فرانس میں رئیل اسٹیٹ کیریئر

وہ قواعد جو بروکر کو معلوم ہونے چاہئیں

سرکاری ادارے

فرانس میں رئیل اسٹیٹ بروکریج loi Hoguet (Law no. 70-9 of 2 January 1970) اور اس کے نفاذی decree no. 72-678 of 20 July 1972 کے تحت ہوتی ہے۔ ایجنٹس کے لیے کوئی قومی ریگولیٹر نہیں: پیشہ ورانہ کارڈ اس علاقے کی Chambre de commerce et d'industrie (CCI) جاری کرتی ہے جہاں کمپنی کا ہیڈ آفس ہو، CCI کی رئیل اسٹیٹ پروفیشنلز کی آن لائن فائل کے ذریعے۔ صارفین کے تحفظ کی اتھارٹی (DGCCRF) mandates، فیس کی نمائش اور گمراہ کن طریقوں پر ایجنسیوں کا معائنہ کرتی ہے؛ notaires، جو سرکاری افسران ہیں، فروخت کی ہر حتمی deed تیار کرتے اور اس پر دستخط کرتے ہیں اور ٹرانسفر ٹیکس وصول کرتے ہیں؛ ٹیکس انتظامیہ (DGFiP) ہر département کی ٹرانسفر ٹیکس کی شرح شائع کرتی ہے؛ اور کمرشل عدالتوں کی رجسٹریاں agents commerciaux کا خصوصی رجسٹر (RSAC) رکھتی ہیں۔ FNAIM جیسی تجارتی تنظیمیں، جو تقریباً 10,000 رکن ایجنسیوں کو جمع کرنے کا دعویٰ کرتی ہے، پیشے کی نمائندگی کرتی ہیں لیکن کسی کو لائسنس نہیں دیتیں۔

Carte professionnelle

جو بھی شخص عادتاً دوسروں کے لیے پراپرٹی کی بات چیت کرتا ہے، فروخت کرتا ہے، کرائے پر دیتا ہے یا انتظام کرتا ہے، اس کے پاس carte professionnelle ہونا ضروری ہے۔ اس پر ہر سرگرمی کا اندراج ہوتا ہے: ٹرانزیکشنز کے لیے T، پراپرٹی مینجمنٹ کے لیے G اور co-ownership مینجمنٹ (syndic) کے لیے S، اور ہر کمپنی کا ایک کارڈ ہوتا ہے۔ کارڈ CCI فارم Cerfa 15312 پر جاری کرتی ہے اور یہ 3 سال کے لیے کارآمد ہوتا ہے؛ تجدید کی درخواست میعاد ختم ہونے سے 2 ماہ پہلے دینی ہوتی ہے۔ درخواست دہندہ کو پیشہ ورانہ اہلیت، اچھا کردار، پیشہ ورانہ ذمہ داری کی انشورنس (RCP) اور، جہاں ایجنسی کلائنٹس کا پیسہ رکھتی ہے، مالی ضمانت ثابت کرنی ہوتی ہے؛ جو ٹرانزیکشن ایجنسی حلفاً اعلان کرے کہ وہ کلائنٹس کے فنڈز، اثاثے یا سیکیورٹیز نہیں رکھتی، اسے ضمانت کی ضرورت نہیں۔ اہلیت کا مطلب ہے قانون، معاشیات یا بزنس میں bac+3 سطح کی ڈگری، BTS Professions immobilières یا مساوی level 6 ٹائٹل، یا تجربہ: baccalauréat کے ساتھ کارڈ ہولڈر کے ملازم کے طور پر 3 سال، یا اس کے بغیر 10 سال، جو مینجمنٹ رول میں 4 سال تک کم ہو جاتے ہیں۔ CCI Bretagne میں اکتوبر 2026 میں پہلے کارڈ کی فیس 160 € اور تجدید کی 130 € تھی؛ دوسری CCIs قدرے مختلف رقم لے سکتی ہیں۔ تجدید کے لیے، ہولڈر اور ایجنسی کے لیے بات چیت کرنے والے ہر شخص کو سالانہ 14 گھنٹے یا 3 سال میں 42 گھنٹے کی مسلسل تربیت ثابت کرنی ہوتی ہے، جس میں کم از کم 2 گھنٹے اخلاقیات اور 2 گھنٹے رہائش تک رسائی میں عدم امتیاز پر شامل ہیں۔

