Mga real estate career sa Portugal

Ang mga patakarang dapat alam ng broker

Mga pampublikong institusyon

Pambansang kinokontrol ang brokerage ng IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção), ang ahensyang nagbibigay ng AMI mediation licence, nagpapanatili ng pampublikong register ng mga lisensyadong firm, nangongolekta ng taunang regulation fee at nangangasiwa sa mga anti-money laundering na tungkulin ng mga agency sa ilalim ng Law 83/2017. Binabanggit pa rin ng Law 15/2013 ang nauna nito, ang InCI, bilang awtoridad. Sa paligid nito, ang Tax and Customs Authority (AT, Portal das Finanças) ang naglalabas ng mga tax number at nangongolekta ng IMT, stamp duty, IMI at AIMI; ang mga land registry office (Conservatórias do Registo Predial) at mga notaryo ang nagtatala ng mga deed; ang AIMA ang humahawak ng mga residence permit para sa mga dayuhan mula nang kunin nito ang trabahong iyon mula sa SEF; ang Turismo de Portugal ang nagpapatakbo ng national register ng mga short-term rental (RNAL); at ang INE at Banco de Portugal ang naglalathala ng mga pangunahing estadistika sa presyo at mortgage

Lisensya

Sa Portugal, ang real estate mediation ay maisasagawa lang ng isang lisensyadong mediation firm at sa ilalim ng kontrata (Law 15/2013, Article 3). Bawat provider na nakabase sa Portugal, kumpanya man o indibidwal na nagnenegosyo sa sarili niyang pangalan (empresário em nome individual), ay nangangailangan ng lisensya mula sa IMPIC, na ang numero ay kilala bilang AMI. Dalawang kondisyon lang ang itinatakda ng batas: commercial good standing (idoneidade comercial) at civil liability insurance na hindi bababa sa EUR 150,000, o katumbas na financial guarantee. Nawawala ang good standing, halimbawa, pagkatapos ng insolvency na walang court-approved plan, o kapag ang isang legal representative ay may pinal na sentensiya ng pagkakulong sa nakaraang limang taon para sa fraud, breach of trust, corruption o money laundering. Nang palitan ng Law 15/2013 ang lumang regime, inalis nito ang positive equity requirement at ang patunay ng malinis na tax at social security status. Ang mga fee ng IMPIC ay EUR 100 para sa lisensya at EUR 265 para sa taunang regulation fee (prorated sa unang taon), at dapat itong magdesisyon sa loob ng 20 araw, na may tacit approval kung hindi ito magdesisyon. Walang expiry date ang mga lisensya, pero tuwing January ay dapat bayaran ng holder ang taunang fee at patunayang muli na natutugunan nito ang mga requirement (criminal record certificate para sa bawat legal representative, valid na insurance at, para sa mga kumpanya, ang commercial registry code); para sa 2026, ang deadline ng bayad ay 20 February 2026, at ang hindi pagbabayad o hindi pagpapatunay ng mga requirement ay humahantong sa pagkansela. Ang mga firm na lisensyado na sa ibang EEA country ay puwedeng mag-register sa IMPIC para magtayo sa Portugal, o abisuhan ang IMPIC sa loob ng 60 araw mula sa unang paminsan-minsang serbisyo.

Sino ang puwedeng maging ahente

Ang firm ang may hawak ng lisensya, hindi ang bawat salesperson. Kinikilala ng Law 15/2013 ang dalawang uri ng staff na nagtatrabaho para sa isang lisensyadong firm: ang mga mediation technician (técnicos de mediação imobiliária), na gumagawa ng mediation work sa pangalan ng firm, at ang mga angariador, na tumutulong maghanda at magpatupad ng mga mediation contract. Wala sa kanila ang nangangailangan ng sariling AMI licence, pero bawat isa ay dapat may identification card na inilabas ng firm na may pangalan, litrato at mga detalye ng firm, at dapat magtago ang firm ng file ng kanilang employment o service contract. Ang mga legal representative lang ng firm ang tumatanggap ng IMPIC identity card. Tinutukoy ng batas ang isang mediation firm ayon sa domicile o seat sa isang EEA state (dapat ding nabuo ang kumpanya sa ilalim ng EEA law), hindi ayon sa nasyonalidad, kaya ang isang dayuhang legal na nakatira sa Portugal ay puwedeng magbukas ng sole-trader licence o magpatakbo ng lisensyadong kumpanya. Ang mga EU, EEA at Swiss citizen ay malayang makakatira at makakapagtrabaho at magre-register ng residency nila sa lokal na council (Câmara Municipal) pagkatapos ng tatlong buwan. Ang mga non-EU national ay nangangailangan ng residence permit na nagpapahintulot ng employed o self-employed na trabaho, na inilalabas ng AIMA. Mula Law 61/2025 (may bisa mula 23 October 2025), wala na ang lumang ruta ng pagpasok bilang bisita at pag-regularise sa pamamagitan ng expression of interest: dapat makuha ang tamang visa bago bumiyahe, saka may siyam na buwan ang AIMA, sa prinsipyo, para magdesisyon sa residence permit. Ang generic na job-seeker visa ay pinalitan ng 120-day visa para sa skilled work.

