قبرص میں رئیل اسٹیٹ کیریئر

وہ قواعد جو بروکر کو معلوم ہونے چاہئیں

سرکاری ادارے

بروکریج کو Real Estate Agents Registration Council (Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών، جسے Council of Real Estate Agents بھی کہا جاتا ہے) ترمیم شدہ Real Estate Agents Law 71(I)/2010 کے تحت ریگولیٹ کرتی ہے۔ کونسل ایجنٹس اور اسسٹنٹس کے رجسٹر رکھتی ہے، سالانہ لائسنس جاری کرتی ہے، دفاتر کا معائنہ کرتی ہے، بغیر لائسنس بروکریج پر مقدمہ چلاتی ہے اور فی الحال ایجنٹس کی اینٹی منی لانڈرنگ ذمہ داریوں کی نگرانی بھی کرتی ہے۔ اس کے ساتھ، Department of Lands and Surveys (DLS، یعنی Land Registry) سیلز کنٹریکٹس، ٹرانسفرز، مارگیجز اور ٹائٹل ڈیڈز کا ریکارڈ رکھتا ہے؛ Tax Department، VAT اور کیپیٹل گینز ٹیکس وصول کرتا ہے؛ Ministry of Interior کی District Administrations غیر EU خریداروں کو خریداری کے پرمٹ دیتی ہیں؛ Civil Registry and Migration Department رہائشی اور ورک پرمٹ جاری کرتا ہے؛ Deputy Ministry of Tourism مختصر مدتی کرایوں کو رجسٹر کرتی ہے؛ اور CYSTAT اور Central Bank of Cyprus قیمتوں کے بنیادی انڈیکس شائع کرتے ہیں۔ یہ گائیڈ صرف ان علاقوں کا احاطہ کرتی ہے جو Republic of Cyprus کے مؤثر کنٹرول میں ہیں۔ جزیرے کا شمالی حصہ، جو 1974 سے ترک قبرصی انتظامیہ کے تحت ہے، ایک الگ اور زیادہ خطرے والی مارکیٹ ہے: وہاں ملکیت اکثر متنازع ہوتی ہے کیونکہ زیادہ تر زمین بے گھر ہونے والے یونانی قبرصیوں کی تھی، اور Republic کے فوجداری قانون میں 2006 کی ایک ترمیم کے تحت ایسی پراپرٹی کا لین دین جرم ہے جس کی سزا سات سال تک قید ہے (Koufettas Law، اکتوبر 2026)۔ اس کا یہاں احاطہ نہیں کیا گیا، اور سرکاری اعداد و شمار میں Famagusta ڈسٹرکٹ کے اعداد صرف اس کے سرکاری کنٹرول والے حصے سے متعلق ہیں۔