کون ایجنٹ بن سکتا ہے

زیادہ تر ایجنٹس کبھی اپنا کارڈ نہیں رکھتے۔ وہ attestation d'habilitation کے تحت کسی کارڈ ہولڈر کے لیے کام کرتے ہیں، جو ایک ذاتی دستاویز ہے، ایک کارڈ ہولڈر سے منسلک، اور انہیں اس ہولڈر کے دیے گئے اختیارات کے اندر بات چیت کی اجازت دیتی ہے۔ درخواست ایجنٹ نہیں بلکہ کارڈ ہولڈر CCI میں جمع کراتا ہے (Cerfa 15315، CCI Bretagne میں 55 €)، اور attestation کام شروع ہونے سے پہلے جاری ہونی چاہیے؛ کارڈ کی تجدید پر، ایجنٹ کے ایجنسی بدلنے پر یا تفصیلات بدلنے پر یہ دوبارہ بنتی ہے، اور یہ کبھی کسی دوسرے پروفیشنل کے لیے کام کی اجازت نہیں دیتی۔ دو حیثیتیں ہیں۔ تنخواہ دار négociateur ایجنسی کا ملازم ہوتا ہے، اور ملازمت کا معاہدہ attestation کی جگہ نہیں لیتا۔ agent commercial immobilier، جسے اکثر mandataire کہا جاتا ہے، خود روزگار ہوتا ہے: کمرشل کورٹ رجسٹری میں RSAC پر رجسٹرڈ، عموماً micro-entrepreneur کے طور پر، کارڈ ہولڈر کے ساتھ معاہدہ، attestation اور اپنی ذمہ داری کی انشورنس کے ساتھ۔ agent commercial کلائنٹس کے فنڈز وصول یا اپنے پاس نہیں رکھ سکتا، ایجنسی یا آفس نہیں چلا سکتا، اور تفویض کردہ اختیارات سے آگے نہیں جا سکتا۔ IAD، Safti، Capifrance اور eXp جیسے mandataire نیٹ ورکس میں 2025 کے آخر میں تقریباً 47,000 ایڈوائزرز تھے، جو ایک سال میں 7% زیادہ ہے، اور انہوں نے پروفیشنل کے ذریعے ہونے والی فروخت کا 28% سنبھالا (تقریباً 640,000 میں سے 179,000)، جبکہ 2018 میں یہ 13% تھا۔ EU، EEA اور سوئس شہری فرانسیسی شہریوں کی طرح انہی شرائط پر کام کر سکتے ہیں اور micro-entrepreneurs کے طور پر رجسٹر ہو سکتے ہیں، کسی رہائشی پرمٹ کے بغیر۔ غیر EU شہریوں کو ایسا پرمٹ درکار ہے جو اس سرگرمی کا احاطہ کرے: خود روزگار کام کے لیے carte de résident، EU طویل مدتی رہائشی پرمٹ، بزنس شروع کرنے والے کے طور پر talent passport، نجی اور خاندانی زندگی کا پرمٹ، یا entrepreneur اور liberal profession پرمٹ، جو ایک سال کا ہوتا ہے اور صرف اس صورت میں تجدید ہوتا ہے جب یہ سرگرمی بنیادی پیشہ ہو اور کم از کم سالانہ کم سے کم اجرت (2026 میں تقریباً 21,876 €) کمائے۔ طالب علم اور تنخواہ دار پرمٹس خود روزگار کام کی اجازت نہیں دیتے۔ قانون فرانسیسی زبان کا کوئی ٹیسٹ مقرر نہیں کرتا، لیکن mandates، فروخت کے معاہدے اور CCI فائل سب فرانسیسی میں ہوتے ہیں، اس لیے عملی طور پر روانی سے فرانسیسی بولنا ضروری ہے۔

