بالی کی ایک ڈیل شروع سے آخر تک

بالی کی ڈیل میں زیادہ تر مارکیٹوں سے زیادہ پہلو ہوتے ہیں: زمین کے حق کی قسم، زوننگ، تعمیراتی پرمٹ اور دو قسم کے حکام، نوٹری اور PPAT۔ یہ سبق تین ڈیلز سے گزرتا ہے اور روپیہ میں ایک حل شدہ مثال پر ختم ہوتا ہے۔

کون کیا کرتا ہے

• بروکر (انڈونیشین، سرٹیفائیڈ، P4 کے لیے کام کرنے والا): لسٹ کرتا ہے، مارکیٹنگ کرتا ہے، کلائنٹ کو جانچتا ہے، مذاکرات کرتا ہے اور فائل کو آگے بڑھاتا رہتا ہے۔
• خریدار کا آزاد وکیل: due diligence اور معاہدے کا جائزہ۔ Global Investments کا اندازہ IDR 20 million سے 60 million ہے۔
• نوٹری: PPJB (ابتدائی معاہدۂ فروخت) اور لیز ڈیڈز جیسے معاہدے تیار اور تصدیق کرتا ہے۔
• PPAT (لینڈ ڈیڈ آفیسر): سرٹیفکیٹ چیک کرتا ہے اور AJB (Akta Jual Beli، فروخت کی ڈیڈ) پر دستخط کرتا ہے۔ زمین کے حقوق کی منتقلی صرف PPAT ڈیڈ کے ساتھ رجسٹر ہو سکتی ہے (Hukumonline)۔
• BPN (قومی لینڈ ایجنسی): زمین کا رجسٹر رکھتی ہے اور تازہ سرٹیفکیٹ جاری کرتی ہے۔
• ٹیکس دفاتر: فروخت کنندہ کا حتمی انکم ٹیکس قومی ٹیکس آفس کو جاتا ہے، اور خریدار کا BPHTB ریجنسی کو۔
• ڈیولپر (صرف آف پلان): تعمیر کرتا ہے، پرمٹ حاصل کرتا ہے اور حوالے کرتا ہے۔

ڈیل 1: انڈونیشینز کے درمیان ری سیل، یا کسی غیر ملکی کو Hak Pakai فروخت

1. مالک کے ساتھ لسٹنگ معاہدہ پر دستخط، فیس اور ادائیگی کی تاریخ کے ساتھ۔
2. پیشکش اور شرائط تحریری طور پر طے: قیمت، ڈپازٹ، ٹائم لائن، ولا میں کیا رہے گا۔
3. سرٹیفکیٹ کی جانچ (cek sertifikat)۔ PPAT BPN میں سرٹیفکیٹ چیک کرتا ہے کہ رجسٹرڈ مالک کون ہے، کوئی بوجھ یا تنازع تو نہیں۔ فوٹو کاپی کچھ ثابت نہیں کرتی۔
4. زوننگ اور پرمٹ۔ اسپیشل پلان پر زون چیک کریں، PBG تعمیراتی منظوری (اس نے پرانے IMB کی جگہ لی) اور SLF استعمال کی اہلیت کا سرٹیفکیٹ۔ Bali Exception گرین زونز کو ایسی زرعی زمین بتاتا ہے جہاں تعمیر پر سخت پابندیاں ہیں۔
5. تمام مالکان دستخط کریں۔ خاندانی زمین کے اکثر کئی وارث ہوتے ہیں۔ ہر ایک کی رضامندی ضروری ہے۔
6. PPJB، اگر ضرورت ہو۔ جب ادائیگی قسطوں میں ہو یا کوئی دستاویز ابھی باقی ہو تو فریقین نوٹری کے سامنے PPJB پر دستخط کرتے ہیں۔ یہ خود سے ملکیت منتقل نہیں کرتا (Hukumonline)۔
7. ٹیکس ادا۔ فروخت کنندہ مجموعی قیمت کا 2.5% حتمی انکم ٹیکس ادا کرتا ہے (Directorate General of Taxes)۔ خریدار کم از کم IDR 80 million کی ٹیکس فری حد سے اوپر کی قیمت پر 5% تک BPHTB ادا کرتا ہے (Hukumonline)۔ دونوں AJB سے پہلے ادا کیے جاتے ہیں۔
8. PPAT کے سامنے AJB پر دستخط، اور بقایا رقم ادا کی جاتی ہے۔
9. رجسٹریشن۔ PPAT ڈیڈ BPN کو بھیجتا ہے، جو نئے مالک کا اندراج کرتی ہے۔

Hak Pakai کے تحت غیر ملکی خریدار کے لیے مراحل یہی ہیں، لیکن قیمت کو بالی کی کم از کم حد (گھر کے لیے IDR 5 billion) پوری کرنی ہوگی، اور جب کوئی غیر ملکی Hak Milik گھر خریدتا ہے تو وہ Hak Pakai میں تبدیل ہو جاتا ہے (Hukumonline، PP 18/2021)۔

