پرتگالی مارکیٹ کو جانیں: شہر، ساحل، جزیرے اور خریدار

پرتگال ایک مارکیٹ نہیں ہے۔ Lisbon کے Avenidas Novas میں ایک فلیٹ، Quinta do Lago کے قریب ایک ولا اور Funchal میں ایک نیا اپارٹمنٹ مختلف خریداروں کو، مختلف قیمتوں پر، مختلف وجوہات سے متوجہ کرتے ہیں۔ یہ فرق جاننا ہی کلائنٹس کو آپ پر بھروسہ دلاتا ہے۔

بڑی تصویر

قومی ادارۂ شماریات INE نے مارچ 2026 تک کے 12 مہینوں میں 160,467 گھروں کی فروخت گنی، جن کی قومی اوسط (median) قیمت €2,168 فی مربع میٹر تھی، جو ایک سال میں 17.5% زیادہ ہے۔ اس کا ہاؤس پرائس انڈیکس Q2 2026 میں بھی سالانہ 16.5% بڑھ رہا تھا (ComparaJá، ستمبر 2026)۔ مانگی گئی قیمتیں زیادہ ہیں: idealista نے ستمبر 2026 میں پرتگال کی قیمت €3,228 فی مربع میٹر بتائی۔

مارچ 2026 تک کے 12 مہینوں کی INE اوسط قیمتیں:

علاقہ	فی مربع میٹر اوسط قیمت	نوٹ
Lisbon (شہر)	€5,082	ایک سال میں +15.2%
Cascais	€4,687	صرف Q1 2026 میں €5,000
Porto (شہر)	€3,510	ایک سال میں +16.7%
Algarve ریجن	€3,240	Loulé میں €4,091
Madeira ریجن	€2,578	Q1 2026 میں Funchal میں €3,601، +23%
پرتگال	€2,168

ہمیشہ بتائیں کہ آپ فروخت کی قیمتیں (INE) بتا رہے ہیں یا مانگی گئی قیمتیں (پورٹلز)۔ کلائنٹس یہ نوٹ کرتے ہیں۔

کون خریدتا ہے

ECO کی رپورٹ کردہ INE کے ڈیٹا کے مطابق 2025 میں خاندانی گھروں کی خریداری میں غیر ملکیوں کا حصہ 27.6% تھا، اور Banco de Portugal کی Financial Stability Report نے اسے 28% بتایا۔ سرفہرست قومیتیں برازیل (9,808 خریداریاں)، انگولا (4,145) اور فرانس (3,765) تھیں۔ زیادہ تر غیر ملکی خریدار پہلے سے پرتگال میں رہتے ہیں: 34,838 کی ٹیکس رہائش وہاں تھی، جبکہ 6,248 غیر رہائشی تھے، اور یہ تعداد 14.1% کم ہوئی۔

غیر ملکی خریدار زیادہ ادا کرتے ہیں۔ ECO کے مطابق 2025 میں UK کے خریداروں کی اوسط قیمت تقریباً €512,600 اور US کے خریداروں کی €479,400 تھی، جبکہ پرتگال میں رہائشی خریداروں کی €234,100۔ Lisbon میں INE نے غیر ملکی ٹیکس پتے والے خریداروں کی اوسط قیمت €6,325 فی مربع میٹر بتائی، جبکہ قومی خریداروں کی €5,000۔

Lisbon اور Porto

Lisbon سب سے مہنگا شہر ہے، جہاں بین الاقوامی خریداروں، ریموٹ ورکرز اور سرمایہ کاروں کی سب سے بڑی تعداد ہے۔ شہر کے مغرب میں Cascais اور Oeiras خاندانی اور پرائم مارکیٹس ہیں۔ Porto سستا ہے اور تیزی سے بڑھ رہا ہے، اور INE کے مطابق Q1 2026 میں Porto میٹروپولیٹن علاقے میں غیر ملکی خریداروں نے قومی خریداروں سے تقریباً 17% زیادہ ادا کیا۔

Algarve

Algarve طرزِ زندگی اور دوسرے گھر کا ساحل ہے۔ ستمبر 2026 میں idealista کے مطابق اس ریجن کی مانگی گئی قیمت €4,216 فی مربع میٹر تھی۔ Quinta do Lago اور Vale do Lobo کے گرد پرائم “Golden Triangle” میں Engel & Völkers نے جولائی 2026 میں رپورٹ کیا کہ اس کے تقریباً 80% خریدار غیر ملکی تھے، جن میں سب سے آگے UK اور آئرلینڈ کے خریدار تھے، پھر جرمن، بیلجیئن اور ڈچ خریدار۔ Vilamoura میں غیر ملکی خریدار تقریباً 75% تھے۔ یہ ایک ایجنسی کے اعداد و شمار ہیں، سرکاری شماریات نہیں۔

Madeira

ستمبر 2026 میں Madeira کی مانگی گئی قیمت €3,767 فی مربع میٹر تک پہنچ گئی (idealista)۔ DNOTICIAS.PT میں شائع idealista کی 2025 کی مارکیٹ رپورٹ کے مطابق Funchal میں فروخت کی تلاش میں غیر ملکیوں کا حصہ 32.4% تھا، جو کسی بھی ضلعی دارالحکومت میں سب سے زیادہ ہے۔ یہ طلب ہے، مکمل شدہ خریداریاں نہیں۔

