تھائی لینڈ میں آف پلان کیسے کام کرتا ہے

تھائی لینڈ میں زیادہ تر نئے کونڈوز بننے سے پہلے فروخت ہو جاتے ہیں۔ خریدار کا بنیادی تحفظ بینک گارنٹی نہیں بلکہ کنٹریکٹ ہے: 2008 سے Condominium Act ڈیولپرز کو معیاری فارم استعمال کرنے پر مجبور کرتا ہے، اور اس سے ہٹنے والی کوئی بھی شرط کالعدم ہے۔ Escrow موجود ہے، لیکن صرف اگر دونوں فریق اسے منتخب کریں۔ 2026 میں بڑا تجارتی خطرہ زیادہ رسد ہے، خاص طور پر پھوکٹ اور پٹایا میں۔ ایجنٹ کے طور پر آپ کا کام خریدار کی ادائیگی سے پہلے کنٹریکٹ، ڈیولپر اور رقم کے راستے کو چیک کرنا ہے۔

مختصر خلاصہ

1. Condominium Act کے section 6/2 کے تحت ڈیولپر کا کونڈو کنٹریکٹ Ministry of Interior کے معیاری فارم کے مطابق ہونا چاہیے۔ غیر مطابق شرائط کالعدم ہیں، اور جرمانہ 100,000 بھات ہے (section 63)۔
2. کنٹریکٹ میں 30 دن کے نوٹس کے ساتھ ٹرانسفر کی تاریخ ہونی چاہیے، تعمیر میں کسی بھی رکاوٹ کی حد ایک سال ہو، ڈھانچے کے نقائص کی 5 سال اور دیگر حصوں کی 2 سال ذمہ داری ہو۔
3. خریدار کنٹریکٹ بغیر فیس کے منتقل کر سکتا ہے، اور تاخیر سے حوالگی پر ڈیولپر کو کم از کم 0.01% یومیہ ادا کرنا ہوتا ہے، جس کی حد 10% ہے۔
4. Escrow Act B.E. 2551 (2008) کے تحت escrow رضاکارانہ ہے۔ زیادہ تر خریدار ڈیولپر کو براہ راست، مرحلہ وار ادائیگی کرتے ہیں۔
5. عام طور پر ریزرویشن فیس سے یونٹ محفوظ ہوتا ہے۔ یہ واپس ہوگی یا نہیں، اس کا انحصار شق پر ہے۔
6. غیر ملکی خریداروں کو 49% کوٹے میں جگہ درکار ہے اور انہیں رقم بیرون ملک سے غیر ملکی کرنسی میں بھیجنی ہوگی، USD 50,000 سے FET فارم کے ساتھ۔
7. ڈیولپرز ایجنٹس کو 3% سے 5% دیتے ہیں، اور بعض خصوصی ڈیلز پر 5% سے 7% (Leto، مئی 2026)۔

معیاری کنٹریکٹ

Section 6/2 کو 2008 میں Condominium Act میں شامل کیا گیا۔ Siam Legal وضاحت کرتا ہے کہ اس کے تحت کونڈو سیل کنٹریکٹس کا Ministry of Interior کے معیاری فارم کے مطابق ہونا ضروری ہے، اور اس سے مطابقت نہ رکھنے والی شرائط کالعدم ہیں۔ Section 63 خلاف ورزی پر 100,000 بھات جرمانہ مقرر کرتا ہے۔ خریدار کے لیے سب سے اہم ذمہ داریاں:

ذمہ داری	کنٹریکٹ میں کیا ہونا چاہیے
ٹرانسفر کی تاریخ	خریدار کو 30 دن کے نوٹس کے ساتھ ایک واضح تاریخ
تعمیر	ایک سال سے زیادہ کی رکاوٹ نہیں
نقائص	ڈھانچے کے لیے 5 سال، دیگر حصوں کے لیے 2 سال
منتقلی	خریدار کنٹریکٹ کسی اور کو بغیر فیس کے منتقل کر سکتا ہے
تاخیر سے حوالگی	کم از کم 0.01% یومیہ جرمانہ، جس کی حد قیمت کا 10% ہے

جب ڈیولپر کا کنٹریکٹ ان شرائط سے مختلف نظر آئے تو خریدار کے وکیل کو سائن کرنے سے پہلے اس کا جائزہ لینا چاہیے۔

Escrow ایک انتخاب ہے، اصول نہیں

Thailand Law Online وضاحت کرتا ہے کہ Escrow Act B.E. 2551 (2008) صرف تب لاگو ہوتا ہے جب خریدار اور بیچنے والا لائسنس یافتہ escrow ایجنٹ استعمال کرنے پر متفق ہوں۔ کوئی قانون ڈیولپر کو escrow استعمال کرنے پر مجبور نہیں کرتا۔ عملی طور پر زیادہ تر خریدار ڈیولپر کو براہ راست، مرحلہ وار ادائیگی کرتے ہیں۔ کسی پروجیکٹ کو کبھی “escrow-protected” نہ کہیں جب تک کنٹریکٹ اور escrow ایجنٹ کی دستاویزات یہ نہ کہیں۔