ڈیل 2: لیز ہولڈ ولا

زیادہ تر غیر ملکی خریدار لیز لیتے ہیں۔ Emerhub (June 2026) وضاحت کرتا ہے:

1. مدت طے کریں، عموماً 25 سے 30 سال، اور توسیع کی شق، جس میں قیمت یا فارمولا ابھی طے ہو۔
2. وہی سرٹیفکیٹ، زوننگ اور پرمٹ کی جانچ کریں۔
3. Hak Milik مالک کے ساتھ نوٹری ڈیڈ کے ذریعے لیز پر دستخط کریں۔
4. لیز دینے والا مجموعی کرایے کا 10% حتمی انکم ٹیکس ادا کرتا ہے۔ نوٹری سے پوچھیں کہ کیا BPHTB لاگو ہوتا ہے اور کس بنیاد پر، کیونکہ Global Investments کے مطابق لیز کا تخمینہ مختلف طریقے سے لگایا جا سکتا ہے۔

جب لیز ہولڈر بعد میں باقی سال فروخت کرتا ہے تو Rumavi وضاحت کرتا ہے کہ اس منتقلی پر کرایے کی آمدنی کے طور پر ٹیکس لگتا ہے: ٹیکس رہائشیوں کے لیے 10% اور غیر رہائشیوں کے لیے 20%، جب تک کوئی معاہدہ اسے کم نہ کرے، مجموعی قیمت پر۔

ڈیل 3: آف پلان

PP 12/2021 کے تحت ڈیولپر کے فروخت کردہ گھروں کے لیے PPJB پر نوٹری کے سامنے صرف پانچ شرائط پوری ہونے پر دستخط ہو سکتے ہیں: زمین کی یقینی حیثیت، فروخت کی واضح چیز، PBG، بنیادی ڈھانچہ، اور تعمیر کا کم از کم 20% (Hukumonline)۔ اگر غلطی ڈیولپر کی ہو اور خریدار منسوخ کرے تو ڈیولپر کو تمام ادائیگیاں واپس کرنی ہوں گی۔ اگر خریدار پیچھے ہٹ جائے تو ڈیولپر قیمت کا 10% تک رکھ سکتا ہے (Hukumonline)۔

آف پلان لیز ہولڈ ولاز اکثر ان قواعد سے باہر ہوتے ہیں، جن میں زمین کی لیز اور تعمیر کا معاہدہ ہوتا ہے۔ ہر ادائیگی کو کسی تصدیق شدہ سنگ میل سے جوڑیں اور SLF کے ساتھ حوالگی کے لیے ایک معقول رقم روک کر رکھیں۔

VAT۔ VAT میں رجسٹرڈ ڈیولپر کی نئی تعمیرات پر PMK 131/2024 کے تحت مؤثر 11% VAT لگتا ہے (لگژری اشیا پر 12%)۔ PMK 90/2025 کے تحت IDR 5 billion تک کی قیمت والے تیار گھر کی پہلی IDR 2 billion پر VAT حکومت ادا کرتی ہے، اگر حوالگی 2026 میں ہو (Katadata)۔ ڈیولپر کے ٹیکس مشیر سے پوچھیں کہ کیا غیر ملکی خریدار اہل ہے۔

حل شدہ مثال: جکارتہ کے خریدار کو IDR 5 billion کا فری ہولڈ ولا فروخت

آئٹم	کون ادا کرتا ہے	رقم
قیمت	خریدار	IDR 5,000,000,000
BPHTB: (5,000,000,000 منفی 80,000,000) x 5%	خریدار	IDR 246,000,000
فروخت کنندہ کا حتمی انکم ٹیکس: 2.5%	فروخت کنندہ	IDR 125,000,000
ایجنسی کمیشن: 5%	فروخت کنندہ	IDR 250,000,000
کمیشن پر VAT: 11%	فروخت کنندہ	IDR 27,500,000
نوٹری اور PPAT بشرح 0.75% (Global Investments: 1% تک)	عام طور پر مشترکہ	IDR 37,500,000

خریدار کو تقریباً IDR 5.246 billion کے علاوہ قانونی فیس اور نوٹری کا حصہ درکار ہے۔ فروخت کنندہ کو نوٹری کے حصے سے پہلے تقریباً IDR 4.5975 billion ملتے ہیں۔ BPHTB کی حد ریجنسی کے لحاظ سے مختلف ہوتی ہے، اس لیے نوٹری درست رقم کی تصدیق کرتا ہے۔

مالی پہلو کی مکمل تفصیل کے لیے بالی میں ایجنٹ کا کمیشن اور بالی میں آف پلان پڑھیں۔ ٹیکس کے قواعد بدلتے ہیں، اس لیے کوئی قدم اٹھانے سے پہلے سرکاری ذریعہ چیک کریں۔