لائسنس

کوئی بھی شخص کونسل کے رجسٹر میں اندراج اور درست سالانہ لائسنس کے بغیر رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کے طور پر کام نہیں کر سکتا، خود کو ایجنٹ نہیں کہلوا سکتا اور ایجنسی کے کام کی فیس وصول نہیں کر سکتا (Law 71(I)/2010، Article 33)۔ قانون ایجنٹ کی تعریف ایسے شخص کے طور پر کرتا ہے جو فیس کے عوض فروخت، خرید، تبادلے یا ایک ماہ سے زیادہ کی لیز میں ثالثی کرے۔ کسی فرد کا قبرص یا کسی دوسری EU رکن ریاست کا شہری ہونا لازمی ہے (یا قبرص میں عادتاً مقیم کسی قبرصی شہری کا شریکِ حیات یا بچہ)، وہ دیوالیہ نہ ہو اور بددیانتی یا اخلاقی پستی والے جرم میں سزا یافتہ نہ ہو (الا یہ کہ بحالی ہو چکی ہو)، اور اس کے پاس متعلقہ مضمون میں کم از کم تین سال کی تسلیم شدہ ڈگری کے ساتھ قبرص میں رجسٹرڈ اسسٹنٹ کے طور پر 12 ماہ کی پریکٹس ہو، یا کم از کم ایک سال کی متعلقہ ماسٹرز ڈگری ہو۔ درخواست دہندگان کو قبرص کے پراپرٹی اور ٹاؤن پلاننگ قانون پر کونسل کا تحریری امتحان بھی پاس کرنا ہوتا ہے؛ دیگر EU ریاستوں کی قابلیتیں European Professional Card کے ذریعے تسلیم کی جا سکتی ہیں۔ کوئی کمپنی اس صورت میں رجسٹر ہو سکتی ہے اگر وہ قبرص یا کسی دوسری EU ریاست میں قائم ہو، اس کا دفتر قبرص میں ہو، وہ تحلیل (wind up) کے عمل میں نہ ہو، اور اس کے تمام ڈائریکٹرز اور شیئر ہولڈرز خود رجسٹرڈ اور لائسنس یافتہ ایجنٹ ہوں۔ سرکاری Business in Cyprus پورٹل (اکتوبر 2026) پر فیس یہ ہیں: فرد کے طور پر درخواست کے لیے EUR 100 (کمپنی کے لیے EUR 200)، رجسٹریشن سرٹیفکیٹ کے لیے EUR 350، ہر سالانہ لائسنس کے لیے EUR 250 اور ایجنٹ کے شناختی کارڈ کے لیے EUR 20۔ رجسٹریشن کی میعاد ختم نہیں ہوتی، لیکن لائسنس ہر سال 31 دسمبر تک چلتا ہے؛ تجدید کے لیے سال بھر کا EUR 200,000 کا پروفیشنل انڈیمنٹی کور، اس بات کا ثبوت کہ دفتر ایجنٹ کے پاس ہے، ہر ملازم کا Social Insurance ریکارڈ، اور ممکنہ طور پر موقع پر معائنہ درکار ہوتا ہے۔ کونسل تین ماہ کے اندر فیصلہ کرتی ہے۔ بغیر لائسنس کام کرنے کی سزا 12 ماہ تک قید، EUR 3,500 تک جرمانہ، یا دونوں ہے، اور کونسل سرزنش، EUR 2,000 تک جرمانہ، پانچ سال تک معطلی یا رجسٹر سے اخراج بھی کر سکتی ہے۔ قانون پر عمل درآمد فعال ہے: کونسل کے مطابق 2024 میں غیر قانونی بروکریج کے تقریباً 400 فوجداری مقدمات دائر ہوئے اور 125 افراد کو سزا ہوئی، اور مئی 2025 کے اوائل تک مزید 90 افراد اور 35 کمپنیوں کو سزا ہو چکی تھی (Cyprus Mail، مئی 2025)۔ اپنی تعمیر کردہ پراپرٹی بیچنے والے ڈویلپرز، عدالتی حکم پر ہونے والی فروخت، ٹرسٹیز، لیکویڈیٹرز اور ریسیورز لائسنس کی شرط سے باہر ہیں۔

