মরক্কোতে অফ-প্ল্যান (VEFA) কীভাবে কাজ করে
মরক্কোতে অফ-প্ল্যানের একটি বিস্তারিত আইনি কাঠামো আছে, VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), কিন্তু মার্কেটের বড় অংশ এটিকে পাশ কাটিয়ে চলে। অনেক ডেভেলপার এর বদলে সাধারণ রিজার্ভেশনে বিক্রি করেন। ব্রোকার হিসেবে আপনার কাজ হলো আইন কী সুরক্ষা দেয় তা জানা, কোনো ডিল এর বাইরে থাকলে তা ধরা, এবং টাকা লেনদেনের আগে ক্রেতাকে পার্থক্যটা বোঝানো।
সংক্ষেপে
- অফ-প্ল্যান বিক্রি পরিচালিত হয় Law 44-00 দ্বারা, যা Law 107-12 দিয়ে সংশোধিত, দায় ও চুক্তি বিধির (Code of Obligations and Contracts) ভেতরে।
- আইনে দুটি ধাপ আছে: বিল্ডিং পারমিট জারি হলে একটি রিজার্ভেশন চুক্তি, তারপর একটি প্রাথমিক চুক্তি, যা বিল্ডিং পারমিট জারি হওয়ার পরেও করা যায় (অনুচ্ছেদ 618-5)। 16 জুলাই 2026 থেকে এটি অবশ্যই নোটারি বা adoul-এর তৈরি অথেনটিক দলিল হতে হবে।
- পেমেন্ট একটি আইনি সূচি অনুসরণ করে: 5% + 5% + 10% + 60% + 20%, কাজের অগ্রগতির সাথে যুক্ত।
- ডেভেলপারকে ক্রেতার অগ্রিম টাকা কভার করে এমন একটি ব্যাংক বা বিমা গ্যারান্টি দিতে হয়।
- অনেক ডেভেলপার অনানুষ্ঠানিক রিজার্ভেশন পছন্দ করেন, কখনো কখনো শুধু একটি রসিদের ভিত্তিতে। এতে ক্রেতার সুরক্ষা খুব কম থাকে।
- সরাসরি আবাসন সহায়তা (MAD 70,000 বা 100,000) নতুন বাড়ির প্রথমবারের মরক্কান ক্রেতাদের জন্য, এবং চূড়ান্ত বিক্রির সময় দেওয়া হয়।
আইনি কাঠামো
Law 44-00 দায় ও চুক্তি বিধিতে VEFA অধ্যায় তৈরি করেছে, আর Law 107-12 তা সংশোধন করেছে, বিশেষ করে রিজার্ভেশন চুক্তি যোগ করে। জুলাই 2026 পর্যন্ত VEFA চুক্তি অথেনটিক দলিল হিসেবে (নোটারি বা adoul-এর মাধ্যমে) অথবা অনুমোদিত পেশাজীবীর, যেমন Court of Cassation-এ স্বীকৃত আইনজীবীর, নির্দিষ্ট তারিখযুক্ত দলিল হিসেবে করা যেত। 16 জুলাই 2026-এ Bulletin officiel-এ প্রকাশিত Law 41.25 সেই দ্বিতীয় পথ বাতিল করেছে: প্রাথমিক চুক্তি এখন অবশ্যই নোটারি বা adoul-এর অথেনটিক দলিল হতে হবে, নইলে তা বাতিল। আইনের বিরুদ্ধে যায় এমন যেকোনো ধারা বাতিল।
ক্রেতা সই করলেই মালিকানা হস্তান্তর হয় না। নির্মাণ শেষে চূড়ান্ত দলিল conservation foncière-এ রেকর্ড হলেই কেবল তা হস্তান্তর হয়। ততদিন ডেভেলপারই প্রকল্পের মালিক থাকেন।
রিজার্ভেশন চুক্তি
