پرتگال میں روزانہ کے قواعد جن پر آپ عمل کرتے ہیں

پرتگال میں ایجنٹس کے قواعد چند قوانین میں لکھے ہیں، اور IMPIC ان کی جانچ کرتا ہے۔ زیادہ تر مسائل کمزور معاہدے، لائسنس نمبر یا انرجی کلاس کے بغیر اشتہار، ایسے کلائنٹ جس کی کسی نے شناخت نہ کی ہو، یا نقد رقم سے پیدا ہوتے ہیں۔ یہ سبق قواعد کو روزانہ کی عادات میں بدلتا ہے۔

1. پہلے ثالثی کے معاہدے پر دستخط کریں

مالک کے ساتھ آپ کا معاہدہ contrato de mediação imobiliária (رئیل اسٹیٹ ثالثی کا معاہدہ) ہے۔ Law 15/2013 کا Article 16 کہتا ہے کہ یہ تحریری ہونا چاہیے اور اس میں یہ درج ہونا چاہیے:

• پراپرٹی، بشمول اس پر موجود تمام بوجھ (مارگیجز، liens)۔
• وہ ڈیل جس میں آپ ثالثی کر رہے ہیں: فروخت، کرایہ، تبادلہ وغیرہ۔
• فیس، مقررہ رقم یا فیصد کی صورت میں، ادائیگی کا طریقہ اور VAT کی شرح۔
• ایجنسی کی انشورنس کی تفصیلات۔
• شامل کنسلٹنٹ، اگر کوئی ہو۔
• کوئی بھی اضافی سروسز، ایک ایک کر کے درج۔
• کوئی بھی exclusivity کی شق اور اس کا مطلب۔

اگر مدت نہ لکھی ہو تو معاہدہ چھ مہینے تک رہتا ہے۔ ان قواعد کی خلاف ورزی کرنے والا معاہدہ کالعدم ہے، اور ایجنسی اسے کلائنٹ کے خلاف استعمال نہیں کر سکتی۔ زیادہ تر ایجنسیاں Ordinance 228/2018 کا سرکاری ماڈل استعمال کرتی ہیں، جس میں idealista کے مطابق ڈیٹا کے تحفظ کی عبارت شامل ہونا ضروری ہے (Imojuris، idealista)۔

فیس کب واجب الادا ہوتی ہے؟ Article 19 کہتا ہے:

• عام اصول کے طور پر جب ڈیل مکمل ہو جائے۔
• اگر ثالثی کے معاہدے میں لکھا ہو تو وعدۂ بیع کے معاہدے (CPCV) پر۔
• exclusivity کی صورت میں، اس وقت بھی جب ڈیل مالک کی غلطی سے ناکام ہو۔
• اگر آپ کا کلائنٹ خریدار یا کرایہ دار ہے تو آپ پیشگی رقم صرف اسی صورت لے سکتے ہیں جب معاہدہ اجازت دے، اور اگر ڈیل نہ ہو تو آپ کو اسے واپس کرنا ہوگا۔

کلائنٹس کے حوالے سے آپ کی ذمہ داریوں (article 17) میں یہ چیک کرنا شامل ہے کہ فریقین کے پاس دستخط کی اہلیت اور حق ہے، پراپرٹی کے بوجھ اور خصوصیات چیک کرنا، اور ڈیل کو خطرے میں ڈالنے والی کسی بھی بات کے بارے میں کلائنٹس کو فوراً بتانا۔

2. اپنے اشتہارات صاف رکھیں

• لائسنس نمبر۔ ہر اشتہار، پوسٹ اور لسٹنگ پر ایجنسی کا نام اور AMI نمبر (article 13)۔
• انرجی کلاس۔ DECO PROteste بتاتا ہے کہ جیسے ہی کوئی گھر فروخت یا کرائے کے لیے مارکیٹ میں آئے، انرجی سرٹیفکیٹ ضروری ہو جاتا ہے، اور انرجی کلاس کے بغیر اشتہار دینے پر جرمانہ ہوتا ہے۔ جرمانے افراد کے لیے €250 سے €3,740 اور کمپنیوں کے لیے €2,500 سے €44,890 تک ہیں۔
• ویزا کے کوئی وعدے نہیں۔ golden visa اب پراپرٹی کا احاطہ نہیں کرتا (سبق 5)۔

