قبرصی مارکیٹ کو جانیں: چار شہر، خریدار اور رہائش کے قواعد

قبرص ایک چھوٹا جزیرہ ہے جس کی چار بہت مختلف مارکیٹس ہیں۔ Limassol میں سمندر کے نظارے والا فلیٹ، Paphos کے قریب کسی ریٹائرڈ شخص کا ولا، Larnaca میں نیا اپارٹمنٹ اور Nicosia کے کسی مضافاتی علاقے میں فیملی ہوم، یہ سب مختلف خریداروں کو، مختلف قیمتوں پر، مختلف وجوہات سے متوجہ کرتے ہیں۔ یہی فرق جاننا کلائنٹس کو آپ پر بھروسہ کرنے پر آمادہ کرتا ہے۔ یاد دہانی کے طور پر، یہ کورس صرف ان علاقوں کا احاطہ کرتا ہے جو جمہوریہ کے کنٹرول میں ہیں۔

بڑی تصویر

کونسل نے Department of Lands and Surveys (DLS) کے ڈیٹا کا حوالہ دیتے ہوئے 2025 میں 18,114 سیلز کنٹریکٹس گنے، جو تقریباً 15% زیادہ تھے، اور ٹرانسفر ویلیو €4.7 billion سے زیادہ تھی (Cyprus Mail، جنوری 2026)۔ 2026 میں بھی رفتار برقرار رہی: جنوری سے ستمبر تک 14,969 کنٹریکٹس، جو 14% زیادہ ہیں (BuySell کے تجزیہ کردہ DLS ڈیٹا کے مطابق، اکتوبر 2026)۔

قیمتیں یورپ کے زیادہ تر حصوں سے زیادہ تیزی سے بڑھیں۔ Central Bank of Cyprus کا رہائشی پراپرٹی پرائس انڈیکس Q2 2026 میں ایک سال میں 8.5% اور سہ ماہی میں 2.4% بڑھا، اپارٹمنٹس میں 8.9% اور مکانات میں 5.8% اضافہ ہوا۔

ڈسٹرکٹ	سیلز کنٹریکٹس 2025	جنوری سے ستمبر 2026	پرائس انڈیکس، Q2 2026 بمقابلہ ایک سال پہلے
لیماسول	5,563	4,860 (+17%)	+7.8%
لارناکا	3,978	3,291 (+15%)	+9.8%
نکوسیا	4,115	3,163 (+6%)	+5.7%
پافوس	3,567	2,999 (+18%)	+9.6%
Famagusta (آزاد علاقہ)	891	656 (+5%)	+10.0%

قیمتوں کی سطح۔ ڈسٹرکٹ کے لحاظ سے فی مربع میٹر کوئی سرکاری قیمت موجود نہیں۔ دو نجی ذرائع اندازہ دیتے ہیں۔ جولائی 2025 میں شائع ہونے والی 121,434 لسٹنگز پر مبنی BuySell اور AXIA کی ایک تحقیق کے مطابق دو بیڈروم فلیٹس کی میڈین طلب کردہ قیمت Limassol میں تقریباً €4,497 فی sqm، Paphos میں €3,878 اور Nicosia میں €2,379 تھی۔ جنوری 2026 میں رپورٹ ہونے والے Numbeo کے عوامی ڈیٹا کے مطابق سٹی سینٹر کی قیمتیں Limassol میں تقریباً €4,536، Paphos میں €3,742، Larnaca میں €3,403 اور Nicosia میں €2,714 تھیں۔ ہمیشہ بتائیں کہ آپ کس قسم کا عدد بتا رہے ہیں: انڈیکس، طلب کردہ قیمت یا کسی صارف کا تخمینہ۔

منافع (Yields)۔ Q1 2026 کے RICS اور KPMG انڈیکس کے مطابق اوسط gross yields اپارٹمنٹس کے لیے تقریباً 5.4% اور مکانات کے لیے 3% تھے۔

کون خریدتا ہے

2026 کے پہلے نو مہینوں میں 41.9% سیلز کنٹریکٹس غیر ملکیوں نے سائن کیے: 4,173 غیر EU شہریوں نے اور 2,094 EU شہریوں نے۔

وزیرِ داخلہ کا پارلیمنٹ کو دیا گیا جواب، جو اکتوبر 2025 میں Cyprus Mail نے رپورٹ کیا، دکھاتا ہے کہ خریدار ڈسٹرکٹ کے لحاظ سے کیسے تقسیم ہیں:

ڈسٹرکٹ	نمایاں غیر ملکی خریدار
لیماسول	روسی، اسرائیلی، یونانی
پافوس	برطانوی، اسرائیلی، روسی
لارناکا	اسرائیلی، لبنانی، برطانوی
نکوسیا	یونانی، رومانیائی، روسی، لبنانی
Famagusta	برطانوی

اس جواب میں دیے گئے اعداد اس کے اپنے کل میزان سے مطابقت نہیں رکھتے، اس لیے انہیں درجہ بندی کے طور پر استعمال کریں، درست اعداد کے طور پر نہیں۔

چار شہر

Limassol سب سے مہنگا ڈسٹرکٹ ہے اور یہاں سب سے زیادہ سیلز کنٹریکٹس ہوتے ہیں۔ غیر ملکیوں میں روسی اور اسرائیلی خریدار سب سے آگے ہیں۔ اپریل 2026 میں مرکزی پورٹل Bazaraki پر بھی اسی کو سب سے زیادہ ویوز ملے (سبق 7)۔ یہاں ایجنٹس اور ڈویلپرز کے درمیان سب سے زیادہ مقابلے کی توقع رکھیں۔

Paphos میں 2026 میں کنٹریکٹس میں سب سے تیز اضافہ ہوا (+18%) اور یہ برطانوی خریداروں کا ڈسٹرکٹ ہے، اس کے بعد اسرائیلی اور روسی۔

اوپر دیے گئے طلب کردہ قیمتوں کے ڈیٹا کے مطابق Larnaca، Limassol اور Paphos سے سستا ہے، اسرائیلی اور لبنانی خریداروں کی مضبوط طلب ہے اور 2026 میں یہاں قیمتوں میں سب سے تیز اضافوں میں سے ایک ہوا۔

Nicosia دارالحکومت ہے اور سب سے زیادہ مقامی مارکیٹ ہے، جہاں غیر ملکیوں میں یونانی خریدار سب سے آگے ہیں۔ چاروں میں یہاں طلب کردہ قیمتیں سب سے کم ہیں اور 2026 میں قیمتوں میں سب سے سست اضافہ ہوا۔

قواعد جو ہر ایجنٹ کو معلوم ہونے چاہئیں

غیر EU خریداروں کو پرمٹ درکار ہے۔ جب خریدار غیر ملکی ہو تو DLS Cap. 109 کے تحت پرمٹ طلب کرتا ہے۔ 2026 میں پارلیمنٹ نے تیسرے ممالک کے شہریوں کی خریداری محدود کرنے کے لیے چار بلوں پر بحث کی، مثلاً ایک گھر تک، اور زرعی زمین اور حساس علاقوں پر پابندی۔ اپریل 2026 میں انہیں مؤخر کر دیا گیا اور ستمبر 2026 میں وہ دوبارہ کمیٹی میں تھے (Cyprus Property News)۔ کسی غیر EU خریدار کو مشورہ دینے سے پہلے ان کی صورتحال چیک کریں۔

سرمایہ کاری کے ذریعے مستقل رہائش۔ Aliens and Immigration Regulations کے Regulation 6(2) کے تحت غیر EU سرمایہ کار فاسٹ ٹریک مستقل رہائشی پرمٹ حاصل کر سکتا ہے۔ Michael Kyprianou & Co 2 مئی 2023 سے نافذ قواعد کا خلاصہ یوں کرتے ہیں:

• نئی رہائشی پراپرٹی کے لیے ڈویلپر کو درخواست گزار کے اپنے اکاؤنٹ سے کم از کم €300,000، VAT کے بغیر ادا کیے گئے ہوں۔ دیگر راستوں میں غیر رہائشی پراپرٹی، کمپنی کے شیئرز یا منظور شدہ فنڈز شامل ہیں۔
• بیرونِ ملک سے کم از کم €50,000 سالانہ کی یقینی آمدنی، جمع شریکِ حیات کے لیے €15,000 اور ہر نابالغ بچے کے لیے €10,000۔
• فیملی کے لیے صاف کریمنل ریکارڈ اور ہیلتھ انشورنس۔ والدین کو اب شامل نہیں کیا جا سکتا۔
• مسلسل جانچ کہ سرمایہ کاری اور آمدنی اب بھی برقرار ہیں۔

