Bali میں رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کیسے بنیں

Bali ہزاروں غیر ملکی خریداروں کو کھینچتا ہے، اور وہاں آنے والے بہت سے لوگ ولاز بیچنا چاہتے ہیں۔ تاہم انڈونیشیا پراپرٹی بروکریج کو زیادہ تر آنے والوں کی توقع سے کہیں زیادہ سختی سے ریگولیٹ کرتا ہے، اور اکتوبر 2025 سے قواعد صاف کہتے ہیں کہ بروکر کا انڈونیشین ہونا ضروری ہے۔ اکتوبر 2026 میں یہ نظام یوں کام کرتا ہے، اور غیر ملکی کیا کر سکتا ہے اور کیا نہیں۔

مختصر خلاصہ

1. بروکریج ایک لائسنس یافتہ کاروباری سرگرمی ہے۔ اسے پراپرٹی ٹریڈ انٹرمیڈیری کمپنی انجام دیتی ہے، جسے P4 کہا جاتا ہے، اور جو OSS سسٹم پر KBLI 68200 کے تحت رجسٹرڈ ہوتی ہے۔
2. موجودہ قاعدہ Minister of Trade Regulation 33 of 2025 (Permendag 33/2025) ہے، جو 5 اکتوبر 2025 سے نافذ ہے۔ اس نے پرانا بروکر ضابطہ، Permendag 51/2017، منسوخ کر دیا۔
3. بروکرز کا انڈونیشین شہری ہونا ضروری ہے اور ان کے پاس کمپیٹنسی سرٹیفکیٹ ہونا چاہیے۔ P4 کے مینیجرز کا بھی سرٹیفائیڈ ہونا ضروری ہے اور وہ غیر ملکی ہو سکتے ہیں۔
4. رعایتی مدت اکتوبر 2026 میں ختم ہو رہی ہے۔ اس کے بعد، وزارت تجارت کے مطابق، غیر سرٹیفائیڈ بروکرز پر پابندیاں لگیں گی۔
5. ٹورسٹ ویزا، ویزا آن ارائیول یا ریموٹ ورک انتظام پر موجود غیر ملکی Bali میں قانونی طور پر پراپرٹی فروخت نہیں کر سکتا۔ سوشل میڈیا پر ولاز کی تشہیر کرنے پر لوگوں کو ملک بدر کیا جا چکا ہے۔
6. غیر ملکیوں کے لیے قانونی راستے موجود ہیں لیکن محدود ہیں: ایسے کردار میں اسپانسرڈ ورک پرمٹ جو بروکر کا کردار نہ ہو، درست لائسنس رکھنے والی PT PMA، یا لائسنس یافتہ انڈونیشین ایجنسی کے لیے ریفرل کا کام، کسی مشیر کی مدد سے ترتیب دیا گیا۔
7. سیلز کمیشن 2% سے 5% پر ریگولیٹڈ ہے، اور Bali میں فروخت کنندگان عام طور پر تقریباً 5% ادا کرتے ہیں۔

بروکریج کو لائسنس کیسے ملتا ہے

انڈونیشیا صرف فرد کو نہیں بلکہ کمپنی کو لائسنس دیتا ہے۔ پراپرٹی ٹریڈ انٹرمیڈیری کمپنی (Perusahaan Perantara Perdagangan Properti, P4) کو حکومت کے OSS لائسنسنگ سسٹم کے ذریعے جاری کردہ کاروباری شناختی نمبر (NIB) درکار ہے، کاروباری کوڈ KBLI 68200 کے ساتھ، یعنی فیس یا کنٹریکٹ کی بنیاد پر رئیل اسٹیٹ۔

نومبر 2025 کے AREBI سیمینار پر Bisnis.com کی رپورٹ کے مطابق نئے فریم ورک کے تحت تقاضوں میں شامل ہیں:

