اسپین میں بطور غیر ملکی پراپرٹی خریدنا

اسپین غیر ملکیوں پر گھر خریدنے کی کوئی پابندی نہیں لگاتا۔ برطانوی، امریکی یا اماراتی خریدار وہی مراحل طے کرتا ہے جو ایک ہسپانوی۔ غیر ملکی خریداروں کو جو چیز مشکل میں ڈالتی ہے وہ خریداری کے اردگرد کی ہر چیز ہے: ٹیکس نمبر، علاقائی ٹیکس جو لاگت کو ہزاروں یورو تک بدل دیتے ہیں، غیر رہائشی ٹیکس، اور یہ غلط فہمی کہ خریداری سے اب بھی ویزا ملتا ہے۔ اکتوبر 2026 میں بروکر کو یہ سمجھانا چاہیے۔

مختصر خلاصہ

1. غیر ملکی آزادانہ خرید سکتے ہیں۔ خریدار کو NIE اور عملی طور پر ایک ہسپانوی بینک اکاؤنٹ درکار ہے۔
2. کوئی بھی ڈپازٹ ادا کرنے سے پہلے ایک آزاد وکیل کو پراپرٹی چیک کرنی چاہیے۔
3. معمول کی ترتیب: ریزرویشن، arras معاہدہ (اکثر تقریباً 10%)، پھر نوٹری کے سامنے ڈیڈ اور Land Registry میں رجسٹریشن۔
4. ری سیل گھروں پر ٹرانسفر ٹیکس (ITP) لگتا ہے جو ہر علاقہ طے کرتا ہے: Andalusia میں 7%، Valencian Community میں 9% (€1 million سے اوپر 11%)، Catalonia میں 10% سے 13%، Madrid میں 6%۔
5. نئے گھروں پر 10% VAT اور اسٹامپ ڈیوٹی (AJD) لگتی ہے، مثلاً Andalusia میں 1.2% اور Valencia میں 1.4%۔
6. غیر رہائشی اپنی ملکیت کے گھر پر سالانہ ٹیکس ادا کرتے ہیں، چاہے وہ اسے کبھی کرائے پر نہ دیں۔
7. پراپرٹی کے ذریعے گولڈن ویزا 3 اپریل 2025 کو ختم ہو گیا۔ خریداری سے رہائش کا کوئی حق نہیں ملتا۔
8. غیر رہائشیوں کے مارگیج عام طور پر قیمت کا 60% سے 70% کور کرتے ہیں۔

کون خریدتا ہے اور کہاں

اگست 2025 میں Alicante Plaza کی رپورٹ کردہ Registradores کے ڈیٹا کے مطابق گھروں کی خریداری میں غیر ملکیوں کا حصہ قومی سطح پر 14.1%، Alicante صوبے میں تقریباً 43% اور Málaga میں تقریباً 33% تھا۔ برطانوی، بیلجین اور ڈچ خریدار سرفہرست تھے۔ Costa Blanca اور Costa del Sol پر جو بروکر یہ عمل انگریزی میں نہیں سمجھا سکتا وہ کلائنٹس کھو دیتا ہے۔

مرحلہ 1: NIE اور بینک اکاؤنٹ

ڈیڈ پر دستخط، ٹیکس کی ادائیگی اور مارگیج کے لیے NIE (غیر ملکی شناختی نمبر) درکار ہے۔ اسپین میں خریدار پولیس اسٹیشن یا غیر ملکیوں کے دفتر میں اپوائنٹمنٹ، پاسپورٹ اور form 790 code 012 پر فیس کے ساتھ form EX-15 پر درخواست دیتا ہے (Universidad Autónoma de Madrid کے مطابق €9.84)۔ بیرون ملک سے خریدار ہسپانوی قونصل خانے میں درخواست دیتا ہے، جس میں دو سے آٹھ ہفتے لگ سکتے ہیں، اس لیے جلد شروع کریں۔

ہسپانوی بینک اکاؤنٹ باقی کام آسان بنا دیتا ہے: قابل سراغ ٹرانسفر کے ذریعے قیمت کی ادائیگی، مقامی ٹیکسوں اور کمیونٹی فیس کے لیے ڈائریکٹ ڈیبٹ، اور کوئی بھی مارگیج۔

مرحلہ 2: وکیل اور جانچ

Costa Luz Lawyers مشورہ دیتے ہیں کہ کوئی بھی ریزرویشن فیس ادا کرنے سے پہلے ایک آزاد وکیل مقرر کریں۔ وکیل خریدار کے لیے کام کرتا ہے، نوٹری کے برعکس، جو غیر جانبدار ہوتا ہے۔ بنیادی جانچ:

• Nota simple: Land Registry (Registro de la Propiedad) کا ایک مختصر اقتباس جو مالک، تفصیل اور مارگیج جیسے کسی بھی بوجھ کو ظاہر کرتا ہے (Your Overseas Home)۔ خریدار کسی بھی چیز پر دستخط سے پہلے اسے حاصل کرتا ہے۔
• Catastro: الگ کیڈسٹرل رجسٹر پراپرٹی کی تفصیل بیان کرتا ہے اور مقامی ٹیکس کے لیے استعمال ہونے والی کیڈسٹرل ویلیو طے کرتا ہے۔ یہ ہمیشہ Land Registry سے میل نہیں کھاتا، اور کسی فرق کی وضاحت ضروری ہے۔
• لائسنس: نئی تعمیر کے لیے first occupation licence کی تصدیق کریں۔ اس کے بغیر خریدار شاید یوٹیلیٹیز نہ لگوا سکے یا بعد میں فروخت نہ کر سکے (Costa Luz Lawyers)۔
• قرضے: Legálitas تجویز کرتا ہے کہ فروخت کنندہ دستخط کے وقت مالکان کی کمیونٹی کا سرٹیفکیٹ لائے جو ظاہر کرے کہ کوئی فیس واجب الادا نہیں۔
• ساحل پر چیک کریں کہ کیا Coastal Law (Ley de Costas) پراپرٹی پر تعمیراتی کام کو محدود کرتا ہے۔

مرحلہ 3: ریزرویشن، arras اور ڈیڈ

1. ریزرویشن۔ ایک چھوٹی رقم پراپرٹی کو مارکیٹ سے ہٹا دیتی ہے جب تک وکیل جانچ کرتا ہے۔
2. Arras معاہدہ۔ ڈپازٹ کے ساتھ ایک نجی معاہدہ، اکثر قیمت کا تقریباً 10% (Your Overseas Home)۔ arras penitenciales (Civil Code کا Article 1454) کے تحت پیچھے ہٹنے والا خریدار ڈپازٹ کھو دیتا ہے اور پیچھے ہٹنے والا فروخت کنندہ دوگنا واپس کرتا ہے۔ اگر معاہدے میں یہ نہ لکھا ہو کہ arras کی کون سی قسم ہے تو قانون تصدیقی arras فرض کرتا ہے، جس کے تحت متاثرہ فریق معاہدے پر عمل درآمد یا منسوخی مع ہرجانے کا مطالبہ کر سکتا ہے (Legálitas)۔ یقینی بنائیں کہ معاہدے میں اس کی قسم درج ہو۔
3. نوٹری کے سامنے ڈیڈ (escritura)۔ نوٹری شناخت، ادائیگی اور فروخت کی قانونی حیثیت چیک کرتا ہے، اور اصل ڈیڈ اپنے پاس رکھتا ہے۔
4. رجسٹریشن۔ ڈیڈ Land Registry میں رجسٹر ہوتی ہے، جس سے خریداری تیسرے فریقوں کے خلاف مؤثر ہو جاتی ہے۔ Legálitas کے مطابق رجسٹریشن صرف ٹیکس ادا ہونے کے بعد ہو سکتی ہے۔

علاقے کے لحاظ سے خریدار کے اخراجات

ری سیل گھر: ٹرانسفر ٹیکس (ITP)۔ ہر علاقہ اپنی شرح خود طے کرتا ہے۔

علاقہ	گھروں پر ITP کی عمومی شرح	ذریعہ
Andalusia (Costa del Sol)	7%	Interforo، اپریل 2026
Valencian Community (Costa Blanca)	9%، اور €1 million سے زیادہ پر پوری قیمت پر 11%	Taxdown اور Guía Fiscal
Catalonia	€600,000 تک 10%، €900,000 تک 11%، €1.5 million تک 12%، اس سے اوپر 13%	Osborne Clarke
Madrid	6%	Gibobs، جولائی 2026

نوٹس:

• Valencia نے Law 5/2025 کے تحت اپنی عمومی شرح 10% سے کم کر کے 9% کر دی۔ Taxdown اور Guía Fiscal اس کے آغاز کی تاریخ 1 جون 2026 بتاتے ہیں۔ ٹیکس ڈیڈ کی تاریخ پر واجب ہوتا ہے، اس لیے چیک کریں کہ جب آپ کے کلائنٹ نے دستخط کیے تو کون سی شرح لاگو تھی۔
• Decree-law 5/2025 کے بعد سے Catalonia بڑے ہولڈرز (10 سے زیادہ گھر، یا دباؤ والے مارکیٹ زون میں 5) خریداروں اور پوری رہائشی عمارتوں کی خریداری پر 20% کی یکساں شرح لاگو کرتا ہے۔
• Andalusia میں مرکزی گھر کے کچھ خریداروں کے لیے کم شرحیں ہیں، جیسے €150,000 تک 6% اور 35 سال سے کم عمر خریداروں اور کچھ دیگر گروپوں کے لیے 3.5%، قیمت کی حدود کے ساتھ۔

نئے گھر: VAT اور AJD۔ ڈیولپر سے خریدے گئے نئے گھر پر VAT Law کے Article 91 کے تحت 10% VAT لگتا ہے، چاہے وہ مرکزی گھر ہو یا دوسرا گھر۔ اسی ڈیڈ میں ساتھ فروخت ہونے والی دو گیراج اسپیسز اور ایک اسٹوریج روم پر بھی 10% لگتا ہے۔ صرف خصوصی نظام کے تحت محفوظ ہاؤسنگ پر 4% لگتا ہے (Interforo)۔ اس کے اوپر ڈیڈ پر اسٹامپ ڈیوٹی (AJD) آتی ہے: Andalusia میں 1.2% اور 1 جون 2026 سے Valencian Community میں 1.4% (Guía Fiscal)۔

نوٹری، رجسٹری اور مدد۔ Interforo نوٹری کے لیے تقریباً €500 سے €1,000 اور Land Registry کے لیے €400 سے €650 کی رینج بتاتا ہے، ساتھ ہی اختیاری gestoría کے لیے تقریباً €300۔ وکیل اپنی فیس خود طے کرتے ہیں، اس لیے تحریری طور پر طے کریں۔ Interforo کے اندازے کے مطابق Andalusia میں ٹیکس اور اخراجات قیمت میں 8% سے 11% کا اضافہ کرتے ہیں۔

حل شدہ مثالیں

یہ اوپر دی گئی شرحیں اور تخمینی فیس استعمال کرتی ہیں۔ ہر ڈیل کے لیے وکیل کو ان کی تصدیق کرنی چاہیے۔

Marbella میں ری سیل اپارٹمنٹ، €400,000۔ ITP 7%: €28,000۔ نوٹری اور رجسٹری تقریباً €1,500۔ وکیل سے پہلے کل: تقریباً €29,500، یعنی قیمت کا 7.4%۔

Alicante کے قریب ری سیل ولا، €650,000، ڈیڈ 1 جون 2026 کے بعد۔ ITP 9%: €58,500۔ نوٹری اور رجسٹری تقریباً €1,600۔ وکیل سے پہلے کل: تقریباً €60,100۔

Estepona میں نیا تعمیر شدہ اپارٹمنٹ، €400,000۔ VAT 10%: €40,000۔ AJD 1.2%: €4,800۔ کل ٹیکس: €44,800، نوٹری، رجسٹری اور وکیل سے پہلے۔

مقامی ٹیکس اور جاری اخراجات

• IBI: سالانہ میونسپل پراپرٹی ٹیکس، کیڈسٹرل ویلیو کی بنیاد پر۔ 1 جنوری کو جو مالک ہو وہ سال کا بل ادا کرتا ہے (Your Overseas Home)۔ Legálitas کے مطابق عام طور پر اسے ملکیت کی مدت کے تناسب سے بانٹا جاتا ہے، جب تک فریقین کچھ اور طے نہ کریں۔
• Plusvalía municipal: فروخت کنندہ کی ملکیت کے دوران زمین کی قیمت میں اضافے پر میونسپل ٹیکس۔ قانون کے مطابق فروخت کنندہ ادا کرتا ہے، جب تک معاہدے میں کچھ اور نہ لکھا ہو (Legálitas)۔
• کمیونٹی فیس: کسی عمارت یا ہاؤسنگ اسکیم میں مالک مشترکہ اخراجات کے لیے مالکان کی کمیونٹی کو ادائیگی کرتا ہے۔