کون ایجنٹ بن سکتا ہے

جو سیلز پرسنز لائسنس یافتہ ایجنٹ نہیں ہیں وہ اسسٹنٹ رئیل اسٹیٹ ایجنٹس (βοηθοί κτηματομεσίτες) کے طور پر کام کرتے ہیں: ایسے افراد جو کسی لائسنس یافتہ ایجنٹ کے ملازم ہوں، کونسل کے Register of Assistants میں درج ہوں اور ایجنٹ کی ہدایات پر کام کریں۔ اسسٹنٹ کے لیے قبرصی یا کسی دوسرے EU ملک کی شہریت، سیکنڈری اسکول ڈپلومہ، صاف ریکارڈ اور دیوالیہ نہ ہونا ضروری ہے، اور اسے کام شروع کرنے کے 30 دن کے اندر درخواست دینی ہوتی ہے؛ تاخیر سے دی گئی درخواست میں پریکٹس صرف درخواست جمع ہونے سے 30 دن پہلے سے شمار ہوتی ہے (Law 71(I)/2010، Article 12)۔ کونسل یہ چیک کرتی ہے کہ ملازمت حقیقی ہے، اور عدالت میں پے سلپس، بینک اسٹیٹمنٹس اور پے رول ریکارڈ مانگنے کے اپنے حق کا دفاع کر چکی ہے (Cyprus Mail، جون 2022)۔ مارچ 2025 میں Labour Ministry نے تصدیق کی کہ اسسٹنٹس پارٹ ٹائم کام کر سکتے ہیں اور اگر کنٹریکٹ میں درج ہو تو آجر سے کمیشن لے سکتے ہیں، جبکہ کلائنٹس سے کمیشن صرف لائسنس یافتہ ایجنٹس لے سکتے ہیں؛ تجدید کے وقت Social Insurance ریکارڈ پر کونسل کے اصرار کو ایجنٹس کی ایسوسی ایشن نے چیلنج کیا، جس نے نومبر 2025 میں کہا کہ اس کی مداخلت کے بعد تقریباً 90% ایجنٹ اور اسسٹنٹ لائسنسز کی تجدید ہو گئی (Cyprus Mail)۔ چونکہ دونوں رجسٹر EU شہریوں اور قبرصیوں کے اہلِ خانہ تک محدود ہیں، اس لیے غیر EU شہری ایجنٹ یا اسسٹنٹ کے طور پر رجسٹر نہیں ہو سکتے؛ عملی طور پر وہ صرف مارکیٹنگ، ایڈمنسٹریشن یا کلائنٹ سروسز جیسے سپورٹ کے کرداروں میں کام کر سکتے ہیں، اور اس کے لیے بھی ورک پرمٹ درکار ہے۔ EU، EEA اور سوئس شہری بغیر پرمٹ کام کرتے ہیں اور اگر تین ماہ سے زیادہ رہیں تو آمد کے چار ماہ کے اندر فارم MEU1 (yellow slip، EUR 20) پر اپنی رہائش رجسٹر کراتے ہیں (Mondaq، 2026)۔ غیر EU ملازمین کو Civil Registry and Migration Department سے پرمٹ درکار ہوتا ہے، یا تو Department of Labour کے مارکیٹ ٹیسٹ کے ذریعے جو ثابت کرے کہ کوئی قبرصی یا EU امیدوار دستیاب نہیں، یا Business Facilitation Unit میں رجسٹرڈ غیر ملکی مفادات والی کمپنی کے ذریعے، جو اس ٹیسٹ کے بغیر کم از کم EUR 2,500 ماہانہ مجموعی تنخواہ والے اعلیٰ مہارت یافتہ عملے کو بھرتی کر سکتی ہے (موجودہ کلیدی عملے کے لیے 31 دسمبر 2026 تک EUR 2,000) (Zeno Legal، اگست 2026)۔ سرمایہ کار کے مستقل رہائشی پرمٹ رکھنے والے قبرص میں کام نہیں کر سکتے۔