Mga patakaran sa brokerage

Ang mediation contract (contrato de mediação imobiliária) ay dapat nakasulat at dapat nakasaad ang property at anumang pasanin dito, ang deal na hinahanap, ang fee (fixed o porsyento), kung paano ito babayaran at ang VAT rate, ang insurance policy, sinumang angariador na kasangkot, anumang dagdag na serbisyo, at ang mga termino ng exclusivity at ang mga epekto nito. Kung walang itinakdang termino, tatagal ang kontrata nang anim na buwan, ang mga standard-form contract ay dapat munang i-validate ng consumer authority (Direção-Geral do Consumidor), at walang bisa ang kontratang kulang sa mga elementong ito, pero ang kliyente lang ang puwedeng gumamit nito. Dapat bayaran ang fee kapag natapos ang deal o, kung iyon ang sinasabi ng kontrata, kapag pinirmahan ang promissory contract (CPCV); sa ilalim ng exclusivity, binabayaran din ang firm kung nabigo ang deal dahil sa kasalanan ng may-ari. Ipinagbabawal ng batas na bayaran ang isang firm ng kliyente nito at ng kabilang panig sa parehong deal, at ang perang natanggap mula sa buyer bago ang CPCV ay hawak bilang custody at dapat ibalik kapag hiniling. Noong September 2026, ang karaniwang sale commission ay 4% hanggang 5% dagdag 23% VAT (3% hanggang 6% na range sa kabuuan), kadalasang may minimum fee na mga EUR 6,000 dagdag VAT; para sa rental, ang karaniwan ay isang buwang upa dagdag VAT na binabayaran ng landlord, at sa mga bagong gawa ay karaniwang ang developer ang nagbabayad (BoaVenda). Dapat ipakita ng bawat opisina, kontrata, ad at sulat ang pangalan ng firm at ang AMI licence number nito, at bawat opisina ay nangangailangan ng complaints book. Sa ilalim ng anti-money laundering Law 83/2017 at IMPIC Regulation 603/2021, dapat kilalanin ng mga firm ang mga kliyente, magtago ng mga record, mag-train ng staff, i-report sa IMPIC ang pagsisimula ng kanilang real estate activity, at mag-file ng quarterly report sa bawat bentahang hinahawakan nila at bawat lease na may upang EUR 2,500 o higit pa kada buwan.