غیر رہائشی ٹیکس

ہسپانوی گھر کا مالک غیر رہائشی ہر سال غیر رہائشی انکم ٹیکس (IRNR) ادا کرتا ہے، چاہے گھر کبھی کرائے پر نہ دیا جائے۔ ٹیکس ایجنسی قابل ٹیکس رقم کیڈسٹرل ویلیو کا 1.1% (حالیہ ری ویلیوایشن والی میونسپلٹیز کے لیے) یا دیگر پراپرٹیز کے لیے 2% طے کرتی ہے۔ شرح EU، Iceland، Norway اور Liechtenstein کے رہائشیوں کے لیے 19% اور باقی سب کے لیے 24% ہے۔ ریٹرن form 210 پر جمع ہوتا ہے۔

مثال۔ ایک UK رہائشی ری ویلیوڈ میونسپلٹی میں €150,000 کیڈسٹرل ویلیو والے فلیٹ کا مالک ہے۔ قابل ٹیکس رقم: 150,000 x 1.1% = €1,650۔ ٹیکس: 1,650 x 24% = €396 سالانہ۔

جب کوئی غیر رہائشی فروخت کرتا ہے تو خریدار کو قیمت کا 3% روک کر فروخت کے ایک ماہ کے اندر form 211 پر ٹیکس ایجنسی کو ادا کرنا ہوتا ہے۔ فروخت کنندہ پھر اپنے form 210 میں منافع پر ٹیکس کے مقابلے میں یہ ادائیگی استعمال کرتا ہے۔ بطور بروکر یقینی بنائیں کہ خریدار کا وکیل نوٹری کے پاس یہ معاملہ سنبھالے۔

گولڈن ویزا ختم ہو چکا ہے

حکومت کے پریس آفس کے مطابق اسپین کا انویسٹر ریزیڈنس ویزا، جو €500,000 سے زیادہ کی پراپرٹی خریداری پر دستیاب تھا، Organic Law 1/2025 کے ذریعے 3 اپریل 2025 سے ختم کر دیا گیا۔ ہسپانوی پراپرٹی کو رہائش کے راستے کے طور پر مارکیٹ نہ کریں۔ جس خریدار کو اسپین میں رہنا ہو اسے کسی اور پرمٹ کے تحت اہل ہونا ہوگا۔

غیر رہائشیوں کے لیے مارگیج

Gibobs کے مطابق ہسپانوی بینک عام طور پر غیر رہائشیوں کو اندازہ شدہ قیمت کا 60% سے 70% قرض دیتے ہیں، اندازے اور قیمت میں سے کم کو بنیاد بنا کر۔ یہ فراہم کرنے کی توقع رکھیں:

• پاسپورٹ اور NIE۔
• پے سلپس یا کنٹریکٹ، اور تازہ ترین ٹیکس ریٹرن۔
• چھ ماہ کی بینک اسٹیٹمنٹس۔
• اپنے ملک سے کریڈٹ رپورٹ۔
• ٹیکس ریزیڈنس سرٹیفکیٹ، جہاں ضرورت ہو حلفیہ ترجمے کے ساتھ۔

یعنی خریدار کو اپنے فنڈز سے قیمت کا 30% سے 40% جمع اخراجات کے لیے 10% سے 14% درکار ہے۔ یہ پہلی ملاقات میں بتائیں۔

بروکر کو کیا سمجھانا چاہیے

• NIE میں وقت لگتا ہے؛ جس دن کلائنٹ خریدنے کا فیصلہ کرے اسی دن شروع کریں۔
• خریدار کا وکیل ڈپازٹ سے پہلے جانچ کرتا ہے، بعد میں نہیں۔
• معاہدہ arras کی کون سی قسم استعمال کرتا ہے، اور پیچھے ہٹنے پر ہر فریق کیا کھوتا ہے۔
• ڈیڈ کی تاریخ پر اس علاقے کی ٹیکس شرح، تحریری لاگت کے تخمینے کے ساتھ۔
• خریداری کے بعد سالانہ غیر رہائشی ٹیکس اور مقامی ٹیکس۔
• یہ کہ خریداری سے کوئی ویزا نہیں ملتا۔

اسپین میں ٹیکس کی شرحیں ہر علاقہ طے کرتا ہے اور اکثر بدلتی رہتی ہیں۔ یہ گائیڈ اوپر دکھائی گئی تاریخ پر چیک کی گئی۔ یہ عمومی معلومات ہیں، قانونی یا ٹیکس مشورہ نہیں۔ CloserPass کسی ہسپانوی ادارے، نوٹری یا بینک سے وابستہ نہیں ہے۔

CloserPass پر اسپین میں نوکریاں اور مزید گائیڈز تلاش کریں۔