Mandates، فیس اور اسپلٹس

کوئی بھی بات چیت تحریری mandate کے بغیر شروع نہیں ہو سکتی جس میں اس کی مدت، فیس اور کون ادا کرے گا، فریقین، پراپرٹی، کوئی exclusivity اور اسے ختم کرنے کا طریقہ درج ہو، اور ہر mandate ایجنسی کے mandates کے رجسٹر میں تاریخ کے حساب سے درج ہوتا ہے۔ exclusive mandate اپنے پہلے 3 مہینوں میں منسوخ نہیں ہو سکتا (decree 72-678، article 78)؛ اس کے بعد نوٹس عموماً رجسٹرڈ خط کے ذریعے 15 دن ہوتا ہے، اور انفرادی فروخت کنندگان کے لیے ایجنسی کو mandate کے خودکار تجدید ہونے سے پہلے اسے ختم کرنے کے حق کی یاد دہانی کرانی ہوتی ہے۔ simple mandate کو exclusive کے طور پر پیش کرنا، ختم شدہ exclusivity شق پر انحصار کرنا، فروخت کنندہ سے اس وقت ادائیگی کروانا جب وہ خود خریدار ڈھونڈ لے، یا مکمل فروخت کے بغیر فیس لینا غیر قانونی ہے، اور آفس سے باہر یا دور سے دستخط کیے گئے mandate کے ساتھ صارف کا دستبرداری فارم ہونا ضروری ہے۔ فیس آزاد ہے، لیکن arrêté of 10 January 2017 سے اسے VAT سمیت دکھانا ضروری ہے، اس کے ساتھ کہ کون ادا کرتا ہے، ایجنسی کی کھڑکی میں، آفس کے اندر اور اس کی ویب سائٹ پر، اور 1 اپریل 2022 سے قیمتوں کی فہرست میں زیادہ سے زیادہ شرح دینا ضروری ہے؛ جو فہرست صرف خریدار کا حصہ یا 'on quote' دکھائے وہ قواعد کے مطابق نہیں۔ اپنے 2019 کے سروے میں DGCCRF نے چیک کی گئی 2,175 ایجنسیوں میں سے 64% میں بے ضابطگیاں پائیں۔ عملی طور پر فیس قیمت کے تقریباً 3% سے 10% تک ہوتی ہے، جو قیمت بڑھنے کے ساتھ کم ہوتی ہے، اور 200,000 € سے 400,000 € کی فروخت پر اوسط 4.5% سے 5% ہے؛ روایتی ایجنسیاں تقریباً 4% سے 6% اور mandataire نیٹ ورکس تقریباً 3% سے 4.5% لیتے ہیں، اور تقریباً 70% sale mandates فیس فروخت کنندہ پر ڈالتے ہیں (صنعتی تخمینے)۔ نیٹ ورک ایڈوائزرز اپنی لائی ہوئی فیس کا ایک حصہ رکھتے ہیں: بنیادی اسپلٹس IAD میں 69%، Safti میں 70% اور Capifrance میں 72%، جو ٹرن اوور کے ساتھ بڑھتے ہیں، تقریباً 159 € سے 205 € (VAT کے بغیر) کے ماہانہ پیک کے بدلے، جبکہ eXp France 75% سے شروع ہوتا ہے اور سال میں VAT کے بغیر 80,000 € فیس کے بعد 100% ہو جاتا ہے۔ قومی رئیل اسٹیٹ اجتماعی معاہدے (IDCC 1527) کے تحت تنخواہ دار négociateurs کو مقررہ تنخواہ اور کمیشن ملتا ہے؛ non-executive VRP négociateur کی کم از کم تنخواہ 1,500 € ماہانہ (gross) ہے، جو کمیشن کا ایڈوانس ہو سکتی ہے۔

غیر ملکی خریدار

غیر ملکی فرانس میں فرانسیسی شہریوں کی طرح انہی شرائط پر پراپرٹی خریدتے ہیں، کسی پرمٹ یا رہائشی شرط کے بغیر۔ حتمی deed (acte authentique) کے لیے notaire لازمی ہے اور وہی ٹرانسفر ٹیکس وصول کرتا ہے۔ اس سے پہلے، خریدار اور فروخت کنندہ عموماً compromis یا promesse de vente پر دستخط کرتے ہیں، اور گھر کے نجی خریدار کے پاس پھر دستبرداری کے لیے 10 کیلنڈر دن ہوتے ہیں، جو دستخط شدہ معاہدے کی اطلاع دینے والے رجسٹرڈ خط کی پہلی پیشکش کے اگلے دن سے گنے جاتے ہیں (یا دستخط کے بعد، اگر notaire کے سامنے دستخط ہوئے ہوں)، بغیر کسی وجہ یا جرمانے کے، اور کوئی بھی ڈپازٹ 21 دن کے اندر واپس کیا جاتا ہے (Code de la construction et de l'habitation، article L.271-1)۔ قومی سطح پر، 2022 میں غیر رہائشی غیر ملکیوں کا حصہ موجودہ گھروں کی فروخت کا تقریباً 1.8% تھا، یعنی تقریباً 20,000 فروخت، لیکن یہ Côte d'Azur اور پیرس میں مرکوز ہیں۔ غیر رہائشی فروخت کنندگان کیپیٹل گین پر 19% انکم ٹیکس اور 17.2% سوشل لیویز ادا کرتے ہیں، یا EEA یا سوئس سوشل سیکیورٹی اسکیم میں شامل فروخت کنندگان کے لیے 7.5%، اور 50,000 € سے زیادہ کے منافع پر 2% سے 6% کا اضافی ٹیکس؛ ملکیت کی مدت کی رعایتیں چھٹے سال سے شروع ہوتی ہیں، 22 سال بعد انکم ٹیکس سے اور 30 سال بعد سوشل لیویز سے مکمل چھوٹ کے ساتھ، اور EEA سے باہر رہنے والے فروخت کنندہ کو fiscal representative درکار ہوتا ہے جب قیمت 150,000 € سے زیادہ ہو اور پراپرٹی 30 سال سے کم عرصہ رکھی گئی ہو۔ رئیل اسٹیٹ ویلتھ ٹیکس (IFI) 1 جنوری کو 1.3 ملین € سے زیادہ کی خالص پراپرٹی پر 0.5% سے 1.5% کی شرحوں پر لاگو ہوتا ہے، اور غیر رہائشی اسے صرف اپنی فرانسیسی پراپرٹی پر ادا کرتے ہیں۔

