تھائی لینڈ میں رئیل اسٹیٹ میں کام کیسے کریں (اور غیر ملکی قانونی طور پر کیا کر سکتے ہیں)

تھائی لینڈ میں داخل ہونا آسان ہے اور اسے غلط سمجھنا مشکل۔ کوئی لائسنس اور کوئی امتحان نہیں، اس لیے تھائی شہری اگلے ہفتے کسی ایجنسی کے ساتھ کام شروع کر سکتا ہے۔ لیکن بروکریج غیر ملکیوں کے لیے بند نوکریوں کی فہرست میں ہے، اس لیے غیر ملکی کسی سیل پر لسٹنگ، پراپرٹی دکھانا، مذاکرات یا کمیشن نہیں لے سکتا، چاہے مارکیٹ کا رواج کچھ بھی ہو۔ اکتوبر 2026 میں یہ سب اس طرح جڑتا ہے، اور غیر ملکی اس کے بجائے قانونی طور پر کیا کر سکتا ہے۔

مختصر خلاصہ

1. تھائی لینڈ میں کوئی سرکاری بروکر لائسنس نہیں اور کوئی سرکاری امتحان نہیں۔ TREBA جیسی ایسوسی ایشنز رضاکارانہ ہیں (Themis Partner؛ Thaiger)۔
2. Ministry of Labour کے 1 اپریل 2020 کے نوٹیفکیشن میں بروکریج یا ایجنسی کا کام List 1 کا item 19 ہے، یعنی مکمل طور پر ممنوع کام۔ واحد استثنا بین الاقوامی تجارت یا سرمایہ کاری میں بروکریج ہے۔
3. عملی طور پر لسٹنگ، پراپرٹی دکھانا، مذاکرات اور ٹرانزیکشن کمیشن کمانا تھائی شہریوں کے لیے مخصوص ہیں، اور 2024 سے قانون پر عملدرآمد سخت ہو گیا ہے (Thaiger، مئی 2026)۔
4. غیر ملکی Non-B ویزا اور ورک پرمٹ کے ساتھ انٹرنیشنل سیلز کنسلٹنگ، اوورسیز مارکیٹنگ، بزنس ڈیولپمنٹ، انویسٹر ریلیشنز، ایڈمنسٹریشن میں، یا 49% کے اندر ڈائریکٹر یا شیئر ہولڈر کے طور پر کام کر سکتے ہیں۔
5. آجر کو ہر غیر ملکی پرمٹ کے لیے 2 ملین بھات کا ادا شدہ سرمایہ اور 4 تھائی ملازمین درکار ہیں، اور مغربی ممالک کے شہریوں کو کم از کم 50,000 بھات ماہانہ دینا لازمی ہے۔
6. غیر ملکی اکثریتی ایجنسی کو Foreign Business Licence درکار ہے، جسے Leto بروکریج کے لیے تقریباً ناممکن کہتی ہے۔
7. ایجنٹس عام طور پر 3% سے 5% کمیشن سے کماتے ہیں جو بیچنے والا ادا کرتا ہے (FazWaz)۔

اگر آپ تھائی ہیں: ایجنٹ کے طور پر آغاز

انفرادی طور پر کچھ رجسٹر کرانے کی ضرورت نہیں۔ تھائی ایجنسی ایک عام لمیٹڈ کمپنی ہوتی ہے جو Department of Business Development میں رجسٹرڈ ہو، اور یہی رجسٹریشن عملاً اس شعبے کا واحد “لائسنس” ہے (Themis Partner)۔ آپ ان میں شامل ہو سکتے ہیں:

• بنکاک میں کوئی بین الاقوامی کنسلٹنسی، جیسے CBRE، Knight Frank، Colliers، Savills، JLL یا Cushman & Wakefield۔
• بنکاک، پھوکٹ، پٹایا یا کوہ ساموئی میں کوئی مقامی ایجنسی۔
• ایجنسی شعبے والا کوئی پورٹل، جیسے FazWaz یا Lazudi۔
• کسی ڈیولپر کی سیلز ٹیم۔

لائسنس کے بغیر نمایاں ہونے کے لیے رضاکارانہ اسناد استعمال کریں:

• TREBA، یعنی Thai Real Estate Broker Association، جسے Thaiger آجروں کے لیے ساکھ کی علامت قرار دیتا ہے۔
• REBA-ES، یعنی Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard، پٹایا اور Chonburi کے لیے۔
• CIPS، یعنی امریکی National Association of Realtors کا Certified International Property Specialist عہدہ، جو غیر ملکی خریداروں کے ساتھ مفید ہے۔
• پورٹل سرٹیفیکیشنز، جیسے DDproperty Agent Certification۔

