মরক্কোতে রিয়েল এস্টেট ক্যারিয়ার

যে নিয়মগুলো একজন ব্রোকারকে জানতে হবে

সরকারি সংস্থা

কোনো ব্রোকার নিয়ন্ত্রক নেই। জাতীয় ভূমি পরিকল্পনা, নগরায়ন, আবাসন ও নগর নীতি মন্ত্রণালয় অর্থপাচার প্রতিরোধের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের তদারকি করে; ভূমি সংরক্ষণ, ক্যাডাস্ট্রে ও মানচিত্রায়ন বিষয়ক জাতীয় সংস্থা (ANCFCC) ভূমি রেজিস্ট্রি (conservation foncière) পরিচালনা করে

লাইসেন্স

মরক্কোতে কোনো ব্রোকার লাইসেন্স, পেশাগত কার্ড বা প্রবেশ পরীক্ষা নেই: কোনো আইন রিয়েল এস্টেট এজেন্টের কাজকে সংজ্ঞায়িত করে না। রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের মর্যাদা নিয়ে একটি খসড়া আইন (বিল 36.17, 37টি অনুচ্ছেদ) ফেব্রুয়ারি 2014-এ দাখিল করা হয় এবং 2017 সালে সরকারের সাধারণ সচিবালয়ে পাঠানো হয়; এতে লাগবে পরিষ্কার অপরাধ রেকর্ড এবং হয় বাকালোরিয়ার পরে দুই বছরের ডিগ্রি, নয়তো পাঁচ বছরের অভিজ্ঞতা। আবাসনমন্ত্রী অক্টোবর 2023-এ এটি আবার চালুর প্রতিশ্রুতি দেন, কিন্তু মার্চ 2025-এ Bladi জানায় এটি তখনো পাস হয়নি, এবং নভেম্বর 2025-এ Rabat-এর এজেন্টরা Le Brief-কে বলেন পেশাটির এখনো কোনো আইনি কাঠামো নেই। অক্টোবর 2026 পর্যন্ত পাস হওয়ার কোনো খবর পাওয়া যায়নি। একটি স্বেচ্ছাসেবী জাতীয় রেজিস্টারে 2023 সালে প্রায় 1,312 জন এজেন্ট ছিলেন (Le360)। এজেন্টরা সাধারণ কোম্পানি ও কর আইনের অধীনে কাজ করেন, আর পেশাটিতে samsar নামে অনানুষ্ঠানিক মধ্যস্থতাকারীদের আধিপত্য।

কে এজেন্ট হতে পারেন

যেহেতু কার্যক্রমটি অনিয়ন্ত্রিত, মরক্কান বা বিদেশি যে কেউ এজেন্ট হিসেবে কাজ করতে পারেন; একটি আনুষ্ঠানিক এজেন্সি কেবল ট্রেড রেজিস্টার (RC) নম্বর, ICE কোম্পানি আইডেন্টিফায়ার ও taxe professionnelle (আগের patente) দিয়ে ব্যবসা হিসেবে নিবন্ধিত হয়, যেমন একটি SARL-এর মাধ্যমে। বিদেশিরা এমন কোম্পানি প্রতিষ্ঠা বা যৌথ মালিকানায় নিতে পারেন। Upsilon Consulting-এর মতে সরল auto-entrepreneur মর্যাদা (টার্নওভারের সীমা বাণিজ্যে MAD 500,000 ও সেবায় MAD 200,000, কর টার্নওভারের 0.5% বা 1%) বিদেশি বাসিন্দাসহ সব বাসিন্দার জন্য উন্মুক্ত; রিয়েল এস্টেট মধ্যস্থতা যোগ্য কার্যক্রমের তালিকায় আছে কিনা তা নিশ্চিত হয়নি। একজন বিদেশি কর্মচারীর দরকার কর্মসংস্থান মন্ত্রণালয়ের অফিশিয়াল মডেলে কাজের চুক্তি, শ্রম আইনের অনুচ্ছেদ 516 থেকে 520 অনুযায়ী TAECHIR প্ল্যাটফর্মের মাধ্যমে ভিসা দেওয়া; চুক্তি কার্যকর হয় কেবল ভিসার তারিখ থেকে। সাধারণত নিয়োগকর্তাকে প্রথমে একটি ANAPEC সার্টিফিকেট নিতে হয়, যা প্রমাণ করে যে কোনো উপযুক্ত মরক্কান প্রার্থী আবেদন করেননি (15 দিনের বিজ্ঞাপনের পর প্রায় 60 দিন)। অব্যাহতিপ্রাপ্তদের মধ্যে আছেন কোম্পানির ম্যানেজার, অংশীদার ও শেয়ারহোল্ডার, মরক্কানদের স্বামী বা স্ত্রী, মরক্কোতে জন্ম নেওয়া বিদেশি, 10 বছরের বেশি কর্মচারী হিসেবে বসবাসকারী, Casablanca Finance City কোম্পানির কর্মী, এবং আলজেরিয়া, তিউনিসিয়া ও সেনেগালের মতো দ্বিপাক্ষিক চুক্তির আওতাভুক্ত দেশের নাগরিক। 90 দিনের বেশি থাকা একজন বিদেশির পুলিশের (DGSN) কাছ থেকে রেসিডেন্স কার্ড লাগে: রেজিস্ট্রেশন কার্ড 1 থেকে 10 বছর মেয়াদি ও নবায়নযোগ্য, এবং চার বছর একটানা বৈধ বসবাসের পরে রেসিডেন্ট কার্ড পাওয়া সম্ভব (Law 02-03)।

