স্পেনে রিয়েল এস্টেট ক্যারিয়ার

যে নিয়মগুলো একজন ব্রোকারকে জানতে হবে

সরকারি সংস্থা

কোনো জাতীয় ব্রোকার নিয়ন্ত্রক নেই। আবাসন আঞ্চলিক ক্ষমতার বিষয়, তাই প্রতিটি স্বায়ত্তশাসিত অঞ্চল ঠিক করে এজেন্টদের নিবন্ধন লাগবে কিনা: Catalonia একটি বাধ্যতামূলক Register of Real Estate Agents (Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya) চালায়, Valencian Community Decree 98/2022 অনুযায়ী একটি বাধ্যতামূলক রেজিস্টার, Andalusia Law 5/2025-এর মাধ্যমে Register of Specialised Real Estate Agents in the Residential Sector তৈরি করেছে, এবং Balearic Islands একটি ঐচ্ছিক সরকারি রেজিস্টার (Law 3/2024)। জাতীয় পর্যায়ে Ministry of Housing and Urban Agenda (MIVAU) আবাসন নীতি ঠিক করে, SEPBLAC অর্থপাচার প্রতিরোধের নিয়ম পালন তদারকি করে, ল্যান্ড রেজিস্ট্রি (Colegio de Registradores) ও নোটারিরা (Consejo General del Notariado) ডিড নথিভুক্ত করে, এবং Tax Agency (AEAT) ও আঞ্চলিক কর অফিস প্রপার্টি কর আদায় করে

লাইসেন্স

স্পেনে কোনো জাতীয় ব্রোকার লাইসেন্স বা বাধ্যতামূলক পরীক্ষা নেই। Royal Decree-law 4/2000 (Article 3) রিয়েল এস্টেট মধ্যস্থতা সবার জন্য খুলে দিয়েছে, সরকারি Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) টাইটেল বা Colegio de APIs-এর সদস্যপদ ছাড়াই; API টাইটেল ও কলেজগুলো এখনো আছে এবং মানের চিহ্ন, আইনি শর্ত নয়। এরপর আঞ্চলিক নিয়ম সেসব জায়গায় শর্ত যোগ করে যেখানে এজেন্টের অফিস আছে। Generalitat অনুযায়ী, Catalonia (Law 18/2007 ও Decree 12/2010) নিয়মিত ও পারিশ্রমিকের বিনিময়ে কাজ করা প্রত্যেক এজেন্টের নিবন্ধন চায়, স্বীকৃত ট্রেনিং, জনসাধারণের জন্য খোলা অফিস (বা শুধু অনলাইন ব্যবস্থা), প্রতি দাবিতে কমপক্ষে EUR 100,000 ও প্রতি অফিসে বছরে EUR 600,000 পেশাগত দায় বিমা, এবং প্রতি অফিসে বছরে EUR 60,000 জামানত (শুধু অনলাইন এজেন্টদের জন্য EUR 300,000) সহ। Valencian Community Decree 98/2022 দিয়ে নিবন্ধন বাধ্যতামূলক করে, কিন্তু জানুয়ারি 2025-এ ভালেন্সিয়ান হাইকোর্ট (TSJCV) প্রতিযোগিতা কর্তৃপক্ষ CNMC-র আপিলে EUR 60,000 গ্যারান্টি, EUR 100,000 দায় বিমা এবং আরও দুটি শর্ত বাতিল করে; রায়টির বিরুদ্ধে সুপ্রিম কোর্টে আপিল করা যেত। Andalusia-র হাউজিং আইন Law 5/2025 (BOJA 24 ডিসেম্বর 2025, BOE 8 জানুয়ারি 2026) একটি রেজিস্টার তৈরি করে যাকে এর প্রস্তাবনা বাধ্যতামূলক বলে, শপথপূর্ণ ঘোষণার ভিত্তিতে প্রবেশ এবং API টাইটেল, প্রাসঙ্গিক ডিগ্রি বা চার বছরের নথিভুক্ত অভিজ্ঞতার মতো শর্তসহ, সাথে মালিক ও অর্ধেক কর্মীর জন্য 100 ঘণ্টার নির্দিষ্ট ট্রেনিং, বিমা বা গ্যারান্টি এবং অপরাধমুক্ত রেকর্ড; একটি চূড়ান্ত বিধান রেজিস্টার চালুর বিষয়টি পরবর্তী ধাপে রেখেছে, এবং অক্টোবর 2026 পর্যন্ত এর চালুর তারিখ নিশ্চিত হয়নি। Balearic রেজিস্টার ঐচ্ছিক।

