Pag-set up: mga regional register, training at status

Sa maraming bansa, ang araling ito ay tungkol sa isang exam at isang lisensya. Iba ang Spain. Walang national licence, pero kung saan at paano kayo nagtatrabaho ang nagpapasya kung ano ang dapat ninyong gawin. Narito ang buong larawan, rehiyon por rehiyon.

Bakit walang national licence

Binuksan ng Royal Decree-law 4/2000 (article 3) ang real estate intermediation sa sinuman, nang walang kailangang titulo o college membership. Ayon sa Consumer, ang huling entry exam para sa opisyal na titulong Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) ay ginanap noong 9 Abril 2000.

Mayroon pa rin ang API title at ang Colegios de APIs. Opsyonal ang pagsali. May ilang agent na gumagamit ng membership bilang tanda ng kalidad, at sa Valencia, ang mga miyembro ng college ay nasa ilalim ng sarili nilang patakaran sa halip na ng regional register. Ang pabahay ay kapangyarihan ng rehiyon, kaya may ilang rehiyon na lumikha ng sariling register. Inilista ng OCU ang Madrid, Canary Islands at Navarre bilang mga rehiyong may boluntaryong register noong Enero 2026.

Ang mga rehiyon sa isang tingin

Rehiyon	Register	Status noong Oktubre 2026
Catalonia	AICAT register (Law 18/2007, Decree 12/2010)	Sapilitan
Valencian Community	RAI register (Decree 98/2022)	Sapilitan, may ilang kondisyong pinawalang-bisa noong 2025
Andalusia	Register of Specialised Agents (Law 5/2025)	Nilikha ng batas, hindi pa kumpirmado ang pagbubukas
Balearic Islands	Opisyal na register (Law 3/2024)	Boluntaryo

Catalonia: AICAT

Ang sinumang regular at may bayad na nagbo-broker ng benta o renta sa Catalonia ay dapat magparehistro. Itinatakda ng procedure page ng Generalitat ang mga kondisyong ito:

• Training: isang kaugnay na degree (gaya ng law, economics, business, architecture o building engineering), o mga certificate mula sa mga kinikilalang kurso tungkol sa real estate. Sa isang kumpanya, dapat itong matugunan ng mga director at ng namamahala sa bawat opisina.
• Isang opisinang bukas sa publiko, na may mga lisensya nito, maliban kung online lamang kayo nagtatrabaho.
• Liability insurance na hindi bababa sa €100,000 kada claim at €600,000 kada taon kada opisina, o €150,000 at €1,000,000 kung online lamang.
• Isang garantiya na hindi bababa sa €60,000 kada taon kada opisina, o €300,000 kada agent kung online lamang.

Nag-a-apply kayo online, kasama ang insurance policy, patunay ng garantiya at patunay ng training. Walang fee. Ang registration ay walang takdang hangganan, kaya walang renewal, pero dapat ninyong i-update ang inyong datos kapag may nagbago. Pagkatapos, ipapakita ninyo ang opisyal na badge at numero sa plate ng inyong opisina, sa inyong stationery at sa lahat ng inyong advertising.

Valencian Community: Decree 98/2022

Sapilitan ang Valencian register mula 16 Oktubre 2022 para sa sinumang namamagitan, nagpapayo o namamahala ng benta, renta, palitan o paglilipat ng karapatan sa property. Mahahalagang punto mula sa FAQ ng Generalitat:

• Training: mga certificate para sa hindi bababa sa 200 teaching hours tungkol sa real estate, mula sa mga pampublikong centre, unibersidad o approved na centre.
• Ang bawat opisina ay nangangailangan ng responsableng manager na tumutugon sa patakaran sa training. Ang isang tao ay maaaring mangasiwa ng hindi hihigit sa tatlong opisina.
• Ang mga ahenteng online lang ay kailangan ng pisikal na address sa rehiyon.
• Nag-a-apply kayo online.

Ang desisyon noong 2025. Noong Enero 2025, bahagyang pinagtibay ng High Court of Valencia (TSJCV) ang apela ng competition authority na CNMC. Pinawalang-bisa nito ang €60,000 na garantiya, ang €100,000 na liability insurance at iba pang requirement. Nanatili ang register mismo. Maaaring iapela ang desisyon sa Supreme Court, kaya tanungin ang Generalitat kung ano ang naaangkop sa araw na magparehistro kayo.

Andalusia: Law 5/2025

Lumilikha ang Housing Law 5/2025 ng Andalusia ng Register of Specialised Real Estate Agents of the Residential Sector, na tinatawag ng preamble na sapilitan. Humihingi ang Article 52 ng:

• Ang API title, isang kaugnay na degree, apat na taon ng dokumentadong karanasan, o membership sa isang agents’ college.
• Hindi bababa sa 100 oras ng tiyak na training sa nakaraang apat na taon, para sa may-ari ng negosyo at 50% ng staff.
• Isang garantiya o insurance, at malinis na rekord na kaugnay sa aktibidad.

Iniiwan ng isang final provision ang pagsisimula ng register sa susunod na hakbang. Hindi namin makumpirma na bukas ito noong Oktubre 2026. Magtago na ngayon ng patunay ng inyong karanasan at training.

Balearic Islands: isang boluntaryong register

Lumikha ang Law 3/2024 ng opisyal na register na inilalarawan ng gobyerno ng Balearic bilang boluntaryo. Ang mga rehistradong agent ay dapat may training, garantiya na hindi bababa sa €60,000 kada taon at insurance na €100,000 kada claim at €600,000 kada taon, at nagpapakita sila ng badge at plate.

Hakbang-hakbang

1. Piliin ang inyong rehiyon at modelo. Opisina, online lamang, empleyado o self-employed.
2. Kunin ang inyong NIE (form EX-15, fee €9.84, tingnan ang aralin 2).
3. Piliin ang inyong status.
   • Empleyado: irerehistro kayo ng agency sa Social Security.
   • Autónomo: i-file ang tax census form na 036 o 037 sa Tax Agency, pagkatapos ay sumali sa self-employed scheme (RETA). Ang mga bagong autónomo ay nagbabayad ng flat na €80 kada buwan sa unang 12 buwan (Billeo); pagkatapos noon, ang mga minimum sa 2026 ay mula €200 hanggang €590 kada buwan ayon sa income band (El Derecho).
4. Gawin ang training na kailangan ng inyong rehiyon: 200 oras sa Valencia, 100 oras sa Andalusia kapag nagbukas na ang register, mga kinikilalang kurso sa Catalonia.
5. Ayusin ang insurance at garantiya sa Catalonia, o sa Balearics kung sasali kayo.
6. Magparehistro online at hintayin ang inyong numero.
7. Ipakita ang inyong numero sa opisina, mga dokumento at bawat advert.
8. Panatilihing updated ang mga rekord tuwing may pagbabago sa inyong opisina, staff o insurer.

Kung sasali kayo sa isang agency, sinasaklaw ng registration nito ang staff na nagpapakita lamang ng mga bahay para dito. Hingin ang numero nito.

Mabilis gumalaw ang mga patakaran sa rehiyon, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos. Magsanay sa Spain rules training at basahin ang Paano maging real estate agent sa Spain.

Ang araling ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal advice.