মিশরে রিয়েল এস্টেট ক্যারিয়ার

যে নিয়মগুলো একজন ব্রোকারকে জানতে হবে

রিয়েল এস্টেট কর্তৃপক্ষ

General Organization for Export and Import Control (GOEIC), Real Estate Brokers Registry, Ministry of Investment and Foreign Trade-এর অধীনে

ব্রোকার নিবন্ধন (GOEIC)

প্রপার্টি বা জমির বিক্রি, কেনা বা লিজে যিনিই মধ্যস্থতা করেন, তাকে GOEIC-এর Real Estate Brokers Registry-তে নথিভুক্ত হতে হবে। এই রেজিস্ট্রি তৈরি হয়েছে 2022 সালের 21 নম্বর আইনে, যা 1982 সালের 120 নম্বর Commercial Agency and Brokerage Law সংশোধন করেছে। Property Finder Egypt-এর তথ্য অনুযায়ী, ব্রোকারের ধরন ও ক্যাটাগরি নিয়ে 2025 সালের 578 নম্বর মন্ত্রণালয়ের সিদ্ধান্ত 16 ডিসেম্বর 2025-এ জারি হয় এবং 18 জানুয়ারি 2026 থেকে কার্যকর হয়, আর যারা আগে থেকেই কাজ করছিলেন তারা নিবন্ধনের জন্য ছয় মাস, অর্থাৎ জুলাই 2026 পর্যন্ত সময় পান। আবেদনকারীরা প্রথমে GOEIC-এর অনলাইন Real Estate Brokerage Practice কোর্স পাস করেন (3 দিন, 12 ঘণ্টা, 80% উপস্থিতি ও একটি চূড়ান্ত মূল্যায়ন, EGP 1,500), তারপর সার্টিফিকেটসহ ব্যক্তিগত বা কোম্পানির ফর্ম GOEIC-এর কোনো শাখায় জমা দেন। ব্রোকাররা বিক্রেতার, ক্রেতার, ডুয়াল বা ভাড়ার ব্রোকার হিসেবে নিবন্ধন করেন এবং ডিলের আকার অনুযায়ী তাদের গ্রেড দেওয়া হয়: A (EGP 100 million-এর বেশি, মূলধন EGP 1 million), B (EGP 50 million-এর বেশি, EGP 500,000), C (EGP 10 million-এর বেশি, EGP 50,000) এবং D (EGP 10 million পর্যন্ত, EGP 20,000)। ব্রোকার কার্ড সংগ্রহ করতে হয় Maarouf (কায়রো), 6th of October বা আলেকজান্দ্রিয়া শাখা থেকে। নিবন্ধন ফি শাখায় দিতে হয় তবে তা প্রকাশিত নয়; নিবন্ধন ছাড়া কাজ করলে সর্বোচ্চ দুই বছরের কারাদণ্ড এবং EGP 50,000 থেকে EGP 1 million পর্যন্ত জরিমানা হতে পারে।

কারা ব্রোকার হতে পারেন

ব্যক্তিগত নিবন্ধন শুধু মিশরীয়দের জন্য সংরক্ষিত: 1982 সালের 120 নম্বর আইন (অনুচ্ছেদ 3, যা অনুচ্ছেদ 3 bis অনুযায়ী রিয়েল এস্টেট ব্রোকারদের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য) অনুযায়ী আবেদনকারীর মিশরীয় নাগরিকত্ব থাকতে হবে, আর নাগরিকত্বপ্রাপ্ত মিশরীয়কে তা দশ বছর ধরে ধারণ করতে হবে। তাই একজন বিদেশি নাগরিক নিজের নামে রিয়েল এস্টেট ব্রোকার হিসেবে নিবন্ধন করতে পারেন না। তবুও বিদেশিরা কোম্পানির মাধ্যমে অংশ নিতে পারেন: GOEIC-এর রেজিস্ট্রিতে বিদেশি প্রতিষ্ঠাতাসহ মিশরীয় কোম্পানি এবং বিদেশি কোম্পানির মিশরীয় শাখার জন্য আলাদা পথ আছে, এবং আইন মন্ত্রীকে বিদেশি প্রতিষ্ঠাতাসহ কোম্পানির জন্য নাগরিকত্বের শর্ত মওকুফ করার ক্ষমতা দেয়। এমন প্রতিষ্ঠানে নিযুক্ত একজন বিদেশির 2025 সালের 14 নম্বর শ্রম আইনের অধীনে (1 সেপ্টেম্বর 2025 থেকে কার্যকর) শ্রম মন্ত্রণালয়ের ওয়ার্ক পারমিট লাগে, এবং 2025 সালের 279 নম্বর মন্ত্রণালয়ের সিদ্ধান্ত বিদেশি কর্মীর সংখ্যা প্রতিষ্ঠানের মিশরীয় কর্মীর 10%-এ সীমিত করে (যোগ্য মিশরীয় না পাওয়া গেলে Investment Law-এর কিছু প্রজেক্টে 20% পর্যন্ত)। প্রতিষ্ঠান নিবন্ধন ধরে রাখলে একজন বিদেশি কর্মী ব্যক্তিগতভাবে ব্রোকারেজ চুক্তিতে সই করতে পারবেন কি না, তা পাওয়া কোনো অফিশিয়াল লেখায় নিশ্চিত করা হয়নি।

