پرتگال میں رئیل اسٹیٹ کیریئر

وہ قواعد جو بروکر کو معلوم ہونے چاہئیں

سرکاری ادارے

بروکریج قومی سطح پر IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) کے ذریعے ریگولیٹ ہوتی ہے، جو AMI ثالثی لائسنس دیتا ہے، لائسنس یافتہ فرموں کا عوامی رجسٹر رکھتا ہے، سالانہ ریگولیشن فیس وصول کرتا ہے اور Law 83/2017 کے تحت ایجنسیوں کی اینٹی منی لانڈرنگ ذمہ داریوں کی نگرانی کرتا ہے۔ Law 15/2013 میں اب بھی اس کے پیش رو InCI کو مجاز اتھارٹی کہا گیا ہے۔ اس کے ساتھ، ٹیکس اور کسٹمز اتھارٹی (AT، Portal das Finanças) ٹیکس نمبر جاری کرتی ہے اور IMT، اسٹامپ ڈیوٹی، IMI اور AIMI وصول کرتی ہے؛ لینڈ رجسٹری دفاتر (Conservatórias do Registo Predial) اور notaries، deeds درج کرتے ہیں؛ SEF سے یہ کام لینے کے بعد سے AIMA غیر ملکیوں کے رہائشی اجازت نامے سنبھالتا ہے؛ Turismo de Portugal قلیل مدتی کرایوں کا قومی رجسٹر (RNAL) چلاتا ہے؛ اور INE اور Banco de Portugal قیمتوں اور mortgage کی اہم شماریات شائع کرتے ہیں

لائسنس

پرتگال میں رئیل اسٹیٹ ثالثی صرف لائسنس یافتہ ثالثی فرم اور معاہدے کے تحت ہو سکتی ہے (Law 15/2013، آرٹیکل 3)۔ پرتگال میں قائم ہر فراہم کنندہ کو، چاہے کمپنی ہو یا اپنے نام سے کاروبار کرنے والا فرد (empresário em nome individual)، IMPIC سے لائسنس درکار ہے، جس کا نمبر AMI کہلاتا ہے۔ قانون صرف دو شرائط رکھتا ہے: تجارتی نیک نامی (idoneidade comercial) اور کم از کم EUR 150,000 کا سول لائبلٹی بیمہ، یا اس کے مساوی مالی ضمانت۔ نیک نامی ختم ہو جاتی ہے، مثلاً عدالت سے منظور شدہ منصوبے کے بغیر دیوالیہ پن کے بعد، یا جب کسی قانونی نمائندے کو پچھلے پانچ سال میں دھوکہ دہی، خیانت، بدعنوانی یا منی لانڈرنگ پر حتمی قید کی سزا ہو۔ جب Law 15/2013 نے پرانے نظام کی جگہ لی تو مثبت ایکویٹی کی شرط اور صاف ٹیکس اور سوشل سیکیورٹی حیثیت کا ثبوت ختم کر دیا۔ IMPIC کی فیس لائسنس کے لیے EUR 100 اور سالانہ ریگولیشن فیس EUR 265 ہے (پہلے سال تناسب سے)، اور اسے 20 دن کے اندر فیصلہ کرنا ہوتا ہے، ورنہ منظوری خود بخود سمجھی جاتی ہے۔ لائسنس کی کوئی میعاد نہیں، لیکن ہر جنوری میں ہولڈر کو سالانہ فیس ادا کرنی اور دوبارہ ثابت کرنا ہوتا ہے کہ وہ شرائط پوری کرتا ہے (ہر قانونی نمائندے کا کریمنل ریکارڈ سرٹیفکیٹ، کارآمد بیمہ اور کمپنیوں کے لیے کمرشل رجسٹری کوڈ)؛ 2026 کے لیے ادائیگی کی آخری تاریخ 20 فروری 2026 تھی، اور ادائیگی یا شرائط کا ثبوت نہ دینے پر لائسنس منسوخ ہو جاتا ہے۔ کسی اور EEA ملک میں پہلے سے لائسنس یافتہ فرمیں پرتگال میں قائم ہونے کے لیے IMPIC میں رجسٹر ہو سکتی ہیں، یا پہلی عارضی سروس کے 60 دن کے اندر IMPIC کو مطلع کر سکتی ہیں۔