• PT، ایک فرد والی PT، کوآپریٹو یا Perum کی قانونی شکل۔
• ماہر عملے کے طور پر سرٹیفائیڈ پراپرٹی بروکرز۔ رپورٹ کے مطابق بروکرز کا انڈونیشین شہری (WNI) ہونا ضروری ہے۔
• BNSP ورک کمپیٹنسی سرٹیفکیٹ رکھنے والے مینیجرز۔ مینیجرز غیر ملکی شہری ہو سکتے ہیں، لیکن ہر ایک صرف ایک کاروباری مقام پر رجسٹر ہو سکتا ہے اور کسی دوسرے P4 کے لیے کام نہیں کر سکتا۔
• کلائنٹس اور کو بروکنگ پارٹنرز کے ساتھ تحریری معاہدے۔
• وزارت تجارت کے سسٹم کے ذریعے 30 اپریل تک سالانہ سرگرمی رپورٹ۔
• لائسنس details shown on the company’s website and publications.

اسی رپورٹ کے مطابق Government Regulation 28 of 2025، جس نے 2021 کے خطرے کی بنیاد پر لائسنسنگ کے ضابطے کی جگہ لی، KBLI 68200 کو کم خطرے سے درمیانے سے زیادہ خطرے میں منتقل کر دیا۔ اس کا مطلب ہے کہ بروکریج شروع ہونے سے پہلے زیادہ جانچ ہوگی۔

BPK قانونی ڈیٹا بیس کے مطابق Permendag 33/2025 کو 3 اکتوبر 2025 کو طے اور جاری کیا گیا، یہ 5 اکتوبر 2025 سے نافذ ہے، اور اس نے پراپرٹی ٹریڈ انٹرمیڈیری کمپنیوں سے متعلق Permendag 51/2017 کو منسوخ کر دیا۔

سرٹیفیکیشن اور اکتوبر 2026 کی آخری تاریخ

SIP Law Firm وضاحت کرتا ہے کہ ہر بروکر کے پاس کمپیٹنسی سرٹیفکیٹ ہونا ضروری ہے، جو عام طور پر قومی کمپیٹنسی معیار (SKKNI) کے مطابق کسی منظور شدہ پیشہ ورانہ سرٹیفیکیشن ادارے (LSP) سے جاری ہوتا ہے۔ فرم کے مطابق بغیر لائسنس کام کرنے پر انتظامی سزائیں تحریری وارننگ، معطلی، منسوخی اور جرمانے ہیں۔

جولائی 2026 میں وزارت تجارت کے ڈائریکٹر Dwinanto Rumpoko نے AFU کی رپورٹ کردہ تحریری بیان میں کہا کہ Permendag 33/2025 کی آگاہی کی مدت اکتوبر 2026 میں ختم ہوگی، جس کے بعد غیر سرٹیفائیڈ بروکرز کو سرزنش کی جائے گی۔ اگر آپ ابھی Bali کی کسی ایجنسی میں شامل ہونے کا ارادہ رکھتے ہیں تو اس کے بروکرز اور مینیجر کے سرٹیفکیٹس دیکھنے کو کہیں۔

AREBI

AREBI (Asosiasi Real Estate Broker Indonesia) رئیل اسٹیٹ بروکرز کی قومی ایسوسی ایشن ہے۔ یہ ریگولیٹر نہیں اور اس کی رکنیت لائسنس کی جگہ نہیں لیتی، لیکن یہ ٹریننگ اور سرٹیفیکیشن مہمات منظم کرتی ہے اور صنعت کی نمائندگی کرتی ہے۔ 2025 میں اس کے قومی چیئر Clement Francis نے Permendag 33/2025 کو پیشے کی نئی بنیاد قرار دیا (Bisnis.com)۔ Bali میں چیپٹر کے چیئر Michael Hikma Gunawan بغیر لائسنس کے غیر ملکی بروکرز کے خلاف سب سے نمایاں آوازوں میں سے رہے ہیں۔