ব্রোকারেজের নিয়ম

নির্দিষ্ট কোনো আইন না থাকায় ক্লায়েন্টের সাথে এজেন্টের সম্পর্ক সাধারণ দায় ও চুক্তি বিধির অধীনে একটি চুক্তি। লিখিত ম্যান্ডেট ভালো চর্চা, কিন্তু Rabat-এর এজেন্টরা 2025 সালে Le Brief-কে বলেছেন যে প্রায়ই সই করা ম্যান্ডেট, প্রসপেক্টিং চুক্তি ও ভিজিট স্লিপ থাকে না। কমিশনের কোনো আইনি সীমা নেই: এজেন্সিগুলো সাধারণত দামের 2% থেকে 3% নেয়, প্রায়ই প্রতি পক্ষ থেকে 2.5%, এবং কিছু ডিলে 5% পর্যন্ত, সবই আলোচনাসাপেক্ষ। 16 জুলাই 2026 থেকে (Law 41.25) বিক্রয় দলিল, বিক্রির প্রতিশ্রুতি এবং VEFA প্রাথমিক চুক্তি অবশ্যই নোটারি বা দুজন adoul-এর তৈরি অথেনটিক দলিল হতে হবে, এবং Court of Cassation-এ স্বীকৃত আইনজীবীরা আর এগুলো তৈরি করতে পারেন না; 1 জুন 2026 থেকে (Law 31.18) প্রপার্টি বিক্রি বা বন্ধকের জন্য ব্যবহৃত যেকোনো পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আগে প্রথম দৃষ্টান্তের আদালতের রেজিস্টারে রেকর্ড করতে হবে, নইলে ভূমি রেজিস্ট্রি ডিলটি প্রত্যাখ্যান করতে পারে। রিয়েল এস্টেট এজেন্টরা অর্থপাচার প্রতিরোধ আইন Law 43-05-এর অধীনে রিপোর্টিং প্রতিষ্ঠান: মন্ত্রণালয়ের আদেশ 133.23 (জানুয়ারি 2023 থেকে কার্যকর) অনুযায়ী লাগবে ঝুঁকিভিত্তিক সতর্কতা ও অভ্যন্তরীণ নিয়ন্ত্রণ ব্যবস্থা, ক্লায়েন্ট ও প্রকৃত সুবিধাভোগী মালিক শনাক্তকরণ, National Financial Intelligence Authority (ANRF)-কে সন্দেহজনক লেনদেনের রিপোর্ট, নিষেধাজ্ঞা তালিকার সাথে যাচাই এবং আবাসন মন্ত্রণালয়ে বার্ষিক রিপোর্ট, যারা 45 জন নিয়ন্ত্রক নিয়োগ করেছে। 1 জুলাই 2026 থেকে (অর্থ আইন 2026, CGI অনুচ্ছেদ 133-III) MAD 300,000-এর বেশি মূল্যের বিক্রিতে, দামের যে অংশ ট্রেসযোগ্য উপায়ে (ব্যাংক ট্রান্সফার, ক্রসড চেক, কার্ড) পরিশোধ করে দলিলে রেকর্ড করা হয়নি তার ওপর অতিরিক্ত 2% রেজিস্ট্রেশন শুল্ক বসে। নিবন্ধিত এজেন্সিগুলো তাদের ফি ইনভয়েস করে এবং তার ওপর কর দেয়, অথচ অনানুষ্ঠানিক samsar-রা সাধারণত VAT বা ব্যবসায়িক কর কোনোটাই দেন না।

