मोरक्को में ऑफ-प्लान (VEFA) कैसे काम करता है

मोरक्को में ऑफ-प्लान का एक विस्तृत क़ानूनी ढाँचा है, VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), लेकिन मार्केट का बड़ा हिस्सा इससे बचकर चलता है। कई डेवलपर इसकी जगह साधारण रिज़र्वेशन पर बेचते हैं। ब्रोकर के रूप में आपका काम है यह जानना कि क़ानून किस चीज़ की रक्षा करता है, पहचानना कि कब कोई डील उसके बाहर है, और पैसा आगे बढ़ने से पहले खरीदार को यह अंतर समझाना।

संक्षेप में

1. ऑफ-प्लान बिक्री Law 44-00 से नियंत्रित होती है, जिसे Law 107-12 ने संशोधित किया, और जो Code of Obligations and Contracts का हिस्सा है।
2. क़ानून दो चरण तय करता है: बिल्डिंग परमिट जारी होने के बाद एक रिज़र्वेशन कॉन्ट्रैक्ट, फिर एक प्रारंभिक कॉन्ट्रैक्ट, जिसकी अनुमति भी बिल्डिंग परमिट जारी होने के बाद है (Art. 618-5)। 16 जुलाई 2026 से यह नोटरी या adouls द्वारा तैयार की गई प्रामाणिक डीड होनी चाहिए।
3. भुगतान एक क़ानूनी शेड्यूल के अनुसार होते हैं: 5% + 5% + 10% + 60% + 20%, जो काम की प्रगति से जुड़े हैं।
4. डेवलपर को खरीदार के एडवांस को कवर करने वाली बैंक या इंश्योरेंस गारंटी देनी होती है।
5. कई डेवलपर अनौपचारिक रिज़र्वेशन पसंद करते हैं, जिनके पीछे कभी-कभी सिर्फ़ एक रसीद होती है। इससे खरीदार के पास बहुत कम सुरक्षा रहती है।
6. डायरेक्ट हाउसिंग सहायता (MAD 70,000 या 100,000) नए घर पहली बार खरीदने वाले मोरक्कन लोगों के लिए है, और फ़ाइनल बिक्री पर दी जाती है।

क़ानूनी ढाँचा

Law 44-00 ने Code of Obligations and Contracts में VEFA अध्याय बनाया, और Law 107-12 ने इसे संशोधित किया, ख़ासकर रिज़र्वेशन कॉन्ट्रैक्ट जोड़कर। जुलाई 2026 तक VEFA कॉन्ट्रैक्ट प्रामाणिक डीड (नोटरी या adouls द्वारा) या किसी मान्यता प्राप्त प्रोफ़ेशनल, जैसे Court of Cassation में मान्य वकील, द्वारा तय तारीख वाली डीड के रूप में बनाए जा सकते थे। 16 जुलाई 2026 को Bulletin officiel में प्रकाशित Law 41.25 ने वह दूसरा रास्ता हटा दिया: अब प्रारंभिक कॉन्ट्रैक्ट नोटरी या adouls द्वारा प्रामाणिक डीड होना चाहिए, वरना वह अमान्य है। क़ानून के ख़िलाफ़ जाने वाली कोई भी शर्त अमान्य है।

खरीदार के साइन करने पर मालिकाना हक़ ट्रांसफ़र नहीं होता। यह सिर्फ़ तब ट्रांसफ़र होता है जब निर्माण पूरा होने के बाद फ़ाइनल डीड conservation foncière में दर्ज होती है। तब तक डेवलपर ही प्रोजेक्ट का मालिक रहता है।

रिज़र्वेशन कॉन्ट्रैक्ट

बिल्डिंग परमिट जारी होने के बाद, डेवलपर रिज़र्वेशन कॉन्ट्रैक्ट साइन कर सकता है और एडवांस ले सकता है। इसमें पक्ष, ज़मीन का टाइटल नंबर (या टाइटल प्रक्रिया में हो तो संदर्भ), परमिट नंबर और तारीख, यूनिट का विवरण और अनुमानित क्षेत्रफल, प्रति वर्ग मीटर कीमत, भुगतान की शर्तें और डिलीवरी की तारीख लिखी होनी चाहिए। भुगतान शेड्यूल इसी चरण में दिखाया जाना चाहिए।