بروکریج کے قواعد

جہاں کوئی فیس طے نہ ہوئی ہو، وہاں قانون ایجنٹ کا کمیشن لین دین کی مالیت کا 3% مقرر کرتا ہے، جو ڈیل مکمل ہونے پر واجب الادا ہے؛ اگر ڈیل ایجنٹ کی کسی غلطی کے بغیر ناکام ہو جائے تو ایجنٹ پھر بھی وقت اور اخراجات کا مناسب معاوضہ طلب کر سکتا ہے (Article 20)۔ کسی ایسے شخص کے ساتھ کیا گیا کوئی بھی ایجنسی معاہدہ، تحریری ہو یا زبانی، جو رجسٹرڈ نہ ہو یا جس کے پاس درست لائسنس نہ ہو، کالعدم ہے (Article 27)، اس لیے فیس کا قانونی تقاضا نہیں کیا جا سکتا۔ ایجنٹس کو پراپرٹی میں اپنے کسی بھی مفاد کو تحریری طور پر ظاہر کرنا ہوتا ہے، اور خریداروں کو اس کی جسمانی حالت، واجبات اور قانونی یا پلاننگ پابندیوں کے بارے میں اپنی تمام معلومات بتانی ہوتی ہیں۔ Land Registry میں بیچنے والے کے ٹرانسفر ڈیکلریشن میں ایجنٹ کا نام اور ادا کی گئی فیس درج ہونی چاہیے، اور ایجنٹ 30 دن کے اندر اعلان کردہ مالیت کا 2/10,000 کونسل کو ادا کرتا ہے۔ اگست 2026 میں عام کمیشن قیمت کا 3% سے 5% اور اس پر 19% VAT تھا، جو عام طور پر بیچنے والا ادا کرتا ہے (INDEX.cy)۔ ہر اشتہار، دستاویز اور دفتر کے بورڈ پر 'registered and licensed real estate agent' کے الفاظ رجسٹریشن اور لائسنس نمبرز کے ساتھ درج ہونے چاہئیں، اور ایجنٹ کی حیثیت کے بارے میں گمراہ کن دعوے جرم ہیں؛ اپنی پراپرٹی کا اشتہار دینے والے نجی مالکان کو اپنا نام اور رابطے کی تفصیلات دکھانی ہوتی ہیں۔ MP Kostis Efstathiou کا ایک بل، جس کے تحت ہر پراپرٹی سیلز کنٹریکٹ وکیل تیار کرے گا، مئی 2025 میں دوبارہ ایوان کی قانونی امور کی کمیٹی کے سامنے تھا، جبکہ سابق صدر اسے ایک بار واپس کر چکے تھے؛ کونسل نے اسے واپس لینے کا مطالبہ کیا ہے (Cyprus Mail، مئی 2025)۔ اسٹیٹ ایجنٹس AML Law 188(I)/2007 کے تحت پابند ادارے (obliged entities) ہیں: انہیں کلائنٹس اور بینیفیشل اونرز کی شناخت اور تصدیق کرنی ہوتی ہے، زیادہ خطرے والے کلائنٹس کے فنڈز کا ذریعہ چیک کرنا ہوتا ہے، ریکارڈ رکھنا ہوتا ہے اور مشکوک لین دین کی رپورٹ کلائنٹ کو بتائے بغیر مالیاتی انٹیلیجنس یونٹ MOKAS کو دینی ہوتی ہے (Kourtellos، اکتوبر 2026)۔ آج کونسل ان کی نگرانی کرتی ہے، لیکن 14 فروری 2026 تک عوامی مشاورت کے لیے پیش کی گئی ایک مسودہ ترمیم پورے رئیل اسٹیٹ سیکٹر کی نگرانی Tax Department کو سونپ دے گی، EU AML Regulation 2024/1624 سے پہلے، جو 10 جولائی 2027 سے براہ راست نافذ ہو گا (FFWD، جنوری 2026)۔