کیا غیر ملکی Bali میں ایجنٹ کے طور پر کام کر سکتا ہے؟

2026 میں دیانت دارانہ جواب یہ ہے: بروکر کے طور پر نہیں، اور ٹورسٹ ویزا پر کبھی نہیں۔

بروکر کا کردار شہریوں کے لیے مخصوص ہے۔ اوپر بیان کردہ فریم ورک کے تحت، P4 کے ماہر عملے کے طور پر کام کرنے والے سرٹیفائیڈ بروکرز کا انڈونیشین ہونا ضروری ہے۔ غیر ملکی شہری P4 کا سرٹیفائیڈ مینیجر ہو سکتا ہے، لیکن بروکر نہیں۔

کام کے لیے کام پر مبنی قیام کا پرمٹ درکار ہے۔ Hukumonline وضاحت کرتا ہے کہ محدود قیام کا پرمٹ (ITAS، کارڈ کو KITAS کہا جاتا ہے) کام کے لیے جاری ہو سکتا ہے، اور غیر ملکی کارکنوں کو عام طور پر ملازمت دینے والی کمپنی کا گارنٹی لیٹر درکار ہوتا ہے۔ ویزا آن ارائیول یا وزٹ ویزا کام کی اجازت نہیں دیتا۔ انڈونیشیا غیر ملکی کارکنوں کے لیے بند عہدوں کی فہرست بھی رکھتا ہے، جو Minister of Manpower Decree 349 of 2019 کے تحت طے ہے۔

کریک ڈاؤن حقیقی ہے۔ 2023 سے نفاذ بڑھا ہے:

• اپریل 2023 میں Bali امیگریشن نے ایک سلوواک خاتون کو ملک بدر کیا جو وزٹ قیام کے پرمٹ پر رہتے ہوئے اپنے Instagram اور Facebook اکاؤنٹس پر پراپرٹیز کی مارکیٹنگ کر رہی تھی (Detik Bali)۔
• ستمبر 2024 میں ویزا آن ارائیول پر موجود ایک آسٹریلوی کو سوشل میڈیا پر ولا کی تشہیر کرنے پر ملک بدر کیا گیا اور کم از کم چھ ماہ کے لیے دوبارہ داخلے پر پابندی لگا دی گئی۔ امیگریشن کے مطابق اسے ڈیجیٹل نگرانی کے ذریعے پکڑا گیا (INP Polri)۔
• جون 2025 میں The Jakarta Post نے رپورٹ کیا کہ امیگریشن نے جنوری اور فروری میں مسئلہ زدہ غیر ملکی سرمایہ کاریوں سے جڑی ویزا خلاف ورزیوں پر Bali میں 312 غیر ملکیوں کو حراست میں لیا، اور سرمائے کی شرط پوری نہ کرنے پر 267 غیر ملکی کمپنیوں کے کاروباری پرمٹ منسوخ کیے گئے۔ گورنر Wayan Koster نے سیاحتی کاروباری پرمٹس کے آڈٹ کے لیے ٹاسک فورس بنائی۔
• جولائی 2025 میں AREBI Bali کے چیئر نے Tirto کو بتایا کہ غیر ملکی Bali کے تمام بروکرز کا تقریباً 20% ہیں، اور بہت سے بغیر آفس کام کرتے، Instagram اور اپنی ویب سائٹس پر مارکیٹنگ کرتے، بیرون ملک ادائیگی لیتے اور کوئی انڈونیشین ٹیکس ادا نہیں کرتے تھے۔
• فروری 2026 میں وزارت سرمایہ کاری نے Bali میں غیر ملکی ملکیت والی کمپنیوں کے لیے سخت قواعد تجویز کیے، جن میں ورچوئل آفسز پر پابندی اور سرمائے کا ثبوت شامل ہیں (Bali Villa Realty)۔

اگر کوئی آپ کو ٹورسٹ ویزا پر Bali میں “فری لانس ایجنٹ” کا کردار پیش کرے تو ملک بدری کا خطرہ آپ پر ہے، ان پر نہیں۔

