جارجیا میں رئیل اسٹیٹ کیریئر

وہ قواعد جو بروکر کو معلوم ہونے چاہئیں

سرکاری ادارے

قفقاز کے ملک جارجیا میں کوئی رئیل اسٹیٹ ریگولیٹر نہیں ہے: کوئی سرکاری ادارہ ایجنٹس کو لائسنس نہیں دیتا، امتحان نہیں لیتا اور نہ ہی ایجنٹس کا رجسٹر رکھتا ہے، اور ایجنٹ کا کمیشن ریگولیٹڈ نہیں ہے (TbilisiExperts، جولائی 2026)۔ اینٹی منی لانڈرنگ قانون کے تحت ایجنٹس obliged entities نہیں ہیں، اس لیے کوئی اتھارٹی ان کی نگرانی نہیں کرتی؛ پراپرٹی کے خطرے سے نمٹنے کے لیے خود National Agency of Public Registry (NAPR) کو obliged entity بنایا گیا (MONEYVAL، دسمبر 2024)۔ پبلک رجسٹری اور Houses of Justice ملکیت، مستقبل کے مالک کے حقوق اور کاروبار رجسٹر کرتے ہیں۔ State Employment Promotion Agency غیر ملکیوں کو ورک پرمٹ جاری کرتی ہے، Revenue Service ٹیکس اسٹیٹس سنبھالتی ہے، اور National Bank of Georgia مارگیج کے قواعد طے کرتا ہے۔ GNARE، یعنی Georgian National Association of Real Estate، جو اپریل 2014 میں قائم ہوئی، ایک رضاکارانہ تنظیم ہے جس کے پاس اس پیشے پر کوئی قانونی اختیار نہیں۔

لائسنس

کوئی لائسنس درکار نہیں۔ جارجیا میں رئیل اسٹیٹ ایجنٹس کے لیے کوئی سرکاری لائسنس، امتحان یا رجسٹر نہیں ہے (TbilisiExperts، جولائی 2026)، اور ایجنٹس کے بارے میں 2024 سے 2026 تک کا کوئی قانون یا مسودۂ قانون نہیں ملا۔ ایجنٹس اینٹی منی لانڈرنگ قانون کے دائرے میں بھی نہیں آتے، جسے MONEYVAL نے دسمبر 2024 میں ایک معتدل کمزوری قرار دیا۔ ساکھ GNARE سے آتی ہے، جو کہتی ہے کہ وہ US National Association of REALTORS کی واحد جارجیائی پارٹنر ہے اور جارجیا میں REALTOR ٹریڈ مارک استعمال کرنے کی مجاز واحد تنظیم ہے۔ یہ CEPI سے منظور شدہ ایک رضاکارانہ ایجنٹ سرٹیفکیشن کورس چلاتی ہے، ممبرز کے لیے 750 GEL اور دیگر کے لیے 900 GEL میں، اور سرٹیفائیڈ ایجنٹس کی فہرست شائع کرتی ہے (GNARE، اکتوبر 2026)۔ ایجنسی ایک عام رجسٹرڈ کاروبار ہے: انفرادی کاروباری (IE) یا لمیٹڈ لائیبلٹی کمپنی (LLC)، جو House of Justice یا پبلک رجسٹری میں رجسٹر ہوتی ہے، اور وہ خودکار طور پر ٹیکس ID جاری کر دیتی ہے۔

