Pera at pagpapalago ng inyong career sa Thailand

Natutunan na ninyo ang mga patakaran, ang market at ang deal. Ang huling lesson na ito ay tungkol sa sarili ninyong pera: magkano talaga ang ibinabayad ng isang benta, paano nakaayos ang sahod, magkano ang dapat ibayad sa foreign staff, paano pumili ng tamang employer at paano umunlad.

Computation ng komisyon

Inilalagay ng FazWaz ang karaniwang commission sa 3% hanggang 5% ng presyo, binabayaran ng seller, at karaniwang walang agent fee ang mga buyer. Nagbibigay ang Leto (May 2026) ng 3% hanggang 5% sa mga benta ng developer at 2% hanggang 3% sa mga resale, at sinasabing ang mga exclusive developer deal ay puwedeng magbayad ng 5% hanggang 7% kumpara sa karaniwang 3%. Walang legal na rate, kaya ang nakasulat na kasunduan ang magpapasya.

Napupunta sa agency ang commission. Inilalarawan ng Leto ang karaniwang bahagi ng agent dito: 30% hanggang 40% para sa mga baguhan, 50% hanggang 60% para sa mga may karanasan, 70% hanggang 80% para sa mga top producer. Iisang agency ang Leto, kaya ituring na indicative ang mga ito. Mga palagay lang ang mga bahagi sa mga halimbawa sa ibaba.

Halimbawa 1: isang resale condo sa Bangkok, 5,000,000 baht, 3% na binabayaran ng seller, 35% ang bahagi ng baguhan.

1. Commission ng agency: 5,000,000 x 3% = 150,000 baht
2. Ang inyong bahagi: 150,000 x 35% = 52,500 baht, bago ang buwis

Halimbawa 2: isang off-plan condo, 4,300,000 baht, 5% ang bayad ng developer, 55% ang bahagi ng may karanasan.

1. Commission ng agency: 4,300,000 x 5% = 215,000 baht
2. Ang inyong bahagi: 215,000 x 55% = 118,250 baht

Malapit ang presyo sa average sa unang kalahati ng 2026 na 4.3 milyong baht para sa mga foreign buyer (The Nation, September 2026).

Halimbawa 3: isang resale villa sa Phuket, 44,800,000 baht, 3%, hati 50/50 sa ibang agency, 70% ang bahagi ng top producer.

1. Kabuuang commission: 44,800,000 x 3% = 1,344,000 baht
2. Kalahati ng inyong agency: 672,000 baht
3. Ang inyong bahagi: 672,000 x 70% = 470,400 baht

Ang presyo ay ang average ng villa sa Phuket noong 2025 na iniulat ng Krungsri Research. Bumaba roon ang villa absorption sa 1.8% kada buwan, kaya asahan ang mahabang pagitan sa pagitan ng ganitong mga deal.

Halimbawa 4: isang long-term rental, 30,000 baht kada buwan.

Karaniwang kaugalian ang isang buwang renta na binabayaran ng landlord, pero hindi namin ito makumpirma sa isang nakalathalang source, kaya magtanong sa inyong agency. Sa batayang iyon, ang fee ay 30,000 baht, at sa 35% na bahagi ay makakakuha kayo ng 10,500 baht. Mas maliit ang bayad sa rentals, pero nagdadala ang mga ito ng mga landlord na maaaring magbenta mamaya.

Hindi saklaw ng lesson na ito ang VAT o buwis sa mga agency fee: magtanong sa accountant ng agency. Kuwentahin ang sarili ninyong mga numero gamit ang commission calculator.

Paano nakaayos ang sahod

Modelo	Para kanino ito angkop	Ano ang iniuulat ng Leto
Commission lang	Mga Thai agent sa karamihan ng mga agency	Ang pinakakaraniwang modelo
Base at commission	Mga Thai agent sa ilang malalaking chain sa Bangkok	Base na 15,000 hanggang 25,000 baht kada buwan
Sahod at bonus	Foreign staff sa mga legal na role	Kinakailangan sa praktika dahil sa minimum na sahod sa ibaba

Indicative na buwanang kita na iniulat ng Leto noong May 2026:

Market o antas	Buwanang kita
Pattaya	35,000 hanggang 60,000 baht
Bangkok	50,000 hanggang 80,000 baht
Phuket	40,000 hanggang 75,000 baht
3+ taon ng karanasan	150,000 hanggang 300,000 baht, naaabot lang ng 10% hanggang 15% ng mga agent

Foreign staff: ang minimum na sahod

Ang dayuhan na may work permit ay dapat bayaran ng hindi bababa sa 50,000 baht kada buwan kung siya ay Western national (Thaiger, May 2026). Iyon ay 600,000 baht kada taon. Kaya ang foreign staff ay karaniwang nasa sahod at bonus, hindi purong commission. Ang pagkita ng transaction commission ay bahagi ng trabahong nakalaan sa mga Thai (lesson 2), kaya ipasuri sa isang Thai lawyer kung paano nakasulat ang anumang bonus sa inyong kontrata.