باقی قانونی راستے

یہ وہ آپشنز ہیں جو غیر ملکی پروفیشنلز واقعی استعمال کرتے ہیں۔ ہر ایک کے لیے شروع کرنے سے پہلے کسی انڈونیشین وکیل سے مشورہ ضروری ہے۔

1. بروکر کے علاوہ کسی کردار میں ورک پرمٹ کے ساتھ ملازمت۔ لائسنس یافتہ ایجنسی یا ڈویلپر ایسے کردار کے لیے ورک KITAS اسپانسر کر سکتا ہے جیسے مینیجر، مارکیٹنگ ڈائریکٹر یا انٹرنیشنل سیلز لیڈ، جہاں قانون غیر ملکی کی اجازت دیتا ہو۔ چونکہ P4 کا مینیجر غیر ملکی ہو سکتا ہے، اس لیے سرٹیفائیڈ غیر ملکی مینیجر ممکن ہے۔ کلائنٹ معاہدوں کی منظوری دینے والا بروکر پھر بھی انڈونیشین ہونا چاہیے۔

2. آپ کی اپنی PT PMA۔ غیر ملکی ملکیت والی کمپنی (PT PMA) OSS کے ذریعے KBLI 68200 کے لیے درخواست دے سکتی ہے، پھر سرٹیفائیڈ انڈونیشین بروکرز رکھ سکتی ہے۔ Infiniti کی رپورٹ کے مطابق BKPM Regulation 5/2025 نے نئی PT PMAs کے لیے کم از کم ادا شدہ سرمایہ Rp10 billion سے کم کر کے Rp2.5 billion کر دیا، جبکہ منصوبہ بند سرمایہ کاری کی مالیت اب بھی Rp10 billion سے زیادہ ہونی چاہیے۔ Bali ان کمپنیوں پر کڑی نظر رکھے ہوئے ہے، اس لیے سرمائے، آفس کے پتے اور KBLI کے استعمال کے آڈٹ کی توقع رکھیں۔

3. لائسنس یافتہ ایجنسی کے لیے ریفرل کا کام۔ کچھ غیر ملکی بیرون ملک سے خریدار متعارف کراتے ہیں اور لائسنس یافتہ انڈونیشین P4 سے ریفرل فیس لیتے ہیں، جو کلائنٹ معاہدہ، وزٹس اور فروخت سنبھالتا ہے۔ یہ قانونی ہے یا نہیں، اس کا انحصار اس پر ہے کہ آپ کہاں رہتے ہیں، کہاں کام کرتے ہیں اور آپ کو ادائیگی کیسے ہوتی ہے۔ وزٹ ویزا پر Bali سے یہ کام کرنا محفوظ نہیں۔

4. بیرون ملک ڈویلپر سیلز۔ اپنے ملک میں کسی ڈویلپر کے سیلز آفس کے لیے، اپنے ملک کے قواعد کے تحت کام کرنا آپ کو انڈونیشین امیگریشن قانون سے باہر رکھتا ہے۔ پھر بھی ضروری ہے کہ ڈویلپر انڈونیشیا میں باقاعدہ لائسنس یافتہ ہو۔

ایجنٹس کو ادائیگی کیسے ہوتی ہے

Bisnis.com کے Permendag 33/2025 کے خلاصے کے مطابق ریگولیٹڈ سیلز کمیشن ٹرانزیکشن کی مالیت کا 2% سے 5% ہے، اور کرایوں پر 5% سے 8%۔ P4 اپنے ماہر عملے کو اپنے کمائے ہوئے کمیشن کا 70% تک دے سکتا ہے۔

Bali کی عملی صورتحال میں، Global Investments (جون 2026) کے مطابق فروخت کنندہ کے ایجنٹ کو عام طور پر تقریباً 5% ملتا ہے، جو اکثر قیمت میں شامل ہوتا ہے، اور خریدار کے ایجنٹس یا تو 2.5% سے 5% لیتے ہیں یا فروخت کنندہ کی فیس میں حصہ لیتے ہیں۔ Brighton کے مطابق قواعد کی پابند ایجنسیاں کمیشن پر VAT شامل کرتی ہیں۔