ٹیکس اور فیسیں

ری سیل گھر کے خریدار ٹرانسفر ٹیکس ادا کرتے ہیں (droits de mutation، جو اس کا بڑا حصہ ہے جسے فرانسیسی 'frais de notaire' کہتے ہیں)۔ 2025 کے بجٹ نے départements کو 1 اپریل 2025 سے 31 مارچ 2028 تک اپنا حصہ 4.50% سے 5.00% تک بڑھانے کی اجازت دی: 89 départements نے ایسا کیا، جس سے کل تقریباً 6.31% بنتا ہے (اکثر 6.32% تک راؤنڈ کیا جاتا ہے)، جبکہ باقی، اور بڑھائے گئے départements میں اہل پہلی بار خریدار، 5.81% پر رہتے ہیں۔ پیرس، Rhône (Lyon) اور Gironde (Bordeaux) بڑھائے گئے گروپ میں ہیں؛ Alpes-Maritimes (Nice، Cannes، Antibes) نے 5.81% برقرار رکھا۔ notaire کی فیس اور اخراجات کے ساتھ، ری سیل خریدنے پر کل قیمت کا تقریباً 7.2% سے 7.8% خرچ آتا ہے، مثلاً پیرس میں 250,000 € کے فلیٹ پر 7.81% اور Alpes-Maritimes میں 340,000 € پر 7.19%۔ جب خریدار ایجنسی کی فیس ادا کرے تو ٹیکس فروخت کنندہ کو ادا کی گئی خالص قیمت پر لگتا ہے، جو اسے کم کر دیتا ہے۔ تکمیل کے 5 سال کے اندر فروخت ہونے والے نئے گھروں کی قیمت میں 20% VAT شامل ہوتا ہے اور ان پر ٹرانسفر ٹیکس کم ہوتا ہے۔ اکتوبر 2026 میں مورگیج کی شرحیں اوسطاً 15 سال پر 3.50%، 20 سال پر 3.66% اور 25 سال پر 3.75% تھیں، اور بڑھ رہی تھیں۔ دوسرے گھروں کے مالکان taxe d'habitation ادا کرتے ہیں، اور رہائش کی تنگی والے علاقوں (zone tendue) کی communes اس میں 5% سے 60% اضافہ کر سکتی ہیں: zone tendue کی 3,689 communes میں سے 1,666 سرچارج لگاتی ہیں، اور پیرس، Lyon، Bordeaux اور Nice زیادہ سے زیادہ 60% لگاتے ہیں، جبکہ Cannes کوئی سرچارج نہیں لگاتا۔