اگر آپ غیر ملکی ہیں: 2020 کی فہرست

Notification of the Ministry of Labour Prescribing Works in which an Alien is Prohibited to Engage کی تاریخ 1 اپریل 2020 ہے، یہ 21 اپریل 2020 کو Government Gazette میں شائع ہوا اور 60 دن بعد نافذ ہوا۔ اس نے 1979 کی 39 نوکریوں والی فہرست کی جگہ چار ضمیموں میں 40 آئٹمز رکھے (Nagashima Ohno & Tsunematsu، مئی 2020)۔ یہ Foreign Workers Management Emergency Decree کے تحت ایک وزارتی نوٹیفکیشن ہے، Royal Decree نہیں۔

List 1 میں وہ نوکریاں ہیں جو مکمل طور پر بند ہیں۔ اس کا item 19 بروکریج یا ایجنسی کا کام ہے، سوائے بین الاقوامی تجارت یا سرمایہ کاری میں بروکریج یا ایجنسی کے کام کے (Acclime، 2024)۔ Khaosod English (جولائی 2023) اسے ایجنٹ اور بروکر سروسز کے طور پر لسٹ کرتا ہے۔ ہم نے جو گائیڈز استعمال کیں وہ اسے پراپرٹی پر ایجنٹ کے فیلڈ ورک پر لاگو سمجھتی ہیں: لسٹنگز لینا، یونٹس دکھانا، مذاکرات کرنا اور سیل پر کمیشن کمانا (Thaiger)۔ کسی تھائی وکیل کے تحریری مشورے کے بغیر کونڈو سیلز کے لیے تجارت یا سرمایہ کاری والے استثنا پر انحصار نہ کریں۔

غیر ملکیوں کے لیے قانونی رولز

Thaiger اور Themis Partner بتاتے ہیں کہ تھائی پراپرٹی فرموں میں غیر ملکی دراصل کیا کرتے ہیں:

• انٹرنیشنل سیلز کنسلٹنٹ یا ڈائریکٹر، جو بیرون ملک خریداروں کے ساتھ کام کرتا ہے جبکہ تھائی ساتھی ویونگز، مذاکرات اور کنٹریکٹس سنبھالتے ہیں۔
• اوورسیز مارکیٹنگ مینیجر اور بزنس ڈیولپمنٹ۔
• انویسٹر ریلیشنز اور کنسلٹنگ۔
• 49% کی غیر ملکی حد کے اندر کمپنی ڈائریکٹر یا شیئر ہولڈر۔
• مارکیٹنگ اور ایڈمنسٹریشن.

پرمٹ کا نوکری سے میل کھانا ضروری ہے۔ آپ کے ورک پرمٹ پر لکھی ذمہ داریاں آپ کے اصل کام سے میل کھانی چاہئیں (Thaiger)۔ مارکیٹنگ پرمٹ ویک اینڈ ویونگز کا احاطہ نہیں کرتا۔

ایک اور راستہ۔ Leto ایک غیر ملکی کمپنی کے لیے کام کرنے کا ذکر کرتی ہے، جس کے کلائنٹس اور ادائیگیاں تھائی لینڈ سے باہر ہوں، Long-Term Resident “Work-from-Thailand Professional” ویزا پر۔ یہ بیرون ملک کاروبار کے لیے ریموٹ کام ہے، مقامی طور پر تھائی پراپرٹی بیچنے کا طریقہ نہیں۔

ویزا اور ورک پرمٹ

Thaiger نے 2026 کی شرائط یوں بیان کیں:

مرحلہ	تفصیل
Non-Immigrant “B” ویزا	آمد سے پہلے تھائی سفارت خانے میں درخواست۔ سنگل انٹری 2,000 بھات، ملٹیپل انٹری 5,000 بھات
ورک پرمٹ	بنکاک میں تقریباً 7 سے 10 کاروباری دن، Single Window کے ذریعے BOI کمپنیوں کے لیے 1 سے 3 دن
آجر کا سرمایہ	2 ملین بھات ادا شدہ
تھائی عملہ	ہر غیر ملکی ورک پرمٹ کے لیے 4 تھائی ملازمین
تنخواہ	مغربی ممالک کے شہریوں کے لیے کم از کم 50,000 بھات ماہانہ

