Ang mga patakarang sinusunod ninyo araw-araw sa Spain

Mas magaan ang mga patakaran ng Spain para sa mga agent kaysa sa maraming market, pero ipinapatupad ang mga umiiral. Karamihan ng problema ay galing sa mahinang mandate, pabayang advert, cash o fee na sinisingil sa maling tao. Ginagawang pang-araw-araw na gawi ng araling ito ang mga patakaran.

1. Kumuha muna ng nakasulat na mandate

Ang inyong kontrata sa seller ay ang nota de encargo. Kung wala ito, mahihirapan kayong patunayan ang inyong karapatan sa fee. Itinuturing ito ng Decree 12/2010 ng Catalonia bilang dokumentong nagsisimula ng trabaho ng isang agent, at nagtatakda ang Balearic register ng minimum na nilalaman nito.

Ang isang matibay na nota de encargo ay nagsasaad ng:

• Ang mga partido, ang property at ang mga detalye nito sa Land Registry.
• Ang asking price.
• Ang fee, at kung ito ay plus VAT o kasama na ang VAT.
• Kailan dapat bayaran ang fee. Pinapayo ng OCU na sa pagpirma ng deed.
• Kung ito ay exclusive, at gaano katagal. Nakita ng OCU ang exclusive na termino na 3 hanggang 6 na buwan, minsan may automatic renewal.

Maging patas sa exclusivity. Tinanggap ng Supreme Court ang mga exclusive mandate, pero sinusuri ito ng mga korte sa ilalim ng consumer law: malinaw na pananalita, tiyak na termino, tunay na trabaho ng agency at proporsyonal na kabayaran. Binanggit ng Ministry of Consumer Affairs na karaniwang itinuturing ng mga korte na sobra ang penalty na lampas sa kalahati ng fee kapag nagbenta ang may-ari nang sarili. Panganib ang template na naniningil ng 100% sa kasong iyon.

Papirmahin din ng visit slip ang bawat buyer na ipinasyal ninyo.

2. Panatilihing malinis ang inyong mga advert

• Energy label. Sinabi ng OCU na dapat lumabas ang energy efficiency class at label sa lahat ng advert ng benta at renta. Hingin sa may-ari ang certificate bago kayo mag-publish.
• Register number. Sa Catalonia, ang inyong AICAT badge at numero ay nakalagay sa lahat ng advertising.
• Holiday lets. Mula 1 Hulyo 2025, ang mga short-term rental ay nangangailangan ng numero mula sa national Single Rental Register na nakalagay sa listing, at dapat itong hingin ng mga booking platform.
• Walang pangakong hindi ninyo matutupad. Huwag mag-advertise ng “golden visa” (natapos ito noong 3 Abril 2025) o ng tourist licence na hindi ninyo nasuri. Mula Abril 2025, ang bagong tourist flat sa isang gusali ay nangangailangan ng approval ng tatlong-ikalima ng mga may-ari (Cuatrecasas).

3. Kilalanin ang inyong kliyente

Sa ilalim ng Law 10/2010, ang mga agent na nagbo-broker ng benta ng property ay obliged entity. Pinangangasiwaan sila ng SEPBLAC, ang financial intelligence unit ng Spain. Pinalawak ng Royal Decree-law 7/2021 ang tungkulin sa mga renta na €10,000 o higit pa kada buwan (Garrigues).

Ang inyong mga tungkulin, sa praktika:

1. Kilalanin ang bawat kliyente gamit ang isang opisyal na dokumento.
2. Kilalanin ang beneficial owner kapag kumpanya o trust ang buyer.
3. Itanong kung saan galing ang pera, at gumamit ng mas mahigpit na pagsusuri kapag mas mataas ang panganib.
4. Magtago ng rekord ng mga sinuri ninyo.
5. I-report ang mga kahina-hinalang deal sa SEPBLAC, nang hindi sinasabi sa kliyente.

Hingin sa inyong agency ang nakasulat na procedure nito at ang pangalan ng compliance person nito.

4. Walang cash

Nililimitahan ng Law 11/2021 ang mga cash payment sa €1,000 kapag may kasangkot na negosyo o propesyonal (€10,000 para sa mga non-resident na indibidwal na hindi kumikilos bilang negosyo). Hindi nalulusutan ang limitasyon sa paghahati ng bayad. Tanggapin ang inyong fee sa pamamagitan ng bank transfer na may invoice, palagi.

5. Sa rentals, ang landlord ang nagbabayad

Binago ng Housing Law 12/2023 ang Urban Leases Act: sa mga long-term home rental, ang gastos sa agency at kontrata ay binabayaran ng landlord. Huwag singilin ang mga tenant ng “search fee”, “management fee” o anumang ibang pangalan para sa parehong bagay.

Nagbabala ang Ministry of Consumer Affairs noong Pebrero 2024 na ang ganitong singil ay maaaring maging malubhang paglabag, na may multang €10,001 hanggang €100,000, o apat hanggang anim na beses ng ilegal na kita. Noong Oktubre 2024, nagbukas ito ng imbestigasyon sa ilang agency.

Ano ang nagdudulot ng multa o suspension sa mga agent

Gawain	Panganib
Paniningil sa mga tenant sa long-term home rental	Mga multa sa consumer law (tingnan sa itaas)
Mapang-abusong exclusivity o penalty clause	Inalis ang clause, nawala ang fee
Pagtatrabaho sa Catalonia nang walang registration	Mga sanction; maaaring masuspinde ang mga rehistradong agent sa ilalim ng Law 18/2007
Pagtanggap ng cash na lampas sa limitasyon	Mga tax fine sa ilalim ng Law 11/2021
Paglaktaw sa AML checks	Mga sanction sa ilalim ng Law 10/2010
Mga advert na walang energy label	Nilabag ang mga patakaran sa consumer at energy

Ang inyong pang-araw-araw na gawi

• Walang viewing nang walang pirmadong mandate.
• Walang advert nang walang energy label at, kung kailangan, ang inyong register number.
• Walang offer nang walang ID at source of funds check.
• Walang bayad na cash.
• Walang fee sa long-term tenant.

Nagbabago ang mga patakarang ito, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos. Sanayin ang mga ito sa Spain rules training at client skills. Para sa mga fee, tingnan ang komisyon ng agent sa Spain.

Ang araling ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal advice.