وہ قواعد جن پر آپ فرانس میں روزانہ عمل کرتے ہیں

ایجنٹس کے لیے فرانسیسی قواعد تفصیلی ہیں، اور ان کی جانچ ہوتی ہے۔ جب صارفین کے تحفظ کی اتھارٹی DGCCRF نے 2019 میں 2,175 ایجنسی establishments کا سروے کیا، تو اسے ان میں سے 64% میں بے ضابطگیاں ملیں اور اس نے 1,706 وارننگز، 1,765 احکامات اور 114 فوجداری رپورٹس جاری کیں۔ زیادہ تر مسائل mandates اور فیس کی نمائش سے تھے۔ یہ سبق قواعد کو روزمرہ کی عادات میں بدلتا ہے۔

1. mandate نہیں، تو بات چیت نہیں

جب تک تحریری mandate پر دستخط نہ ہوں، آپ کسی کلائنٹ کے لیے پراپرٹی کی بات چیت نہیں کر سکتے۔ DGCCRF بتاتی ہے کہ اس میں واضح طور پر کیا درج ہونا چاہیے:

• فریقین اور پراپرٹی۔
• مدت۔
• فیس اور انہیں کون ادا کرتا ہے، فروخت کنندہ یا خریدار۔
• کیا یہ exclusive ہے یا simple۔
• اسے کیسے ختم کیا جا سکتا ہے۔

mandate پر دستخط کارڈ ہولڈر کے نام سے ہوتے ہیں، آپ کے نام سے نہیں، اور آپ کے اختیارات آپ کی attestation d’habilitation طے کرتی ہے (سبق 2)۔ DGCCRF نامکمل یا بے ضابطہ mandate کو گمراہ کن طریقہ سمجھتی ہے۔

ایجنسی سے باہر دستخط؟ جب mandate کلائنٹ کے گھر پر یا دور سے دستخط ہو، تو صارفین کا قانون تقاضا کرتا ہے کہ کلائنٹ کو دستبرداری کا فارم ملے۔ اپنی ایجنسی سے اس کا off-premises ورژن مانگیں اور ہر بار استعمال کریں۔

2. registre des mandats رکھیں

ہر ایجنسی کو registre des mandats رکھنا ہوتا ہے، ایک رجسٹر جو تمام mandates کو تاریخ وار ترتیب میں درج کرتا ہے۔ DGCCRF کو ڈھیلے کاغذوں پر یا پنسل سے رکھے گئے رجسٹر ملے۔ دونوں غلط ہیں۔ لسٹنگ شائع کرنے سے پہلے چیک کریں کہ اس کا mandate دستخط شدہ اور رجسٹرڈ ہے۔

3. Exclusive mandates

exclusive mandate آپ کے لیے زیادہ قیمتی ہے، اس لیے قواعد سخت ہیں۔

• ناقابل تنسیخ مدت کی حد تین مہینے ہے (decree 72-678، article 78، جیسا کہ Le Blog de L’Immobilier نے اکتوبر 2026 میں خلاصہ کیا)۔
• ان تین مہینوں کے بعد، فروخت کنندہ عموماً رسید کی تصدیق کے ساتھ رجسٹرڈ خط کے ذریعے 15 دن کے نوٹس سے اسے ختم کر سکتا ہے۔ اپنی ایجنسی کے ماڈل میں درست شق چیک کریں۔
• کوئی قانونی کم از کم یا زیادہ سے زیادہ مدت نہیں، لیکن mandate میں یہ درج ہونی چاہیے۔
• loi ALUR کے تحت، انفرادی فروخت کنندہ کے لیے، ایجنسی کو mandate کے خودکار تجدید ہونے سے پہلے فروخت کنندہ کو ختم کرنے کے حق کی یاد دہانی کرانی ہوتی ہے۔

جسے DGCCRF گمراہ کن یا غیر قانونی کہتی ہے:

• simple mandate کو exclusive کے طور پر پیش کرنا۔
• ایسی exclusivity شق پر انحصار کرنا جو ختم ہو چکی ہو۔
• ایسی شق جو فروخت کنندہ سے اس وقت فیس ادا کروائے جب وہ خود خریدار ڈھونڈ لے۔
• حقیقی فروخت کے بغیر فیس لینا۔

4. اپنی فیس درست طریقے سے دکھائیں

arrêté of 10 January 2017 طے کرتا ہے کہ ایجنسیاں صارفین کو کیسے معلومات دیں، اور DGCCRF اس کی وضاحت کرتی ہے:

• فیس TTC (VAT سمیت) دکھائی جائے۔
• بتایا جائے کہ کون ادا کرتا ہے: فروخت کنندہ یا خریدار۔
• کھڑکی میں، ایجنسی کے اندر، اور ویب سائٹ پر دکھائی جائے، آسانی سے ملنے والی اور تازہ ترین۔
• 1 اپریل 2022 سے (arrêté of 26 January 2022)، ٹیرف میں زیادہ سے زیادہ شرح دینا ضروری ہے۔
• “صرف quote پر” ٹیرف، یا صرف خریدار کا حصہ دکھانے والا ٹیرف، قواعد کے مطابق نہیں۔

لسٹنگز میں، جب خریدار فیس ادا کرے، تو قیمت عموماً فیس سمیت اور فیس کے بغیر دونوں طرح دکھائی جاتی ہے، اور فیس کو فیس کے بغیر قیمت کے فیصد کے طور پر۔ اپنی ایجنسی کا ٹیمپلیٹ arrêté سے ملا کر چیک کریں، کیونکہ ہم نے اس کورس کے لیے یہ تفصیل تصدیق نہیں کی۔