کون کام کر سکتا ہے

جارجیائی شہری بغیر کسی لائسنس کے ایجنٹ کے طور پر کام کر سکتے ہیں۔ غیر ملکی بھی کام کر سکتے ہیں، لیکن 1 مارچ 2026 سے مستقل رہائش کے بغیر زیادہ تر غیر ملکیوں کو معاوضے والے کام، فری لانسنگ یا کاروبار چلانے کے لیے ورک پرمٹ درکار ہے، جسے لیبر سرگرمی میں حصہ لینے کا حق کہا جاتا ہے، خود روزگار اور IE سرگرمی سمیت۔ لیبر مائیگریشن اور غیر ملکیوں سے متعلق قوانین میں جون 2025 کی ترامیم 20 فروری 2026 کے Government Decree No. 70 کے ذریعے نافذ ہوئیں: اب صرف ویزا یا عارضی رہائشی کارڈ کام کا حق نہیں دیتا، اور لیبر مائیگرنٹ کی پرانی رجسٹریشن ختم کر دی گئی (Fragomen، نومبر 2025؛ Legal.ge، فروری 2026)۔ پرمٹ State Employment Promotion Agency لیبر مائیگریشن پورٹل کے ذریعے جاری کرتی ہے، 30 کیلنڈر دنوں میں، یا ایکسپیڈائٹڈ سروس کے ساتھ 10 ورکنگ دنوں میں؛ خود روزگار درخواست دہندگان اور IEs خود درخواست دیتے ہیں، بزنس پلان یا سرگرمی کے ثبوت اور ویڈیو انٹرویو کے ساتھ۔ Legal.ge کے مطابق فیس معیاری سروس کے لیے 200 GEL اور ایکسپیڈائٹڈ کے لیے 400 GEL ہے، جبکہ ایک اور قانونی فرم کہتی ہے کہ فیس کی حد 500 GEL ہے، اس لیے موجودہ رقم چیک کریں۔ آجر کو پہلے Worknet پر 10 ورکنگ دنوں کے لیے آسامی پوسٹ کرنی ہوتی ہے، کچھ استثنیٰ کے ساتھ جیسے International Company اسٹیٹس اور ماہانہ 15,000 GEL سے زیادہ تنخواہ والے رولز۔ جو لوگ 1 مارچ 2026 تک فعال لیبر مائیگرنٹس کے طور پر رجسٹرڈ تھے ان کے پاس 1 جنوری 2027 تک کا وقت ہے، اور پہلے سے کام کرنے والے خود روزگار غیر ملکیوں پر 1 مئی 2026 سے قانون کا نفاذ شروع ہوا۔ پرمٹ کے بغیر کام کرنے پر کارکن اور آجر دونوں کو فی خلاف ورزی 2,000 GEL جرمانہ ہوتا ہے، جو دہرائی جانے والی خلاف ورزیوں پر دگنا اور پھر تگنا ہو جاتا ہے (Fragomen؛ Legal.ge)۔ مستقل رہائشی مستثنیٰ ہیں؛ کچھ قانونی فرمیں سرمایہ کاری کے رہائشی پرمٹ رکھنے والوں کو بھی مستثنیٰ قرار دیتی ہیں، لیکن ذرائع میں اختلاف ہے، اس لیے اس پر انحصار کرنے سے پہلے تصدیق کریں۔ کئی ممالک کے زائرین بغیر ویزا کے ایک سال تک رہ سکتے ہیں، اور 1 جنوری 2026 سے انہیں کم از کم 30,000 GEL کوریج والی ٹریول میڈیکل انشورنس درکار ہے، لیکن ویزا فری قیام کبھی بھی کام کی اجازت نہیں دیتا۔

کمیشن اور ایجنسیاں

کمیشن قانون کے ذریعے طے نہیں ہوتا۔ ری سیل پر زیادہ تر ایجنٹس تقریباً 3% لیتے ہیں، جو قابلِ گفت و شنید ہے اور عموماً فروخت کنندہ ادا کرتا ہے (ExpatHub، 2025)؛ دیگر ذرائع 2% سے 3% (GeorgiaExpats، فروری 2026) یا 2% سے 5% بتاتے ہیں، جو کبھی کبھی دونوں فریقوں میں تقسیم ہوتا ہے (TbilisiExperts، جولائی 2026)۔ نئی تعمیرات پر خریدار عموماً کچھ ادا نہیں کرتا اور ڈیولپر ایجنسی کو ادائیگی کرتا ہے، اسی لیے باتومی کی ایجنسیاں خریدار کے لیے 0% فیس کا اشتہار دیتی ہیں۔ کرایوں پر کرایہ دار عموماً ایک ماہ کے کرائے کا 50% ادا کرتا ہے، 30% سے 50% کی حد کے اندر (Madloba، اکتوبر 2026)۔ کوئی عوامی ذریعہ جارجیا میں ایجنٹس کی تنخواہیں یا کمیشن اسپلٹس نہیں بتاتا: ری سیل پر کمیشن کے حصے، آف پلان فروخت پر ڈیولپر کی مارکیٹنگ فیس اور کرائے کی مینجمنٹ پر فیس کی توقع رکھیں، اور اپنا حصہ تحریری طور پر حاصل کریں۔ ٹیکس اسٹیٹس اہم ہے۔ IE، Revenue Service سے اسمال بزنس اسٹیٹس کے لیے درخواست دے سکتا ہے، جس پر 500,000 GEL تک ٹرن اوور پر 1% اور 500,000 سے 1,000,000 GEL کے درمیان 3% ٹیکس ہے، لیکن قانونی فرموں کے مطابق رئیل اسٹیٹ بروکریج اس اسٹیٹس سے خارج ہے (Legalese، جولائی 2026؛ Gegidze)، اس لیے رجسٹر کرنے سے پہلے کسی اکاؤنٹنٹ سے مشورہ کریں۔ لیڈز پورٹلز myhome.ge (جسے TNET چلاتی ہے)، ss.ge، نئی تعمیرات کے لیے korter.ge اور place.ge سے، Facebook گروپس اور Telegram چینلز سے، اور باتومی میں غیر ملکی خریداروں کے ساتھ روسی اور انگریزی میں WhatsApp اور Telegram گفتگو سے آتی ہیں۔