खरीदार साइन करने के एक महीने के भीतर वापस हट सकता है। तब डेवलपर को 7 दिनों के भीतर पूरा एडवांस लौटाना होगा।

प्रारंभिक कॉन्ट्रैक्ट

मौजूदा टेक्स्ट के Article 618-5 के तहत, बिल्डिंग परमिट मिलने के बाद प्रारंभिक कॉन्ट्रैक्ट साइन किया जा सकता है। Law 107-12 से पहले लिखी गई पुरानी गाइड अब भी कहती हैं कि इसे ग्राउंड फ़्लोर की नींव का इंतज़ार करना होगा; आज नींव निर्माण के तीन भुगतान चरणों में से सिर्फ़ पहला है। इसके साथ लगाए जाते हैं: आर्किटेक्चरल प्लान, रीइन्फ़ोर्स्ड कंक्रीट प्लान और स्पेसिफ़िकेशन की प्रमाणित कॉपियाँ। डेवलपर एक cahier des charges (काम, उपकरण और समय-सीमा को कवर करने वाले स्पेसिफ़िकेशन) भी तैयार करता है, जिस पर दोनों पक्ष साइन करते हैं। ये दस्तावेज़, और जहाँ लागू हो वहाँ को-ओनरशिप नियम, conservation foncière में (या बिना टाइटल वाली ज़मीन के लिए कोर्ट रजिस्ट्री में) फ़ाइल किए जाते हैं।

भुगतान के चरण

क़ानूनी शेड्यूल, जैसा 2016 के इंटरव्यू में बताया गया:

चरण	कीमत का हिस्सा
रिज़र्वेशन कॉन्ट्रैक्ट साइन करना	5%
प्रारंभिक कॉन्ट्रैक्ट साइन करना	5%
काम की शुरुआत	10%
निर्माण के पड़ावों से जुड़ी तीन किस्तें (स्ट्रक्चरल काम, फ़िनिशिंग काम, ऑक्यूपेंसी परमिट)	60%
चाबियाँ सौंपना और फ़ाइनल डीड साइन करना	20%

60% को उसके तीन चरणों में कैसे बाँटा जाए, यह पक्षों के बीच तय होता है।

हल किया गया उदाहरण

उदाहरण के आंकड़े: एक खरीदार Rabat के एक VEFA प्रोजेक्ट में MAD 1,200,000 का फ़्लैट रिज़र्व करता है। कॉन्ट्रैक्ट 60% को तीन बराबर हिस्सों में बाँटता है।

चरण	गणना	MAD	अब तक भुगतान
रिज़र्वेशन कॉन्ट्रैक्ट	5% x 1,200,000	60,000	60,000
प्रारंभिक कॉन्ट्रैक्ट	5% x 1,200,000	60,000	120,000
काम की शुरुआत	10% x 1,200,000	120,000	240,000
स्ट्रक्चरल काम	20% x 1,200,000	240,000	480,000
फ़िनिशिंग काम	20% x 1,200,000	240,000	720,000
ऑक्यूपेंसी परमिट	20% x 1,200,000	240,000	960,000
चाबियाँ और फ़ाइनल डीड	20% x 1,200,000	240,000	1,200,000

स्ट्रक्चरल काम के चरण के बाद खरीदार 40% दे चुका होता है। फ़िनिशिंग काम की किस्त देने के बाद वह 50% पार कर लेता है (यहाँ 60%), जिससे टाइटल पर कंज़र्वेटरी सीज़र दर्ज कराने का अधिकार मिलता है (नीचे देखें)। कीमत के ऊपर, खरीदार फ़ाइनल डीड पर रजिस्ट्रेशन ड्यूटी, लैंड रजिस्ट्री ड्यूटी और नोटरी फ़ीस देता है, बनी हुई प्रॉपर्टी के लिए लगभग 6.5% से 7%। हर किस्त बैंक ट्रांसफ़र से जानी चाहिए: 1 जुलाई 2026 से MAD 300,000 से ज़्यादा की बिक्री पर दिए गए कैश पर 2% अतिरिक्त ड्यूटी लगती है।

