غیر ملکی کے طور پر تھائی لینڈ میں پراپرٹی خریدنا

تھائی لینڈ غیر ملکیوں کو اپنے نام پر فری ہولڈ کونڈو کا مالک بننے دیتا ہے، لیکن اس کے علاوہ کسی چیز کی مکمل ملکیت نہیں۔ زمین بند ہے، گھر زمین کی لیز کے ساتھ آتے ہیں، اور کوئی عمارت صرف 49% تک غیر ملکی ملکیت میں ہو سکتی ہے۔ 2024 میں حکومت نے نرم قواعد کی تجویز دی جو کبھی قانون نہیں بنے، اور اکتوبر 2026 میں اس نے الٹا قدم اٹھایا، nominee ملکیت کے خلاف قومی کریک ڈاؤن کے ساتھ۔ اکتوبر 2026 میں ایجنٹ کو یہ سمجھانا چاہیے۔

مختصر خلاصہ

1. غیر ملکی ہر عمارت کے قابل فروخت فلور ایریا کے 49% غیر ملکی حصے کے اندر فری ہولڈ کونڈو یونٹس کے مالک بن سکتے ہیں (Condominium Act B.E. 2522، 1979)۔
2. غیر ملکی زمین کے مالک نہیں بن سکتے، اور Land Code section 97 کے تحت 49% سے زیادہ غیر ملکی کمپنی کو غیر ملکی سمجھا جاتا ہے۔
3. سب سے طویل رجسٹرڈ رہائشی لیز 30 سال کی ہوتی ہے۔ “30+30+30” تجدیدیں صرف کنٹریکٹ کے وعدے ہیں۔
4. 2024 کی 75% کوٹے اور 99 سالہ لیز کی تجاویز کبھی قانون نہیں بنیں۔
5. فری ہولڈ کونڈو رجسٹر کرانے کے لیے رقم بیرون ملک سے غیر ملکی کرنسی میں آنی چاہیے، اور USD 50,000 یا زیادہ کی رقم کے لیے FET فارم ضروری ہے۔
6. ٹرانسفر کے اخراجات: 2% ٹرانسفر فیس، اس کے علاوہ یا تو 3.3% SBT یا 0.5% اسٹامپ ڈیوٹی، اور withholding tax، زیادہ تر بیچنے والے پر۔
7. خریدار عام طور پر کوئی ایجنٹ فیس نہیں دیتے: بیچنے والا ادا کرتا ہے (FazWaz)۔
8. 19 اکتوبر 2026 کا nominee کریک ڈاؤن 2 ملین بھات سے زیادہ کی خریداریوں پر اضافی جانچ لاتا ہے۔

کون خریدتا ہے اور کہاں

Real Estate Information Center (REIC) کے مطابق 2025 میں 14,899 کونڈو یونٹس غیر ملکیوں کو منتقل ہوئے، جن کی مالیت 60.92 ارب بھات تھی: قومی سطح پر یونٹس کا 14.7% اور مالیت کا 25%۔ بنکاک میں 7,029 یونٹس، Chonburi (پٹایا) میں 4,164 اور پھوکٹ میں 1,190 (Khaosod English، مارچ 2026)۔ 2026 کی پہلی ششماہی میں غیر ملکیوں نے 28.267 ارب بھات مالیت کے 6,533 یونٹس خریدے، اوسطاً 4.3 ملین بھات اور 43.9 مربع میٹر (The Nation، ستمبر 2026)۔

• 2025 میں یونٹس کے لحاظ سے چین سب سے آگے ہے، پھر میانمار اور روس۔
• 2025 میں پھوکٹ میں غیر ملکیوں کو ٹرانسفرز 18.3% بڑھے، لیکن غیر فروخت شدہ اسٹاک 14,008 یونٹس تک پہنچ گیا (Krungsri Research، اگست 2026)۔
• پٹایا میں ساختی طور پر رسد زیادہ ہے، سب سے زیادہ Jomtien میں، اور نئی طلب کا بڑا حصہ میانمار کے خریدار ہیں (Pattaya Mail، فروری 2026)۔
• کوہ ساموئی کے ولاز: 85% سے 90% ڈیلز میں غیر ملکی خریدار (Samui Property Group، مئی 2026)۔

غیر ملکی کس چیز کا مالک بن سکتا ہے

کونڈوز، فری ہولڈ، 49% کوٹے کے اندر۔ غیر ملکی ملکیت والا رقبہ عمارت کے کل قابل فروخت فلور ایریا کے 49% سے زیادہ نہیں ہو سکتا۔ اس سے اوپر غیر ملکی صرف یونٹ لیز پر لے سکتا ہے (Bektu، جون 2026)۔ خریدار کے ریزرو کرنے سے پہلے عمارت کا باقی کوٹہ چیک کریں۔

زمین نہیں۔ غیر ملکی زمین کا مالک نہیں بن سکتا، اور نہ ہی 49% سے زیادہ غیر ملکی سرمائے یا غیر ملکی شیئر ہولڈرز کی اکثریت والی کمپنی (Leto، جون 2026)۔ ولا یا گھر کے لیے عام ڈھانچہ 30 سال تک کی زمین کی رجسٹرڈ لیز ہے۔