বিল্ডিং পারমিট জারি হলে ডেভেলপার রিজার্ভেশন চুক্তিতে সই করে অগ্রিম নিতে পারেন। এতে পক্ষগুলো, ভূমি টাইটেল নম্বর (বা টাইটেল প্রক্রিয়াধীন থাকলে রেফারেন্স), পারমিটের নম্বর ও তারিখ, ইউনিটের বিবরণ ও আনুমানিক আয়তন, প্রতি বর্গমিটারের দাম, পেমেন্টের শর্ত এবং হস্তান্তরের তারিখ উল্লেখ থাকতে হবে। এই ধাপেই পেমেন্টের সূচি দেখাতে হবে।
ক্রেতা সইয়ের এক মাসের মধ্যে প্রত্যাহার করতে পারেন। তখন ডেভেলপারকে 7 দিনের মধ্যে পুরো অগ্রিম ফেরত দিতে হবে।
প্রাথমিক চুক্তি
বর্তমান পাঠের অনুচ্ছেদ 618-5 অনুযায়ী, বিল্ডিং পারমিট পাওয়া গেলেই প্রাথমিক চুক্তি সই করা যায়। Law 107-12-এর আগে লেখা পুরনো গাইডগুলো এখনো বলে যে নিচতলার ভিত্তির জন্য অপেক্ষা করতে হবে; আজ ভিত্তি কেবল তিনটি নির্মাণ পেমেন্ট ধাপের প্রথমটি। এর সাথে সংযুক্ত থাকে: স্থাপত্য নকশা, রিইনফোর্সড কংক্রিট নকশা ও স্পেসিফিকেশনের সত্যায়িত কপি। ডেভেলপার একটি cahier des charges-ও (কাজ, সরঞ্জাম ও সময়সীমা নিয়ে স্পেসিফিকেশন) তৈরি করেন, যাতে দুই পক্ষই সই করে। এই নথিগুলো, এবং প্রযোজ্য হলে সহ-মালিকানার নিয়ম, conservation foncière-এ (বা টাইটেলবিহীন জমির জন্য আদালতের রেজিস্ট্রিতে) দাখিল করা হয়।
পেমেন্টের ধাপ
আইনি সূচি, 2016 সালের সাক্ষাৎকারে যেভাবে বর্ণিত:
| ধাপ | দামের অংশ |
|---|---|
| রিজার্ভেশন চুক্তি সই | 5% |
| প্রাথমিক চুক্তি সই | 5% |
| কাজ শুরু | 10% |
| নির্মাণের মাইলফলকের সাথে যুক্ত তিনটি কিস্তি (কাঠামোগত কাজ, ফিনিশিং কাজ, অকুপেন্সি পারমিট) | 60% |
| চাবি হস্তান্তর ও চূড়ান্ত দলিল সই | 20% |
60%-কে তিনটি ধাপে কীভাবে ভাগ করা হবে তা পক্ষগুলো একমত হয়ে ঠিক করে।
হিসাবের উদাহরণ
উদাহরণের সংখ্যা: একজন ক্রেতা Rabat-এর একটি VEFA প্রকল্পে MAD 1,200,000-এর একটি ফ্ল্যাট রিজার্ভ করেন। চুক্তিতে 60%-কে তিনটি সমান ভাগে ভাগ করা হয়েছে।
| ধাপ | হিসাব | MAD | এখন পর্যন্ত পরিশোধিত |
|---|---|---|---|
| রিজার্ভেশন চুক্তি | 5% x 1,200,000 | 60,000 | 60,000 |
| প্রাথমিক চুক্তি | 5% x 1,200,000 | 60,000 | 120,000 |
| কাজ শুরু | 10% x 1,200,000 | 120,000 | 240,000 |
| কাঠামোগত কাজ | 20% x 1,200,000 | 240,000 | 480,000 |
| ফিনিশিং কাজ | 20% x 1,200,000 | 240,000 | 720,000 |
| অকুপেন্সি পারমিট | 20% x 1,200,000 | 240,000 | 960,000 |
| চাবি ও চূড়ান্ত দলিল | 20% x 1,200,000 | 240,000 | 1,200,000 |