غیر ملکی خریدار

غیر ملکی اپارٹمنٹس اور دیگر غیر زرعی پراپرٹی آزادانہ خرید سکتے ہیں، جارجیائی شہریوں جیسی شرائط پر (GRATA International، ستمبر 2025)۔ زرعی زمین جارجیائی شہریوں اور اداروں تک محدود ہے، وراثت جیسی کچھ استثنیٰ کے ساتھ۔ ہر فروخت کے لیے نوٹری ضروری نہیں: معاہدے پر پبلک رجسٹری یا House of Justice میں دستخط ہو سکتے ہیں، اور دور سے خریدنے والے نوٹرائزڈ اور apostille شدہ پاور آف اٹارنی استعمال کرتے ہیں (ExpatHub؛ GeorgiaExpats)۔ 1 مارچ 2026 سے کم از کم 150,000 USD مارکیٹ ویلیو والی پراپرٹی، جو پہلے 100,000 USD تھی، عارضی رہائشی پرمٹ کی بنیاد بن سکتی ہے۔ کئی پراپرٹیز کو ملایا جا سکتا ہے، مالیت سرٹیفائیڈ تخمینے سے طے ہوتی ہے، اور موجودہ پرمٹ رکھنے والے پراپرٹی برقرار رکھنے تک پرانے قواعد کے تحت تجدید کرواتے رہتے ہیں (Erickson Immigration Group، فروری 2026)۔ سرمایہ کاری کا رہائشی پرمٹ 300,000 USD سے شروع ہوتا ہے، 5 سال کے لیے جاری ہوتا ہے اور مستقل رہائش تک لے جا سکتا ہے (Legal.ge، اکتوبر 2026)۔ عملی طور پر قیمتیں USD میں بتائی جاتی ہیں اور بہت سی ڈیلز USD میں طے ہوتی ہیں، لیکن 2017 سے کاروباروں کے لیے قیمتوں کا اشتہار GEL میں دینا لازمی ہے، جس پر 1,000 GEL اور پھر وارننگ کے بعد 5,000 GEL جرمانہ ہے (ISET Policy Institute، فروری 2017)۔ غیر ملکی کرنسی میں پراپرٹی ڈیل طے کرنے کے قواعد پر ذرائع میں اختلاف ہے، اس لیے انہیں بینک یا وکیل سے چیک کریں۔

ٹیکس اور فیسیں

خریداری پر کوئی ٹرانسفر ٹیکس یا اسٹامپ ڈیوٹی نہیں ہے (Georgiafy، اگست 2026؛ GeorgiaExpats، فروری 2026)۔ پبلک رجسٹری ملکیت کی تبدیلی رجسٹر کرنے کے لیے 4 ورکنگ دنوں میں 150 GEL، 1 ورکنگ دن میں 270 GEL اور اسی دن 350 GEL لیتی ہے (NAPR، اکتوبر 2026)؛ پرانی گائیڈز اب بھی 50 سے 200 GEL بتاتی ہیں۔ افراد کے لیے سالانہ پراپرٹی ٹیکس گھریلو آمدنی پر منحصر ہے: سالانہ 40,000 GEL سے کم پر کوئی ٹیکس نہیں، پھر میونسپلٹی کی طے کردہ شرح، جو 40,000 اور 100,000 GEL کے درمیان تقریباً 0.05% سے 0.2% اور اس سے اوپر 1% تک بتائی جاتی ہے۔ ان سلیبز پر ذرائع میں فرق ہے، اس لیے Revenue Service سے چیک کریں۔ خریداری کے 2 سال کے اندر دوبارہ فروخت ہونے والے گھر پر منافع کا 5% ٹیکس ہے، اور 2 سال سے زیادہ کے بعد بالکل نہیں؛ 2 سال کے اندر فروخت ہونے والی کمرشل پراپرٹی پر 20% ٹیکس ہے (Gegidze، جون 2024)۔ رہائشی کرائے پر اس فرد کے لیے جو اس کے لیے رجسٹر ہو، مجموعی کرائے کا 5% ٹیکس ہے، ورنہ 20% (Georgiafy)۔