Social security at income tax

• Social security: ang buwanang wage ceiling ay 17,500 baht mula 2026, kaya ang pinakamalaking babayaran ninyo ay 875 baht kada buwan, at pareho ang binabayaran ng inyong employer (Thaiger). Ang Thai agent na may 20,000 baht na base at ang foreign manager na may 50,000 baht ay parehong nagbabayad ng 875 baht kada buwan, dahil parehong lampas sa ceiling ang kanilang kita.
• Progressive ang income tax mula 0% hanggang 35%. Magpatantiya ng inyong buwis sa isang accountant sa sandaling dumating ang inyong unang commission.
• Walang 17% flat rate. Ang LTR flat tax ay para lang sa mga industriyang target ng BOI, at hindi kasama rito ang real estate (Thaiger).

Paano pumili ng employer

1. Ano talaga ang aking role? Kung ako ay dayuhan, aling mga gawain ang akin at alin ang sa mga Thai na kasamahan?
2. Commission lang, base at commission, o sahod? Anong bahagi ang makukuha ko sa sarili kong mga listing, sa leads ng agency at sa mga shared deal?
3. Kailan binabayaran ang aking bahagi? Sa sale agreement, sa transfer, o kapag nabayaran na ang agency?
4. Rehistrado ba ang kumpanya, mayorya ba itong Thai, at tunay ba ang mga Thai shareholder nito (lesson 3)?
5. Para sa foreign staff: mayroon ba itong 2 milyong baht na paid-up capital at 4 na Thai employee kada work permit, at magbabayad ba ito ng hindi bababa sa 50,000 baht kada buwan?
6. Anong leads, portal, training at opisina ang ibinibigay ninyo?
7. Sino ang humahawak ng client identification at ng mga source-of-funds check?

Ilagay ang mga sagot sa inyong employment contract. Ihambing ang mga employer sa CloserPass agencies.

Pagpapalago ng inyong career

• Sumali sa isang asosasyon. TREBA sa buong bansa, REBA-ES sa Eastern Seaboard. Hindi sapilitan, pero tanda ng kredibilidad (Thaiger).
• Magdagdag ng credential. CIPS para sa trabaho kasama ang mga foreign buyer, o isang portal certification gaya ng sa DDproperty.
• Mag-specialise. Mga condo sa Bangkok para sa mga Chinese at Myanmar buyer, mga villa sa Phuket para sa mga Russian at European buyer, relocation sa Pattaya, mga villa sa Koh Samui, o mga developer launch.
• Lumipat sa management. Para sa mga Thai agent, mga role bilang team lead at sales director. Para sa mga dayuhan, ang landas ay international sales director, business development o investor relations, hindi kailanman field brokerage.
• Bumuo ng sarili ninyong brand gamit ang mga market update na may source at mga review mula sa masasayang kliyente.

Pagbubukas ng sarili ninyong agency

Bilang Thai national:

1. Magrehistro ng limited company sa Department of Business Development.
2. Isulat ang inyong commission agreement, ang inyong mga hakbang sa client identification at ang inyong anti-money laundering procedure.
3. Maglista sa mga portal at bumuo ng relasyon sa mga developer.
4. Kung gusto ninyo ng foreign staff, maghanda ng 2 milyong baht na kapital at 4 na Thai employee kada work permit.

Bilang dayuhan:

1. Puwede kayong humawak ng hanggang 49%, at ang mga tunay na Thai shareholder ang hahawak ng natitira (Leto).
2. Ang mayoryang foreign ownership ay nangangailangan ng Foreign Business Licence o BOI promotion: restricted ang brokerage sa ilalim ng List 3, item 11 ng Foreign Business Act (Siam Legal), sinasabi ng Leto na halos imposible ang FBL, at maaaring mangailangan ang BOI ng hanggang 50 milyong baht (Themis Partner).
3. Hindi pa rin ninyo puwedeng gawin ang agency field work nang kayo mismo. Ang Thai staff ang kumukuha ng listing, nagpapakita ng unit at nakikipag-negotiate.

Bago kayo magsimula: final checklist

• Alam ko kung saang panig ng patakaran ako: isang Thai national na puwedeng magtrabaho bilang agent, o isang dayuhan sa role na pinapayagan ng batas.
• Kung ako ay dayuhan, mayroon akong Non-B visa at work permit na tugma ang mga tungkulin sa aking trabaho, at sahod na hindi bababa sa 50,000 baht kada buwan.
• Alam ko ang registration ng aking agency, at na ang mga Thai shareholder nito ay tunay.
• Ang bawat commission ay inilalagay ko nang nakasulat, kasama ang rate, kung sino ang nagbabayad at kailan.
• Hindi ako kailanman nangangako ng 99-year lease, ng 75% quota o ng garantisadong 30+30+30.
• Sinusuri ko ang 49% foreign quota ng gusali bago ako mangako ng freehold.
• Sinasabihan ko ang bawat foreign buyer tungkol sa FET form bago gumalaw ang anumang pera.
• Kaya kong tantiyahin ang transfer fee, SBT o stamp duty sa isang resale.
• Nagsasagawa ako ng client check, tumatanggap ako ng fee sa pamamagitan ng bank transfer, at hindi kailanman nagmumungkahi ng nominee.
• Mayroon akong 90-araw na plano at pang-araw-araw na prospecting block.

Nagbabago ang mga rate at patakaran, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos.

Sagutan ang final quiz

Handa na kayo. Subukan ang sarili sa final quiz para sa Thailand: mga tanong mula sa bawat tema, bawat isa ay may correction at source. Pagkatapos, tingnan ang mga bukas na role at ang Thailand market page.

Ang lesson na ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi tax o legal advice. Hindi kaanib ang CloserPass ng anumang ahensya ng gobyerno sa Thailand.