বিদেশি ক্রেতা

বিদেশিরা মরক্কোতে আবাসিক ও বাণিজ্যিক প্রপার্টি, বিশেষ করে টাইটেলযুক্ত শহুরে প্রপার্টি, নাগরিকদের মতো একই শর্তে কিনতে পারেন। কৃষিজমি সুরক্ষিত: শহরের সীমার বাইরে জমি কিনতে একজন বিদেশিকে অকৃষি ব্যবহারের সার্টিফিকেট (attestation de vocation non agricole) দেখাতে হয়, যা কেবল কম কৃষিমূল্যের জমিতে প্রকল্পের মাপমতো অকৃষি প্রকল্পের জন্য দেওয়া হয় (সরকারি সার্কুলার, 2022)। ক্রেতাদের উচিত ANCFCC-তে নিবন্ধিত টাইটেলযুক্ত প্রপার্টি (titre foncier) বেছে নেওয়া, যা নিশ্চিত এবং তৃতীয় পক্ষের বিরুদ্ধে প্রয়োগযোগ্য; melkia-র অধীনে থাকা টাইটেলবিহীন প্রপার্টি, অর্থাৎ সাক্ষীদের বক্তব্যের ভিত্তিতে দুজন adoul-এর তৈরি দলিল, এর কোনো কেন্দ্রীয় রেজিস্টার নেই এবং দুবার বিক্রির ঝুঁকি থাকে, আর এটিকে টাইটেলে রূপান্তর করতে 12 থেকে 36 মাস লাগতে পারে। পরে দাম ও যেকোনো মূলধনী লাভ ফেরত নেওয়ার অধিকার রাখতে একজন অনিবাসীকে মরক্কান ব্যাংকের মাধ্যমে বৈদেশিক মুদ্রায় (বা কনভার্টিবল দিরহাম অ্যাকাউন্ট থেকে) কেনার অর্থ দিতে হবে এবং প্রমাণ রাখতে হবে; রিসেলের সময় ব্যাংক বিক্রয় দলিল ও কর পরিশোধের প্রমাণের ভিত্তিতে টাকা স্থানান্তর করে (Office des Changes)। ব্যাংক অনিবাসী ব্যক্তিদের কাছ থেকে মরক্কোতে তাদের অন্য কোনো বাসস্থান নেই মর্মে হলফনামা চায়, যে নিয়ম বিদেশে বসবাসরত মরক্কানদের (MRE) জন্য প্রযোজ্য নয়।

কর ও ফি

ক্রেতারা সাধারণত দামের ওপর প্রায় 6% থেকে 7% দেন: নির্মিত প্রপার্টিতে 4% রেজিস্ট্রেশন শুল্ক (সর্বনিম্ন MAD 1,000; খালি জমিতে 5%; যোগ্য সামাজিক আবাসনে 3%), 1.5% ভূমি রেজিস্ট্রি শুল্ক এবং প্রতি টাইটেলে MAD 100 (সর্বনিম্ন MAD 500, 2016 সালের ANCFCC ট্যারিফ), নোটারি ফি সাধারণত প্রায় 1% ও VAT, এবং অল্প স্ট্যাম্প ও কপির খরচ। বিক্রেতারা রিয়েল এস্টেট লাভ কর (TPI) দেন নেট লাভের 20%, লাভ না হলেও বিক্রয়মূল্যের সর্বনিম্ন 3%। অন্তত পাঁচ বছর বসবাস করা প্রধান বাসস্থান অব্যাহতিপ্রাপ্ত (2023 সালের অর্থ আইনে ছয় বছর থেকে কমানো), প্রতি পাঁচ বছরে একবার ব্যবহারযোগ্য, তবে দামের যে অংশ MAD 4 মিলিয়নের বেশি তাতে 3% সর্বনিম্ন হার প্রযোজ্য থাকে; বছরে MAD 140,000-এর কম মোট বিক্রিও অব্যাহতিপ্রাপ্ত। রিটার্ন ও পেমেন্ট বিক্রির 30 দিনের মধ্যে দিতে হয়। মালিকরা আবাসন কর (taxe d'habitation, ভাড়ামূল্যের 10%, 20% ও 30% স্তর, MAD 5,000 পর্যন্ত অব্যাহতি, প্রধান বাসস্থানে 75% ছাড়, নতুন বাড়িতে 5 বছরের অব্যাহতি) ও পৌর সেবা কর দেন; জুলাই 2025-এর Law 14-25 অনুযায়ী দুটোই এখন কর কর্তৃপক্ষ (DGI) আদায় করে এবং অনলাইনে দেওয়া যায়। ভাড়ার আয়ে 40% ছাড়ের পরে প্রগতিশীল আয়কর হারে কর বসে, আর ভাড়াটে কোম্পানি হলে 10% বা 15% কেটে রাখা হয়।

অফ-প্ল্যান (VEFA)