غیر ملکی خریدار

EU اور EEA ممالک کے شہری قبرصیوں جیسی شرائط پر خریدتے ہیں۔ دیگر غیر ملکیوں کو، جن میں Brexit کے بعد سے برطانوی خریدار بھی شامل ہیں، Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law، Cap. 109 کے تحت پرمٹ درکار ہوتا ہے، جو فارم COMM 145 پر اس District Administration میں جمع ہوتا ہے جہاں پراپرٹی واقع ہو؛ کوئی فیس نہیں، اور مکمل فائل پر عموماً دو سے تین ہفتے لگتے ہیں۔ Ministry of Interior کی پالیسی عام طور پر تقریباً 4,000 sqm تک کے پلاٹ پر ایک گھر، یا زیادہ سے زیادہ دو یونٹس (دو گھر، ایک گھر اور 100 sqm تک کی ایک دکان، یا ایک گھر اور 250 sqm تک کا ایک دفتر) کی اجازت دیتی ہے، جس میں جوڑا ایک خریدار شمار ہوتا ہے، اور غیر EU افراد کے کنٹرول والی قبرصی کمپنی پر بھی یہی اصول لاگو ہوتا ہے (Papacleovoulou، ستمبر 2026)۔ خریدار پہلے سیلز کنٹریکٹ سائن کر کے جمع کرا سکتا ہے، لیکن پرمٹ ملنے تک ٹائٹل اس کے نام رجسٹر نہیں ہو سکتا (Koufettas Law، اکتوبر 2026)۔ غیر EU سرمایہ کار Aliens and Immigration Regulations کے Regulation 6(2) کے تحت مستقل رہائش حاصل کر سکتے ہیں: 2 مئی 2023 سے رہائشی سرمایہ کاری کم از کم EUR 300,000 جمع VAT ہونی چاہیے، ڈویلپر سے خریدے گئے نئے گھروں میں، پیشگی ادا شدہ اور بیرونِ ملک سے فنڈ شدہ، اور کم از کم EUR 50,000 سالانہ کی محفوظ آمدنی کے ساتھ، جس میں شریکِ حیات کے لیے EUR 15,000 اور ہر بچے کے لیے EUR 10,000 کا اضافہ ہوتا ہے (Kyprianou، مئی 2023؛ GK Law Firm، اکتوبر 2026)۔ 24 ستمبر 2026 کو ڈپٹی مائیگریشن منسٹر Nicholas Ioannides نے ارکانِ پارلیمنٹ کو بتایا کہ دو سال میں تقریباً 1,500 ایسے پرمٹ جاری ہوئے، 2013 سے دیے گئے تقریباً 12,000 پرمٹس کا جائزہ لیا جا رہا ہے، اور قبرص کے Schengen میں شامل ہونے سے پہلے اسکیم کو سخت کیا جائے گا؛ اکتوبر 2026 تک کوئی نئے قواعد شائع نہیں ہوئے تھے (Cyprus Mail)۔ سرمایہ کاری کے ذریعے شہریت کا پروگرام نومبر 2020 میں Al Jazeera کی تحقیقات کے بعد ختم کر دیا گیا؛ 7,329 افراد (3,522 سرمایہ کار اور ان کے اہلِ خانہ) پاسپورٹ حاصل کر چکے تھے، اور دسمبر 2025 میں پارلیمنٹ نے سرمایہ کاروں کو شہریت دینے کا کابینہ کا اختیار منسوخ کر دیا (Cyprus Mail، دسمبر 2025)۔ غیر ملکی طلب زیادہ ہے: 2026 کے پہلے نو مہینوں میں جمع ہونے والے 14,969 سیلز کنٹریکٹس میں سے 6,267 (41.9%) بیرونِ ملک کے خریداروں نے سائن کیے، جن میں 4,173 غیر EU اور 2,094 EU شہری تھے (DLS ڈیٹا، Cyprus Mail، اکتوبر 2026)۔ 2025 میں یہ تقسیم 18,114 میں سے 7,255 غیر ملکی کنٹریکٹس تھی، جس میں غیر EU خریدار 11% اور EU خریدار 28% بڑھے (Cyprus Property News، جنوری 2026)۔