آف پلان

نئے گھر زیادہ تر آف پلان VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) کے طور پر فروخت ہوتے ہیں، جو Construction and Housing Code کے تحت ریگولیٹ ہوتا ہے۔ خریدار عموماً reservation contract سے آغاز کرتا ہے، جس میں ڈپازٹ کی حد قیمت کا 5% ہے اگر فروخت ایک سال کے اندر دستخط ہونی ہو، دو سال کے اندر 2% اور اس سے آگے کچھ نہیں۔ پھر ادائیگیاں کام کی پیش رفت کے ساتھ ہوتی ہیں، قانونی حدود کے ساتھ: بنیادیں مکمل ہونے پر زیادہ سے زیادہ 35%، عمارت واٹر ٹائٹ (hors d'eau) ہونے پر 70% اور تکمیل پر 95%، آخری 5% حوالگی پر، جو نقائص نوٹ ہونے کی صورت میں روکے جا سکتے ہیں؛ تاخیر سے ادائیگی کے جرمانے کی حد 1% ماہانہ ہے۔ ہر رہائشی VEFA کے ساتھ تکمیل کی ضمانت (garantie financière d'achèvement، GFA) ہونی چاہیے، جو 1 جنوری 2015 سے دائر کردہ بلڈنگ پرمٹس کے لیے بینک، انشورر یا گارنٹی کمپنی سے ہونی چاہیے، خود ڈیولپر سے نہیں (ordonnance 2013-890)۔ نئے کرائے کے فلیٹس کے لیے Pinel ٹیکس اسکیم 31 دسمبر 2024 کو ختم ہو گئی۔ 2026 کے بجٹ (law 2026-103 of 19 February 2026) نے نجی مالک مکان کی حیثیت بنائی جو 21 فروری 2026 سے 31 دسمبر 2028 تک کی خریداریوں کے لیے نافذ ہے: جو مالک 9 سال تک بغیر فرنیچر کرائے پر دے وہ قیمت کے 80% پر depreciation لے سکتا ہے، کرائے کی سطح کے مطابق اجتماعی عمارتوں میں نئے فلیٹس کے لیے سالانہ 3.5%، 4.5% یا 5.5%، یا قیمت کے کم از کم 30% کے کام والے پرانے گھروں کے لیے 3% سے 4%، 8,000 € سے 12,000 € کی سالانہ حد کے اندر اور فی گھرانہ زیادہ سے زیادہ 2 گھروں کے لیے، Manda کے خلاصے کے مطابق حتمی متن کی رو سے (ستمبر 2026)؛ پہلے کے مسودے مختلف تھے، اس لیے مشورہ دینے سے پہلے سرکاری متن چیک کریں۔

کرایہ داری

1 جنوری 2025 سے، توانائی کی کارکردگی کے سرٹیفکیٹ (DPE) پر G ریٹنگ والے گھر نئی یا تجدید شدہ لیز پر کرائے پر نہیں دیے جا سکتے؛ F ریٹنگ والے گھر 2028 میں اور E ریٹنگ والے 2034 میں اس دائرے میں آئیں گے، اور یہ قاعدہ فرنشڈ ہالیڈے لیٹس پر بھی لاگو ہوتا ہے (loi Climat et résilience)۔ 1 جنوری 2026 سے بجلی کا نیا کنورژن فیکٹر (2.3 کے بجائے 1.9) تقریباً 850,000 بجلی سے گرم ہونے والے گھروں کو F اور G کلاسز سے نکالنے کی توقع ہے، اور حالیہ DPE والے مالکان ADEME سے اپ ڈیٹ شدہ سرٹیفکیٹ ڈاؤن لوڈ کر سکتے ہیں۔ نومبر 2024 کے loi Le Meur نے غیر درجہ بند فرنشڈ ہالیڈے لیٹس کے لیے micro-BIC الاؤنس کو 15,000 € کی حد کے اندر 30% کر دیا (درجہ بند کے لیے 50% اور 77,700 €)، میئرز کو مرکزی گھر کو کرائے پر دینے کی حد سال میں 90 دن مقرر کرنے اور کوٹے طے کرنے کی اجازت دی، اور تقریباً ہر commune میں رجسٹریشن نمبر لازمی کیا۔ جو مالکان LMNP real regime کے تحت فرنشڈ کرائے پر دیتے ہیں اور 15 فروری 2025 سے فروخت کرتے ہیں، انہیں کیپیٹل گین کے حساب میں اپنی منہا کی گئی depreciation واپس جوڑنی ہوگی، سوائے طلبہ اور بزرگوں کی رہائش گاہوں اور کیئر ہومز کے، اور 2026 کے بجٹ نے یہی قاعدہ نئی نجی مالک مکان کی حیثیت پر بھی لاگو کیا۔

پلیٹ فارمز

رئیل اسٹیٹ پروفیشنلز کی CCI فائل: carte professionnelle T، G اور S، attestations d'habilitationکمرشل عدالتوں کی رجسٹریاں: agents commerciaux کے لیے RSAC رجسٹریشنہر ایجنسی کا رکھا گیا mandates کا رجسٹرNotaires: compromis، حتمی deed، ٹرانسفر ٹیکسDGFiP: département کے لحاظ سے ٹرانسفر ٹیکس کی شرحیںDGCCRF: mandates اور فیس کی نمائش کے معائنےADEME: توانائی کی کارکردگی کے سرٹیفکیٹس (DPE)فرنشڈ ہالیڈے لیٹس کے لیے commune کے رجسٹریشن نمبرNotaires-INSEE پرائس انڈیکس اور Notaires du Grand Paris کے اعداد و شمار