قبرص میں روزمرہ کے قواعد جن پر آپ عمل کرتے ہیں

قبرص میں ایجنٹس کے قواعد چند قوانین میں ہیں، اور ان میں سے زیادہ تر مختصر ہیں۔ زیادہ تر مسائل ان چیزوں سے پیدا ہوتے ہیں: ایسی فیس جو کسی نے لکھی نہیں، ایسا اشتہار جس میں مالک کی تفصیلات یا آپ کا لائسنس نمبر نہیں، ایسا خریدار جسے کسی نے چیک نہیں کیا، نقد رقم، یا ایسی ٹائٹل ڈیڈ جس کی کسی نے سرچ نہیں کی۔ یہ سبق قواعد کو روزمرہ کی عادات میں بدلتا ہے۔

1. فیس پر تحریری طور پر اتفاق کریں

Real Estate Agents Law کوئی ماڈل کنٹریکٹ نہیں دیتا۔ یہ article 20 میں جو کہتا ہے وہ یہ ہے:

• کسی ڈیل کے لیے ایجنٹ کا استعمال کبھی لازمی نہیں۔
• لائسنس یافتہ ایجنٹ طے شدہ فیس کا دعویٰ کر سکتا ہے۔ اگر کچھ اور طے نہ ہوا ہو تو فیس ڈیل کی قیمت کا 3% ہے، جو سیل یا لیز کا معاہدہ طے ہونے پر واجب الادا ہوتی ہے۔
• اگر ڈیل نہ ہو اور اس میں آپ کا قصور نہ ہو تو آپ اپنے وقت اور اخراجات کے لیے مناسب فیس کا دعویٰ کر سکتے ہیں۔
• اگر آپ، آپ کے کسی قریبی رشتہ دار یا آپ کی کمپنی کا پراپرٹی میں کوئی مفاد ہو تو ثالثی سے پہلے آپ کو خریدار کو تحریری طور پر بتانا ہوگا۔
• کوئی بھی معاہدہ، تحریری یا زبانی، جو ایجنسی کا کام کسی غیر رجسٹرڈ یا بغیر لائسنس شخص کو دیتا ہو، کالعدم ہے (article 27)۔

قانون فیس کے معاہدے کو تحریری ہونے کا پابند نہیں کرتا۔ پھر بھی اسے لکھیں۔ مالک کے ساتھ آپ کے ایجنسی معاہدے میں پراپرٹی، ڈیل، فیصد یا رقم کی صورت میں آپ کی فیس، آیا VAT شامل کیا جائے گا، کون ادا کرے گا، کب واجب الادا ہے، کوئی exclusivity اور معاہدہ کتنی مدت کا ہے، یہ سب درج ہونا چاہیے۔ اس کے بغیر آپ 3% ڈیفالٹ پر بحث کرتے رہ جائیں گے۔

VAT۔ Leptos Estates بتاتے ہیں کہ کمیشن پر VAT شامل کیا جاتا ہے۔ معیاری شرح 19% ہے (PwC، اگست 2026)۔ €300,000 کی سیل پر 3% فیس €9,000 بنتی ہے، جمع €1,710 VAT۔

ٹرانسفر ڈیکلریشن۔ جب ثالثی سے ہونے والی سیل Department of Lands and Surveys (DLS) میں منتقل ہوتی ہے تو فریقین کو ڈیکلریشن میں ایجنٹ کا نام، پتہ اور فیس درج کرنی ہوتی ہے۔ اس کے بعد ایجنٹ کو ادائیگی وصول ہونے کے 30 دن کے اندر اعلان شدہ رقم کا 2/10,000 کونسل کو ادا کرنا ہوتا ہے (article 20(5) اور (6))۔ €300,000 کی سیل پر یہ €60 بنتا ہے۔

2. اپنے اشتہارات صاف رکھیں

• آپ کے نمبر۔ ہر اشتہار، پوسٹ اور دستاویز پر “Licensed real estate agent”، آپ کا رجسٹریشن نمبر اور آپ کا سالانہ لائسنس نمبر (article 23)۔
• مالک۔ Article 33 جان بوجھ کر ایسے اشتہارات شائع کرنے کو جرم قرار دیتا ہے جن میں مالک کا نام اور رابطے کی تفصیلات واضح طور پر نہ ہوں، سوائے اس کے کہ آپ لائسنس یافتہ ایجنٹ کے طور پر کام کر رہے ہوں۔ اپنے آجر سے پوچھیں کہ وہ عملی طور پر اس پر کیسے عمل کرتا ہے۔
• کوئی جھوٹا ٹائٹل نہیں۔ لائسنس نہ ہوتے ہوئے خود کو ایجنٹ، ایڈوائزر یا ایجنسی کہنا جرم ہے (articles 26 اور 33)۔
• قیمت پر رائے دینے کی اجازت ہے۔ Article 22 آپ کو اجازت دیتا ہے کہ بیچنے والے یا خریدار کے پوچھنے پر قیمت کے بارے میں رائے دیں۔
• ویزا کا کوئی وعدہ نہیں۔ سرمایہ کاری کے ذریعے رہائش کے سخت قواعد ہیں، اور سرمایہ کاری کے ذریعے شہریت 2020 میں ختم ہو گئی (سبق 5)۔

