বিদেশি হিসেবে স্পেনে প্রপার্টি কেনা

স্পেনে বিদেশিদের বাড়ি কেনায় কোনো বিধিনিষেধ নেই। একজন ব্রিটিশ, আমেরিকান বা আমিরাতি ক্রেতা একজন স্প্যানিশের মতোই একই ধাপ অনুসরণ করেন। বিদেশি ক্রেতারা আটকে যান কেনার চারপাশের বিষয়গুলোতে: ট্যাক্স নম্বর, আঞ্চলিক কর যা খরচ হাজার হাজার ইউরো বদলে দেয়, অনিবাসী কর, এবং কেনার সাথে এখনো ভিসা মেলে এই ধারণা। অক্টোবর 2026-এ একজন ব্রোকারকে যা বোঝাতে হবে, তা এখানে।

সংক্ষেপে

1. বিদেশিরা মুক্তভাবে কিনতে পারেন। ক্রেতার একটি NIE লাগে, এবং বাস্তবে একটি স্প্যানিশ ব্যাংক অ্যাকাউন্ট।
2. কোনো ডিপোজিট দেওয়ার আগে একজন স্বাধীন আইনজীবীর প্রপার্টি যাচাই করা উচিত।
3. সাধারণ ক্রম: রিজার্ভেশন, arras চুক্তি (প্রায়ই প্রায় 10%), তারপর নোটারির সামনে ডিড এবং Land Registry-তে নিবন্ধন।
4. রিসেল বাড়িতে হস্তান্তর কর (ITP) লাগে, যা প্রতিটি অঞ্চল ঠিক করে: Andalusia-তে 7%, Valencian Community-তে 9% (€1 million-এর ওপরে 11%), Catalonia-তে 10% থেকে 13%, Madrid-এ 6%।
5. নতুন বাড়িতে 10% ভ্যাট ও স্ট্যাম্প ডিউটি (AJD) লাগে, যেমন Andalusia-তে 1.2% ও Valencia-তে 1.4%।
6. অনিবাসীরা তাদের মালিকানাধীন বাড়ির ওপর বার্ষিক কর দেন, কখনো ভাড়া না দিলেও।
7. প্রপার্টির মাধ্যমে গোল্ডেন ভিসা 3 এপ্রিল 2025-এ বন্ধ হয়েছে। কেনার মাধ্যমে কোনো বসবাসের অধিকার মেলে না।
8. অনিবাসীদের মর্টগেজ সাধারণত মূল্যের 60% থেকে 70% কভার করে।

কে কেনেন এবং কোথায়

আগস্ট 2025-এ Alicante Plaza-র প্রকাশিত Registradores-এর তথ্য অনুযায়ী বাড়ি কেনায় বিদেশিদের অংশ জাতীয়ভাবে 14.1%, Alicante প্রদেশে প্রায় 43% এবং Málaga-এ প্রায় 33%। শীর্ষে ছিলেন ব্রিটিশ, বেলজিয়ান ও ডাচ ক্রেতারা। Costa Blanca ও Costa del Sol-এ যে ব্রোকার ইংরেজিতে এই প্রক্রিয়া বোঝাতে পারেন না, তিনি ক্লায়েন্ট হারান।

ধাপ 1: NIE ও ব্যাংক অ্যাকাউন্ট

ডিডে সই করা, কর দেওয়া ও মর্টগেজ পেতে NIE (বিদেশি পরিচয় নম্বর) লাগে। স্পেনে ক্রেতা অ্যাপয়েন্টমেন্ট, পাসপোর্ট এবং 790 code 012 ফর্মে ফি (Universidad Autónoma de Madrid অনুযায়ী €9.84) নিয়ে থানায় বা বিদেশি অফিসে EX-15 ফর্মে আবেদন করেন। বিদেশ থেকে ক্রেতা স্প্যানিশ কনস্যুলেটে আবেদন করেন, যাতে দুই থেকে আট সপ্তাহ লাগতে পারে, তাই আগেভাগে শুরু করুন।

একটি স্প্যানিশ ব্যাংক অ্যাকাউন্ট বাকি সব সহজ করে: ট্রেসযোগ্য ট্রান্সফারে দাম পরিশোধ, স্থানীয় কর ও কমিউনিটি ফি-এর ডাইরেক্ট ডেবিট, এবং যেকোনো মর্টগেজ।

