جارجیا میں آف پلان کیسے کام کرتا ہے

جارجیا میں آف پلان کوئی چھوٹا شعبہ نہیں: تبلیسی اور باتومی میں زیادہ تر نئے فلیٹس اسی طرح فروخت ہوتے ہیں۔ ڈیولپرز طویل بلا سود پلان اور صفر تک کم ڈپازٹ پیش کرتے ہیں۔ جو جارجیا پیش نہیں کرتا وہ ہے حفاظتی جال: escrow کا کوئی قانون نہیں اور کوئی ڈیولپر رجسٹر نہیں۔ یہ ایجنٹ کو کلیدی حیثیت دیتا ہے۔ خریدار کا تحفظ معاہدہ، رجسٹری اور آپ کی جانچ ہے، اس لیے یہ گائیڈ انہیں اچھی طرح کرنے کے بارے میں ہے۔

مختصر خلاصہ

1. آف پلان عام ہے۔ ڈیولپر سرویز کے مطابق 2025 میں تبلیسی کی پرائمری فروخت میں 27.3% اضافہ ہوا (Galt & Taggart، جنوری 2026)۔
2. پری پرچیز ایگریمنٹ کے تحت خریدار پبلک رجسٹری (NAPR) میں مستقبل کے مالک کے طور پر رجسٹر ہو سکتا ہے۔ مکمل ملکیت تکمیل اور استعمال کے قابل ہونے کی دستاویز کے بعد ملتی ہے (Legal.ge، اکتوبر 2026)۔
3. ڈیولپر کے قسطوں کے پلان عموماً 2 سے 3 سال کے ہوتے ہیں، زیادہ تر غیر ملکی کرنسی میں، اور National Bank کی payment-to-income حدود سے مستثنیٰ ہیں (SOVA، اکتوبر 2026)۔
4. ڈاؤن پیمنٹ اب 0% تک کم ہے، اور عام 10% ڈپازٹ عموماً ناقابلِ واپسی ہوتا ہے (SOVA؛ GeorgiaExpats)۔
5. escrow کا کوئی قانون نہیں اور کوئی ڈیولپر رجسٹر نہیں (Legal.ge؛ SOVA)۔
6. 2025 کے آخر میں باتومی کے سروے شدہ پروجیکٹس میں تقریباً 12,400 غیر فروخت شدہ اپارٹمنٹس تھے (Investor.ge، اپریل 2026)۔
7. نئی تعمیرات پر عموماً ڈیولپر ایجنسی کو ادائیگی کرتا ہے، اور خریدار کوئی فیس نہیں دیتا (TbilisiExperts)۔

خریدار کا حق کیسے ریکارڈ ہوتا ہے

Legal.ge (اکتوبر 2026) ڈھانچہ یوں بیان کرتا ہے:

• خریدار ڈیولپر کے پری پرچیز ایگریمنٹ پر دستخط کرتا ہے۔
• خریدار NAPR میں یونٹ کے مستقبل کے مالک کے طور پر رجسٹر ہو سکتا ہے۔
• جب عمارت مکمل ہو جائے اور اس کی استعمال کے قابل ہونے کی دستاویز مل جائے، تو خریدار مکمل مالک کے طور پر رجسٹر ہوتا ہے۔

یقینی بنائیں کہ معاہدے میں مستقبل کے مالک کی رجسٹریشن کی شق ہو، اور یہ کہ وہ واقعی ہو جائے۔ رجسٹری میں درج خریدار کی پوزیشن صرف نجی معاہدہ رکھنے والے سے کہیں زیادہ مضبوط ہوتی ہے۔ پراپرٹی حق کی رجسٹریشن 4 ورکنگ دنوں میں 150 GEL، ایک دن میں 270 GEL یا اسی دن 350 GEL میں ہوتی ہے (napr.gov.ge)۔

رقم کیسے منتقل ہوتی ہے

SOVA (اکتوبر 2026) اور GeorgiaExpats (2026) عام شرائط یوں بیان کرتے ہیں:

شرط	ذرائع کیا بتاتے ہیں
پلان کی مدت	عموماً 2 سے 3 سال
کرنسی	زیادہ تر غیر ملکی کرنسی
سود	اکثر بلا سود
ڈپازٹ	اکثر 10%، عموماً ناقابلِ واپسی
ڈاؤن پیمنٹ	اب 0% تک کم
رعایت	مکمل یونٹس سے تقریباً 20% سے 30% کم
حوالگی پر	باقی رقم اکثر بینک مارگیج سے ری فنانس ہوتی ہے