30 سالہ لیز۔ 30+30+30 جیسی تجدید کی شقوں کی بہت مارکیٹنگ ہوتی ہے (Pattaya Mail)، لیکن یہ صرف کنٹریکٹ کی شقیں ہیں۔ Bektu وضاحت کرتا ہے کہ عدالتیں عام طور پر صرف پہلی رجسٹرڈ 30 سالہ مدت نافذ کرتی ہیں۔ ڈیل کی قیمت اور وضاحت 30 سال کی بنیاد پر کریں۔

2024 کی تجاویز۔ جون 2024 میں کابینہ نے اصولی طور پر 75% غیر ملکی کونڈو کوٹے اور 99 سالہ لیز پر اتفاق کیا۔ اس وقت کے وزیر داخلہ Anutin Charnvirakul نے کہا کہ Land Department کا مسودہ تیار نہیں اور تھائی مالکان کو اکثریتی ووٹنگ حقوق برقرار رکھنے ہوں گے (The Nation، جون 2024)۔ جون 2026 تک ان میں سے کوئی تبدیلی نافذ نہیں ہوئی تھی (Bektu)۔ کلائنٹس کے لیے درست جملہ: 49% کوٹہ اور 30 سالہ لیز کی حد اب بھی لاگو ہیں۔

اکتوبر 2026 کا کریک ڈاؤن

19 اکتوبر 2026 کو وزیر اعظم Anutin Charnvirakul نے، جو وزیر داخلہ بھی ہیں، nominee کے ذریعے زمین کی ملکیت کے خلاف ملک گیر کریک ڈاؤن شروع کیا (Thai Examiner، اکتوبر 2026):

• 13,088 مشتبہ فریق، جن میں 1,550 کمپنیاں شامل ہیں، 2,360 پلاٹس، تقریباً 14.01 ارب بھات۔
• گورنرز کو ترجیحی تحقیقات دسمبر 2026 کے آخر تک مکمل کرنے کی ہدایت۔
• 2 ملین بھات سے زیادہ کی خریداریوں یا 5 ملین بھات سے زیادہ تخمینہ شدہ مالیت والی خریداریوں کی اضافی جانچ۔
• تھائی شریک حیات کو رقم کا ذریعہ ثابت کرنا ہوگا۔

Leto، جو صنعت کا ایک واحد ذریعہ ہے، مزید بتاتی ہے: nominee کے پاس موجود زمین ریاست کو ضبط کرنے کے لیے Land Code section 94 میں کابینہ کی منظور شدہ ترمیم کا مسودہ (24 فروری 2026)، حتمی مستفیدین کے بارے میں Department of Lands کا سرکلر (15 مئی 2026)، اور خصوصی نگرانی میں آٹھ صوبے، جن میں پھوکٹ، Surat Thani (کوہ ساموئی)، Chiang Mai اور Chonburi (پٹایا) شامل ہیں۔ ان کی کسی وکیل سے تصدیق کریں۔ زمین رکھنے کے لیے کبھی کسی تھائی nominee یا کاغذی کمپنی کا مشورہ نہ دیں۔

FET فارم

Storm Real Estate Phuket (ستمبر 2026) وضاحت کرتی ہے:

• Foreign Exchange Transaction فارم وہ تھائی بینک جاری کرتا ہے جو رقم وصول کرتا ہے۔
• یہ غیر ملکی کے نام پر فری ہولڈ کونڈو رجسٹر کرانے کے لیے درکار ہے، عام طور پر USD 50,000 یا زیادہ کی ٹرانسفرز کے لیے۔
• رقم پیشگی، بیرون ملک سے وائر ہونی چاہیے، غیر ملکی کرنسی میں۔

پہلی ادائیگی سے پہلے خریدار کو بتائیں، ریزرویشن فیس سمیت۔

خریدار اور بیچنے والے کے اخراجات

Storm Real Estate Phuket ٹرانسفر کے وقت کے اخراجات یوں بتاتی ہے:

لاگت	شرح	بنیاد	کون ادا کرتا ہے
ٹرانسفر فیس	2%	تخمینہ شدہ مالیت	قابل مذاکرات، اکثر تقسیم
Specific Business Tax	3.3%	تخمینہ شدہ مالیت یا قیمت میں سے جو زیادہ ہو	بیچنے والا، اگر ملکیت 5 سال سے کم ہو یا وہ پراپرٹی کے کاروبار میں ہو
اسٹامپ ڈیوٹی	0.5%	تخمینہ شدہ مالیت یا قیمت میں سے جو زیادہ ہو	صرف جب SBT لاگو نہ ہو
Withholding tax	کمپنی کے لیے 1%، فرد کے لیے ملکیت کے سالوں کے لحاظ سے بتدریج	Land Office کے قواعد	فروخت کنندہ