3. اپنے کلائنٹ کو جانیں (Law 83/2017)

Law 83/2017 ثالثی سمیت رئیل اسٹیٹ سرگرمی کرنے والے ہر شخص کو پابند ادارہ (obliged entity) قرار دیتا ہے۔ IMPIC Regulation 603/2021 کے تحت اس شعبے کی نگرانی کرتا ہے۔ اس کے عمومی سوالات ذمہ داریاں یوں بیان کرتے ہیں:

1. تعلق شروع کرنے سے پہلے ہر کلائنٹ، اور کسی کمپنی کے حقیقی مالک (beneficial owner) کی شناخت کریں۔ ثالثی میں اس کا مطلب ہے جب ثالثی کے معاہدے پر دستخط ہوں، اور ہمیشہ کسی بھی CPCV یا deed سے پہلے۔ Law 83/2017 €15,000 یا اس سے زیادہ کی کبھی کبھار کی ٹرانزیکشنز پر، اور جب بھی آپ کو کوئی شبہ ہو، رقم جو بھی ہو، جانچ کا تقاضا بھی کرتا ہے۔
2. ڈیل کا مقصد سمجھیں اور جہاں خطرہ ہو، یہ بھی کہ رقم کہاں سے آ رہی ہے۔
3. اپنی جانچ کا ریکارڈ 7 سال تک رکھیں۔
4. کلائنٹ کو خبردار کیے بغیر فوراً DCIAP (پبلک پراسیکیوٹر کا مرکزی شعبہ) اور UIF (عدالتی پولیس کا فنانشل انٹیلی جنس یونٹ) کو شبہات کی اطلاع دیں۔
5. ہر ڈیل کی رپورٹ ہر سہ ماہی IMPIC کو دیں: Q1 کی 30 جون تک، Q2 کی 30 ستمبر تک، Q3 کی 31 دسمبر تک، Q4 کی 31 مارچ تک۔ لیز اس وقت رپورٹ کی جاتی ہیں جب کرایہ €2,500 ماہانہ یا اس سے زیادہ ہو۔
6. عملے کو تربیت دیں اور ایک کمپلائنس آفیسر (RCN) مقرر کریں۔ AML ذمہ داریوں والے نئے عملے کو شامل ہوتے ہی تربیت دی جاتی ہے۔

داؤ بہت بڑا ہے۔ Abreu Advogados کے 2024 کے خلاصے کے مطابق رپورٹ نہ کرنے پر کمپنی کے لیے جرمانہ €5,000 سے €1,000,000 تک ہے، اور عمومی خلاف ورزیوں پر €5 ملین تک، یا حاصل شدہ فائدے کا دگنا اگر وہ زیادہ ہو۔ اپنی ایجنسی سے اس کا تحریری طریقہ کار اور اس کے RCN کا نام مانگیں۔

4. حد سے زیادہ نقد نہیں

General Tax Law کا آرٹیکل 63-E €3,000 یا اس سے زیادہ نقد ادا کرنے یا وصول کرنے پر پابندی لگاتا ہے، یا ان غیر رہائشی افراد کے لیے €10,000 جو کاروبار کے طور پر کام نہیں کر رہے (Postal، Banco de Portugal کے حوالے سے، جولائی 2026)۔ حد سے نیچے رہنے کے لیے ادائیگی کو ٹکڑوں میں بانٹنا اچھا خیال نہیں۔ اپنی فیس ہر بار بینک ٹرانسفر سے، انوائس یا رسید کے بدلے لیں۔

5. ذاتی ڈیٹا کی حفاظت کریں

آپ شناختی دستاویزات، ٹیکس نمبر، تنخواہ کی پرچیاں اور بینک تفصیلات جمع کرتے ہیں۔ EU کا GDPR لاگو ہوتا ہے، اور Law 58/2019 اسے پرتگالی قانون کا حصہ بناتا ہے، جس کی نگرانی CNPD کرتا ہے (Garrigues)۔ عملی طور پر:

• صرف وہی جمع کریں جس کی ڈیل کو ضرورت ہو، اور وجہ بتائیں۔
• شناختی دستاویزات کی کاپیاں کبھی کھلے گروپ چیٹس پر نہ بھیجیں۔
• قانونی مدتِ محفوظ رکھنے کے ختم ہونے پر فائلیں حذف یا آرکائیو کریں، اور یاد رکھیں کہ AML ریکارڈز کے لیے یہ مدت 7 سال ہے۔

6. پراپرٹی کے کاغذات جانیں

شائع کرنے سے پہلے مالک سے یہ مانگیں:

دستاویز	یہ کیا دکھاتا ہے	کہاں
Caderneta predial	ٹیکس ریکارڈ: matrix article، قابلِ ٹیکس قیمت (VPT)، رقبے، مالکان	Portal das Finanças، آن لائن مفت
Certidão permanente	لینڈ رجسٹری: قانونی مالک، رہن (mortgages)، قرقیاں	آن لائن، تقریباً €15
Certificado energético	توانائی کی کلاس، گھروں کے لیے 10 سال کے لیے کارآمد	ADENE سے تسلیم شدہ ایک مستند ماہر
Licença de utilização	گھر کو قانونی طور پر رہائش کے لیے استعمال کیا جا سکتا ہے	ٹاؤن ہال

Literacia Financeira وضاحت کرتا ہے کہ caderneta اور certidão ایک دوسرے کی تکمیل کرتے ہیں: ایک ٹیکس سے متعلق ہے، دوسرا قانونی۔

licença de utilização میں تبدیلی آئی ہے۔ Montepio کے مطابق 1 جنوری 2024 سے، Decree-law 10/2024 (“Simplex urbanístico”) کے تحت، deed کے وقت اس لائسنس کی ضرورت نہیں رہی۔ پھر بھی یہ اہم ہے۔ چیک کریں کہ یہ موجود ہے، اصل رقبے کاغذات سے ملتے ہیں، اور توسیعات یا بند بالکونیاں قانونی بنائی گئی ہیں۔ اگر ایسا نہ ہو تو بینک قرض دینے سے انکار کر سکتے ہیں۔

کن باتوں پر ایجنٹس کو جرمانہ ہوتا ہے

عمل	خطرہ
لائسنس یافتہ ایجنسی کے بغیر ثالثی کرنا	Law 15/2013 کے تحت €5,000 سے €30,000 تک جرمانہ
تحریری معاہدہ نہ ہونا، یا ضروری مواد کا نہ ہونا	معاہدہ کالعدم، فیس خطرے میں
AMI نمبر کے بغیر اشتہار	Law 15/2013 کے تحت €750 سے €5,000 تک
توانائی کی کلاس کے بغیر اشتہار	آپ کون ہیں اس کے مطابق €250 سے €44,890 تک
شناخت کی جانچ یا IMPIC رپورٹس چھوڑ دینا	AML جرمانے، رپورٹ نہ کرنے پر €1,000,000 تک
€3,000 یا اس سے زیادہ نقد	General Tax Law کے تحت ٹیکس جرمانے

آپ کی روزانہ عادات

• دستخط شدہ معاہدے اور توانائی سرٹیفکیٹ کے بغیر کوئی لسٹنگ نہیں۔
• AMI نمبر اور توانائی کی کلاس کے بغیر کوئی اشتہار نہیں۔
• شناخت اور beneficial owner (حقیقی مالک) کی جانچ کے بغیر کوئی CPCV نہیں۔
• کوئی نقد نہیں۔
• ہر سہ ماہی IMPIC رپورٹ کے لیے ڈائری میں نوٹ۔

یہ قواعد بدلتے رہتے ہیں، اس لیے عمل کرنے سے پہلے سرکاری ذریعہ چیک کریں۔ ان کی مشق کلائنٹ اسکلز میں کریں۔

یہ سبق عمومی معلومات ہے، قانونی مشورہ نہیں۔