ریزرویشن اور مرحلہ وار ادائیگیاں

Thailand Law Online عام ترتیب یوں بیان کرتا ہے:

1. سیل ایگریمنٹ سے پہلے یونٹ محفوظ کرنے کے لیے ریزرویشن فیس۔
2. دستخط پر کنٹریکٹ ڈپازٹ۔
3. تعمیر کے دوران قسطیں۔
4. Department of Lands میں ٹرانسفر پر باقی رقم۔

ریزرویشن ایگریمنٹس مختلف ہوتے ہیں۔ خریدار کی ادائیگی سے پہلے رقم کی واپسی کی شق پڑھیں: اگر خریدار پیچھے ہٹ جائے، ڈیولپر یونٹ بدل دے، یا کوٹہ پورا ہو جائے تو کیا ہوگا۔

حل شدہ مثال

یہ اعداد صرف وضاحت کے لیے ہیں۔ فیصلہ کنٹریکٹ کرتا ہے۔

4,300,000 بھات کا نیا کونڈو، جو 2026 کی پہلی ششماہی کی غیر ملکی اوسط 4.3 ملین بھات اور 43.9 مربع میٹر کے قریب ہے (The Nation، ستمبر 2026)، ایک غیر ملکی خریدار نے خریدا۔

مرحلہ	ادائیگی	اب تک ادا شدہ
ریزرویشن	50,000 بھات	50,000 بھات
کنٹریکٹ ڈپازٹ	380,000 بھات	430,000 بھات
تعمیر کی قسطیں	860,000 بھات	1,290,000 بھات
ٹرانسفر پر باقی رقم	3,010,000 بھات	4,300,000 بھات

اگر عمارت 100 دن دیر سے حوالے کی جائے تو کم از کم شرح پر جرمانہ 4,300,000 x 0.01% x 100 = 43,000 بھات ہے۔ 10% کی حد 430,000 بھات ہے۔

ٹرانسفر پر (Storm Real Estate Phuket، ستمبر 2026)، یہ فرض کرتے ہوئے کہ تخمینہ شدہ مالیت قیمت کے برابر ہے: 2% ٹرانسفر فیس 86,000 بھات ہے، جو کنٹریکٹ کے مطابق تقسیم ہوتی ہے۔ ڈیولپر، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں ہونے کی وجہ سے، 3.3% SBT یعنی 141,900 بھات اور کمپنی کے طور پر 1% withholding tax ادا کرتا ہے۔ 7 ملین بھات تک کا گھر خریدنے والا تھائی خریدار 30 جون 2027 تک صرف 0.01% ٹرانسفر فیس ادا کرے گا۔ غیر ملکی پورا 2% ادا کرتے ہیں۔

غیر ملکی خریدار: کوٹہ اور رقم

• 49% کوٹہ۔ غیر ملکی کسی یونٹ کا فری ہولڈ مالک صرف تب بن سکتا ہے جب غیر ملکی ملکیت والا رقبہ عمارت کے قابل فروخت فلور ایریا کے 49% کے اندر رہے۔ خریدار کے ریزرو کرنے سے پہلے ڈیولپر سے تحریری طور پر پوچھیں کہ کتنا غیر ملکی کوٹہ باقی ہے (Bektu، جون 2026)۔
• FET فارم۔ یونٹ کو غیر ملکی کے نام پر رجسٹر کرانے کے لیے رقم بیرون ملک سے، غیر ملکی کرنسی میں آنی چاہیے، اور وصول کرنے والا بینک FET فارم جاری کرتا ہے، عام طور پر USD 50,000 یا زیادہ کی ٹرانسفرز کے لیے (Storm Real Estate Phuket)۔ ہر قسط اسی راستے سے آنی چاہیے۔
• نہ 99 سالہ لیز، نہ 75% کوٹہ۔ دونوں کی تجویز 2024 میں دی گئی اور کوئی بھی قانون نہیں بنا (Bektu)۔
• 2026 کے آخر میں اضافی جانچ۔ 19 اکتوبر 2026 سے nominee کریک ڈاؤن کے تحت 2 ملین بھات سے زیادہ کی خریداریوں کی اضافی جانچ ہوتی ہے (Thai Examiner)۔

آف پلان ولاز اور گھر

غیر ملکی ولا کے نیچے کی زمین کا مالک نہیں بن سکتا۔ آف پلان ولاز عام طور پر 30 سال تک کی رجسٹرڈ لیز کے ساتھ فروخت ہوتے ہیں۔ 30+30+30 جیسی تجدید کی شقیں کنٹریکٹ کے وعدے ہیں، اور عدالتیں عام طور پر صرف پہلی رجسٹرڈ مدت نافذ کرتی ہیں (Bektu)۔ section 6/2 کا معیاری کونڈو کنٹریکٹ کونڈومینیم سیلز کا احاطہ کرتا ہے، اس لیے ولا کنٹریکٹ کا الگ سے احتیاط سے جائزہ ضروری ہے۔