کون ایجنٹ بن سکتا ہے

لائسنس فرم کے پاس ہوتا ہے، ہر سیلز پرسن کے پاس نہیں۔ Law 15/2013 لائسنس یافتہ فرم کے لیے کام کرنے والے دو قسم کے عملے کو تسلیم کرتا ہے: ثالثی کے ٹیکنیشنز (técnicos de mediação imobiliária)، جو فرم کے نام پر ثالثی کا کام کرتے ہیں، اور angariadores، جو ثالثی کے معاہدے تیار کرنے اور ان پر عمل میں مدد کرتے ہیں۔ دونوں میں سے کسی کو اپنے AMI لائسنس کی ضرورت نہیں، لیکن ہر ایک کے پاس فرم کا جاری کردہ شناختی کارڈ ہونا چاہیے جس پر ان کا نام، تصویر اور فرم کی تفصیلات ہوں، اور فرم کو ان کے ملازمت یا سروس کے معاہدوں کی فائل رکھنی ہوتی ہے۔ صرف فرم کے قانونی نمائندوں کو IMPIC شناختی کارڈ ملتے ہیں۔ قانون ثالثی فرم کی تعریف قومیت سے نہیں بلکہ کسی EEA ریاست میں رہائش یا صدر دفتر سے کرتا ہے (کمپنی کا EEA قانون کے تحت قائم ہونا بھی ضروری ہے)، اس لیے پرتگال میں قانونی طور پر رہنے والا غیر ملکی واحد تاجر کا لائسنس لے سکتا ہے یا لائسنس یافتہ کمپنی چلا سکتا ہے۔ EU، EEA اور سوئس شہری آزادانہ رہ اور کام کر سکتے ہیں اور تین مہینے بعد مقامی کونسل (Câmara Municipal) میں اپنی رہائش رجسٹر کراتے ہیں۔ غیر EU شہریوں کو AIMA کا جاری کردہ ایسا رہائشی اجازت نامہ چاہیے جو ملازمت یا خود روزگار کام کی اجازت دے۔ Law 61/2025 (23 اکتوبر 2025 سے نافذ) کے بعد وزیٹر کے طور پر آ کر expression of interest کے ذریعے حیثیت قانونی بنانے کا پرانا راستہ ختم ہو گیا ہے: صحیح ویزا سفر سے پہلے حاصل کرنا ضروری ہے، پھر AIMA کے پاس رہائشی اجازت نامے کا فیصلہ کرنے کے لیے اصولی طور پر نو مہینے ہیں۔ عمومی جاب سیکر ویزا کی جگہ ہنرمند کام کے لیے 120 دن کا ویزا آ گیا۔

بروکریج کے قواعد

ثالثی کا معاہدہ (contrato de mediação imobiliária) تحریری ہونا چاہیے اور اس میں پراپرٹی اور اس پر کوئی بوجھ، مطلوبہ ڈیل، فیس (مقررہ یا فیصد)، ادائیگی کا طریقہ اور VAT کی شرح، بیمہ پالیسی، کوئی شامل angariador، کوئی اضافی سروسز، اور exclusivity کی شرائط اور ان کے اثرات درج ہونے چاہئیں۔ اگر کوئی مدت طے نہ ہو تو معاہدہ چھ مہینے چلتا ہے، معیاری فارم والے معاہدوں کو پہلے صارفین کی اتھارٹی (Direção-Geral do Consumidor) سے منظور کرانا ہوتا ہے، اور ان عناصر کے بغیر معاہدہ کالعدم ہے، اگرچہ اس کا حوالہ صرف کلائنٹ دے سکتا ہے۔ فیس ڈیل مکمل ہونے پر یا، اگر معاہدے میں ایسا لکھا ہو، promissory contract (CPCV) پر دستخط کے وقت واجب ہوتی ہے؛ exclusivity کی صورت میں اگر ڈیل مالک کی غلطی سے ناکام ہو تب بھی فرم کو ادائیگی ہوتی ہے۔ قانون فرم کو ایک ہی ڈیل میں اپنے کلائنٹ اور دوسرے فریق دونوں سے ادائیگی لینے سے روکتا ہے، اور CPCV سے پہلے خریدار سے ملی رقم امانت کے طور پر رکھی جاتی ہے اور مانگنے پر واپس کرنی ہوتی ہے۔ ستمبر 2026 میں فروخت کا عام کمیشن 4% سے 5% جمع 23% VAT تھا (مجموعی طور پر 3% سے 6% کی حد)، اکثر تقریباً EUR 6,000 جمع VAT کی کم از کم فیس کے ساتھ؛ کرایوں کے لیے معمول ایک مہینے کا کرایہ جمع VAT ہے جو مالک مکان ادا کرتا ہے، اور نئی تعمیرات پر عموماً ڈیولپر ادا کرتا ہے (BoaVenda)۔ ہر دفتر، معاہدے، اشتہار اور خط و کتابت پر فرم کا نام اور AMI لائسنس نمبر دکھانا ضروری ہے، اور ہر دفتر میں شکایات کی کتاب ہونی چاہیے۔ اینٹی منی لانڈرنگ Law 83/2017 اور IMPIC Regulation 603/2021 کے تحت فرموں کو کلائنٹس کی شناخت کرنی، ریکارڈ رکھنا، عملے کو تربیت دینی، IMPIC کو اپنی رئیل اسٹیٹ سرگرمی کے آغاز کی اطلاع دینی، اور اپنی ہر فروخت اور EUR 2,500 یا اس سے زیادہ ماہانہ کرایے والی ہر لیز پر سہ ماہی رپورٹس جمع کرانی ہوتی ہیں۔

