تھائی لینڈ میں رئیل اسٹیٹ کیریئر

وہ قواعد جو آپ کو جاننے چاہئیں

سرکاری ادارے

تھائی لینڈ میں کوئی رئیل اسٹیٹ ریگولیٹر نہیں: کوئی سرکاری ادارہ بروکرز کو لائسنس نہیں دیتا، امتحان نہیں لیتا اور ایجنٹس کا رجسٹر نہیں رکھتا۔ اس کام کے لیے اہم قواعد کہیں اور سے آتے ہیں۔ Ministry of Labour، Foreign Workers Management Emergency Decree کے تحت، طے کرتی ہے کہ غیر ملکی کون سی نوکریاں کر سکتے ہیں اور ورک پرمٹ جاری کرتی ہے۔ Department of Business Development کمپنیاں رجسٹر کرتا ہے، اور Foreign Business Act بروکریج میں غیر ملکی اکثریتی فرموں کو محدود کرتا ہے۔ Department of Lands ٹرانسفرز، لیز اور کونڈو ٹائٹلز رجسٹر کرتا ہے، اور 2026 میں nominee ملکیت کی جانچ میں شامل ہے۔ Real Estate Information Center (REIC) غیر ملکیوں کو کونڈو ٹرانسفرز کے سرکاری اعداد شائع کرتا ہے۔ رضاکارانہ ایسوسی ایشنز، جیسے Thai Real Estate Broker Association (TREBA) اور پٹایا کے آس پاس Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard (REBA-ES)، ٹریننگ اور رکنیت دیتی ہیں لیکن پیشے پر ان کا کوئی قانونی اختیار نہیں۔

لائسنس

کسی لائسنس کی ضرورت نہیں۔ تھائی لینڈ میں نہ کوئی سرکاری بروکر لائسنس ہے اور نہ کوئی لازمی امتحان، اس لیے جسے قانونی طور پر کام کی اجازت ہو وہ پراپرٹی ایجنٹ بن سکتا ہے (Themis Partner، 2025؛ Thaiger، مئی 2026)۔ ساکھ دوسری جگہوں سے آتی ہے: TREBA کی رکنیت، غیر ملکی خریداروں کو خدمات دینے والے ایجنٹس کے لیے امریکی National Association of Realtors کا بین الاقوامی CIPS عہدہ، اور DDproperty جیسے پورٹلز کی ایجنٹ سرٹیفیکیشنز۔ ایجنسی ایک عام تھائی لمیٹڈ کمپنی ہوتی ہے جو Department of Business Development میں رجسٹرڈ ہو، اور اس پر معمول کی اینٹی منی لانڈرنگ ذمہ داریاں ہوتی ہیں۔ جن 2025 اور 2026 کی قانونی گائیڈز سے رجوع کیا گیا ان میں بروکر لائسنس بنانے کا کوئی مسودہ قانون نہیں ملا، اس لیے اس پیشے کو جلد ریگولیٹ ہونے والا نہیں بلکہ بغیر لائسنس والا کہنا چاہیے۔