ٹیکس اور فیسیں

Land Registry کی ٹرانسفر فیس مارکیٹ ویلیو پر درجوں میں لی جاتی ہے: EUR 85,000 تک 3%، EUR 85,001 سے EUR 170,000 تک 5% اور اس سے اوپر 8%، اور جب فروخت پر VAT لاگو نہ ہو تو یہ آدھی ہو جاتی ہے، یوں ری سیل پر مؤثر شرحیں 1.5%، 2.5% اور 4% بنتی ہیں؛ جس پراپرٹی پر VAT ادا ہو چکا ہو اس پر کوئی ٹرانسفر فیس نہیں (Philippou Law، مارچ 2026؛ Cyprus Tax Life، اپریل 2026)۔ EUR 600,000 کی ری سیل پر فیس EUR 20,600 بنتی ہے۔ نئی عمارتوں اور تعمیراتی زمین پر 19% VAT لاگو ہے۔ Law 42(I)/2023 کے تحت کسی فرد کے نئے مستقل گھر پر 5% کی کم شرح لاگو ہوتی ہے: پہلے 130 sqm اور پہلے EUR 350,000 پر، بشرطیکہ گھر 190 sqm سے بڑا نہ ہو اور کل قیمت EUR 475,000 سے زیادہ نہ ہو؛ اگر گھر دس سال کے اندر بیچا یا کرائے پر دیا جائے تو بچت کا کچھ حصہ واپس کرنا ہوتا ہے۔ جن پروجیکٹس کی پلاننگ درخواست 31 اکتوبر 2023 تک جمع ہوئی ہو وہ اب بھی پرانا اصول استعمال کر سکتے ہیں (پہلے 200 sqm پر 5%، قیمت کی کوئی حد نہیں): جہاں بلڈنگ پرمٹ 31 دسمبر 2024 تک جاری ہوا، وہاں درخواستیں 15 جون 2026 تک Tax Commissioner تک پہنچنی تھیں، اور 24 اپریل 2026 کو شائع ہونے والا Law 109(I)/2026 اس صورت میں 31 دسمبر 2026 تک مہلت دیتا ہے جہاں بلڈنگ پرمٹ بعد میں جاری ہوا یا ابھی زیرِ التوا ہے (Mondaq، 2026)۔ اسٹامپ ڈیوٹی، جو پہلے کنٹریکٹ قیمت کا زیادہ سے زیادہ 0.2% اور EUR 20,000 تک محدود تھی، 31 دسمبر 2025 کو شائع ہونے والی ٹیکس اصلاحات کے تحت 1 جنوری 2026 سے ختم کر دی گئی (PwC Cyprus؛ EY، 2026)۔ بیچنے والے قبرصی پراپرٹی کے منافع پر، افراطِ زر کی ایڈجسٹمنٹ اور قابلِ کٹوتی اخراجات کے بعد، 20% کیپیٹل گینز ٹیکس ادا کرتے ہیں؛ اصلاحات نے افراد کے لیے تاحیات چھوٹ عمومی طور پر EUR 17,086 سے EUR 30,000، کم از کم پانچ سال رہائش والے بنیادی گھر کے لیے EUR 85,430 سے EUR 150,000 اور زرعی زمین کے لیے EUR 25,629 سے EUR 50,000 کر دی (PwC Cyprus)۔ بیچنے والے 2022 میں متعارف کرایا گیا پناہ گزینوں کی رہائش کے لیے 0.4% لیوی بھی ادا کرتے ہیں۔ مارگیج رجسٹر کرانے پر قرض کا 1% خرچ آتا ہے، اور خریدار عموماً قیمت کا تقریباً 1% جمع VAT قانونی فیس کے طور پر ادا کرتے ہیں (INDEX.cy، اگست 2026)۔ سالانہ غیر منقولہ جائیداد ٹیکس 2017 سے ختم ہے؛ مالکان صرف کچرے، سیوریج اور روشنی کے لیے مقامی اتھارٹی کے چارجز ادا کرتے ہیں، جو عام طور پر سالانہ EUR 90 سے EUR 300 تک ہوتے ہیں (Philippou Law، مارچ 2026)۔