ধাপ 2: আইনজীবী ও যাচাই

Costa Luz Lawyers কোনো রিজার্ভেশন ফি দেওয়ার আগেই একজন স্বাধীন আইনজীবী নিয়োগের পরামর্শ দেয়। আইনজীবী ক্রেতার হয়ে কাজ করেন, নোটারির মতো নন, যিনি নিরপেক্ষ। মূল যাচাইগুলো:

• Nota simple: Land Registry (Registro de la Propiedad) থেকে একটি সংক্ষিপ্ত উদ্ধৃতি যাতে মালিক, বিবরণ এবং মর্টগেজের মতো যেকোনো দায় দেখা যায় (Your Overseas Home)। কিছুতে সই করার আগে ক্রেতা এটি সংগ্রহ করেন।
• Catastro: আলাদা ক্যাডাস্ট্রাল রেজিস্টার প্রপার্টির বিবরণ দেয় এবং স্থানীয় করের জন্য ব্যবহৃত ক্যাডাস্ট্রাল মূল্য ঠিক করে। এটি সবসময় Land Registry-র সাথে মেলে না, এবং অমিল থাকলে তার ব্যাখ্যা দিতে হবে।
• লাইসেন্স: নতুন বাড়ির ক্ষেত্রে প্রথম বসবাসের লাইসেন্স নিশ্চিত করুন। এটি ছাড়া ক্রেতা হয়তো ইউটিলিটি সংযোগ নিতে বা পরে বিক্রি করতে পারবেন না (Costa Luz Lawyers)।
• দেনা: Legálitas পরামর্শ দেয় যে বিক্রেতা সইয়ের সময় কমিউনিটি অব ওনার্সের একটি সার্টিফিকেট আনবেন, যাতে দেখা যায় কোনো বকেয়া ফি নেই।
• উপকূলে দেখুন উপকূল আইন (Ley de Costas) প্রপার্টিতে কাজ সীমিত করে কিনা।

ধাপ 3: রিজার্ভেশন, arras ও ডিড

1. রিজার্ভেশন। আইনজীবী যাচাই করার সময় একটি ছোট অঙ্ক প্রপার্টিকে মার্কেট থেকে সরিয়ে রাখে।
2. Arras চুক্তি। ডিপোজিটসহ একটি ব্যক্তিগত চুক্তি, প্রায়ই দামের প্রায় 10% (Your Overseas Home)। arras penitenciales (Civil Code-এর Article 1454) অনুযায়ী, ক্রেতা সরে গেলে ডিপোজিট হারান এবং বিক্রেতা সরে গেলে দ্বিগুণ ফেরত দেন। চুক্তিতে arras-এর ধরন বলা না থাকলে আইন confirmatory arras ধরে নেয়, যেখানে ক্ষতিগ্রস্ত পক্ষ চুক্তি পালন বা বাতিলসহ ক্ষতিপূরণ দাবি করতে পারেন (Legálitas)। নিশ্চিত করুন চুক্তিতে ধরনটি লেখা আছে।
3. নোটারির সামনে ডিড (escritura)। নোটারি পরিচয়, পেমেন্ট ও বিক্রির বৈধতা যাচাই করেন এবং মূল ডিড সংরক্ষণ করেন।
4. নিবন্ধন। ডিড Land Registry-তে নিবন্ধিত হয়, যা তৃতীয় পক্ষের বিরুদ্ধে কেনাকে কার্যকর করে। Legálitas উল্লেখ করে, কর পরিশোধের পরই নিবন্ধন হতে পারে।

অঞ্চলভেদে ক্রেতার খরচ

রিসেল বাড়ি: হস্তান্তর কর (ITP)। প্রতিটি অঞ্চল নিজের হার ঠিক করে।

অঞ্চল	বাড়িতে সাধারণ ITP হার	সূত্র
Andalusia (Costa del Sol)	7%	Interforo, এপ্রিল 2026
Valencian Community (Costa Blanca)	9%, এবং €1 million-এর ওপরে পুরো দামে 11%	Taxdown ও Guía Fiscal
Catalonia	€600,000 পর্যন্ত 10%, €900,000 পর্যন্ত 11%, €1.5 million পর্যন্ত 12%, এর ওপরে 13%	Osborne Clarke
Madrid	6%	Gibobs, জুলাই 2026

নোট:

• Valencia Law 5/2025 অনুযায়ী সাধারণ হার 10% থেকে কমিয়ে 9% করেছে। Taxdown ও Guía Fiscal শুরুর তারিখ 1 জুন 2026 বলেছে। ডিডের তারিখে কর দিতে হয়, তাই আপনার ক্লায়েন্ট সই করার সময় কোন হার প্রযোজ্য ছিল তা দেখে নিন।
• Decree-law 5/2025 থেকে Catalonia বড় মালিকদের (10টির বেশি বাড়ি, বা চাপযুক্ত মার্কেট জোনে 5টি) এবং পুরো আবাসিক ভবন কেনার ক্ষেত্রে একক 20% হার প্রয়োগ করে।
• Andalusia-তে প্রধান বাড়ির কিছু ক্রেতার জন্য কম হার আছে, যেমন €150,000 পর্যন্ত 6% এবং 35 বছরের কম বয়সী ক্রেতা ও আরও কিছু গোষ্ঠীর জন্য 3.5%, দামের সীমাসহ।

নতুন বাড়ি: ভ্যাট ও AJD। ডেভেলপারের কাছ থেকে কেনা নতুন বাড়িতে 10% ভ্যাট লাগে, প্রধান বা দ্বিতীয় বাড়ি যাই হোক, VAT Law-এর Article 91 অনুযায়ী। একই ডিডে সাথে বিক্রি হওয়া দুটি পর্যন্ত গ্যারেজ স্পেস ও একটি স্টোরেজ রুমেও 10% লাগে। শুধু বিশেষ ব্যবস্থার সুরক্ষিত আবাসনে 4% লাগে (Interforo)। এর ওপর ডিডে স্ট্যাম্প ডিউটি (AJD): Andalusia-তে 1.2% এবং 1 জুন 2026 থেকে Valencian Community-তে 1.4% (Guía Fiscal)।

নোটারি, রেজিস্ট্রি ও সহায়তা। Interforo নোটারির জন্য মোটামুটি €500 থেকে €1,000 এবং Land Registry-র জন্য €400 থেকে €650 রেঞ্জ দেয়, সাথে ঐচ্ছিক gestoría-র জন্য প্রায় €300। আইনজীবীরা নিজেদের ফি ঠিক করেন, তাই লিখিতভাবে সম্মত হন। Interforo-র অনুমান, Andalusia-তে কর ও খরচ দামের সাথে 8% থেকে 11% যোগ করে।

উদাহরণসহ হিসাব

এখানে ওপরের হার ও আনুমানিক ফি ব্যবহার করা হয়েছে। প্রতিটি ডিলের জন্য একজন আইনজীবীকে এগুলো নিশ্চিত করতে হবে।

Marbella-এ রিসেল অ্যাপার্টমেন্ট, €400,000। ITP 7%: €28,000। নোটারি ও রেজিস্ট্রি প্রায় €1,500। আইনজীবীর আগে মোট: প্রায় €29,500, বা দামের 7.4%।

Alicante-এর কাছে রিসেল ভিলা, €650,000, ডিড 1 জুন 2026-এর পর। ITP 9%: €58,500। নোটারি ও রেজিস্ট্রি প্রায় €1,600। আইনজীবীর আগে মোট: প্রায় €60,100।

Estepona-এ নতুন অ্যাপার্টমেন্ট, €400,000। ভ্যাট 10%: €40,000। AJD 1.2%: €4,800। মোট কর: €44,800, নোটারি, রেজিস্ট্রি ও আইনজীবীর আগে।

স্থানীয় কর ও চলমান খরচ

• IBI: ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যের ভিত্তিতে বার্ষিক পৌর প্রপার্টি কর। 1 জানুয়ারি যিনি মালিক, তিনিই বছরের বিল দেন (Your Overseas Home)। Legálitas উল্লেখ করে, পক্ষগুলো অন্যভাবে সম্মত না হলে সাধারণত মালিকানার সময়ের অনুপাতে এটি ভাগ করা হয়।
• Plusvalía municipal: বিক্রেতার মালিকানার সময় জমির মূল্যবৃদ্ধির ওপর পৌর কর। চুক্তিতে অন্য কিছু না বললে আইন অনুযায়ী বিক্রেতা দেন (Legálitas)।
• কমিউনিটি ফি: ভবন বা আবাসন প্রকল্পে মালিক যৌথ খরচের জন্য কমিউনিটি অব ওনার্সকে অর্থ দেন।