কাঠামোগত কাজের ধাপের পরে ক্রেতা 40% পরিশোধ করেছেন। ফিনিশিং কাজের কিস্তি দেওয়ার পর তারা 50% পার হয়ে যান (এখানে 60%), যা টাইটেলে কনজারভেটরি জব্দ নিবন্ধনের অধিকার দেয় (নিচে দেখুন)। দামের ওপরে, চূড়ান্ত দলিলের সময় ক্রেতা রেজিস্ট্রেশন শুল্ক, ভূমি রেজিস্ট্রি শুল্ক ও নোটারি ফি দেন, নির্মিত প্রপার্টির জন্য মোটামুটি 6.5% থেকে 7%। প্রতিটি কিস্তি ব্যাংক ট্রান্সফারে দেওয়া উচিত: 1 জুলাই 2026 থেকে MAD 300,000-এর বেশি মূল্যের বিক্রিতে নগদ পরিশোধে অতিরিক্ত 2% শুল্ক বসে।
গ্যারান্টি
প্রাথমিক চুক্তির সময় ডেভেলপারকে এমন একটি গ্যারান্টির রেফারেন্স দিতে হয় যা ডেভেলপার ব্যর্থ হলে ক্রেতার অগ্রিম ফেরত দেয়। গ্রহণযোগ্য রূপ হলো ব্যাংক কমপ্লিশন গ্যারান্টি, ব্যাংক রিফান্ড গ্যারান্টি বা একটি বিমা পলিসি। চুক্তি তৈরি করা পেশাজীবীর উচিত গ্যারান্টি প্রমাণিত না হওয়া পর্যন্ত ক্রেতার টাকা ডেভেলপারকে না দেওয়া।
যে ক্রেতা দামের 50%-এর বেশি পরিশোধ করেছেন তিনি ভূমি টাইটেলে একটি কনজারভেটরি জব্দ (saisie conservatoire) নিবন্ধন করতে পারেন। কোনো চুক্তির ধারা দিয়ে এই অধিকার সরানো যায় না। ক্রেতার মালিকানা নিবন্ধিত না হওয়া পর্যন্ত এটি টাইটেলে থাকে, এবং ডেভেলপার সময়সীমা পার করলে বা অসঙ্গতিপূর্ণ কিছু হস্তান্তর করলে এটিকে কার্যকর জব্দে রূপান্তর করা যায়।
রিজার্ভেশনের ফাঁদ
Finances News মার্চ 2023-এ জানিয়েছে যে VEFA লেনদেন “খুবই সামান্য” রয়ে গেছে: ডেভেলপাররা রিজার্ভেশন ডিল পছন্দ করেন, যেগুলো তাদের কাছে কম বাধ্যবাধকতাপূর্ণ। কিছু ক্ষেত্রে কোনো চুক্তিই থাকে না, শুধু একটি সাধারণ রসিদের বিনিময়ে অগ্রিম পেমেন্ট, সময়সীমা বা স্পেসিফিকেশনের কোনো গ্যারান্টি ছাড়া। নিবন্ধে উদ্ধৃত একজন বিশেষজ্ঞ Bab Darna ঘটনাকে এর পরিণতির আদর্শ উদাহরণ হিসেবে উল্লেখ করেছেন, এবং বলেছেন আদালতের মামলায় গড়ে দুই থেকে তিন বছর লাগে।
কীভাবে চিনবেন:
- নথিতে লেখা “bon de réservation” বা “reçu”, কিন্তু কোনো পারমিট নম্বর, টাইটেল নম্বর বা হস্তান্তরের তারিখ নেই।
- কোনো গ্যারান্টি রেফারেন্স নেই, cahier des charges নেই, নোটারি বা অনুমোদিত দলিল লেখক নেই।
- বিল্ডিং পারমিট হওয়ার আগেই টাকা চাওয়া হয়।
- পেমেন্ট যায় কোনো ব্যক্তির কাছে, বা নগদে।
ডেভেলপার সঠিক রিজার্ভেশন চুক্তিতে সই করতে না চাইলে ক্রেতাকে সোজাসুজি বলুন তারা কী ছেড়ে দিচ্ছেন।