ব্রোকারেজের নিয়ম

প্রতিটি ব্রোকারেজ চুক্তি লিখিত হতে হবে এবং তাতে তারিখ, পক্ষগুলো, প্রপার্টির বিবরণ ও পূর্ণ পেমেন্ট পদ্ধতি উল্লেখ থাকতে হবে, আর ব্রোকারকে প্রপার্টির তথ্য অফিশিয়াল রেকর্ডের সাথে মিলিয়ে দেখতে হবে এবং ক্লায়েন্টের তথ্য গোপন রাখতে হবে। EGP 10,000-এর বেশি কমিশন নগদে দেওয়া যায় না, ব্রোকাররা একটি লেনদেন রেজিস্টার রাখেন (GOEIC-এর ওয়েবসাইটের মাধ্যমে ইলেকট্রনিক) যেখানে দাম ও কমিশন লেখা থাকে, এবং প্রাপ্ত অর্থ 30 দিনের মধ্যে Tax Authority-কে জানাতে হয়। আইন 120 কমিশনের কোনো সীমা নির্ধারণ করে না; হার ও মুদ্রা চুক্তিতে যা লেখা থাকে তাই। নতুন প্রজেক্টে ডেভেলপার ব্রোকারের কমিশন দেয়, তাই ক্রেতা যেভাবেই কিনুন একই দাম দেন, এবং বলা হয় ডেভেলপারদের বিক্রির 70 থেকে 80% ব্রোকাররাই সামলান (Invest-Gate, 2022)। ডিলের আগে ক্লায়েন্টদের মানি লন্ডারিং প্রতিরোধ ইউনিটের তালিকার সাথে মিলিয়ে যাচাই করতে হবে।

বিদেশি ক্রেতা

1996 সালের 230 নম্বর আইন ঐতিহাসিকভাবে একজন অ-মিশরীয়কে সর্বোচ্চ দুটি প্রপার্টিতে সীমিত রেখেছিল, প্রতিটি সর্বোচ্চ 4,000 বর্গমিটার, এবং পাঁচ বছর রিসেল নিষিদ্ধ ছিল। 2023 থেকে 2026 সালের মন্ত্রিসভার সিদ্ধান্তগুলো বিদেশ থেকে পাঠানো বৈদেশিক মুদ্রায় অর্থ পরিশোধকারী ক্রেতাদের জন্য আবাসিক ইউনিটের সংখ্যার সীমা তুলে দিয়েছে, এবং NUCA-র মতো সংস্থা থেকে কেনা ইউনিট কেবল US ডলারে অর্থ পরিশোধের প্রমাণসহ নোটারাইজ করা যায় (Ahram Online, জুলাই 2026)। মালিকানা ইউনিটের, জমির নয়: প্রধানমন্ত্রী বলেছেন বিদেশি মালিকানা রিয়েল এস্টেট ইউনিটে সীমিত, মরুভূমির জমি মিশরীয় ও মিশরীয়-সংখ্যাগরিষ্ঠ কোম্পানির জন্য সংরক্ষিত (1981 সালের 143 নম্বর আইন), এবং কৃষিজমি বিদেশিদের জন্য বন্ধ। সিনাইয়ে 2012 সালের Integrated Development Law জমি ও ভবনের মালিকানা মিশরীয়দের জন্য সংরক্ষিত রাখে এবং বিদেশিদের নবায়নযোগ্য ভোগাধিকার (usufruct) দেয় (সর্বোচ্চ 50 বছর, বড়জোর 75), আর Ahram জানিয়েছে Dahab, Sharm El Sheikh ও Gulf of Aqaba পর্যটন অঞ্চলের জন্য ব্যতিক্রম আছে। প্রপার্টির মাধ্যমে রেসিডেন্সি দেওয়া হয়, রিপোর্ট করা সীমা হলো এক বছরের জন্য USD 50,000, তিন বছরের জন্য USD 100,000 এবং পাঁচ বছরের জন্য USD 200,000 (IMI Daily, 2023), যদিও বর্তমান অঙ্ক নিশ্চিত করার মতো কোনো অফিশিয়াল তালিকা পাওয়া যায়নি।