ایک رعایت جو غیر ملکیوں کو نہیں ملتی۔ 0.01% کی کم ٹرانسفر اور مارگیج فیس صرف 7 ملین بھات تک کے گھر خریدنے والے تھائی شہریوں پر لاگو ہے، اور 30 جون 2027 تک جاری ہے۔

ایجنٹ کی فیس۔ FazWaz کے مطابق عام کمیشن 3% سے 5% ہے، جو بیچنے والا ادا کرتا ہے اور قیمت میں شامل ہوتا ہے۔ خریدار عام طور پر کچھ نہیں دیتے۔

حل شدہ مثالیں

ان میں اوپر دی گئی شرحیں استعمال کی گئی ہیں اور دکھائی گئی تخمینہ شدہ مالیت فرض کی گئی ہے۔ ہر ڈیل کے لیے وکیل کو ان کی تصدیق کرنی ہوگی۔

بنکاک میں ری سیل کونڈو، 5,000,000 بھات، تخمینہ 4,600,000، بیچنے والے کے پاس 3 سال رہا، ٹرانسفر فیس 50/50 تقسیم۔ ٹرانسفر فیس: 4,600,000 x 2% = 92,000، یعنی خریدار کے لیے 46,000 بھات۔ بیچنے والا اپنا 46,000، SBT یعنی 5,000,000 x 3.3% = 165,000 بھات اور withholding tax ادا کرتا ہے۔ اسٹامپ ڈیوٹی نہیں۔ خریدار کو FET فارم درکار ہے۔

پٹایا میں ری سیل کونڈو، 2,780,000 بھات، اسی مالیت پر تخمینہ، بیچنے والے کے پاس 8 سال رہا، خریدار پوری ٹرانسفر فیس ادا کرتا ہے۔ ٹرانسفر فیس: 2,780,000 x 2% = 55,600 بھات، جو خریدار ادا کرتا ہے۔ SBT نہیں، اس لیے بیچنے والا 2,780,000 x 0.5% = 13,900 بھات اسٹامپ ڈیوٹی اور withholding tax ادا کرتا ہے۔

ڈیولپر سے خریدا گیا نیا کونڈو، 3,000,000 بھات، اسی مالیت پر تخمینہ۔ تھائی خریدار 0.01% ٹرانسفر فیس یعنی 300 بھات ادا کرے گا۔ غیر ملکی خریدار 2% یعنی 60,000 بھات ادا کرتا ہے، یا ڈیولپر کے کنٹریکٹ میں طے شدہ حصہ۔ ڈیولپر 99,000 بھات SBT اور 1% withholding tax ادا کرتا ہے۔

آف پلان خریدنا

Condominium Act کے section 6/2 کے تحت ڈیولپر کا کونڈو کنٹریکٹ Ministry of Interior کے معیاری فارم کے مطابق ہونا چاہیے، اور اس سے مختلف شرائط کالعدم ہیں۔ اس میں 30 دن کے نوٹس کے ساتھ ٹرانسفر کی تاریخ ہونی چاہیے، ڈھانچے کے نقائص کی 5 سال اور دیگر حصوں کی 2 سال ذمہ داری ہوتی ہے، اور تاخیر سے حوالگی پر کم از کم 0.01% یومیہ جرمانہ ہوتا ہے، جس کی حد 10% ہے (Siam Legal)۔ Escrow رضاکارانہ ہے۔ دیکھیں تھائی لینڈ میں آف پلان کیسے کام کرتا ہے۔

ایجنٹ کو کیا سمجھانا چاہیے

• یہ کہ غیر ملکی 49% کوٹے کے اندر فری ہولڈ کونڈو کا مالک بن سکتا ہے، اور زمین کا نہیں۔
• یہ کہ لیز 30 سال کی ہوتی ہے، اور تجدیدیں صرف وعدے ہیں۔
• یہ کہ 99 سالہ لیز اور 75% کوٹہ قانون نہیں ہیں۔
• رقم کیسے آنی چاہیے، اور FET فارم۔
• تحریری تخمینے میں ٹرانسفر فیس، SBT یا اسٹامپ ڈیوٹی اور withholding tax۔
• یہ کہ nominee کریک ڈاؤن کا مطلب 2 ملین بھات سے زیادہ پر اضافی جانچ ہے، اور nominees کبھی کوئی آپشن نہیں۔

تھائی لینڈ کے غیر ملکی ملکیت کے قواعد اوپر دی گئی تاریخ پر چیک کیے گئے۔ 2024 کی تجاویز قانون نہیں بنیں، اور اکتوبر 2026 میں nominees کے خلاف کارروائی سخت ہو گئی۔ یہ گائیڈ عمومی معلومات ہے، قانونی، ٹیکس یا امیگریشن مشورہ نہیں۔ CloserPass کا Department of Lands، Ministry of Interior یا تھائی لینڈ کے کسی سرکاری ادارے سے کوئی تعلق نہیں۔

CloserPass پر تھائی لینڈ میں نوکریاں اور مزید گائیڈز تلاش کریں۔