ডেভেলপার ও প্রকল্প নিয়ে কী যাচাই করবেন
- বিল্ডিং পারমিট: নম্বর, তারিখ এবং এটি এই ফেজকে কভার করে কিনা। পারমিট নেই মানে বৈধ রিজার্ভেশন নেই।
- ভূমি টাইটেল: এমন একটি ভূমি রেজিস্ট্রি সার্টিফিকেট চেয়ে নিন যাতে ডেভেলপারকে মালিক এবং জমিতে কোনো ব্যাংক বন্ধক থাকলে তা দেখা যায়।
- গ্যারান্টি: ব্যাংক বা বিমাকারীর নাম ও রেফারেন্স।
- ডেভেলপারের হস্তান্তর করা প্রকল্প এবং সেগুলো কতটা দেরিতে হয়েছিল। একটি ঘুরে দেখুন এবং মালিকদের সাথে কথা বলুন।
- সংবাদমাধ্যমে বা আদালতে বিরোধ।
- চুক্তি: হস্তান্তরের তারিখ, বিলম্বের প্রতিকার, স্পেসিফিকেশন, আয়তনের সহনসীমা, এবং ক্রেতা বাতিল করলে অগ্রিমের কী হবে।
বিলম্ব ও ক্রেতা কী করতে পারেন
ডেভেলপার হস্তান্তরের সময়সীমা ছয় মাস বাড়াতে পারেন, তবে মূল তারিখের অন্তত এক মাস আগে ক্রেতাকে জানাতে হবে। এরপর, Finances News-এ উদ্ধৃত আইনজীবীর মতে, দেরিতে হস্তান্তরের মুখোমুখি ক্রেতা জরিমানা ছাড়াই চুক্তি বাতিল করে অগ্রিম দেওয়া অর্থের 20% ক্ষতিপূরণ দাবি করতে পারেন। কোনো পক্ষ অন্য পক্ষের দোষে চুক্তি শেষ করলে ক্ষতিগ্রস্ত পক্ষ কাঠামোগত কাজ শেষ হওয়ার পরে পেমেন্টের 15%, বা অকুপেন্সি পারমিট জারি হওয়ার পরে 20% দাবি করতে পারেন।
ReaConsult জুন 2026-এ বাস্তবে প্রচলিত পথটি তুলে ধরেছে: প্রথমে রেজিস্টার্ড চিঠির মাধ্যমে নতুন সময়সীমা দিয়ে একটি আনুষ্ঠানিক নোটিশ, তারপর চুক্তিতে লেখা বিলম্ব জরিমানা (এর মতে এগুলো সাধারণত মাসে দামের 0.1% থেকে 0.5%, মার্কেটের প্রচলন হিসেবে, আইনি হার নয়), তারপর অর্থ ফেরতসহ বাতিলের জন্য আদালতে দাবি, সাথে অপেক্ষার সময় দেওয়া ভাড়ার মতো ক্ষতিপূরণ। এটি 2021 সালের Casablanca বাণিজ্যিক আপিল আদালতের একটি রায়ের উল্লেখ করেছে, যেখানে একজন ডেভেলপারকে MAD 332,500 ফেরত ও MAD 20,000 ক্ষতিপূরণ দিতে আদেশ দেওয়া হয়। গ্যারান্টি ও কনজারভেটরি জব্দই এই প্রতিকারগুলোকে কার্যকর করে, তাই ক্রেতার প্রথম দিন থেকেই এগুলোর ওপর জোর দেওয়া উচিত।
সরাসরি আবাসন সহায়তা ও নতুন বাড়ি
সরকারের সরাসরি আবাসন সহায়তা 2024 থেকে 2028 পর্যন্ত চলবে। Medias24-এর তথ্যমতে:
- করসহ MAD 300,000 পর্যন্ত দামের বাড়ির জন্য MAD 100,000, এবং MAD 300,000-এর বেশি ও MAD 700,000 পর্যন্ত দামের বাড়ির জন্য MAD 70,000।
- ক্রেতাকে মরক্কান নাগরিক হতে হবে (MRE সহ) এবং মরক্কোতে তার কোনো বাড়ি থাকা চলবে না।