یہ کیوں اہم ہے۔ قسطوں کے پلان National Bank کی payment-to-income حدود سے مستثنیٰ ہیں اور کریڈٹ بیورو میں ظاہر نہیں ہو سکتے، اور SOVA کے حوالے سے ایک ماہرِ معاشیات نے کہا کہ وہاں کوئی ریگولیشن نہیں۔ خریدار اپنی استطاعت سے زیادہ کے لیے دستخط کر سکتا ہے۔ پوچھیں کہ وہ باقی رقم کیسے ادا کریں گے، اور کیا حوالگی پر وہ مارگیج کے اہل ہوں گے۔

مارگیج کے قواعد بدل رہے ہیں۔ فروری 2025 میں National Bank نے GEL مارگیج پر loan-to-value کی حد بڑھا کر 90% کر دی۔ 30 ستمبر 2026 کو اس نے اعلان کیا کہ سخت 25% payment-to-income حد کے لیے آمدنی کی حد 1 فروری 2027 کو 1,500 سے بڑھ کر 2,000 GEL اور 1 ستمبر 2027 کو 2,500 GEL ہو جائے گی (SOVA)۔ وہ قواعد چیک کریں جو خریدار کی حوالگی کی تاریخ پر لاگو ہوں گے، آج کے نہیں۔

escrow کا کوئی قانون نہیں، کوئی ڈیولپر رجسٹر نہیں

نہ Legal.ge اور نہ SOVA کو 2024 سے 2026 تک کا کوئی ایسا قانون ملا جو escrow لازمی کرے یا ڈیولپر رجسٹر بنائے۔ GeorgiaExpats (2026) نوٹ کرتا ہے کہ کچھ ڈیولپرز ڈپازٹس escrow میں رکھتے ہیں، لیکن بہت سے نہیں رکھتے۔ لہٰذا:

• کسی ڈپازٹ کو کبھی “محفوظ” نہ کہیں جب تک معاہدے میں اکاؤنٹ اور شرائط درج نہ ہوں۔
• کسی تکمیل کی تاریخ کو کبھی “گارنٹیڈ” نہ کہیں جب تک معاہدہ خریدار کو حقیقی تدارک نہ دے۔
• کوئی بھی رقم منتقل ہونے سے پہلے خریدار کے ساتھ واپسی اور تاخیر کی شقیں سطر بہ سطر پڑھیں۔

عمارت کی حفاظت

2021 میں باتومی کی 26 May Street پر ایک عمارت گر گئی، جس میں نو افراد ہلاک ہوئے۔ OC Media نے اسے غیر قانونی تبدیلیوں سے جوڑا اور نوٹ کیا کہ جارجیا میں آرکیٹیکٹس اور تعمیراتی کمپنیاں لائسنس یافتہ نہیں ہوتیں۔ آف پلان خریداروں کے لیے اس کا مطلب ہے کہ ڈیولپر کے پرمٹس اور ٹریک ریکارڈ معیار کی اہم علامات ہیں۔ دونوں طلب کریں۔

باتومی میں ایک حل شدہ مثال

ایک غیر ملکی خریدار 1,400 USD فی m² پر 45 m² کا فلیٹ ریزرو کرتا ہے، جو اگست 2026 کے نئی تعمیرات کے اوسط 1,386 USD فی m² کے قریب ہے (Business Media Georgia)، یعنی 63,000 USD۔ نیچے دی گئی شرائط صرف وضاحت کے لیے ہیں۔ فیصلہ معاہدہ کرتا ہے۔

مرحلہ	رقم	نوٹ
ڈپازٹ، 10%	6,300 USD	چیک کریں کہ کیا یہ قابلِ واپسی ہے
24 ماہانہ قسطیں	ہر ایک 2,362.50 USD	اس مثال میں بلا سود
مستقبل کے مالک کے طور پر رجسٹریشن	NAPR فیس	ثبوت طلب کریں
تکمیل اور استعمال کے قابل ہونے کی دستاویز		پھر مکمل مالک کے طور پر رجسٹریشن
خریدار کے لیے ایجنٹ فیس	0	ڈیولپر ایجنسی کو ادائیگی کرتا ہے