2026 میں سوشل سکیورٹی کی حد 17,500 بھات ماہانہ اجرت ہے، اس لیے آپ اور آپ کا آجر زیادہ سے زیادہ 875 بھات ماہانہ ادا کرتے ہیں۔ انکم ٹیکس 0% سے 35% تک بتدریج بڑھتا ہے، اور 17% LTR فلیٹ ٹیکس صرف BOI کی ہدف شدہ صنعتوں پر لاگو ہوتا ہے، رئیل اسٹیٹ پر نہیں (Thaiger)۔

غیر ملکی کے طور پر ایجنسی کی ملکیت یا اسے چلانا

Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) بروکریج یا ایجنسی کے کاروبار کو List 3، item 11 میں رکھتا ہے، جو غیر ملکی اکثریتی کمپنیوں کے لیے محدود ہیں۔ متن میں موجود استثنا (سیکیورٹیز، گروپ کے اندر خریداری، 100 ملین بھات غیر ملکی سرمائے کے ساتھ بین الاقوامی تجارتی ڈسٹری بیوشن، اور Ministerial Regulation کے طے کردہ دیگر) میں رئیل اسٹیٹ بروکریج شامل نہیں (Siam Legal)۔ اس لیے:

• غیر ملکی اکثریتی ایجنسی کو Foreign Business Licence درکار ہے۔ Leto کے مطابق عملاً اسے حاصل کرنا تقریباً ناممکن ہے۔
• BOI پروموشن یا FBL سے 100% تک غیر ملکی ملکیت کی اجازت مل سکتی ہے، اور BOI کے لیے 50 ملین بھات تک سرمایہ درکار ہو سکتا ہے (Themis Partner)۔
• عام ڈھانچہ 49% تک غیر ملکی ہوتا ہے، اور 51% حقیقی تھائی شیئر ہولڈرز کے پاس (Leto)۔

مالک ہونے کے باوجود غیر ملکی ایجنٹ کا فیلڈ ورک نہیں کر سکتا۔

2026 میں nominees ایک سنگین خطرہ ہیں۔ 19 اکتوبر 2026 کو وزیر اعظم نے nominee کے ذریعے زمین کی ملکیت کے خلاف ملک گیر کریک ڈاؤن شروع کیا، جس میں 1,550 کمپنیوں سمیت 13,088 مشتبہ فریق شامل ہیں، اور ترجیحی تحقیقات دسمبر 2026 کے آخر تک مکمل ہونی ہیں (Thai Examiner)۔ Leto یہ بھی بتاتی ہے کہ 1 اپریل 2026 سے Department of Business Development سرمائے کے ذریعے کے اعلانات مانگتا ہے۔ کاغذی تھائی شیئر ہولڈرز کمپنی، اس کے پرمٹس اور اس کے کلائنٹس کو خطرے میں ڈالتے ہیں۔

قانون پر عمل درآمد حقیقی ہے

Leto، ایک ایجنسی، نے یہ اعداد 2026 میں شائع کیے۔ ہم ان کی آزادانہ تصدیق نہیں کر سکے:

• کارکن: 100,000 بھات تک جرمانہ، ملک بدری اور 1 سے 5 سال تک داخلے پر پابندی۔
• آجر: ہر غیر قانونی غیر ملکی کارکن پر 400,000 بھات تک۔
• چھاپے: 2025 میں Chonburi میں ایجنسیوں پر 14، جن میں 27 غیر قانونی غیر ملکی کارکن پکڑے گئے، جبکہ پھوکٹ میں 19 اور کوہ ساموئی پر 11۔

Leto یہ بھی کہتی ہے کہ بہت سے روسی بولنے والے ایجنٹ ٹورسٹ ویزا پر کام کرتے ہیں۔ یہ غیر قانونی ہے، چاہے کتنا ہی عام لگے۔

ایجنٹس کو ادائیگی کیسے ہوتی ہے

FazWaz کے مطابق عام سیلز کمیشن 3% سے 5% ہے، جو بیچنے والا ادا کرتا ہے اور مانگی گئی قیمت میں شامل ہوتا ہے، اور خریدار عام طور پر کوئی ایجنٹ فیس نہیں دیتے۔ Leto ڈیولپر سیلز پر 3% سے 5% اور ری سیلز پر 2% سے 3% بتاتی ہے۔ زیادہ تر ایجنسیاں صرف کمیشن دیتی ہیں۔ بنکاک کی بعض بڑی چینز 15,000 سے 25,000 بھات ماہانہ بنیادی تنخواہ اور کمیشن دیتی ہیں، اور ایجنٹس ایجنسی کی فیس کا نئے ہونے پر 30% سے 40%، تجربے کے ساتھ 50% سے 60% اور ٹاپ پروڈیوسرز کے طور پر 70% سے 80% رکھتے ہیں (Leto، اندازاً)۔ کم از کم تنخواہ کی شرط کی وجہ سے غیر ملکی عملہ عام طور پر تنخواہ اور بونس پر ہوتا ہے۔ دیکھیں تھائی لینڈ میں رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کا کمیشن۔