3. خریدار کو سب کچھ بتائیں

Article 21 اس کام کا مرکز ہے۔ چاہے آپ بیچنے والے کے لیے کام کریں یا خریدار کے لیے، آپ کو متوقع خریدار کو پراپرٹی کی جسمانی حالت کے بارے میں سب کچھ، اس پر موجود چارجز اور قانون، عدالت یا ریاست کی طرف سے عائد کسی بھی پابندی کے بارے میں بتانا ہوگا۔ اگر آپ اپنے اختیار سے باہر وجوہات کی بنا پر معلومات حاصل نہ کر سکے ہوں تو ڈیل سائن ہونے سے پہلے یہ بات بتا دیں۔ آپ کی €200,000 کی انشورنس اسی ذمہ داری کے لیے ہے (سبق 3)۔

4. اپنے کلائنٹ کو جانیں (Law 188(I)/2007)

Prevention and Suppression of Money Laundering Law 188(I)/2007 اسٹیٹ ایجنٹس کو obliged entities میں شامل کرتا ہے (section 2A)۔ اس میں وہ کرایہ داریاں بھی شامل ہیں جن کا کرایہ ماہانہ €10,000 یا اس سے زیادہ ہو۔ Michael Kyprianou & Co (مارچ 2025) مزید کہتے ہیں کہ جو ڈویلپرز براہِ راست خریداروں کو بیچتے ہیں وہ بھی غالباً اس کے دائرے میں آتے ہیں۔ آپ کی ذمہ داریاں:

1. درست شناختی دستاویز کے ساتھ ہر کلائنٹ اور کسی بھی کمپنی کے beneficial owner کی شناخت کریں۔
2. ڈیل کو سمجھیں اور فنڈز کے ذریعے کا جائزہ لیں، خطرہ زیادہ ہو تو زیادہ گہرائی سے۔
3. سیاسی طور پر نمایاں افراد اور پابندیوں کے لیے اسکریننگ کریں۔
4. کلائنٹ کو خبردار کیے بغیر، مالیاتی انٹیلیجنس یونٹ MOKAS کو شکوک کی اطلاع دیں۔
5. کم از کم پانچ سال تک ریکارڈ رکھیں (section 68، جیسا کہ Michael Kyprianou & Co نے خلاصہ کیا ہے)۔

خطرے کی علامات میں بغیر وضاحت کی نقد رقم، جلدی دوبارہ فروخت اور غیر واضح مالکان والی آف شور کمپنیاں شامل ہیں۔

نقد رقم۔ یہی فرم لکھتی ہے کہ پراپرٹی ڈیلز میں نقد ادائیگیوں کی حد €10,000 ہے، منسلک ادائیگیوں سمیت، اور جرمانے وصول شدہ نقد رقم کے 10% تک اور پانچ سال تک قید ہو سکتی ہے۔ اپنی فیس ہر بار انوائس کے مقابلے میں بینک ٹرانسفر سے لیں۔

آپ کو کون چیک کرتا ہے۔ آج اینٹی منی لانڈرنگ کے لیے ایجنٹس کی نگرانی کونسل کرتی ہے۔ 2026 کا ایک مسودہ بل یہ ذمہ داری Tax Department کو دے دے گا، اور EU کا Regulation 2024/1624 جولائی 2027 سے یہ قواعد تمام رئیل اسٹیٹ پروفیشنلز تک بڑھا دیتا ہے (Cyprus Property News)۔ اپنی ایجنسی سے اس کا تحریری طریقۂ کار طلب کریں۔

5. ذاتی ڈیٹا کی حفاظت کریں

آپ پاسپورٹ، ٹیکس نمبر، بینک اسٹیٹمنٹس اور آمدنی کا ثبوت جمع کرتے ہیں۔ EU کا GDPR لاگو ہوتا ہے، اور 31 جولائی 2018 سے نافذ Law 125(I)/2018 اسے قبرصی قانون کا حصہ بناتا ہے، جس کے نگران Commissioner for Personal Data Protection ہیں (DLA Piper)۔ عملی طور پر:

• صرف وہی جمع کریں جس کی ڈیل کو ضرورت ہو، اور وجہ بتائیں۔
• شناختی دستاویزات کی کاپیاں کبھی کھلے گروپ چیٹس پر نہ بھیجیں۔
• ریٹینشن کی مدت ختم ہونے پر فائلیں ڈیلیٹ یا آرکائیو کریں، اور یاد رکھیں کہ AML ریکارڈز کے لیے پانچ سال ہیں۔

6. DLS میں ٹائٹل کی سرچ کریں

قبرص میں ٹائٹل ڈیڈ پر مارگیج، memo (قرض خواہ کا چارج)، prohibition یا پہلے سے جمع شدہ سیلز کنٹریکٹ ہو سکتا ہے۔ آپ انہیں سرچ سرٹیفکیٹ کے ذریعے معلوم کرتے ہیں۔

کیا	تفصیلات
فارم	N.50، کسی پراپرٹی کا سرچ سرٹیفکیٹ، encumbrances اور prohibitions کے ساتھ یا ان کے بغیر
فیس	سادہ €10، encumbrances اور prohibitions کے ساتھ €15
کیسے	CY Login کے ساتھ e-Services کے ذریعے آن لائن، یا ڈسٹرکٹ لینڈز آفس کو ای میل کے ذریعے
کون	مالک، یا Cap. 224 کے article 51A کے تحت کوئی متعلقہ شخص، یا کوئی ایسا شخص جس کے پاس مصدقہ پاور آف اٹارنی ہو

DLS کی اپنی خریدار چیک لسٹ مزید کہتی ہے: تصدیق کریں کہ بیچنے والا رجسٹرڈ مالک ہے اور رقبہ مطابقت رکھتا ہے، قانونی رسائی، منصوبہ بند سڑکیں اور لازمی حصول چیک کریں، پوچھیں کہ آیا VAT لاگو ہوتا ہے، اور عمارتوں کے لیے تصدیق کریں کہ certificate of approval موجود ہے۔ ٹائٹل کلائنٹ کے نام ہونے سے پہلے اسے کبھی پوری قیمت ادا نہ کرنے دیں۔

یہ کیوں اہم ہے۔ جولائی 2024 میں Interior Ministry نے Cyprus Mail کو بتایا کہ DLS کو 2015 کے ایک قانون کے تحت “trapped buyers” کی 21,495 درخواستیں موصول ہوئی تھیں، یعنی ایسے لوگ جنہوں نے گھروں کی ادائیگی کی لیکن ڈویلپر کے مارگیج یا پلاننگ کی خلاف ورزیوں کی وجہ سے ٹائٹل حاصل نہ کر سکے۔ 11,158 کیسز میں ٹائٹل منتقل ہو چکے تھے۔ اگلا ایسا گھر بیچنے والے ایجنٹ نہ بنیں۔

ایجنٹس کو کیا چیزیں مشکل میں ڈالتی ہیں

عمل	خطرہ
لائسنس کے بغیر یا اپنے آجر کی ہدایات سے باہر کام کرنا	Law 71(I)/2010 کے تحت 12 ماہ تک قید اور €3,500
فیس کا کوئی تحریری معاہدہ نہیں	3% ڈیفالٹ اور اس پر تنازع کہ کون ادا کرے
آپ کے نمبروں کے بغیر اشتہار، یا مالک کی تفصیلات کے بغیر نجی اشتہار	articles 23 اور 33 کے تحت جرائم
کوئی معلوم نقص یا چارج چھپانا	article 21 کی خلاف ورزی، آپ کی انشورنس کے خلاف دعوے
کلائنٹ چیکس چھوڑ دینا یا نقد رقم لینا	AML جرمانے اور قید کی سزائیں
DLS سرچ نہ کرنا	ٹائٹل کے بغیر پھنسا ہوا خریدار، اور آپ کی ساکھ ختم

آپ کی روزانہ عادات

• فیس کے تحریری معاہدے کے بغیر کوئی لسٹنگ نہیں، VAT سمیت۔
• آپ کے نمبروں کے بغیر کوئی اشتہار نہیں، اور صرف ان مالکان کے لیے جنہوں نے آپ کی ایجنسی کے ساتھ سائن کیا ہو۔
• شناخت اور beneficial owner کی جانچ کے بغیر کوئی ریزرویشن نہیں۔
• کوئی نقد نہیں۔
• ہر فائل پر DLS سرچ سرٹیفکیٹ۔

یہ قواعد بدلتے رہتے ہیں، اس لیے عمل کرنے سے پہلے سرکاری ذریعہ چیک کریں۔ ان کی مشق کلائنٹ اسکلز میں کریں۔

یہ سبق عمومی معلومات ہے، قانونی مشورہ نہیں۔