قواعد کی تبدیلیاں جو ہر ایجنٹ کو معلوم ہونی چاہئیں

Golden visa۔ 6 اکتوبر 2023 کے Law 56/2023 نے رئیل اسٹیٹ پر مبنی سرمایہ کاری کے ذریعے رہائش کی نئی درخواستیں بند کر دیں: پراپرٹی خریدنا، اس سے منسلک سرمائے کی منتقلی، اور رئیل اسٹیٹ فنڈز (PwC)۔ پہلے سے جاری اجازت نامے اب بھی تجدید ہو سکتے ہیں۔ Bright!Tax نے 2026 میں باقی رہ جانے والے اہم راستے درج کیے ہیں، جیسے کسی اہل فنڈ میں €500,000 جو رئیل اسٹیٹ فنڈ نہ ہو۔ گھروں کو ویزا کے طور پر نہ بیچیں۔

NHR سے IFICI تک۔ نئے آنے والے اب IFICI کے بارے میں پوچھتے ہیں، جو 2024 کے اوائل میں متعارف ہوا (PLMJ)۔ جو لوگ پرانی non-habitual resident (NHR) اسکیم استعمال کر چکے ہیں وہ اس کا دعویٰ نہیں کر سکتے۔ ہم نے کسی سرکاری صفحے پر تصدیق نہیں کی کہ NHR نئے آنے والوں کے لیے کیسے بند ہوا، اس لیے عبوری کیسز کسی ٹیکس مشیر کو بھیجیں۔ IFICI اہل آمدنی پر 10 سال کے لیے 20% ٹیکس لگاتا ہے، ان لوگوں کے لیے جو پچھلے پانچ سال میں ٹیکس رہائشی نہیں تھے (Finanças کا کتابچہ، مارچ 2025)۔ اس کا ہدف تحقیق، جدت اور اعلیٰ مہارت والی نوکریاں ہیں۔ PLMJ کے مطابق رئیل اسٹیٹ کی سرگرمی اہل شعبوں میں شامل نہیں، اس لیے زیادہ تر ایجنٹس اہل نہیں ہوں گے، اگرچہ آپ کے کچھ خریدار ہو سکتے ہیں۔

Alojamento Local (چھٹیوں کے کرایے)۔ Decree-law 76/2024 نے نئی رجسٹریشنز پر قومی پابندی ختم کی، ٹاؤن ہالز کو زیادہ اختیار دیا، اور AL کا اضافی ٹیکس منسوخ کر دیا (Turismo de Portugal)۔ اب ہر شہر اپنی حدود خود طے کرتا ہے۔ Lisbon میں 6 دسمبر 2025 سے نافذ ضابطہ ان پیرشز میں نئی رجسٹریشنز پر پابندی لگاتا ہے جہاں AL گھروں کے 10% تک پہنچ جائے، جیسے Santa Maria Maior اور Misericórdia، اور 5% سے 10% کے درمیان کونسل کی منظوری لازمی کرتا ہے (GuestReady)۔ کسی سرمایہ کار کے چھٹیوں کے کرایے کے لیے خریدنے سے پہلے ہمیشہ پتہ چیک کریں۔

غیر رہائشی خریدار زیادہ IMT ادا کرتے ہیں۔ مئی 2026 کے آخر سے، Decree-law 97/2026 کے تحت، گھر خریدنے والے جو پرتگال میں ٹیکس رہائشی نہیں ہیں وہ 7.5% کا یکساں ٹرانسفر ٹیکس ادا کرتے ہیں، بغیر سلیبز کے (Financial Options، ECO)۔ اگر خریدار دو سال کے اندر رہائشی بن جائے، یا سبق 6 کی شرائط کے تحت معتدل کرایے پر دے، تو رقم کی واپسی ممکن ہے۔

آف پلان اور نئی تعمیرات

اسی decree-law نے 25 ستمبر 2025 سے 2029 کے آخر تک شروع ہونے والے منصوبوں کے لیے گھروں کی تعمیر پر VAT کو 6% کر دیا، ان گھروں کے لیے جو مستقل رہائش کے طور پر €660,982 تک فروخت ہوں یا €2,300 ماہانہ تک کرایے پر دیے جائیں (ECO)۔ جو خریدار چھ مہینے میں منتقل نہ ہو اسے 10% IMT سرچارج دینا پڑتا ہے۔ کسی سرمایہ کار کو مشورہ دینے سے پہلے چیک کریں کہ نئی تعمیر میں کم شرح استعمال ہوئی یا نہیں۔

اپنا علاقہ کیسے سیکھیں

1. ایک علاقہ منتخب کریں اور اس کی گلیاں، اسکول، ٹرانسپورٹ اور نئے منصوبے سیکھیں۔
2. INE، idealista اور Banco de Portugal کے اعداد و شمار پر نظر رکھیں، اور ہمیشہ اپنے ذریعے کا نام بتائیں۔
3. سرفہرست خریدار قومیتیں اور ان کی زبانیں سیکھیں۔
4. ہر ڈیولپر سے پوچھیں کہ اس کے منصوبے پر کون سی VAT شرح اور کون سا لائسنس لاگو ہوتا ہے۔

قیمتیں اور قواعد تیزی سے بدلتے ہیں، اس لیے عمل کرنے سے پہلے سرکاری ذریعہ چیک کریں۔ CloserPass کیا کور کرتا ہے، یہ جاننے کے لیے مارکیٹس کا صفحہ دیکھیں۔

یہ سبق عمومی معلومات ہے، سرمایہ کاری کا مشورہ نہیں۔