কর ও ফি

বিক্রেতা নির্মিত প্রপার্টি বা নির্মাণযোগ্য জমির মোট বিক্রয়মূল্যের ওপর 2.5% রিয়েল এস্টেট হস্তান্তর কর দেন, চুক্তি নিবন্ধিত হোক বা না হোক; 2026 সালের 151 নম্বর আইনের অধীনে আয়কর সংশোধনী, যা 29 জুলাই 2026 থেকে কার্যকর, পরিশোধের জন্য 60 দিন সময় দেয়। Real Estate Publicity Department-এ (Shahr El Aqary) বিক্রি নিবন্ধনে 2006 সালের 83 নম্বর আইনের অধীনে আয়তন অনুযায়ী একটি নির্দিষ্ট ফি লাগে, রিপোর্ট অনুযায়ী 100 বর্গমিটার পর্যন্ত EGP 500 থেকে শুরু করে 300 বর্গমিটারের বেশি হলে সর্বোচ্চ EGP 2,000, সাথে জরিপ, Lawyers' Syndicate অনুমোদন (1%, সর্বোচ্চ EGP 25,000) ও চুক্তির খরচ, আর পুরো প্রক্রিয়ায় প্রায়ই EGP 30,000 থেকে 50,000 খরচ হয় (Enterprise, 2023)। 2023 সালের 3562 নম্বর সিদ্ধান্তের পর থেকে রাষ্ট্রের তত্ত্বাবধানে থাকা শহরগুলোর ইউনিটের চুক্তি পূর্ণ রেজিস্ট্রি নিবন্ধন ছাড়াই নোটারাইজ করা যায়। অনাবাসিক লিজে এখন 14% VAT লাগে (2026 সালের 149 নম্বর আইন)।

অফ-প্ল্যান

বেশিরভাগ নতুন বাড়ি ডেভেলপাররা দীর্ঘ কিস্তি প্ল্যানে অফ-প্ল্যান বিক্রি করে, যা JLL-এর মতে 2016-এর আগে দুই বছর থেকে বেড়ে আজ 15 বছর পর্যন্ত হয়েছে, প্রায়ই New Urban Communities Authority (NUCA)-র কাছ থেকে কেনা বা রাজস্ব ভাগাভাগির চুক্তিতে ভাগ করা জমিতে। বর্তমান নিয়ম (2022 সালের প্রধানমন্ত্রীর 2184 নম্বর ডিক্রি) প্রজেক্ট ব্যাংক অ্যাকাউন্ট ও গ্যারান্টি ডিপোজিট বাধ্যতামূলক করে, কিন্তু ডেভেলপার নিবন্ধন বা শ্রেণিবিন্যাস নয়, এবং দেরিতে হস্তান্তর একটি রাজনৈতিক বিষয় হয়ে উঠেছে: সেপ্টেম্বর 2026-এ সরকার আটকে থাকা প্রজেক্টের তালিকা করা শুরু করে। বাধ্যতামূলক Egyptian Real Estate Developers Union গঠনের একটি খসড়া আইন, যা সেপ্টেম্বর 2026-এর শেষে Housing Ministry সম্পন্ন করেছে, যেকোনো প্রজেক্ট অনুমোদনের আগে নিবন্ধন, প্রতিটি প্রজেক্ট বা ধাপের জন্য একটি এসক্রো অ্যাকাউন্ট যার অর্থ ছাড় প্রত্যয়িত অগ্রগতির সাথে যুক্ত, নির্মাণ সম্পন্নের সাথে যুক্ত পেমেন্ট শিডিউল, এবং দুটি ক্রেতা সুরক্ষা তহবিল বাধ্যতামূলক করবে; এটি এখনো মন্ত্রিসভা ও সংসদে পাস হতে হবে।

ভাড়া

2025 সালের 164 নম্বর পুরোনো ভাড়া আইন, যা 4 আগস্ট 2025-এ প্রকাশিত হয়, ভাড়া-নিয়ন্ত্রিত লিজ বাড়ির ক্ষেত্রে সাত বছর এবং অন্যান্য ব্যবহারের ক্ষেত্রে পাঁচ বছর পর শেষ করে দেয়। রূপান্তরকালে প্রিমিয়াম এলাকায় ভাড়া পুরোনো ভাড়ার 20 গুণ হয় (মাসে কমপক্ষে EGP 1,000), মধ্যম আয়ের এলাকায় 10 গুণ (কমপক্ষে EGP 400) এবং অর্থনৈতিক এলাকায়ও 10 গুণ (কমপক্ষে EGP 250), আর অনাবাসিক ইউনিটে পাঁচ গুণ, তারপর প্রতি বছর 15% বাড়ে; রাষ্ট্র মূল ভাড়াটিয়াদের জন্য বিকল্প আবাসনের প্রতিশ্রুতি দিয়েছে। 30 জানুয়ারি 1996-এর পর স্বাক্ষরিত লিজ এই আইনের বাইরে এবং Civil Code অনুসরণ করে, যেখানে ভাড়া ও মেয়াদ স্বাধীনভাবে ঠিক করা হয়।

প্ল্যাটফর্ম

GOEIC Real Estate Brokers Registry ও ব্রোকার কার্ডGOEIC অনলাইন বুকিং (goeic.gov.eg/reserv-online, হটলাইন 19591)GOEIC ইলেকট্রনিক লেনদেন রেজিস্টারReal Estate Publicity Department (Shahr El Aqary)New Urban Communities Authority (NUCA)মিশরের কর কর্তৃপক্ষ (Egyptian Tax Authority)Egyptian Money Laundering and Terrorist Financing Combating Unit-এর তালিকাশ্রম মন্ত্রণালয়ের বিদেশি ওয়ার্ক পারমিট