یہ فلیٹ پراپرٹی پر مبنی رہائش کی 150,000 USD کی حد سے کم ہے (Erickson Immigration Group)، اس لیے اس خریدار سے رہائش کا ذکر نہ کریں۔

باتومی کا غیر فروخت شدہ اسٹاک

2025 میں باتومی میں 17,478 اپارٹمنٹس فروخت ہوئے، 15% اضافہ، جن میں سے 52% غیر ملکیوں نے خریدے (Investor.ge، اپریل 2026)۔ لیکن سال کے آخر میں سروے شدہ ڈیولپرز کے پاس تقریباً 12,400 غیر فروخت شدہ اپارٹمنٹس تھے، تقریباً 14% اضافہ، اور gross yield 8.8% سے گر کر 7.4% رہ گئی۔ جون 2026 میں نئی تعمیرات کا اوسط 22.6% بڑھ کر 1,455 USD فی m² ہو گیا، جو جزوی طور پر ہائی اینڈ پروجیکٹس کی وجہ سے تھا (Eva Estate، بحوالہ Colliers)۔

خریدار کے لیے زیادہ سپلائی کا مطلب ہے بات چیت کی گنجائش: قیمت، ڈپازٹ، پیمنٹ پلان اور تاخیر کے جرمانوں پر۔ آپ کے لیے اس کا مطلب ہے پروجیکٹس کا موازنہ کرنے کی ذمہ داری، اور کسی ڈیولپر کو صرف اس لیے آگے نہ بڑھانا کہ وہ اچھی ادائیگی کرتا ہے۔

ڈویلپر اور منصوبے کے بارے میں کیا چیک کریں

1. زمین اور پرمٹس۔ رجسٹری میں زمین کا مالک کون ہے، اور کیا پروجیکٹ کے پاس بلڈنگ پرمٹ ہے؟
2. ٹریک ریکارڈ۔ ڈیولپر نے کون سی عمارتیں مکمل کی ہیں، اور کیا خریدار وقت پر مالکان کے طور پر رجسٹر ہوئے؟
3. مستقبل کے مالک کی رجسٹریشن۔ کیا معاہدے میں اس کی شق ہے، اور کب؟
4. ڈپازٹ اور واپسی۔ کیا ڈپازٹ قابلِ واپسی ہے، اور کن صورتوں میں؟
5. Escrow۔ کیا کوئی escrow اکاؤنٹ ہے جو معاہدے میں درج ہو؟ اگر نہیں، تو خریدار کو بتائیں۔
6. تاخیر۔ اگر تکمیل میں تاخیر ہو تو کیا ہوگا؟
7. کرنسی۔ پلان اکثر USD میں ہوتا ہے، لیکن اشتہارات میں GEL دکھانا لازمی ہے (ISET Policy Institute)۔
8. آپ کا کمیشن۔ ڈیولپر ایجنسی کو کب ادائیگی کرتا ہے، اور کیا خریدار جانتا ہے کہ آپ کو ڈیولپر ادائیگی کرتا ہے؟

خطرے کی علامات

• ایسا ڈیولپر جو زمین کا ریکارڈ یا پرمٹ نہ دکھائے۔
• معاہدے میں مستقبل کے مالک کی رجسٹریشن کی کوئی شق نہیں۔
• “گارنٹیڈ” کرائے کی ییلڈ، جبکہ ادائیگی کے ذمہ دار کسی کا نام نہ ہو۔
• اسی دن ناقابلِ واپسی ڈپازٹ ادا کرنے کا دباؤ۔
• 150,000 USD سے کم والے یونٹ پر رہائش کا وعدہ۔
• ڈیولپر کی کمپنی کے بجائے ذاتی اکاؤنٹ میں ادائیگیاں۔

جارجیا میں آف پلان فروخت ڈیولپر کے معاہدے اور پبلک رجسٹری پر منحصر ہے، escrow قانون یا ڈیولپر رجسٹر کے بغیر۔ یہ گائیڈ اوپر دکھائی گئی تاریخ پر چیک کی گئی۔ یہ عمومی معلومات ہیں، قانونی، ٹیکس یا سرمایہ کاری کا مشورہ نہیں۔ CloserPass جارجیا میں کسی ڈیولپر، بینک یا سرکاری ادارے سے وابستہ نہیں۔

CloserPass پر جارجیا میں نوکریاں اور مزید گائیڈز تلاش کریں۔