غیر ملکی خریدار

پرتگال پراپرٹی خریدنے پر قومیت کی کوئی پابندی نہیں لگاتا: رہائشی اور غیر رہائشی ایک ہی شرائط پر خریدتے ہیں، اور خریدار کو پرتگالی ٹیکس نمبر (NIF) چاہیے؛ EU یا EEA سے باہر رہنے والوں کو اسے حاصل کرنے کے لیے ٹیکس نمائندہ مقرر کرنا ہوتا ہے (Global Citizen Solutions، اکتوبر 2026)۔ golden visa اب پراپرٹی قبول نہیں کرتا: Law 56/2023 (Mais Habitação) نے 7 اکتوبر 2023 سے رئیل اسٹیٹ کی خریداری اور سادہ سرمائے کی منتقلی کا راستہ ختم کر دیا۔ باقی راستوں میں کسی اہل پرتگالی سرمایہ کاری فنڈ میں EUR 500,000 جو رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری نہ کرے، پانچ نوکریاں پیدا کرنے والی کمپنی میں EUR 500,000 کی سرمایہ کاری، دس نوکریاں پیدا کرنا، سائنسی تحقیق کے لیے EUR 500,000 اور فنون و ثقافت کے لیے EUR 250,000 شامل ہیں۔ 19 مئی 2026 سے نافذ Organic Law 1/2026 نے naturalisation کے لیے درکار رہائش EU اور CPLP شہریوں کے لیے پانچ سے سات سال اور دوسروں کے لیے دس سال کر دی، جبکہ پہلے سے زیر التوا درخواستیں پرانے قانون کے تحت رہیں۔ non-habitual resident (NHR) ٹیکس نظام 2023 کے بعد نئے آنے والوں کے لیے بند ہو گیا اور اس کی جگہ IFICI نے لی، جو دس سال کے لیے اہل پرتگالی کام کی آمدنی پر 20% انکم ٹیکس اور زیادہ تر غیر ملکی آمدنی پر چھوٹ دیتا ہے، لیکن صرف ان لوگوں کے لیے جو اہل سائنسی تحقیق یا جدت کی سرگرمیوں کے لیے رہائشی بنیں، پیشگی رجسٹر ہوں اور پچھلے پانچ سال میں رہائشی نہ رہے ہوں۔ 2025 میں INE نے بیرون ملک ٹیکس رہائش والے خریداروں کی 8,471 گھریلو خریداریاں گنیں، جو 13.3% کم اور مسلسل تیسری سالانہ کمی تھی، جن کی مالیت EUR 3.4 بلین تھی؛ EU میں مقیم خریداروں نے اوسطاً EUR 335,640 اور دیگر جگہوں کے خریداروں نے EUR 470,277 ادا کیے، جبکہ رہائشیوں نے EUR 234,120۔