کون کام کر سکتا ہے

بروکریج غیر ملکیوں کے لیے بند ہے۔ غیر ملکیوں کے لیے ممنوع کاموں پر Ministry of Labour کا نوٹیفکیشن، جس کی تاریخ 1 اپریل 2020 ہے اور جو 21 اپریل 2020 کو Government Gazette میں شائع ہوا، چار ضمیموں میں 40 نوکریاں لسٹ کرتا ہے؛ List 1، جو غیر ملکی کبھی نہیں کر سکتے، کے item 19 میں بروکریج یا ایجنسی کا کام شامل ہے، سوائے بین الاقوامی تجارت یا سرمایہ کاری میں بروکریج یا ایجنسی کے (Nagashima Ohno & Tsunematsu، مئی 2020؛ Acclime، 2024)۔ عملی طور پر پراپرٹی لسٹ کرنا، یونٹس دکھانا، مذاکرات کرنا اور تھائی سیل پر کمیشن کمانا تھائی شہریوں کے لیے مخصوص ہیں، اور 2024 سے جانچ سخت ہو گئی ہے (Thaiger، مئی 2026)۔ اس لیے تھائی شہری بغیر کسی لائسنس کے ایجنٹ کے طور پر کام کر سکتے ہیں۔ غیر ملکی پھر بھی ایسے رولز میں قانونی طور پر کام کر سکتے ہیں جو بروکریج نہیں: انٹرنیشنل سیلز کنسلٹنٹ یا ڈائریکٹر، اوورسیز مارکیٹنگ، بزنس ڈیولپمنٹ، انویسٹر ریلیشنز، کنسلٹنگ، ایڈمنسٹریشن، یا 49% غیر ملکی حد کے اندر کسی ایجنسی کا ڈائریکٹر اور شیئر ہولڈر، جبکہ تھائی ساتھی ویونگز، مذاکرات اور کنٹریکٹس سنبھالتے ہیں (Thaiger، مئی 2026؛ Themis Partner، 2025)۔ ان رولز کے لیے آمد سے پہلے تھائی سفارت خانے سے حاصل کردہ Non-Immigrant B ویزا (سنگل انٹری 2,000 بھات، ملٹیپل انٹری 5,000 بھات) اور ورک پرمٹ درکار ہے، جو بنکاک میں تقریباً 7 سے 10 ورکنگ دنوں میں جاری ہوتا ہے۔ آجر کو ہر غیر ملکی ورک پرمٹ کے لیے 2 ملین بھات ادا شدہ سرمایہ اور 4 تھائی ملازمین درکار ہیں، اور مغربی عملے کو کم از کم 50,000 بھات ماہانہ دینا لازمی ہے؛ پرمٹ پر بیان کردہ کام کا اصل کام سے میل کھانا ضروری ہے (Thaiger، مئی 2026)۔ پرمٹ کے بغیر کام کرنے پر 100,000 بھات تک جرمانہ، ملک بدری اور ایک سے پانچ سال تک داخلے پر پابندی ہو سکتی ہے، اور آجر کو فی کارکن 400,000 بھات تک کا خطرہ ہے؛ ایک ایجنسی ذریعہ 2025 میں Chonburi میں ایجنسیوں پر 14 چھاپوں کی اطلاع دیتا ہے جن میں 27 غیر ملکی غیر قانونی طور پر کام کرتے پائے گئے (Leto، جون 2026، اندازاً)۔ ٹورسٹ ویزا کبھی کام کی اجازت نہیں دیتا۔

کمیشن اور ایجنسیاں

کمیشن قانون سے طے نہیں ہوتا۔ سیلز پر ایجنٹ عام طور پر قیمت کا 3% سے 5% لیتے ہیں، جو بیچنے والا یا مالک ادا کرتا ہے اور مانگی گئی قیمت میں شامل ہوتا ہے، اس لیے خریدار عام طور پر کوئی ایجنٹ فیس نہیں دیتے (FazWaz، 2025)۔ ایک ایجنسی ذریعہ ڈیولپر سیلز پر 3% سے 5% اور ری سیلز پر 2% سے 3% بتاتا ہے، اور ڈیولپرز کی خصوصی ڈیلز 5% سے 7% دیتی ہیں (Leto، مئی 2026)۔ زیادہ تر ایجنسیاں اپنے ایجنٹس کو صرف کمیشن دیتی ہیں؛ بنکاک کی بعض بڑی چینز 15,000 سے 25,000 بھات ماہانہ بنیادی تنخواہ بھی دیتی ہیں۔ ایجنسی کمیشن میں ایجنٹ کا حصہ اکثر نئے ایجنٹس کے لیے 30% سے 40%، تجربہ کار ایجنٹس کے لیے 50% سے 60% اور ٹاپ پروڈیوسرز کے لیے 70% سے 80% ہوتا ہے (Leto، مئی 2026، اندازاً)۔ غیر ملکی ملازمین کو کم از کم 50,000 بھات کی ورک پرمٹ تنخواہ ملنی چاہیے، اس لیے وہ عام طور پر صرف کمیشن کے بجائے تنخواہ اور بونس پر ہوتے ہیں۔ غیر ملکی اکثریتی ایجنسی کو Foreign Business Licence درکار ہے، کیونکہ بروکریج اور ایجنسی کے کاروبار 1999 کے Foreign Business Act کی List 3 میں ہیں اور رئیل اسٹیٹ استثنا میں شامل نہیں (Siam Legal)؛ ایسا لائسنس حاصل کرنا بہت مشکل بتایا جاتا ہے، اس لیے زیادہ تر ایجنسیاں 51% تھائی ملکیت میں ہیں، جبکہ BOI پروموشن بعض صورتوں میں مکمل غیر ملکی ملکیت کی اجازت دے سکتی ہے (Themis Partner، 2025؛ Leto، جون 2026)۔ کلائنٹس زیادہ تر ریفرلز اور دوبارہ آنے والے خریداروں، پورٹل لسٹنگز، پیڈ سوشل اشتہارات، YouTube یا Telegram پر ذاتی چینلز، بیرون ملک سرمایہ کاروں کے لیے انسپیکشن ٹورز اور زبان کی کمیونٹیز سے آتے ہیں (Leto، مئی 2026)۔