آف پلان

آف پلان عام ہے۔ تبلیسی میں 2025 میں پرائمری فروخت 20,961 اپارٹمنٹس تک پہنچی، 5.2% اضافہ، جو کل فروخت کا تقریباً آدھا ہے (Galt & Taggart، جنوری 2026)۔ خریدار پری پرچیز ایگریمنٹ پر دستخط کرتا ہے اور پبلک رجسٹری میں مستقبل کے مالک کے طور پر رجسٹر ہو سکتا ہے؛ مکمل ملکیت تکمیل اور اس دستاویز کے بعد ملتی ہے کہ عمارت استعمال کے قابل ہے (Legal.ge، جنوری 2026)۔ ڈیولپر کے قسطوں کے پلان عموماً 2 سے 3 سال کے ہوتے ہیں، زیادہ تر غیر ملکی کرنسی میں، اور حوالگی پر اکثر بینک مارگیج سے ری فنانس ہو جاتے ہیں۔ یہ National Bank کی payment-to-income حدود سے مستثنیٰ ہیں، کریڈٹ بیورو میں ظاہر نہیں ہو سکتے، اور ڈاؤن پیمنٹ اب 0% سے بھی شروع ہوتی ہے؛ ایک ماہرِ معاشیات نے SOVA کو بتایا کہ وہاں کوئی ریگولیشن نہیں (SOVA، اکتوبر 2026)۔ آف پلان خریداروں کو تقریباً 20% سے 30% رعایت مل سکتی ہے، 10% ڈپازٹ عموماً ناقابلِ واپسی ہوتا ہے، اور کچھ ڈیولپرز ڈپازٹس escrow میں رکھتے ہیں جبکہ بہت سے نہیں رکھتے (GeorgiaExpats، 2026)۔ کوئی قانون escrow یا ڈیولپر رجسٹر لازمی نہیں کرتا، اس لیے due diligence ایجنٹ کے کام کا حصہ ہے: بلڈنگ پرمٹ، ڈیولپر کے مکمل شدہ پروجیکٹس اور پبلک رجسٹری کا تازہ ایکسٹریکٹ چیک کریں۔ تعمیرات پر قانون کا نفاذ کمزور رہا ہے: باتومی میں 2021 میں عمارت گرنے کا واقعہ، جس میں 9 افراد ہلاک ہوئے، غیر قانونی تبدیلیوں سے جڑا تھا (OC Media، نومبر 2021)۔ مارگیج کے بارے میں، National Bank اپنی سخت 25% payment-to-income حد کے لیے آمدنی کی حد 1 فروری 2027 کو 1,500 سے بڑھا کر 2,000 GEL اور 1 ستمبر 2027 کو 2,500 GEL کرے گا (SOVA، اکتوبر 2026)۔

کرایہ داری

کرائے کی ییلڈ زیادہ ہے: 2025 کے آخر میں تبلیسی میں تقریباً 8.6%، اوسط کرایہ $9.8 فی مربع میٹر ماہانہ (Galt & Taggart)، جبکہ باتومی میں 2025 میں gross yield 8.8% سے گر کر 7.4% رہ گئی (Investor.ge، اپریل 2026)۔ طویل مدتی کرائے پورٹلز، Facebook گروپس اور Telegram چینلز کے ذریعے ملتے ہیں، اور کرایہ دار عموماً ایجنٹ کو ایک ماہ کے کرائے کا 50% ادا کرتا ہے (Madloba، اکتوبر 2026)۔ رہائشی کرائے پر اس فرد کے لیے جو اس کے لیے رجسٹر ہو، مجموعی کرائے کا 5% ٹیکس ہے۔ کچھ ایجنسیاں اپنی آمدنی بنیادی طور پر کرائے کی مینجمنٹ سے کماتی ہیں۔

پلیٹ فارمز

پبلک رجسٹری (NAPR): ملکیت اور مستقبل کے مالک کی رجسٹریشن، رجسٹریشن فیسHouses of Justice: معاہدوں پر دستخط، IE یا کمپنی کی رجسٹریشنState Employment Promotion Agency: لیبر مائیگریشن پورٹل کے ذریعے ورک پرمٹWorknet: کسی غیر ملکی کو ملازمت دینے سے پہلے آسامی پوسٹ کرناRevenue Service: اسمال بزنس اسٹیٹس، پراپرٹی اور کرائے کا ٹیکسNational Bank of Georgia: مارگیج LTV اور payment-to-income کے قواعدGNARE: CEPI سے منظور شدہ رضاکارانہ ایجنٹ سرٹیفکیشنپورٹلز: myhome.ge، ss.ge، korter.ge، place.ge