ہمیں Bali کے ایجنٹس کی تنخواہ کا کوئی سرکاری ڈیٹا نہیں ملا۔ ہر ایجنسی سے پوچھیں کہ آیا وہ بنیادی تنخواہ دیتی ہے یا صرف کمیشن، اور اسپلٹ تحریری طور پر لیں۔ حل شدہ اعداد کے لیے دیکھیں Bali میں ایجنٹ کا کمیشن۔

زبانیں اور مارکیٹ

Bali کے خریدار بہت سے ممالک سے آتے ہیں۔ AREBI Bali کے چیئر نے جولائی 2025 میں Tirto کو بتایا کہ حالیہ غیر ملکی خریداروں میں بہت سے روس، یوکرین، فرانس، برطانیہ اور سویڈن سے تھے۔ زیادہ تر بین الاقوامی ڈیلز میں انگریزی کام کی زبان ہے۔ نوٹریز، لینڈ آفس، معاہدوں اور مقامی فروخت کنندگان کے لیے انڈونیشین زبان ضروری ہے۔ مارکیٹنگ کے کرداروں کے لیے روسی اور فرانسیسی حقیقی فائدہ ہیں۔

ایجنسی کیسے منتخب کریں

• ایجنسی سے اس کا NIB اور KBLI 68200 مانگیں اور چیک کریں کہ لائسنس اس کی ویب سائٹ پر موجود ہو، جیسا کہ قواعد کا تقاضا ہے۔
• اس کے بروکرز اور مینیجر کے کمپیٹنسی سرٹیفکیٹس دیکھنے کو کہیں۔
• پوچھیں کہ کیا یہ AREBI کی رکن ہے۔
• پوچھیں کہ یہ آپ کا ورک پرمٹ کیسے اسپانسر کرے گی، کون سا جاب ٹائٹل استعمال کرے گی، اور آنے سے پہلے یہ تحریری طور پر لیں۔
• کمیشن اسپلٹ، ادائیگی کی تاریخ اور آپ کے جانے کے بعد مکمل ہونے والی ڈیلز کا کیا ہوگا، یہ پوچھیں۔
• پوچھیں کہ یہ کلائنٹ کی رقم کیسے سنبھالتی ہے۔ ادائیگیاں کمپنی کے نام پر انڈونیشین بینک اکاؤنٹس کے ذریعے ہونی چاہییں۔

خطرے کی علامات

• ایسی جاب آفر جو کہے کہ ٹورسٹ ویزا یا ویزا آن ارائیول “فی الحال ٹھیک ہے”۔
• ایسی ایجنسی جس کا کوئی فزیکل آفس نہ ہو، ورچوئل آفس کا پتہ ہو، یا اس کی ویب سائٹ پر لائسنس کی تفصیلات نہ ہوں۔
• کمیشن کی ادائیگی آپ کو بیرون ملک، نقد، یا کرپٹو میں۔
• آپ سے کلائنٹ معاہدوں پر اپنے نام سے دستخط کرنے کو کہا جائے۔
• ایسی لسٹنگز جو تحریری کو بروکنگ معاہدے کے بغیر کسی دوسری ایجنسی کی تصاویر استعمال کریں۔

انڈونیشیا کے بروکر قواعد اکتوبر 2025 میں بدلے اور نفاذ اکتوبر 2026 کے بعد شروع ہوگا۔ یہ گائیڈ اوپر دکھائی گئی تاریخ پر چیک کی گئی۔ یہ عمومی معلومات ہیں، قانونی یا امیگریشن مشورہ نہیں۔ CloserPass کسی انڈونیشین اتھارٹی یا ایسوسی ایشن سے وابستہ نہیں۔

CloserPass پر انڈونیشیا میں عہدے اور مزید گائیڈز تلاش کریں۔