نئی تعمیرات کی رسد کہاں ہے

• پھوکٹ۔ Krungsri Research (اگست 2026) کے مطابق 2025 میں لانچز 52.6% کم ہو کر 7,205 یونٹس اور سیلز 61.1% کم ہوئیں، اور 193.7 ارب بھات مالیت کے 14,008 یونٹس غیر فروخت شدہ رہے۔ ولاز کی فروخت کی رفتار 1.8% ماہانہ رہ گئی، یعنی تقریباً 50 ماہ کا اسٹاک، اور ولا کی اوسط قیمت 44.8 ملین بھات تھی۔ 2026 کی پیش گوئی: لانچز 4.2% کم، سیلز 7.3% کم۔
• پٹایا۔ Pattaya Mail (فروری 2026) ساختی طور پر زیادہ رسد بیان کرتا ہے، سب سے زیادہ Jomtien اور جنوبی ساحل پر، جہاں ڈیولپرز رعایتیں اور لچکدار ادائیگی کی شرائط پیش کر رہے ہیں۔ نئی طلب کا بڑا حصہ میانمار کے خریدار ہیں۔
• کوہ ساموئی۔ 117 پروجیکٹس میں 2,882 یونٹس کی پرائمری مارکیٹ، جس کی مالیت 30.3 ارب بھات ہے، 52% کونڈوز اور 48% ولاز (Samui Property Group، مئی 2026، زیادہ تر جون 2025 کے C9 Hotelworks ڈیٹا سے)۔

زیادہ رسد خریداروں کو مذاکرات کی گنجائش دیتی ہے، اور ڈیولپر کی مالی حالت کو زیادہ اہم بنا دیتی ہے۔ جو پروجیکٹ آہستہ فروخت ہو رہا ہو وہ دیر سے مکمل ہو سکتا ہے۔

ڈویلپر اور منصوبے کے بارے میں کیا چیک کریں

• کنٹریکٹ ٹرانسفر کی تاریخ، نقائص اور جرمانے کی شرائط کے ساتھ معیاری فارم کے مطابق ہے۔
• آیا escrow پیش کیا جاتا ہے، اور اگر ہاں تو escrow ایجنٹ کی تفصیلات۔
• ریزرویشن کی شق: رقم، واپسی کی شرائط، سیل ایگریمنٹ کی آخری تاریخ۔
• ادائیگی کا شیڈول اور وہ اکاؤنٹ جس میں ہر ادائیگی جاتی ہے۔
• عمارت میں باقی غیر ملکی کوٹہ، تحریری طور پر۔
• ڈیولپر کے مکمل شدہ پروجیکٹس، اور آیا ان کے خریداروں کو یونٹس وقت پر ملے۔
• تکمیل پر ٹرانسفر فیس کون ادا کرتا ہے۔
• ولاز کے لیے لیز کی شرائط اور کیا رجسٹرڈ ہے۔

خطرے کی علامات

• ایسا کنٹریکٹ جو معیاری فارم سے میل نہ کھائے، یا ایسا ڈیولپر جو ادائیگی سے پہلے اسے دکھانے سے انکار کرے۔
• مارکیٹنگ میں “Escrow-protected” لکھا ہو لیکن کوئی escrow ایگریمنٹ نہ ہو۔
• واضح آخری تاریخ کے بغیر ناقابل واپسی ریزرویشن۔
• 99 سالہ لیز، 75% کوٹے یا گارنٹی شدہ 30+30+30 کا وعدہ۔
• غیر ملکی فری ہولڈ خریدار سے تھائی اکاؤنٹ سے بھات میں ادائیگی مانگی جائے۔
• زمین رکھنے کے لیے تھائی nominee یا کاغذی کمپنی کی پیشکش۔
• گارنٹی شدہ کرائے کا منافع، بغیر یہ بتائے کہ انہیں کون ادا کرتا ہے۔

تھائی لینڈ میں آف پلان سیلز کسی گارنٹی قانون سے زیادہ معیاری کونڈو کنٹریکٹ پر انحصار کرتی ہیں، اور escrow رضاکارانہ ہے۔ یہ گائیڈ اوپر دی گئی تاریخ پر چیک کی گئی۔ یہ عمومی معلومات ہیں، قانونی یا ٹیکس مشورہ نہیں۔ CloserPass تھائی لینڈ میں کسی ڈیولپر، بینک، escrow ایجنٹ یا سرکاری ادارے سے وابستہ نہیں۔

CloserPass پر تھائی لینڈ میں نوکریاں اور مزید گائیڈز تلاش کریں۔