sa foreign currency, bago ang transfer (Storm Real Estate Phuket).
• Suriin ang quota bago kayo mangako ng freehold unit.
• Mag-follow up sa loob ng 24 na oras pagkatapos ng bawat viewing.
• Ihanda nang maaga ang source-of-funds file. May dagdag na pagsusuri ang mga pagbili na higit sa 2 milyong baht sa crackdown na inilunsad noong 19 October 2026 (Thai Examiner).
• Targetin ang inyong unang transfer sa Department of Lands, hindi lang mga viewing.

Alamin ang bilis

Sinasabi ng Leto na mga 30% lang ng mga bagong agent ang umaabot sa dalawa o higit pang deal kada buwan. Bumaba nang 8.8% sa bilang ng unit ang foreign condo transfers sa unang kalahati ng 2026 (The Nation). Magtakda ng katamtamang target sa unang taon, magtabi ng ipon para sa mabagal na simula kung commission kayo, at bilangin ang inyong aktibidad, hindi lang ang inyong mga deal.

Isang pang-araw-araw na routine

Oras	Gawain
9:00 hanggang 11:00	Prospecting: tawag sa mga may-ari, pagsusuri sa portal, mensahe sa network
11:00 hanggang 13:00	Mga viewing at valuation (mga Thai agent) o campaign work (foreign staff)
14:00 hanggang 15:00	Mga follow-up at update sa CRM
15:00 hanggang 18:00	Mga viewing, content, pag-aaral ng market
Pagtatapos ng araw	Planuhin ang bukas, itala ang tatlong tagumpay at isang aral

Iakma ang oras sa inyong agency at sa time zone ng inyong mga buyer, pero panatilihing nakapirmi ang prospecting block. Ito ang unang nawawala sa abalang araw, at ang dahilan kung bakit natutuyo ang inyong pipeline makalipas ang isang buwan.

Ang inyong tools

• Isang CRM na may bawat contact, viewing at petsa ng follow-up.
• Mga account sa mga portal na ginagamit ng inyong agency.
• Isang phone na may magandang kalidad ng litrato at video, at ang mga messaging app na ginagamit ng inyong mga buyer.
• Mga template: ang commission agreement, isang client identification form, isang buyer qualification sheet at isang cost estimate na may transfer fee, SBT o stamp duty.
• Isang listahan ng source: REIC data sa pamamagitan ng press, Krungsri Research at ang Department of Lands para sa inyong mga market update.

Limang pagkakamaling dapat iwasan

1. Isang dayuhan na nagpapakita ng unit o nakikipag-negotiate, kahit minsan. Nakalaang trabaho ito, at nakataya ang multa, deportation at entry ban (lesson 2).
2. Pangangako ng 99-year lease o 75% quota. Wala sa dalawa ang naging batas (Bektu, June 2026).
3. Pagbebenta ng 30+30+30 bilang garantisado. Karaniwang ipinapatupad lang ng mga korte ang unang rehistradong 30 taon.
4. Pagkalimot sa FET. Ang foreign buyer na ang pera ay dumating sa baht o mula sa loob ng Thailand ay maaaring hindi makapagrehistro ng freehold unit.
5. Pagmumungkahi ng nominee. Sa huling bahagi ng 2026, iyan ang pinakamabilis na paraan para maimbestigahan ang pagbili ng client.

Panatilihing mataas ang inyong lakas

Bahagi ng bawat araw ang pagtanggi. Suriin ang inyong mga numero tuwing Biyernes, patuloy na pag-aralan ang mga patakaran, at bumuo ng relasyon sa mga developer, lawyer at bangko.

Maghanap ng mga bakante sa CloserPass jobs at ikumpara ang mga employer sa agencies. Magsanay gamit ang mindset, sales at client training.

Nagbabago ang mga patakaran, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos. Ang araling ito ay pangkalahatang impormasyon.