অনিবাসী কর

স্পেনে বাড়ির মালিক একজন অনিবাসী প্রতি বছর অনিবাসী আয়কর (IRNR) দেন, বাড়িটি কখনো ভাড়া না দিলেও। কর বিভাগ করযোগ্য অঙ্ক ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যের 1.1% (সম্প্রতি পুনর্মূল্যায়িত পৌরসভার জন্য) বা অন্যান্য প্রপার্টির জন্য 2% ধরে। হার EU, Iceland, Norway ও Liechtenstein-এর বাসিন্দাদের জন্য 19%, এবং বাকি সবার জন্য 24%। রিটার্ন form 210-এ জমা দেওয়া হয়।

উদাহরণ। একজন UK বাসিন্দার একটি পুনর্মূল্যায়িত পৌরসভায় €150,000 ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যের ফ্ল্যাট আছে। করযোগ্য অঙ্ক: 150,000 x 1.1% = €1,650। কর: 1,650 x 24% = বছরে €396।

অনিবাসী বিক্রি করলে, ক্রেতাকে দামের 3% কেটে রেখে বিক্রির এক মাসের মধ্যে form 211-এ কর বিভাগে জমা দিতে হয়। এরপর বিক্রেতা নিজের form 210-এ লাভের ওপর করের বিপরীতে সেই অর্থ সমন্বয় করেন। ব্রোকার হিসেবে নিশ্চিত করুন ক্রেতার আইনজীবী নোটারিতে এটি সামলাচ্ছেন।

গোল্ডেন ভিসা আর নেই

সরকারের প্রেস অফিস অনুযায়ী, €500,000-এর বেশি প্রপার্টি কেনায় পাওয়া স্পেনের বিনিয়োগকারী রেসিডেন্স ভিসা Organic Law 1/2025 দিয়ে 3 এপ্রিল 2025 থেকে বাতিল হয়েছে। স্প্যানিশ প্রপার্টিকে বসবাসের পথ হিসেবে প্রচার করবেন না। যে ক্রেতার স্পেনে থাকা দরকার, তাকে অন্য কোনো পারমিটের যোগ্যতা অর্জন করতে হবে।

অনিবাসীদের জন্য মর্টগেজ

Gibobs জানায়, স্প্যানিশ ব্যাংকগুলো সাধারণত অনিবাসীদের মূল্যায়িত মূল্যের 60% থেকে 70% ঋণ দেয়, মূল্যায়ন ও দামের মধ্যে যেটি কম সেটি ধরে। যা দিতে হতে পারে:

• পাসপোর্ট ও NIE।
• পে-স্লিপ বা চুক্তি, এবং সর্বশেষ ট্যাক্স রিটার্ন।
• ছয় মাসের ব্যাংক স্টেটমেন্ট।
• নিজ দেশের একটি ক্রেডিট রিপোর্ট।
• একটি ট্যাক্স রেসিডেন্স সার্টিফিকেট, প্রয়োজনে শপথকৃত অনুবাদসহ।

তাই একজন ক্রেতার নিজের তহবিল থেকে দামের 30% থেকে 40% এবং খরচের জন্য আরও 10% থেকে 14% লাগবে। প্রথম মিটিংয়েই এটি বলুন।

একজন ব্রোকারকে যা ব্যাখ্যা করতে হবে

• NIE পেতে সময় লাগে; ক্লায়েন্ট যেদিন কেনার সিদ্ধান্ত নেন সেদিনই শুরু করুন।
• ক্রেতার আইনজীবী ডিপোজিটের আগে যাচাই করেন, পরে নয়।
• চুক্তিতে কোন ধরনের arras ব্যবহার হয়েছে, এবং সরে গেলে প্রতিটি পক্ষ কী হারায়।
• ডিডের তারিখে সেই অঞ্চলের করের হার, লিখিত খরচের হিসাবসহ।
• কেনার পর বার্ষিক অনিবাসী কর ও স্থানীয় কর।
• কেনার মাধ্যমে কোনো ভিসা মেলে না।

স্পেনে করের হার প্রতিটি অঞ্চল ঠিক করে এবং প্রায়ই বদলায়। এই গাইড ওপরে দেখানো তারিখে যাচাই করা হয়েছে। এটি সাধারণ তথ্য, আইনি বা কর পরামর্শ নয়। CloserPass কোনো স্প্যানিশ কর্তৃপক্ষ, নোটারি বা ব্যাংকের সাথে যুক্ত নয়।

CloserPass-এ স্পেন অংশে চাকরি ও আরও গাইড খুঁজুন।