آف پلان

زیادہ تر نئے گھر آف پلان فروخت ہوتے ہیں، عموماً پلاننگ پرمٹ پر اور بہترین صورت میں پہلے سے جاری شدہ بلڈنگ پرمٹ پر، اور ادائیگیاں تعمیر سے منسلک مراحل میں ہوتی ہیں (Connor Legal، ستمبر 2026)۔ خریدار کا بنیادی تحفظ یہ ہے کہ وہ دستخط شدہ سیلز کنٹریکٹ کو Sale of Land (Specific Performance) Law 81(I)/2011 کے تحت دستخط کے چھ ماہ کے اندر Land Registry میں جمع کرائے: یہ اندراج خریدار کا مفاد رجسٹر کرتا ہے، بیچنے والے کو یونٹ کسی اور کو بیچنے یا گروی رکھنے سے روکتا ہے، اور خریدار کو ٹائٹل کی منتقلی کے لیے مقدمہ کرنے کا حق دیتا ہے؛ تاخیر سے اندراج کے لیے عدالتی حکم درکار ہے، اور اندراج کی فیس EUR 50 ہے (Koufettas Law، اکتوبر 2026)۔ ترمیمی Law 132(I)/2023 کے 12 دسمبر 2023 کو نافذ ہونے کے بعد سے ہر کنٹریکٹ کے ساتھ Land Registry کا پانچ ورکنگ دن سے زیادہ پرانا نہ ہونے والا سرچ سرٹیفکیٹ ہونا ضروری ہے، جو پلاٹ پر موجود مارگیجز یا واجبات دکھائے۔ بینک گارنٹی لازمی نہیں، اس لیے وکلاء مشورہ دیتے ہیں کہ ٹائٹل ملنے تک ڈپازٹ اور اقساط کو کور کرنے والی بینک گارنٹی یا انشورنس پر مبنی بانڈ پر بات چیت کی جائے۔ الگ ٹائٹل ڈیڈز تب ہی جاری ہوتی ہیں جب بلڈنگ اتھارٹی Cap. 96 کے تحت مکمل عمارت کا certificate of approval دے، زمین پر مارگیج رکھنے والا ہر بینک رضامندی دے، اور ڈویلپر مکمل division file جمع کرائے، جس کے بعد Land Registry تقریباً تین ماہ میں ڈیڈز جاری کرنے کا ہدف رکھتی ہے؛ تاخیر عموماً اس سے پہلے ہوتی ہے، جیسے منظور شدہ نقشوں سے انحراف، پوری نہ ہونے والی پلاننگ شرائط، ڈویلپر کے غیر ادا شدہ قرضے یا دیوالیہ پن (Koufettas Law، اکتوبر 2026)۔ اس کے نتیجے میں 'trapped buyers' کا جمع شدہ بیک لاگ ابھی تک ختم کیا جا رہا ہے: 2015 کا قانون، جس کے تحت 11,000 سے زیادہ ڈیڈز جاری ہوئیں، جون 2024 میں کالعدم قرار دیا گیا، اور Law 110(I)/2025 نے 31 دسمبر 2014 تک جمع ہونے والے کنٹریکٹس کی 9,497 منجمد درخواستیں دوبارہ کھولیں، جن میں سے 5,417 کی ابھی تک ٹائٹل ڈیڈ نہیں تھی، جبکہ تقریباً 15,000 مزید خریدار، جن کی عمارتوں میں سنگین پلاننگ خلاف ورزیاں ہیں، اس میں شامل نہیں (Cyprus Mail، جون 2026)۔ آف پلان کی طلب مضبوط ہے: Landbank Analytics کے مطابق 2026 کی پہلی ششماہی میں EUR 1.149 billion مالیت کی 3,594 نئی تعمیر شدہ پراپرٹیز اور تیسری سہ ماہی میں EUR 606.4 million مالیت کی 1,956 پراپرٹیز فروخت ہوئیں، تیسری سہ ماہی کی 64.8% فروخت EUR 300,000 سے کم تھی، جبکہ 2026 کے پہلے پانچ مہینوں میں منظور شدہ ہاؤسنگ یونٹس 63.7% بڑھے (Central Bank of Cyprus)۔