کام کہاں ہے، اور زبانیں

REIC کے مطابق 2025 میں 14,899 کونڈو یونٹس غیر ملکیوں کو منتقل ہوئے، جن کی مالیت 60.92 ارب بھات تھی، اور بنکاک (7,029 یونٹس)، پٹایا کے لیے Chonburi (4,164) اور پھوکٹ (1,190) سب سے آگے رہے (Khaosod English، مارچ 2026)۔ کوہ ساموئی پر ولا ڈیلز میں 85% سے 90% غیر ملکی خریدار ہیں (Samui Property Group، مئی 2026)۔

• چینی خریدار سب سے آگے ہیں، جن کی توجہ بنکاک اور Chonburi پر ہے۔
• 2026 کی پہلی ششماہی میں روسی خریداری مالیت کے لحاظ سے 75.9% بڑھی، جس کی توجہ پھوکٹ اور Chonburi پر تھی (The Nation، اگست 2026)۔
• 2025 میں یونٹس کے لحاظ سے میانمار کے خریدار دوسرے نمبر پر تھے، زیادہ تر بنکاک میں۔

اس لیے ٹرانزیکشن کے لیے تھائی زبان ضروری ہے، بین الاقوامی خریداروں کے ساتھ انگریزی مشترکہ زبان ہے، اور چینی، روسی یا برمی ایک حقیقی فائدہ ہیں۔

ایجنسی کیسے منتخب کریں

• رجسٹرڈ کمپنی کا نام، اس کے ڈائریکٹرز اور یہ پوچھیں کہ آیا یہ تھائی اکثریتی ہے۔
• اگر آپ غیر ملکی ہیں تو پوچھیں کہ کیا اس کے پاس ہر پرمٹ کے لیے 2 ملین بھات سرمایہ اور 4 تھائی ملازمین ہیں، اور کیا وہ کم از کم 50,000 بھات ماہانہ دے گی۔
• اپنا رول تحریری طور پر لیں: کون سے کام آپ کے ہیں اور کون سے تھائی ساتھیوں کے۔
• اپنی تنخواہ تحریری طور پر لیں: بنیادی تنخواہ، حصہ، ادائیگی کی تاریخ اور وہ ڈیلز جو آپ کے جانے کے بعد مکمل ہوں۔
• پوچھیں کہ کیا یہ TREBA یا REBA-ES کی رکن ہے۔
• پوچھیں کہ یہ کلائنٹ کی شناخت اور رقم کے ذریعے کی جانچ کیسے کرتی ہے۔

خطرے کی علامات

• غیر ملکی سے یونٹس دکھانے، لسٹنگز لینے یا مذاکرات کرنے کو کہا جائے۔
• “پرمٹ آنے تک” ٹورسٹ ویزا پر کام شروع کرنا۔
• ایسا ورک پرمٹ جس کی جاب ڈسکرپشن نوکری سے میل نہ کھائے۔
• ایسا “تھائی پارٹنر” جو شیئرز صرف کاغذ پر رکھتا ہو۔
• غیر ملکی ملازم کے لیے صرف کمیشن والی تنخواہ، جو کم از کم تنخواہ سے کم ہو۔
• نقد یا ذاتی اکاؤنٹ میں ادا کی گئی فیس۔
• ایسی مارکیٹنگ جو 99 سالہ لیز یا 75% کوٹے کا وعدہ کرے، حالانکہ ان میں سے کوئی بھی قانون نہیں بنا۔

تھائی لینڈ میں کوئی بروکر لائسنس نہیں، اور 2020 کی Ministry of Labour فہرست کے تحت بروکریج غیر ملکیوں کے لیے بند ہے۔ یہ گائیڈ اوپر دی گئی تاریخ پر چیک کی گئی۔ یہ عمومی معلومات ہیں، قانونی، ٹیکس یا امیگریشن مشورہ نہیں۔ CloserPass کا Ministry of Labour، Department of Business Development، TREBA، REBA-ES یا تھائی لینڈ کے کسی سرکاری ادارے سے کوئی تعلق نہیں۔

CloserPass پر تھائی لینڈ میں نوکریاں اور مزید گائیڈز تلاش کریں۔