Isang deal mula simula hanggang wakas sa Spain

Dumadaan ang isang benta sa Spain sa maraming kamay: kayo, dalawang abogado, kadalasan isang bangko, isang notaryo, ang mga tax office at ang Land Registry. Ang halaga ninyo ay ang pagkakaalam sa pagkakasunod-sunod, pagpapanatili sa lahat sa tamang oras, at pagtiyak na walang magugulat sa singil ng buwis. Sinusundan ng araling ito ang isang resale at isang off-plan sale, pagkatapos ay kinakalkula ang isang deal sa euro.

Sino ang gumagawa ng ano

• Kayo, ang agent: mandate, marketing, viewing, offer, koordinasyon.
• Ang abogado ng buyer: mga independent na pagsusuri bago ang anumang deposit, kontrata, buwis. Para lamang sa buyer nagtatrabaho ang abogado ng buyer.
• Ang notaryo: isang neutral na pampublikong opisyal na sinusuri ang pagkakakilanlan, bayad at legalidad, at nagpapahintulot sa deed (escritura).
• Ang Land Registry (Registro de la Propiedad): itinatala ang bagong may-ari, na nagpapabisa sa pagbili laban sa mga third party.
• Ang mga tax office: kinokolekta ng rehiyon ang ITP o AJD, kinokolekta ng town hall ang plusvalía, kinokolekta ng state Tax Agency ang mga income tax.
• Ang developer: sa off-plan, nagbebenta ng bahay at dapat garantiyahan ang mga advance payment ng buyer.

Isang resale, hakbang-hakbang

1. Mandate. Pirmadong nota de encargo sa seller (aralin 4).
2. Offer at reservation. Inaalis ng maliit na halaga ang bahay sa market habang sinusuri ito ng abogado ng buyer.
3. Mga pagsusuri. Kinukuha ng abogado ang nota simple mula sa Land Registry (may-ari, paglalarawan, mortgage at iba pang encumbrance), sinusuri ang Catastro, mga lisensya, utang sa community fee at ang pinakabagong resibo ng IBI.
4. Arras contract. Isang pribadong kontrata na may deposit, kadalasang mga 10% ng presyo (Your Overseas Home). Sa arras penitenciales, ang buyer na umatras ay mawawalan ng deposit at ang seller na umatras ay magbabayad pabalik ng doble. Kung hindi sinasabi ng kontrata kung anong uri ito, ipinagpapalagay ng batas na ito ay confirmatory arras, kung saan maaaring hingin ng napinsalang partido ang pagkumpleto o pagwawakas kasama ang danyos (Legálitas). Tiyaking nakasulat ang uri.
5. Deed sa harap ng notaryo. Binabayaran ang balanse, karaniwang sa pamamagitan ng bank cheque o transfer, at iniaabot ang mga susi.
6. Mga buwis at registration. Binabayaran ng buyer ang transfer tax, pagkatapos ay nirerehistro ang deed. Binanggit ng Legálitas na nangyayari lamang ang registration kapag nabayaran na ang mga buwis.

Sino ang nagbabayad ng aling buwis

Buyer ng resale na bahay: ITP, itinatakda ng bawat rehiyon:

• Andalusia: 7% (Interforo).
• Valencian Community: 9% para sa mga deed mula 1 Hunyo 2026, 11% sa buong presyo kapag lampas sa €1 million (TaxDown).
• Catalonia: 10% hanggang €600,000, tumataas sa 13% kapag lampas sa €1.5 million (Osborne Clarke).

Buyer ng bagong bahay mula sa developer: 10% VAT at AJD stamp duty sa deed: 1.2% sa Andalusia, 1.4% sa Valencian Community mula Hunyo 2026 (Guía Fiscal).

Notaryo at registry ay sumusunod sa mga opisyal na tariff. Nagbibigay ang Interforo ng tinatayang saklaw na €500 hanggang €1,000 para sa notaryo at €400 hanggang €650 para sa registry.

Ang seller ay nagbabayad ng:

• Plusvalía municipal, ang buwis ng town hall sa pagtaas ng halaga ng lupa. Kung walang tunay na kita, hindi ito dapat bayaran, pero dapat itong patunayan ng seller gamit ang parehong deed (Guía Fiscal). Kapag ang seller ay isang non-resident na indibidwal, ginagawa ng batas ang buyer bilang substitute taxpayer (Local Finance Law, article 106), kaya karaniwang nagtatabi ng halagang iyon ang abogado ng buyer.
• Income tax sa kita. Kapag ang seller ay non-resident, dapat i-withhold ng buyer ang 3% ng presyo at bayaran ito sa Tax Agency gamit ang form 211 sa loob ng isang buwan.
• Ang fee ng inyong agency, kasama ang 21% VAT, ayon sa napagkasunduan sa mandate.

Worked example: isang resale sa Málaga

Isang British seller, hindi residente sa Spain, ang nagbenta ng flat sa Málaga sa halagang €350,000. Sinasabi ng mandate na 5% plus VAT. Ang mga rate ay galing sa mga source sa itaas. Halimbawa lamang ang halaga ng reservation.

Item	Computation	Halaga
Reservation (halimbawa)	Napagkasunduan ng mga partido	€5,000
Arras sa 10% (kasama ang reservation)	350,000 x 10%	€35,000
ITP ng buyer, Andalusia	350,000 x 7%	€24,500
Notaryo at registry ng buyer	Mga saklaw ng Interforo	mga €900 hanggang €1,650
3% na wini-withhold para sa buwis ng seller	350,000 x 3%	€10,500
Agency fee	350,000 x 5%	€17,500
VAT sa fee	17,500 x 21%	€3,675

Sa deed, matatanggap ng seller ang presyo bawas ang €10,500 na withholding, bawas ang anumang plusvalía na itinabi, bawas ang fee na €21,175 kung babayaran ito mula sa proceeds. Ipakita nang maaga sa seller ang net na halagang ito. Walang may gusto ng sorpresa sa notaryo.

Isang off-plan sale, hakbang-hakbang

1. Suriin ang building licence. Nagsisimula ang tungkuling garantiyahan ang pera ng mga buyer kapag naibigay na ang lisensya. Walang lisensya, walang bayad.
2. Reservation, pagkatapos ang private purchase contract kasama ang unang installment.
3. Indibidwal na garantiya. Sa ilalim ng first additional provision ng Law 38/1999, dapat garantiyahan ng developer ang lahat ng advance at legal na interes gamit ang bank guarantee o insurance, at ang pera ay dapat mapunta sa isang special account para sa development na iyon.
4. Mga stage payment. Inilalarawan ng Pineapple Homes ang karaniwang pattern sa Costa del Sol na mga 20%, minsan 30%, habang ginagawa. Sinisingil ang 10% VAT sa bawat stage.
5. Pagkumpleto. Igiit ang first occupation licence at isang snagging walk bago ang deed.
6. Deed, AJD at registration, kung saan ang balanse ay madalas binabayaran sa pamamagitan ng mortgage.

Kung hindi matapos ng developer sa tamang oras, ipinaliwanag ng report ng Banco de España na magpapadala ang buyer ng pormal na demand, at kung hindi magbayad ang developer sa loob ng 30 araw, maaari siyang mag-claim laban sa bangko o insurer.

Nagbabago ang mga tax rate ayon sa rehiyon at petsa, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos. Magsanay gamit ang Spain money at Spain off-plan training, at basahin ang pagbili ng property sa Spain bilang dayuhan at off-plan sa Spain.

Ang araling ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal o tax advice.