- বাড়িটি প্রথমবার বিক্রি হতে হবে, অন্তত দুটি রুম থাকতে হবে, এবং 1 জানুয়ারি 2023 বা তার পরের তারিখের অকুপেন্সি পারমিট থাকতে হবে।
- ক্রেতা daamsakane.ma-তে আবেদন করেন, অনুমোদনের 30 দিনের মধ্যে compromis সই করেন, এবং সহায়তার টাকা নোটারিকে দেওয়া হয়, যিনি তারপর চূড়ান্ত দলিল সই করান।
- ক্রেতা রাষ্ট্রকে একটি বন্ধক দেন এবং বাড়িটিতে পাঁচ বছর প্রধান বাসস্থান হিসেবে থাকতে হবে, নইলে সহায়তা ফেরত দিতে হবে।
অফ-প্ল্যানের ক্ষেত্রে মূল বিষয় হলো সময়: যেহেতু বাড়ির অকুপেন্সি পারমিট লাগে, সহায়তা আসে চূড়ান্ত বিক্রির সময়, নির্মাণের সময় নয়। উদাহরণের সংখ্যা: একজন প্রথমবারের মরক্কান ক্রেতা MAD 650,000-এর একটি নতুন ফ্ল্যাট কেনেন; সহায়তা MAD 70,000, তাই ক্রেতা খরচসহ MAD 580,000 নিজে দেন। 2026 থেকে সহ-মালিকরাও আবেদন করতে পারেন। জুন 2026 পর্যন্ত 105,000-এর বেশি পরিবার উপকৃত হয়েছে, যার 24% MRE। একজন বিদেশি ক্রেতা এটি ব্যবহার করতে পারেন না।
সতর্কসংকেত
- বিল্ডিং পারমিটের আগে রিজার্ভেশন, বা শুধু একটি রসিদ দিয়ে।
- প্রাথমিক চুক্তিতে কোনো গ্যারান্টি রেফারেন্স নেই।
- এমন ডেভেলপার যার ঘুরে দেখার মতো কোনো হস্তান্তর করা প্রকল্প নেই।
- নগদ পেমেন্ট, বা ব্যক্তিগত অ্যাকাউন্টে পেমেন্ট।
- প্রতিশ্রুত হস্তান্তরের তারিখ যা চুক্তিতে লেখা নেই।
মরক্কোর অফ-প্ল্যান নিয়ম উপরে দেখানো তারিখে যাচাই করা হয়েছে। এই গাইড সাধারণ তথ্য, আইনি পরামর্শ নয়। CloserPass কোনো ডেভেলপার বা কর্তৃপক্ষের সাথে সম্পর্কিত নয়।
CloserPass-এ মরক্কো অংশে পদ ও আরও গাইড খুঁজুন।
- Youssef Tlemçani, মরক্কোতে বাধ্যতামূলক অথেনটিক দলিল, Law 41.25 (3 জুলাই 2026-এর Dahir, BO 7526)
- Finances News, নতুন VEFA প্রক্রিয়া নিয়ে সবকিছু, একজন আইনজীবীর সাক্ষাৎকার (নভেম্বর 2016)
- Finances News, ডেভেলপারদের অনাগ্রহে VEFA জায়গা করে নিতে পারছে না (মার্চ 2023)
- ReaConsult, VEFA Law 44-00, দেরিতে হস্তান্তর হলে ক্রেতার প্রতিকার (জুন 2026)
- Medias24, ধাপে ধাপে আবাসন সহায়তা কীভাবে পাবেন (ডিসেম্বর 2024)
- Bladi, আবাসন সহায়তা, 2026 থেকে আসলে কী বদলাচ্ছে (ডিসেম্বর 2025)
- Maroc.ma, সরাসরি আবাসন সহায়তা, 105,000-এর বেশি সুবিধাভোগী (জুন 2026)
- Medias24, 1 জুলাই 2026 থেকে রিয়েল এস্টেটে নগদ পেমেন্টে কড়া জরিমানা (জুন 2026)