غیر ملکی خریدار

غیر ملکی کونڈومینیم یونٹ کے فری ہولڈ مالک بن سکتے ہیں، لیکن 1979 کے Condominium Act کے تحت کسی عمارت میں غیر ملکی ملکیت والا رقبہ اس کے کل قابل فروخت فلور ایریا کے 49% سے زیادہ نہیں ہو سکتا؛ اس سے آگے صرف لیز ہولڈ ممکن ہے (Bektu، جون 2026)۔ غیر ملکی زمین کے مالک نہیں بن سکتے، اور 49% سے زیادہ غیر ملکی سرمائے یا غیر ملکی شیئر ہولڈرز کی اکثریت والی کمپنی کو غیر ملکی سمجھا جاتا ہے اور وہ بھی زمین کی مالک نہیں بن سکتی (Leto، جون 2026)۔ اس لیے گھر اور ولاز عام طور پر رجسٹرڈ لیز پر خریدے جاتے ہیں، جو 30 سال تک محدود ہے؛ 30+30+30 جیسے تجدید کے وعدے کنٹریکٹ کے ہیں، اور عدالتیں عام طور پر صرف پہلی رجسٹرڈ مدت نافذ کرتی ہیں (Bektu، جون 2026؛ Pattaya Mail، فروری 2026)۔ جون 2024 میں کابینہ نے اصولی طور پر غیر ملکی کونڈو کوٹہ 75% تک بڑھانے اور لیز 99 سال تک کرنے پر اتفاق کیا، لیکن مسودہ تیار نہیں تھا (The Nation، جون 2024)، اور 2026 تک ان میں سے کوئی تبدیلی قانون نہیں بنی۔ اکتوبر 2026 میں رجحان اس کے برعکس ہے: 19 اکتوبر کو وزیر اعظم Anutin Charnvirakul نے nominee کے ذریعے زمین کی ملکیت کے خلاف ملک گیر کریک ڈاؤن کا حکم دیا، جس میں 1,550 کمپنیوں سمیت 13,088 مشتبہ فریق اور تقریباً 14 ارب بھات مالیت کے 2,360 پلاٹس شامل ہیں، ترجیحی کیسز دسمبر 2026 کے آخر تک مکمل ہونے ہیں، 2 ملین بھات سے زیادہ کی خریداریوں کی اضافی جانچ ہوگی، اور تھائی شریک حیات سے رقم کا ذریعہ ثابت کرنے کو کہا گیا ہے (Thai Examiner، اکتوبر 2026)۔ فری ہولڈ کونڈو رجسٹر کرانے کے لیے رقم بیرون ملک سے غیر ملکی کرنسی میں آنی چاہیے، اور وصول کرنے والے بینک کا Foreign Exchange Transaction (FET) فارم ہونا چاہیے، عام طور پر USD 50,000 یا زیادہ کی رقم کے لیے (Storm Real Estate، ستمبر 2026)۔

ٹیکس اور فیسیں

Land Department میں ٹرانسفر فیس سرکاری تخمینہ شدہ مالیت کا 2% ہے، اور خریدار اور بیچنے والے کے درمیان اس کی تقسیم قابل مذاکرات ہے۔ تخمینہ شدہ مالیت اور فروخت کی قیمت میں سے زیادہ پر 3.3% Specific Business Tax بیچنے والے پر واجب ہے جب پراپرٹی پانچ سال سے کم ملکیت میں رہی ہو یا بیچنے والا پراپرٹی کے کاروبار میں ہو؛ ورنہ اس کی جگہ 0.5% اسٹامپ ڈیوٹی لاگو ہوتی ہے۔ Withholding tax کمپنی بیچنے والوں کے لیے 1% اور افراد کے لیے ملکیت کے سالوں کے لحاظ سے بتدریج ہے۔ پھوکٹ کی ری سیلز میں ٹرانسفر فیس کے علاوہ اخراجات اکثر کنٹریکٹ کے ذریعے 50/50 تقسیم ہوتے ہیں۔ 0.01% کی کم ٹرانسفر اور مارگیج فیس، جو 30 جون 2027 تک بڑھا دی گئی ہے، صرف 7 ملین بھات یا اس سے کم کے گھر خریدنے والے تھائی شہریوں پر لاگو ہے؛ غیر ملکی پوری شرحیں ادا کرتے ہیں (Storm Real Estate، ستمبر 2026)۔ ملازمین پر انکم ٹیکس 0% سے 35% تک بتدریج ہے، اور 2026 سے سوشل سکیورٹی کی ماہانہ اجرت کی حد بڑھ کر 17,500 بھات ہو جاتی ہے، یعنی ہر فریق کی طرف سے 875 بھات تک کنٹری بیوشن (Thaiger، مئی 2026)۔