অফ-প্ল্যান বিক্রি Law 107-12 দিয়ে সংশোধিত Law 44-00-এর নির্মাণাধীন ভবন বিক্রির (VEFA) নিয়মের আওতায় পড়ে। আইন অনুযায়ী লাগে বিল্ডিং পারমিট জারির পরে একটি রিজার্ভেশন চুক্তি (ক্রেতা এক মাসের মধ্যে প্রত্যাহার করতে পারেন), বিল্ডিং পারমিট পাওয়ার পরে একটি প্রাথমিক চুক্তি (অনুচ্ছেদ 618-5), যা 16 জুলাই 2026 থেকে অবশ্যই নোটারি বা adoul-এর অথেনটিক দলিল হতে হবে (Law 41.25), ডেভেলপারের কাছ থেকে রিফান্ড বা কমপ্লিশন গ্যারান্টি, এবং ধাপে ধাপে সূচি: রিজার্ভেশনে 5%, প্রাথমিক চুক্তিতে 5%, কাজ শুরুতে 10%, কাঠামোগত ও ফিনিশিং ধাপে মিলিয়ে 60%, এবং হস্তান্তরে 20%। বাস্তবে VEFA খুব কম ব্যবহৃত হয়: ডেভেলপাররা ঢিলেঢালা রিজার্ভেশন ডিল পছন্দ করেন, কখনো কখনো শুধু একটি রসিদের ভিত্তিতে, যাতে সময়সীমা ও স্পেসিফিকেশনে ক্রেতার সুরক্ষা খুব কম থাকে (Finances News, 2023)। সরকারের সরাসরি আবাসন সহায়তা, 2024 থেকে 2028 পর্যন্ত, অন্য কোনো বাড়ির মালিক নন এমন ক্রেতাদের MAD 300,000 পর্যন্ত দামের নতুন বাড়িতে MAD 100,000 এবং MAD 300,000 থেকে 700,000 দামের বাড়িতে MAD 70,000 দেয়। জুন 2026 পর্যন্ত 218,000 আবেদনের মধ্যে 105,000-এর বেশি সুবিধাভোগী এটি পেয়েছেন, যার 24% MRE, এবং 2026 সালের অর্থ আইন এটি সহ-মালিকদের জন্যও খুলে দিয়েছে।

ভাড়া

আবাসিক লিজ Law 67-12 দ্বারা পরিচালিত। লিজ লিখিত হতে হবে, সিকিউরিটি ডিপোজিটের সীমা দুই মাসের ভাড়া, এবং ভাড়া সর্বোচ্চ প্রতি তিন বছরে একবার সংশোধন করা যায়, বৃদ্ধির সীমা 8%; উচ্ছেদের জন্য আদালতের আদেশ লাগে। হলিডে ও পর্যটক ভাড়া পর্যটন আবাসন বিষয়ক Law 80-14-এর আওতায় পড়ে, যার জন্য অপারেটিং লাইসেন্স লাগে, এবং স্বল্পমেয়াদি ভাড়ার আয় করযোগ্য ও DGI-কে জানাতে হয়। জুলাই 2025-এ পর্যটনমন্ত্রী অঘোষিত ফ্ল্যাট ও রিয়াদকে ব্যবস্থার আওতায় আনতে একটি বাস্তবায়ন আদেশের ঘোষণা দেন, এবং জানুয়ারি 2026-এ আবাসন বিষয়ক প্রতিমন্ত্রী বলেন অপর্যটন এলাকায় স্বল্পমেয়াদি ভাড়া সীমিত করতে একটি ডিক্রি তৈরি হচ্ছে; অক্টোবর 2026 পর্যন্ত কোনোটিই পাস হয়েছে বলে নিশ্চিত হয়নি।

প্ল্যাটফর্ম

ANCFCC ভূমি রেজিস্ট্রি (conservation foncière) ও ক্যাডাস্ট্রেDirection Générale des Impôts (রেজিস্ট্রেশন শুল্ক, TPI, আবাসন কর)নোটারি ও adoul (অথেনটিক দলিল, Law 41.25)প্রপার্টির পাওয়ার অব অ্যাটর্নির জন্য প্রথম দৃষ্টান্তের আদালতের রেজিস্টার (Law 31.18)National Financial Intelligence Authority (ANRF)রিয়েল এস্টেট এজেন্টদের ওপর আবাসন মন্ত্রণালয়ের AML তদারকিOffice des Changes (বৈদেশিক মুদ্রায় অর্থায়ন ও টাকা ফেরত নেওয়া)TAECHIR প্ল্যাটফর্ম ও ANAPEC (বিদেশিদের কাজের চুক্তি)ট্রেড রেজিস্টার (RC), ICE ও taxe professionnelleBank Al-Maghrib ও ANCFCC রিয়েল এস্টেট মূল্যসূচক (IPAI)