کرایہ داری

چھٹیوں کے کرایوں کو Law 34(I)/2019 کے تحت self-catering سیاحتی رہائش کے طور پر ریگولیٹ کیا جاتا ہے: جولائی 2021 سے کوئی پراپرٹی صرف Deputy Ministry of Tourism کے رجسٹر میں اندراج کے بعد ہی مختصر مدت کے لیے مشتہر یا کرائے پر دی جا سکتی ہے، اور رجسٹریشن نمبر ہر لسٹنگ پر ظاہر ہونا چاہیے (Cyprus Mail، مئی 2025)۔ رجسٹریشن کے بغیر کام کرنے کی سزا ایک سال تک قید، EUR 5,000 تک جرمانہ، یا دونوں ہے، اور سزا کے بعد روزانہ EUR 200 تک اضافی جرمانہ (Philippou Law، اگست 2026)۔ جولائی 2026 میں شائع ہونے والی Audit Office کی رپورٹ کے مطابق 6 مئی تک 8,464 یونٹس رجسٹرڈ تھے، جو 2021 کی مردم شماری کے ہاؤسنگ اسٹاک کا تقریباً 1.7% ہیں، جبکہ 2025 میں اندازاً 12,000 سے 13,000 شارٹ لیٹس پیش کیے گئے، اور EU کا مختصر مدتی کرایوں کے ڈیٹا کا Regulation 2024/1028، 20 مئی 2026 سے لاگو ہے، جو حکام کو پلیٹ فارمز سے رجسٹریشن نمبر دکھانے اور قیام کا ڈیٹا شیئر کرنے کا تقاضا کرنے دیتا ہے؛ قبرص نے مزید رجسٹریشن سرٹیفکیٹس اور معائنوں کی تجویز دی ہے لیکن راتوں کی کوئی حد یا مقامی کوٹہ نہیں (Cyprus Mail، ستمبر 2026)۔ جہاں آپریٹر VAT رجسٹرڈ ہو وہاں مختصر قیام کی رہائش پر 9% VAT لاگو ہے۔ طویل مدتی کرائے زیادہ تر آزاد مارکیٹ کے کنٹریکٹس ہیں جن کا کرایہ اور مدت باہمی معاہدے سے طے ہوتی ہے۔ Rent Control Law 23/1983 صرف ان statutory کرایہ داروں کو تحفظ دیتا ہے جو کنٹرولڈ علاقوں میں 31 دسمبر 1999 تک مکمل ہونے والے گھروں میں پہلی لیز ختم ہونے کے بعد بھی رہ رہے ہوں؛ ان کا کرایہ صرف ہر دو سال بعد اور حکم نامے سے طے شدہ حد سے زیادہ نہیں بڑھ سکتا، جو 22 اپریل 2023 سے 21 اپریل 2025 کے لیے 6% تھی (Kyprianou، مئی 2023) اور 2025 سے 2027 کے لیے دوبارہ 6% بتائی گئی ہے (Landager، مئی 2026)۔ 2026 سے کرائے کی آمدنی پر صرف انکم ٹیکس لگتا ہے (اب defence contribution نہیں)، اور قبرصی پراپرٹی کا کرایہ بینک ٹرانسفر، کارڈ یا کسی دوسرے الیکٹرانک طریقے سے ادا ہونا چاہیے، ورنہ کرایہ دار اسے کٹوتی میں شامل نہیں کر سکتا (PwC Cyprus)۔ Q2 2026 کے RICS اور KPMG Cyprus Property Index کے مطابق ایک سال میں اپارٹمنٹس کے کرائے 7.36% اور گھروں کے کرائے 5.30% بڑھے، اور اپارٹمنٹس کی اندازاً مجموعی ییلڈ 5.51% اور گھروں کی 3.01% رہی (Papacleovoulou، ستمبر 2026)۔

پلیٹ فارمز

Real Estate Agents Registration Council (ktimatomesites.com: ایجنٹس اور اسسٹنٹس کے رجسٹر، سالانہ لائسنس، امتحان، سزاؤں کی فہرست)رجسٹریشن اور لائسنس کی تجدید کے لیے کونسل کا آن لائن درخواست پورٹلDepartment of Lands and Surveys (DLS): Law 81(I)/2011 کے تحت کنٹریکٹ جمع کرانا، سرچ سرٹیفکیٹس، ٹرانسفرز، مارگیجز، ٹائٹل ڈیڈزDistrict Administrations (Ministry of Interior): غیر EU خریداروں کے لیے Cap. 109 خریداری پرمٹ، فارم COMM 145Tax Department (TAXISnet): VAT، 5% کم VAT کی درخواستیں، کیپیٹل گینز ٹیکس، کرایوں پر انکم ٹیکسCivil Registry and Migration Department: EU شہریوں کے لیے MEU1 رجسٹریشن، ورک پرمٹس، Regulation 6(2) مستقل رہائشBusiness Facilitation Unit (غیر EU عملہ بھرتی کرنے والی غیر ملکی مفادات کی کمپنیاں)MOKAS، مالیاتی انٹیلیجنس یونٹ (AML Law 188(I)/2007 کے تحت مشکوک لین دین کی رپورٹس)Deputy Ministry of Tourism کا self-catering رہائش کا رجسٹر (مختصر مدتی کرائے)CYSTAT کا ہاؤس پرائس انڈیکس اور Central Bank of Cyprus کا رہائشی پراپرٹی پرائس انڈیکس