ستمبر 2026 میں نائب وزیرِ مائیگریشن نے کہا کہ قبرص کے Schengen میں شامل ہونے سے پہلے اس اسکیم کو سخت کیا جائے گا، کہ دو سال میں تقریباً 1,500 پرمٹ جاری ہوئے اور 2013 سے جاری ہونے والے تقریباً 12,000 پرمٹس کی جانچ ہو رہی ہے (Cyprus Mail)۔ ہمارے چیک کرتے وقت کوئی نیا متن شائع نہیں ہوا تھا۔ کبھی پرمٹ کا وعدہ نہ کریں: سرمایہ کاروں کو امیگریشن وکیل کے پاس بھیجیں۔

سرمایہ کاری کے ذریعے شہریت ختم ہو چکی ہے۔ قبرص نے Al Jazeera کی ایک تحقیقات کے بعد 1 نومبر 2020 کو اپنی “golden passport” اسکیم ختم کر دی (Transparency International)۔ دسمبر 2025 میں پارلیمنٹ نے اس اسکیم کے تحت شہریت دینے کا کابینہ کا اختیار بھی ختم کر دیا۔ Cyprus Mail نے رپورٹ کیا کہ اس اسکیم کے ذریعے 7,329 افراد کو پاسپورٹ ملے تھے۔ کسی کلائنٹ کو کبھی یہ نہ کہیں کہ گھر خریدنے سے پاسپورٹ ملتا ہے۔

آف پلان اور نئی تعمیرات

نئے گھر VAT کے ساتھ بیچے جاتے ہیں۔ معیاری شرح 19% ہے۔ جون 2023 میں شائع ہونے والے قواعد کے تحت خریدار کی بنیادی اور مستقل رہائش پر 5% کی شرح لاگو ہوتی ہے (Michael Kyprianou & Co، GK Law Firm):

• پہلے 130 sqm پر 5%، اگر ان 130 sqm کی قیمت €350,000 تک ہو۔
• گھر 190 sqm سے بڑا نہ ہو اور ڈیل €475,000 سے زیادہ نہ ہو۔ کسی بھی حد سے اوپر، پوری قیمت پر 19% لگتا ہے۔
• خریدار، کسی بھی قومیت کا ہو، 10 سال تک وہاں رہے، ورنہ فرق واپس ادا کرے۔

ایک پرانا نظام (پہلے 200 sqm پر 5%) ان کچھ پروجیکٹس کے لیے باقی ہے جن کی پلاننگ درخواستیں 31 اکتوبر 2023 تک جمع ہوئیں، لیکن زیادہ سے زیادہ 31 دسمبر 2026 تک۔ 1 جنوری 2027 سے صرف 2023 کے قواعد لاگو ہوں گے۔

آف پلان کا دوسرا خطرہ ٹائٹل ڈیڈ ہے۔ نئے فلیٹ کا خریدار اکثر عمارت کے certificate of approval اور الگ ٹائٹلز کا انتظار کرتا ہے۔ اس دوران تحفظ DLS میں جمع کرایا گیا سیلز کنٹریکٹ ہے (سبق 6)۔

اپنا علاقہ کیسے سیکھیں

1. ایک ڈسٹرکٹ چنیں اور اس کی گلیاں، اسکول، ٹرانسپورٹ اور نئے پروجیکٹس سیکھیں۔
2. Central Bank، DLS اور RICS کے ڈیٹا پر نظر رکھیں، اور ہمیشہ اپنا ذریعہ بتائیں۔
3. اپنے ڈسٹرکٹ میں خریداروں کی نمایاں قومیتیں اور ان کی زبانیں جانیں۔
4. ہر ڈویلپر سے پوچھیں کہ کون سی VAT شرح لاگو ہوتی ہے، کیا ٹائٹلز موجود ہیں اور کیا زمین مارگیج ہے۔

قیمتیں اور قواعد تیزی سے بدلتے ہیں، اس لیے کوئی قدم اٹھانے سے پہلے سرکاری ذریعہ چیک کریں۔ CloserPass کیا کور کرتا ہے، اس کے لیے قبرص کا صفحہ اور مارکیٹس دیکھیں۔

یہ سبق عمومی معلومات ہے، سرمایہ کاری کا مشورہ نہیں۔