Mga foreign buyer

Walang restriksyon sa nasyonalidad ang Portugal sa pagbili ng property: pareho ang mga termino para sa mga residente at non-resident, at kailangan ng buyer ng Portuguese tax number (NIF); ang mga nakatira sa labas ng EU o EEA ay dapat magtalaga ng tax representative para makuha ito (Global Citizen Solutions, October 2026). Hindi na tumatanggap ng property ang golden visa: inalis ng Law 56/2023 (Mais Habitação) ang pagbili ng real estate at ang simpleng capital transfer route mula 7 October 2023. Kasama sa mga natitirang ruta ang EUR 500,000 sa isang kwalipikadong Portuguese investment fund na hindi nag-i-invest sa real estate, EUR 500,000 na investment sa isang kumpanyang lilikha ng limang trabaho, paglikha ng sampung trabaho, EUR 500,000 para sa scientific research at EUR 250,000 para sa sining at kultura. Ang Organic Law 1/2026, na may bisa mula 19 May 2026, ay nagtaas ng kinakailangang paninirahan para sa naturalisation mula lima hanggang pitong taon para sa mga EU at CPLP national at hanggang sampung taon para sa iba, at ang mga aplikasyong pending na ay nananatili sa lumang batas. Isinara ang non-habitual resident (NHR) tax regime sa mga bagong pasok pagkatapos ng 2023 at pinalitan ng IFICI, na nag-aalok ng 20% income tax rate sa kwalipikadong kita mula sa trabaho sa Portugal at exemption sa karamihan ng foreign income nang sampung taon, pero para lang sa mga taong naging residente para magsagawa ng kwalipikadong scientific research o innovation activity, nag-register nang maaga at hindi residente sa nakaraang limang taon. Noong 2025, nagbilang ang INE ng 8,471 na pagbili ng bahay ng mga buyer na may tax domicile sa ibang bansa, bumaba ng 13.3% at ikatlong sunod na taunang pagbaba, na nagkakahalaga ng EUR 3.4 billion; ang mga buyer na nakabase sa EU ay nagbayad ng average na EUR 335,640 at ang mga buyer mula sa ibang lugar ay EUR 470,277, laban sa EUR 234,120 para sa mga residente.

Tax at fees

Ang buyer ang nagbabayad ng IMT (property transfer tax) at stamp duty. Para sa 2026, itinaas nang 2% ang mga mainland IMT bracket: sa permanenteng sariling tirahan, ang rate ay 0% hanggang EUR 106,346, saka marginal rates na 2%, 5%, 7% at 8% hanggang EUR 660,982, iisang 6% rate hanggang EUR 1,150,853 at 7.5% lampas doon; ang mga pangalawang bahay ay nagsisimula sa 1% at sumusunod sa parehong hakbang, habang ang ibang urban property ay nagbabayad ng 6.5% at ang rural land ay 5% (PwC Tax Guide 2026). May sariling bracket limit ang Azores at Madeira. Ang mga buyer na 35 taong gulang pababa na bumibili ng unang permanenteng tirahan ay walang IMT o stamp duty hanggang EUR 330,539, at 8% IMT lang sa bahaging lampas doon hanggang EUR 660,982. Mula 25 May 2026, naglalapat ang Decree-law 97/2026 ng flat na 7.5% IMT sa mga non-resident na bumibili ng bahay; hindi ito naaangkop sa mga buyer na dating tax resident sa Portugal, at puwede itong i-refund kung magiging residente ang buyer sa loob ng dalawang taon o paupahan ang bahay sa moderate rent (hanggang EUR 2,300 kada buwan) sa loob ng anim na buwan at nang hindi bababa sa 36 na buwan sa unang limang taon. Ang stamp duty ay 0.8% ng presyo, dagdag 0.6% ng mortgage na limang taon o higit pa. Sa pamamagitan ng Casa Pronta service ng Estado, ang deed at registration ay EUR 375 para sa cash na pagbili at EUR 700 kung may bank financing, habang ang fee ng pribadong notaryo o solicitor ay karaniwang EUR 200 hanggang EUR 500 dagdag registry fees (Literacia Financeira, September 2026). Nagbabayad ang mga may-ari ng taunang IMI na 0.3% hanggang 0.45% ng tax value ng urban property (itinatakda ng bawat munisipyo), at ang mga indibidwal na may residential property na nagkakahalaga ng higit sa EUR 600,000 (EUR 1.2 million para sa mag-asawang magkasamang nagfa-file) ay nagbabayad din ng AIMI na 0.7%, tumataas sa 1% at 1.5% sa mas matataas na band; ang mga kumpanya ay nagbabayad ng 0.4% at ang mga entity sa tax haven ay 7.5%.