آف پلان

کونڈو مارکیٹ کا بڑا حصہ تکمیل سے پہلے فروخت ہوتا ہے، مرحلہ وار ادائیگیوں کے ساتھ: ریزرویشن فیس، کنٹریکٹ پر ڈپازٹ، تعمیر کے دوران قسطیں اور ٹرانسفر پر باقی رقم۔ Escrow رضاکارانہ ہے: 2008 کا Escrow Act صرف تب لاگو ہوتا ہے جب خریدار اور بیچنے والا لائسنس یافتہ escrow ایجنٹ استعمال کرنے پر متفق ہوں، اس لیے زیادہ تر خریدار ڈیولپر کو براہ راست ادائیگی کرتے ہیں (Thailand Law Online)۔ بنیادی تحفظ خود کنٹریکٹ ہے۔ 2008 سے کونڈو سیل کنٹریکٹس کا Ministry of Interior کے معیاری فارم کے مطابق ہونا لازمی ہے، اور غیر مطابق شرائط کالعدم ہیں، ڈیولپرز کے لیے 100,000 بھات جرمانے کے ساتھ۔ ڈیولپر کو 30 دن کے نوٹس کے ساتھ ٹرانسفر کی تاریخ دینی ہوگی، وہ ایک سال سے زیادہ تعمیر نہیں روک سکتا، اور ڈھانچے کے نقائص کے لیے 5 سال اور دیگر حصوں کے لیے 2 سال ذمہ دار ہے؛ خریدار بغیر فیس کے کنٹریکٹ منتقل کر سکتا ہے، اور تاخیر سے حوالگی پر کم از کم 0.01% یومیہ جرمانہ ہے، جس کی حد 10% ہے (Siam Legal)۔ ریزرویشن ایگریمنٹس کنٹریکٹ سے پہلے ہوتے ہیں، اور فیس واپس ہوگی یا نہیں اس کا انحصار شق پر ہے، اس لیے کلائنٹ کی ادائیگی سے پہلے اسے پڑھیں۔

لیز ہولڈ اور کرائے

غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے کرائے کی آمدنی اور لیز ہولڈ ری سیل سے زیادہ اہم ہیں۔ ولاز اور گھر 30 سال تک کی رجسٹرڈ لیز پر رکھے جاتے ہیں، اس لیے سرمایہ کاری کا حساب صرف پہلی رجسٹرڈ مدت پر ہونا چاہیے، تجدید کے وعدوں پر نہیں (Bektu، جون 2026)۔ کئی ریزورٹ مارکیٹس میں رسد زیادہ ہے: 2025 کے آخر میں پھوکٹ میں 193.7 ارب بھات مالیت کے 14,008 غیر فروخت شدہ گھر تھے (Krungsri Research، اگست 2026)، اور پٹایا کو ساختی طور پر زیادہ رسد کا سامنا ہے، سب سے زیادہ Jomtien اور جنوبی ساحل پر (Pattaya Mail، فروری 2026)، اس لیے متوقع کرایہ اور occupancy کا موازنہ اس سے کریں جو اسی طرح کے یونٹس واقعی حاصل کرتے ہیں۔

پلیٹ فارمز

Ministry of Labour: غیر ملکیوں کے لیے ممنوع کاموں کی فہرست (1 اپریل 2020 کا نوٹیفکیشن)، ورک پرمٹسDepartment of Business Development (DBD): کمپنی رجسٹریشن، سرمائے کے ذریعے کے اعلاناتForeign Business Act 1999: بروکریج کے لیے List 3، Foreign Business Licence، BOI پروموشنDepartment of Lands: ٹرانسفرز، رجسٹرڈ لیز، کونڈو ٹائٹلز، ٹرانسفر فیسفری ہولڈ کونڈو خریدنے کے لیے استعمال ہونے والی غیر ملکی رقم کا بینک FET فارمReal Estate Information Center (REIC): غیر ملکیوں کو کونڈو ٹرانسفرزTREBA اور REBA-ES (رضاکارانہ بروکر ایسوسی ایشنز)، CIPS عہدہپورٹلز: FazWaz، DDproperty، Thailand-Property، Hipflat