Isang property deal sa Dubai mula simula hanggang wakas

Sumusunod sa malinaw na landas ang isang deal sa Dubai. Kapag alam ninyo ang bawat hakbang, masasabi ninyo sa inyong kliyente kung ano ang susunod, at iyan ang nagpapatiwala sa kanila.

Sino ang gumagawa ng ano

• Kayo, ang broker: hanapin at i-qualify ang mga partido, hawakan ang mga RERA form, i-coordinate ang mga hakbang.
• Ang trustee office: isang registration office na kumakatawan sa Dubai Land Department (DLD) at nagpoproseso ng benta gamit ang mga electronic contract. Walang notaryo sa isang standard na resale sa Dubai.
• Ang developer: nag-iisyu ng no objection certificate (NOC) sa isang resale, at direktang nagbebenta sa off-plan.
• Ang bangko: nagva-value ng property at nagbabayad sa seller sa transfer kapag may mortgage ang buyer.
• Ang DLD: nirerehistro ang benta at nag-iisyu ng title deed.
• Isang conveyancer (opsyonal): maraming buyer ang gumagamit nito para pamahalaan ang mga dokumento at hawakan ang deposit cheque.

Isang resale, hakbang-hakbang

1. Form A. Pumipirma ang seller ng marketing agreement sa inyong brokerage. Kukuha kayo ng Trakheesi permit at mag-a-advertise.
2. Form B. Pumipirma ang buyer sa kanilang broker (minsan parehong agency).
3. Mga viewing at offer. Pagkasunduan ang presyo at mga kondisyon. Kung dalawang agency ang kasangkot, pirmahan muna ang Form I.
4. Form F (MOU). Pinipirmahan ng buyer at seller ang sale agreement. Karaniwang nagbibigay ang buyer ng 10% security deposit na tseke na nakapangalan sa seller, hawak hanggang sa transfer.
5. Mortgage, kung mayroon. Nagva-value ng property ang bangko at nag-iisyu ng final offer.
6. Developer NOC. Inililista ng DLD ang e-NOC mula sa developer bilang kailangang dokumento. Kinukumpirma nito na walang hindi nabayarang service charges. Karaniwang ang seller ang nag-a-apply at nagbabayad.
7. Transfer sa trustee office. Pumipirma ang parehong partido, o ang kanilang mga kinatawan. Binabayaran ang mga fee, natatanggap ng seller ang presyo.
8. Title deed. Nag-iisyu ang DLD ng electronic title deed sa pangalan ng buyer.

Isang off-plan sale, hakbang-hakbang

1. Suriin ang project. Sa Dubai REST app, makikita ninyo ang status ng project at ang escrow account nito. Sa ilalim ng Law No. 8 of 2007, kailangan ng developer ng approval ng DLD at project escrow account bago magbenta ng off-plan.
2. Reservation form. Hinahawakan nito ang unit at itinatala ang presyo at mahahalagang kondisyon. Nagbabayad ang buyer ng booking amount.
3. SPA. Ang sale and purchase agreement sa developer, kasama ang payment plan.
4. Oqood registration. Nirerehistro ng developer ang benta sa Oqood, ang interim register ng DLD. Ang fee ay 4% ng presyo, karaniwang binabayaran sa booking sa pamamagitan ng developer (Bayut).
5. Mga installment. Napupunta ang mga bayad sa escrow account ng tiyak na project na iyon.
6. Handover. Sa pagkumpleto, pinapalitan ang Oqood record ng isang DLD title deed.

Tatlong puntong dapat ipaliwanag sa mga buyer:

• Ang komisyon sa off-plan ay binabayaran ng developer, kadalasan sa pagitan ng 2% at 8% (Bayut).
• Ang muling pagbebenta bago matapos ay nangangailangan ng NOC ng developer, at karaniwang humihingi ang mga developer ng minimum na bahaging nabayaran, kadalasan 30% hanggang 40%, ayon sa nakasulat sa SPA (Binghatti).
• Ang mga mortgage sa off-plan ay nililimitahan ng Central Bank sa 50% loan to value.

Ang mga fee sa isang resale

• DLD transfer fee: 4% ng presyo. Sinasabi ng Executive Council Resolution No. 30 of 2013 na hinahati ito nang pantay maliban kung iba ang napagkasunduan, pero sa praktika, karaniwang ang buyer ang nagbabayad ng lahat. Isulat ang hatian sa Form F.
• Trustee office: AED 4,000 at VAT kapag ang presyo ay AED 500,000 o higit pa, AED 2,000 at VAT kapag mas mababa (haus & haus).
• Agency commission: mga 2% at 5% VAT, napagkasunduan sa Form A o B.
• Mortgage registration: 0.25% ng halaga ng loan, hindi ng presyo.

Worked example: isang AED 2,000,000 na apartment, cash buyer

Item	Computation	Halaga (AED )
DLD transfer fee	4% x 2,000,000	80,000
Trustee office	4,000 + 5% VAT	4,200
Commission ng agency	2% x 2,000,000 = 40,000, + 5% VAT	42,000
Title deed at admin charges	Gaya ng halimbawa ng Property Finder	580
Kabuuang gastos sa pagbili		126,780

Iyan ay mga 6.3% bukod pa sa presyo. Kung kukuha ang buyer ng mortgage na 80% (ang maximum para sa unang bahay ng isang expat na hanggang AED 5 million), idagdag ang 0.25% x 1,600,000 = AED 4,000 para sa mortgage registration, kasama ang maliliit na fee.

Ipakita sa inyong kliyente ang talahanayang ito sa unang meeting. Ayaw ng mga buyer ng sorpresa sa trustee office.

Magsanay gamit ang off-plan at money and calculations.

Nagbabago ang mga fee at proseso. Suriin ang opisyal na source (mga fee page ng DLD at ang inyong trustee office) bago kumilos. Ang araling ito ay hindi legal o financial advice.