ٹیکس اور فیسیں

خریدار IMT (پراپرٹی ٹرانسفر ٹیکس) اور اسٹامپ ڈیوٹی ادا کرتا ہے۔ 2026 کے لیے مین لینڈ IMT سلیبز 2% بڑھائے گئے: مستقل رہائش پر شرح EUR 106,346 تک 0% ہے، پھر EUR 660,982 تک 2%، 5%، 7% اور 8% کی marginal شرحیں، EUR 1,150,853 تک ایک ہی 6% شرح اور اس سے اوپر 7.5%؛ دوسرے گھر 1% سے شروع ہوتے ہیں اور یہی مراحل اپناتے ہیں، جبکہ دیگر شہری پراپرٹی پر 6.5% اور دیہی زمین پر 5% لگتا ہے (PwC Tax Guide 2026)۔ Azores اور Madeira اپنی سلیب حدیں خود طے کرتے ہیں۔ 35 سال یا اس سے کم عمر کے خریدار جو پہلا مستقل گھر خرید رہے ہوں EUR 330,539 تک نہ IMT ادا کرتے ہیں نہ اسٹامپ ڈیوٹی، اور اس سے اوپر EUR 660,982 تک کے حصے پر صرف 8% IMT۔ 25 مئی 2026 سے Decree-law 97/2026 گھر خریدنے والے غیر رہائشیوں پر یکساں 7.5% IMT لاگو کرتا ہے؛ یہ ان خریداروں پر لاگو نہیں ہوتا جو پہلے پرتگال میں ٹیکس رہائشی رہ چکے ہوں، اور اگر خریدار دو سال کے اندر رہائشی بن جائے یا چھ مہینے کے اندر گھر معتدل کرایے پر (EUR 2,300 ماہانہ تک) دے اور پہلے پانچ سال میں کم از کم 36 مہینے کرایے پر رکھے تو یہ واپس ہو سکتا ہے۔ اسٹامپ ڈیوٹی قیمت کا 0.8% ہے، جمع پانچ سال یا زیادہ کے mortgage کا 0.6%۔ سرکاری Casa Pronta سروس کے ذریعے deed اور رجسٹریشن کی لاگت نقد خریداری کے لیے EUR 375 اور بینک فنانسنگ کے ساتھ EUR 700 ہے، جبکہ نجی notary یا solicitor کی فیس عموماً EUR 200 سے EUR 500 جمع رجسٹری فیس ہوتی ہے (Literacia Financeira، ستمبر 2026)۔ مالکان شہری پراپرٹی کی ٹیکس قیمت کا سالانہ 0.3% سے 0.45% IMI ادا کرتے ہیں (ہر میونسپلٹی طے کرتی ہے)، اور EUR 600,000 سے زیادہ مالیت کی رہائشی پراپرٹی والے افراد (مشترکہ ریٹرن بھرنے والے جوڑوں کے لیے EUR 1.2 ملین) 0.7% پر AIMI بھی ادا کرتے ہیں، جو اونچے درجوں پر 1% اور 1.5% ہو جاتا ہے؛ کمپنیاں 0.4% اور ٹیکس ہیونز کے ادارے 7.5% ادا کرتے ہیں۔

آف پلان

آف پلان خریداریوں پر آخری deed سے پہلے فروخت کے promissory contract (contrato-promessa de compra e venda، CPCV) کے ذریعے دستخط ہوتے ہیں۔ یہ تحریری ہونا چاہیے، دستخطوں کی بالمشافہ تصدیق notary، وکیل، solicitor یا رجسٹری آفس سے ہونی چاہیے، اور تصدیق کرنے والے کو کنفرم کرنا ہوتا ہے کہ تعمیر یا استعمال کا لائسنس موجود ہے۔ بیعانے (sinal) کی کوئی قانونی رقم نہیں؛ اگر خریدار پیچھے ہٹے تو یہ ضائع ہو جاتا ہے، اور اگر فروخت کنندہ معاہدہ توڑے تو خریدار دگنے بیعانے کا دعویٰ کر سکتا ہے یا عدالت سے specific performance مانگ سکتا ہے، ایک ایسا حق جو پراپرٹی کے CPCV میں ختم نہیں کیا جا سکتا (Literacia Financeira، اکتوبر 2026)۔ پرتگال میں کوئی عمومی قانون ڈیولپرز کو آف پلان ادائیگیوں کی ضمانت دینے پر مجبور نہیں کرتا، اس لیے خریداروں کو بیعانے اور قسطوں کو کور کرنے والی بینک گارنٹی یا انشورنس بانڈ پر بات کرنی چاہیے، ادائیگیوں کو تعمیراتی مراحل سے جوڑنا چاہیے، اور لینڈ رجسٹری، تعمیر کا لائسنس اور ڈیولپر کے کمپنی ریکارڈ چیک کرنے چاہئیں؛ اگر چابیاں حوالے ہونے سے پہلے ڈیولپر دیوالیہ ہو جائے تو خریدار صرف ایک عام قرض خواہ ہوتا ہے۔ CPCV پر بیعانہ اکثر قیمت کا 10% سے 30% ہوتا ہے، اور باقی رقم مراحل میں اور deed پر ادا ہوتی ہے (The Portugal News، مئی 2026)۔ Decree-law 97/2026، 1 جولائی 2026 سے (اختیاری طور پر 1 جنوری 2026 سے) نئے گھروں کی تعمیر پر VAT کو 23% سے کم کر کے 6% بھی کرتا ہے جب وہ تقریباً EUR 660,982 تک مستقل رہائش کے طور پر فروخت ہوں یا معتدل کرایوں پر دیے جائیں، اور جو خریدار ایسے گھر کو مستقل رہائش کے طور پر استعمال نہ کرے وہ اضافی 10% IMT ادا کرتا ہے۔