गारंटी

प्रारंभिक कॉन्ट्रैक्ट के समय डेवलपर को एक ऐसी गारंटी का संदर्भ देना होता है जो डेवलपर के विफल होने पर खरीदार का एडवांस लौटाए। स्वीकार्य रूप हैं: बैंक कम्प्लीशन गारंटी, बैंक रिफ़ंड गारंटी या इंश्योरेंस पॉलिसी। कॉन्ट्रैक्ट ड्राफ़्ट करने वाले प्रोफ़ेशनल को तब तक खरीदार का पैसा डेवलपर को नहीं देना चाहिए जब तक वह गारंटी साबित न हो जाए।

जिस खरीदार ने कीमत का 50% से ज़्यादा दे दिया है, वह ज़मीन के टाइटल पर कंज़र्वेटरी सीज़र (saisie conservatoire) दर्ज करा सकता है। यह अधिकार कॉन्ट्रैक्ट की किसी शर्त से हटाया नहीं जा सकता। यह खरीदार का मालिकाना हक़ दर्ज होने तक टाइटल पर रहता है, और अगर डेवलपर समय-सीमा चूकता है या नियमों के ख़िलाफ़ कुछ डिलीवर करता है, तो इसे लागू करने योग्य सीज़र में बदला जा सकता है।

रिज़र्वेशन का जाल

Finances News ने मार्च 2023 में बताया कि VEFA ट्रांज़ैक्शन अब भी “बहुत कम” हैं: डेवलपर रिज़र्वेशन डील पसंद करते हैं जिन्हें वे कम बंधनकारी मानते हैं। कुछ मामलों में कोई कॉन्ट्रैक्ट ही नहीं होता, सिर्फ़ एक साधारण रसीद के बदले एडवांस भुगतान, समय-सीमा या स्पेसिफ़िकेशन की कोई गारंटी नहीं। लेख में उद्धृत एक विशेषज्ञ ने Bab Darna मामले को इसका सबसे सटीक उदाहरण बताया कि यह कहाँ ले जाता है, और कहा कि कोर्ट केस में औसतन दो से तीन साल लगते हैं।

इसे कैसे पहचानें:

• दस्तावेज़ पर “bon de réservation” या “reçu” लिखा है, लेकिन कोई परमिट नंबर, टाइटल नंबर या डिलीवरी की तारीख नहीं है।
• कोई गारंटी संदर्भ नहीं, कोई cahier des charges नहीं, कोई नोटरी या अधिकृत ड्राफ़्टर नहीं।
• बिल्डिंग परमिट होने से पहले पैसे माँगे जाते हैं।
• भुगतान किसी व्यक्ति को, या कैश में जाता है।

अगर डेवलपर सही रिज़र्वेशन कॉन्ट्रैक्ट साइन नहीं करेगा, तो खरीदार को साफ़-साफ़ बताएँ कि वह क्या छोड़ रहा है।

डेवलपर और प्रोजेक्ट पर क्या जाँचें

• बिल्डिंग परमिट: नंबर, तारीख और कि यह इस फ़ेज़ को कवर करता है। परमिट नहीं, तो क़ानूनी रिज़र्वेशन नहीं।
• ज़मीन का टाइटल: लैंड रजिस्ट्री सर्टिफ़िकेट माँगें जिसमें डेवलपर मालिक के रूप में और ज़मीन पर कोई भी बैंक मॉर्गेज दिखे।
• गारंटी: बैंक या इंश्योरर का नाम और संदर्भ।
• डेवलपर के डिलीवर किए गए प्रोजेक्ट और उनमें कितनी देरी हुई। किसी एक में जाएँ और मालिकों से बात करें।
• प्रेस में या कोर्ट में विवाद।
• कॉन्ट्रैक्ट: डिलीवरी की तारीख, देरी पर उपाय, स्पेसिफ़िकेशन, क्षेत्रफल में छूट की सीमा, और खरीदार के रद्द करने पर एडवांस का क्या होगा।

देरी और खरीदार क्या कर सकता है

डेवलपर डिलीवरी की समय-सीमा छह महीने बढ़ा सकता है, लेकिन उसे मूल तारीख से कम से कम एक महीने पहले खरीदार को सूचित करना होगा। उसके बाद, Finances News में उद्धृत वकील के अनुसार, देर से डिलीवरी का सामना कर रहा खरीदार बिना जुर्माने के कॉन्ट्रैक्ट ख़त्म कर सकता है और दी गई रकम के 20% का मुआवज़ा माँग सकता है। जब कोई भी पक्ष दूसरे की गलती से कॉन्ट्रैक्ट ख़त्म करता है, तो नुकसान उठाने वाला पक्ष स्ट्रक्चरल काम पूरा होने पर भुगतान का 15%, या ऑक्यूपेंसी परमिट जारी होने पर 20% माँग सकता है।