Off-plan

Ang mga off-plan na pagbili ay pinipirmahan sa pamamagitan ng promissory contract of sale (contrato-promessa de compra e venda, CPCV) bago ang final deed. Dapat itong nakasulat, na ang mga pirma ay personal na sertipikado ng notaryo, lawyer, solicitor o registry office, at dapat kumpirmahin ng nagsesertipika na may construction o use licence. Walang legal na halaga ang deposit (sinal); kung umatras ang buyer, mawawala ito, at kung hindi tumupad ang seller, puwedeng i-claim ng buyer ang doble ng deposit o hilingin sa korte ang specific performance, isang karapatang hindi maaaring i-waive sa isang property CPCV (Literacia Financeira, October 2026). Walang pangkalahatang batas sa Portugal na pumipilit sa mga developer na garantiyahan ang mga off-plan na bayad, kaya dapat makipagnegosasyon ang mga buyer para sa bank guarantee o insurance bond na sumasaklaw sa deposit at mga installment, itali ang mga bayad sa mga stage ng construction, at suriin ang land registry, ang building licence at ang mga company record ng developer; kung ma-insolvent ang developer bago maiabot ang mga susi, ordinaryong creditor lang ang buyer. Ang mga deposit sa CPCV ay kadalasang 10% hanggang 30% ng presyo, at ang balanse ay binabayaran nang paunti-unti at sa deed (The Portugal News, May 2026). Ibinababa rin ng Decree-law 97/2026 ang VAT sa pagtatayo ng mga bagong bahay mula 23% hanggang 6% mula 1 July 2026 (opsyonal mula 1 January 2026) kapag ibinebenta ang mga ito bilang permanenteng sariling tirahan hanggang mga EUR 660,982 o pinauupahan sa moderate rent, at ang buyer na hindi gumamit ng ganitong bahay bilang permanenteng tirahan ay magbabayad ng dagdag na 10% IMT.

Mga paupahan

Ang mga short-term rental (alojamento local, AL) ay dapat naka-register sa national RNAL register. Ipinatigil ng Mais Habitação (Law 56/2023) ang mga bagong AL registration sa mga apartment, nilimitahan ang mga registration sa limang taon at lumikha ng extraordinary AL contribution (CEAL); binaligtad ng Decree-law 76/2024 ng 23 October 2024 ang mga hakbang na iyon, ginawang muling naililipat ang mga registration at ibinigay ang kontrol sa mga munisipyo, na puwedeng magpatibay ng AL regulation na may containment at sustainable growth area at tumutol sa mga bagong registration sa loob ng 60 araw (90 sa mga containment area). Hindi na puwedeng kanselahin ng mga condominium ang AL nang mag-isa: ang mga may-aring may hawak ng higit sa kalahati ng permilage ng gusali ay puwedeng magpasa ng makatwirang pagtutol dahil sa paulit-ulit na istorbo, at ang mayor ang magdedesisyon. Parehong naglalapat ng containment area ang Lisbon at Porto (tingnan ang mga entry ng lungsod). Ang mga long-term lease ay dapat nakasulat at, para sa permanenteng tirahan, tatagal nang isa hanggang 30 taon; ang mga kontratang higit sa tatlong taon ay nire-renew sa parehong panahon at ang mas maiikli ay sa tatlong taon maliban kung iba ang napagkasunduan, at ang deposit ay may cap na dalawang buwang upa. Puwedeng itaas ng landlord ang upa isang beses kada taon ayon sa INE coefficient na may 30 araw na nakasulat na abiso: 1.0224 (2.24%) para sa 2026 at 1.0256 (2.56%) para sa 2027, na inilathala noong 1 October 2026. Hanggang sa katapusan ng 2029, ang upa sa bagong kontrata para sa bahay na pinaupahan sa nakaraang limang taon ay hindi puwedeng lumampas sa lumang upa nang higit sa 2%, na may ilang exception. Binubuwisan ang rental income sa 25% bilang default (mas mababa para sa mahahabang kontrata), at mula 2026 ay 10% para sa housing let na hanggang EUR 2,300 kada buwan sa ilalim ng Decree-law 97/2026.

Mga platform

IMPIC (mga AMI mediation licence, taunang regulation fee, pampublikong register ng mga lisensyadong firm)IMPIC anti-money laundering portal (Law 83/2017 start-of-activity at mga quarterly transaction report)Portal das Finanças / AT (NIF, IMT, stamp duty, IMI, AIMI, caderneta predial, IFICI registration)Land registry (Conservatória do Registo Predial, certidão permanente)Casa Pronta (one-stop na serbisyo para sa deed at registration)AIMA (mga residence permit para sa mga non-EU national, kahalili ng SEF)Lokal na council (Câmara Municipal) para sa mga registration certificate ng EU citizen, building licence at AL rulesRNAL, ang national register ng mga short-term rental (Turismo de Portugal)Direção-Geral do Consumidor (pag-validate ng mga standard mediation contract) at Livro de ReclamaçõesINE housing price statistics at Banco de Portugal mortgage data