کرایہ داری

قلیل مدتی کرایوں (alojamento local، AL) کا قومی RNAL رجسٹر پر رجسٹر ہونا ضروری ہے۔ Mais Habitação (Law 56/2023) نے اپارٹمنٹس میں نئی AL رجسٹریشنز منجمد کر دی تھیں، رجسٹریشنز کو پانچ سال تک محدود کیا تھا اور ایک غیر معمولی AL ٹیکس (CEAL) بنایا تھا؛ 23 اکتوبر 2024 کے Decree-law 76/2024 نے یہ اقدامات واپس لیے، رجسٹریشنز کو دوبارہ قابلِ منتقلی بنایا اور کنٹرول میونسپلٹیز کو دے دیا، جو کنٹینمنٹ اور پائیدار ترقی کے علاقوں کے ساتھ AL ضوابط اپنا سکتی ہیں اور 60 دن (کنٹینمنٹ علاقوں میں 90) کے اندر نئی رجسٹریشنز پر اعتراض کر سکتی ہیں۔ condominiums اب خود سے AL منسوخ نہیں کر سکتے: عمارت کے نصف سے زیادہ permilage رکھنے والے مالکان بار بار کی پریشانی پر مدلل اعتراض منظور کر سکتے ہیں، اور فیصلہ میئر کرتا ہے۔ Lisbon اور Porto دونوں کنٹینمنٹ علاقے لاگو کرتے ہیں (شہروں کے اندراجات دیکھیں)۔ طویل مدتی لیز تحریری ہونی چاہیے اور مستقل رہائش کے لیے ایک سے 30 سال کی ہو؛ تین سال سے زیادہ کے معاہدے اسی مدت کے لیے اور اس سے کم کے معاہدے تین سال کے لیے تجدید ہوتے ہیں جب تک کچھ اور طے نہ ہو، اور ڈپازٹ زیادہ سے زیادہ دو مہینے کا کرایہ ہو سکتا ہے۔ مالک مکان سال میں ایک بار INE coefficient کے مطابق 30 دن کے تحریری نوٹس کے ساتھ کرایہ بڑھا سکتا ہے: 2026 کے لیے 1.0224 (2.24%) اور 2027 کے لیے 1.0256 (2.56%)، جو 1 اکتوبر 2026 کو شائع ہوا۔ 2029 کے آخر تک، پچھلے پانچ سال میں کرایے پر دیے گئے گھر کے نئے معاہدے کا کرایہ پرانے کرایے سے 2% سے زیادہ نہیں ہو سکتا، کچھ استثنا کے ساتھ۔ کرایے کی آمدنی پر بطور ڈیفالٹ 25% ٹیکس لگتا ہے (طویل معاہدوں پر کم)، اور 2026 سے Decree-law 97/2026 کے تحت EUR 2,300 ماہانہ تک کے رہائشی کرایوں پر 10%۔

پلیٹ فارمز

IMPIC (AMI ثالثی لائسنس، سالانہ ریگولیشن فیس، لائسنس یافتہ فرموں کا عوامی رجسٹر)IMPIC اینٹی منی لانڈرنگ پورٹل (Law 83/2017 کے تحت سرگرمی کے آغاز اور سہ ماہی ٹرانزیکشن رپورٹس)Portal das Finanças / AT (NIF، IMT، اسٹامپ ڈیوٹی، IMI، AIMI، caderneta predial، IFICI رجسٹریشن)لینڈ رجسٹری (Conservatória do Registo Predial، certidão permanente)Casa Pronta (deed اور رجسٹریشن کی ون اسٹاپ سروس)AIMA (غیر EU شہریوں کے رہائشی اجازت نامے، SEF کا جانشین)مقامی کونسل (Câmara Municipal): EU شہریوں کے رجسٹریشن سرٹیفکیٹس، تعمیر کے لائسنس اور AL قواعد کے لیےRNAL، قلیل مدتی کرایوں کا قومی رجسٹر (Turismo de Portugal)Direção-Geral do Consumidor (معیاری ثالثی معاہدوں کی منظوری) اور Livro de ReclamaçõesINE کی ہاؤسنگ قیمتوں کی شماریات اور Banco de Portugal کا mortgage ڈیٹا