کلائنٹس کے لیے “کون ادا کرتا ہے” کیوں اہم ہے۔ Agence Immobilière France کا اندازہ ہے کہ تقریباً 70% sale mandates فیس فروخت کنندہ پر ڈالتے ہیں۔ جب خریدار ادا کرے، تو ٹرانسفر ٹیکس فروخت کنندہ کی خالص قیمت پر لگتا ہے، جو انہیں تھوڑا کم کر دیتا ہے (سبق 6)۔ دستخط سے پہلے فروخت کنندہ کو دونوں آپشنز سمجھائیں۔

5. توانائی کے قواعد جانیں

DPE (توانائی کی کارکردگی کا سرٹیفکیٹ) اب طے کرتا ہے کہ گھر کرائے پر دیا جا سکتا ہے یا نہیں۔ loi Climat et résilience کے تحت، جیسا کہ Hellio نے خلاصہ کیا:

DPE کلاس	نئی لیز اور تجدید پر پابندی
G	1 جنوری 2025 سے
F	2028 سے
E	2034 سے

یہ پابندیاں فرنشڈ سیاحتی کرایہ داری پر بھی لاگو ہوتی ہیں۔ ہر سرمایہ کار خریدار کو DPE کلاس اور کرایہ داری کے لیے اس کا مطلب بتائیں۔

2026 کی ایک تبدیلی۔ 1 جنوری 2026 سے، DPE میں بجلی کے لیے استعمال ہونے والا coefficient 2.3 سے کم ہو کر 1.9 ہو گیا۔ LocService نے ایک اندازہ رپورٹ کیا کہ تقریباً 850,000 بجلی سے گرم ہونے والے گھر F اور G کلاسز سے نکل جائیں گے۔ حالیہ DPE والے مالکان ADEME سے اپ ڈیٹ شدہ سرٹیفکیٹ ڈاؤن لوڈ کر سکتے ہیں۔ فروخت کنندہ کو یہ بتانے سے پہلے کہ گھر کرائے پر نہیں دیا جا سکتا، چیک کر لیں۔

6. قلیل مدتی کرایہ داری

Côte d’Azur اور پیرس میں کئی سرمایہ کار خریدار ہالیڈے لیٹس کے بارے میں پوچھتے ہیں۔ نومبر 2024 کے loi Le Meur نے قواعد بدل دیے (Optimhome):

• micro-BIC ٹیکس نظام کے تحت، غیر درجہ بند فرنشڈ سیاحتی کرایہ داری کو €15,000 آمدنی تک 30% الاؤنس ملتا ہے (درجہ بند: €77,700 تک 50%)۔
• میئرز مرکزی رہائش کی کرایہ داری کو 120 کے بجائے سال میں 90 دن تک محدود کر سکتے ہیں، اور کوٹے مقرر کر سکتے ہیں۔
• تقریباً تمام communes میں رجسٹریشن نمبر درکار ہے۔

کبھی ہالیڈے لیٹ کی آمدنی کا وعدہ نہ کریں۔ خریدار کو ٹاؤن ہال کے قواعد اور ٹیکس مشیر کی طرف بھیجیں۔

7. اپنے کلائنٹ کو جانیں اور ڈیٹا کی حفاظت کریں

آپ شناختی دستاویزات، فنڈز کے ثبوت اور خاندانی تفصیلات سنبھالیں گے۔ اپنی ایجنسی سے اس کا تحریری کلائنٹ کی شناخت کا طریقہ کار مانگیں اور ہر فائل پر اس پر عمل کریں۔ کبھی بھی شناختی کاپیاں کھلے گروپ چیٹس میں نہ بھیجیں، اور صرف وہی رکھیں جو ڈیل کے لیے ضروری ہو۔

ایجنٹس کو کیا چیزیں مشکل میں ڈالتی ہیں

عمل	خطرہ
دستخط شدہ، رجسٹرڈ mandate کے بغیر بات چیت کرنا	DGCCRF کی نظر میں گمراہ کن طریقہ
attestation d’habilitation کے بغیر کام کرنا	آپ اور کارڈ ہولڈر دونوں کے لیے غیر قانونی عمل
فیس TTC میں نہ دکھانا، ادا کرنے والے یا زیادہ سے زیادہ شرح کے بغیر	DGCCRF کی وارننگ یا حکم
simple mandate کو exclusive بنا کر بیچنا	گمراہ کن طریقہ
جب فروخت کنندہ خود فروخت کرے تو فیس کی شق	غیر قانونی شق
agent commercial کے طور پر ڈپازٹ لینا	آپ کی حیثیت کی خلاف ورزی
سرمایہ کار کے ساتھ DPE کلاس کو نظر انداز کرنا	ایسا خریدار جو گھر کرائے پر نہ دے سکے

آپ کی روزانہ عادات

• رجسٹر میں درج دستخط شدہ mandate کے بغیر کوئی لسٹنگ نہیں۔
• دستبرداری کے فارم کے بغیر کوئی off-premises mandate نہیں۔
• ہر لسٹنگ میں فیس، TTC، ادا کرنے والے کے ساتھ۔
• ہر فائل پر DPE کلاس چیک کی جائے۔
• آپ کے ہاتھ میں کبھی کوئی پیسہ نہیں۔

یہ قواعد بدلتے رہتے ہیں، اس لیے عمل کرنے سے پہلے سرکاری ذریعہ چیک کریں۔ ان کی مشق کلائنٹ اسکلز میں کریں۔

یہ سبق عمومی معلومات ہے، قانونی مشورہ نہیں۔