ReaConsult ने जून 2026 में व्यवहार में आम रास्ता बताया: रजिस्टर्ड पत्र से एक औपचारिक नोटिस जिसमें नई समय-सीमा हो, फिर कॉन्ट्रैक्ट में लिखी देरी की पेनल्टी (उसके अनुसार ये आमतौर पर कीमत का 0.1% से 0.5% प्रति माह होती हैं, मार्केट के चलन के रूप में, क़ानूनी दर नहीं), फिर रिफ़ंड के साथ रद्द करने के लिए कोर्ट में दावा, साथ में इंतज़ार के दौरान दिए गए किराए जैसे हर्जाने। यह 2021 के Casablanca कमर्शियल अपील फ़ैसले का हवाला देता है जिसने एक डेवलपर को MAD 332,500 और MAD 20,000 हर्जाना लौटाने का आदेश दिया। गारंटी और कंज़र्वेटरी सीज़र ही इन उपायों को कारगर बनाते हैं, इसीलिए खरीदार को पहले दिन से इन पर ज़ोर देना चाहिए।

डायरेक्ट हाउसिंग सहायता और नए घर

सरकार की डायरेक्ट हाउसिंग सहायता 2024 से 2028 तक चलती है। Medias24 के अनुसार:

• टैक्स सहित MAD 300,000 तक की कीमत वाले घर के लिए MAD 100,000, और MAD 300,000 से ज़्यादा और MAD 700,000 तक की कीमत वाले घर के लिए MAD 70,000।
• खरीदार मोरक्कन नागरिक (MRE सहित) होना चाहिए और मोरक्को में उसके पास कोई घर नहीं होना चाहिए।
• घर पहली बार बिक रहा हो, उसमें कम से कम दो कमरे हों, और उसके पास 1 जनवरी 2023 या उसके बाद का ऑक्यूपेंसी परमिट हो।
• खरीदार daamsakane.ma पर आवेदन करता है, मंज़ूरी के 30 दिनों के भीतर compromis साइन करता है, और सहायता नोटरी को दी जाती है, जो फिर फ़ाइनल डीड साइन करवाता है।
• खरीदार सरकार को मॉर्गेज देता है और उसे पाँच साल तक मुख्य निवास के रूप में घर में रहना होता है, वरना सहायता लौटानी होगी।

ऑफ-प्लान के लिए मुख्य बात समय है: क्योंकि घर को ऑक्यूपेंसी परमिट चाहिए, सहायता निर्माण के दौरान नहीं, फ़ाइनल बिक्री पर आती है। उदाहरण के आंकड़े: पहली बार खरीदने वाला एक मोरक्कन MAD 650,000 का नया फ़्लैट खरीदता है; सहायता MAD 70,000 है, तो खरीदार MAD 580,000 और खर्च ख़ुद देता है। 2026 से सह-मालिक भी आवेदन कर सकते हैं। जून 2026 तक 105,000 से ज़्यादा परिवारों को फ़ायदा मिला, जिनमें 24% MRE थे। विदेशी खरीदार इसका इस्तेमाल नहीं कर सकता।

ख़तरे के संकेत

• बिल्डिंग परमिट से पहले, या सिर्फ़ रसीद के साथ रिज़र्वेशन।
• प्रारंभिक कॉन्ट्रैक्ट में कोई गारंटी संदर्भ नहीं।
• ऐसा डेवलपर जिसका कोई डिलीवर किया गया प्रोजेक्ट नहीं जिसे आप देख सकें।
• कैश भुगतान, या किसी निजी खाते में भुगतान।
• वादा की गई डिलीवरी की तारीख जो कॉन्ट्रैक्ट में लिखी नहीं है।

मोरक्को के ऑफ-प्लान नियम ऊपर दिखाई गई तारीख को जाँचे गए थे। यह गाइड सामान्य जानकारी है, क़ानूनी सलाह नहीं। CloserPass किसी भी डेवलपर या अथॉरिटी से संबद्ध नहीं है।

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