কে এজেন্ট হতে পারেন

যেহেতু কোনো জাতীয় লাইসেন্স নেই, যেকোনো EU, EEA বা সুইস নাগরিক বিদেশি পরিচয় নম্বর (NIE) এবং তিন মাসের বেশি থাকলে EU রেজিস্ট্রেশন সার্টিফিকেট নিয়ে স্পেনে কর্মচারী বা স্বনিযুক্ত হিসেবে এজেন্টের কাজ করতে পারেন। EU-বহির্ভূত নাগরিকদের এমন রেসিডেন্স পারমিট লাগে যা কাজের অনুমতি দেয়: এজেন্সির স্পনসরে কর্মচারী পারমিট, অথবা স্বনিযুক্ত (cuenta propia) রেসিডেন্স ও ওয়ার্ক পারমিট, দুটোই 20 মে 2025 থেকে নতুন অভিবাসন বিধিমালা Royal Decree 1155/2024 দিয়ে নিয়ন্ত্রিত। ফ্রিল্যান্সাররা Tax Agency-তে (সেনসাস ফর্ম 036 বা 037) এবং স্বনিযুক্তদের জন্য সোশ্যাল সিকিউরিটির বিশেষ স্কিমে autónomo হিসেবে নিবন্ধন করেন, আর এজেন্সিগুলো সাধারণত SL কোম্পানি হিসেবে গঠিত হয়। Catalonia, Valencian Community এবং রেজিস্টার চালু হলে Andalusia-তে, এজেন্ট বা এজেন্সি যেখানে অফিস খোলে সেখানকার আঞ্চলিক নিবন্ধনের শর্তও পূরণ করতে হবে। যে এজেন্সি কর্মীরা শুধু একটি নিবন্ধিত এজেন্সির হয়ে প্রপার্টি দেখান, তারা প্রতিষ্ঠানের নিবন্ধনের আওতায় থাকেন।

ব্রোকারেজের নিয়ম

বিক্রির কমিশন নিয়ন্ত্রিত বা সীমিত নয়: প্রচলিত এজেন্সিগুলো সাধারণত দামের প্রায় 3% থেকে 7% নেয়, Costa del Sol-এ প্রায়ই 5%-এর কাছাকাছি, সাথে 21% ভ্যাট, যা সাধারণত বিক্রেতা দেন, তবে কিছু এজেন্সি ক্রেতাকেও বিল করে (HelpMyCash, ফেব্রুয়ারি 2026)। লিখিত ম্যান্ডেট (nota de encargo) সব জায়গায় ভালো চর্চা এবং Catalonia ও Balearics-এ আঞ্চলিক নিয়মে বাধ্যতামূলক; এতে দাম, ফি, এক্সক্লুসিভিটি ও মেয়াদ লেখা থাকা উচিত। ডিপোজিট সাধারণত একটি ব্যক্তিগত রিজার্ভেশন এবং তারপর arras চুক্তির (প্রায়ই দামের 10%) মাধ্যমে দেওয়া হয়, নোটারির সামনে ডিড সইয়ের আগে। রিয়েল এস্টেট এজেন্ট ও ডেভেলপাররা অর্থপাচার প্রতিরোধ আইন Law 10/2010-এর আওতায় দায়বদ্ধ: তাদের ক্লায়েন্ট ও প্রকৃত সুবিধাভোগী মালিক শনাক্ত করতে, ঝুঁকিভিত্তিক যাচাই করতে এবং সন্দেহজনক লেনদেন SEPBLAC-কে জানাতে হবে। দীর্ঘমেয়াদি ভাড়ার ক্ষেত্রে হাউজিং আইন Law 12/2023 (26 মে 2023 থেকে কার্যকর) Urban Leases Act সংশোধন করেছে যাতে বাড়িওয়ালা এজেন্সি নিয়োগ করলে এজেন্সির ফি ও লিজ তৈরির খরচ ভাড়াটে নয়, বাড়িওয়ালা দেন।

বিদেশি ক্রেতা

বাসিন্দা হোন বা না হোন, যেকোনো জাতীয়তার যে কেউ স্পেনে প্রপার্টি কিনতে পারেন; ক্রেতার একটি NIE লাগে, এবং কর ও বিল দিতে সাধারণত একটি স্প্যানিশ ব্যাংক অ্যাকাউন্ট ব্যবহার হয়। প্রধান ব্যতিক্রম সামরিক বা প্রতিরক্ষা এলাকা, যেখানে কিছু EU-বহির্ভূত ক্রেতার পূর্বানুমতি লাগে। EUR 500,000 বা তার বেশি প্রপার্টি কেনায় পাওয়া বিনিয়োগকারী রেসিডেন্স পারমিট (গোল্ডেন ভিসা) Organic Law 1/2025 দিয়ে 3 এপ্রিল 2025 থেকে বাতিল হয়েছে (La Moncloa); সেই তারিখের আগে জমা দেওয়া আবেদনের সিদ্ধান্ত পুরোনো নিয়মে হয়, এবং ইতিমধ্যে দেওয়া পারমিট বৈধ থাকে ও মূল অনুমোদনের শর্তে নবায়ন করা যায়। EU-বহির্ভূত, অনিবাসী ক্রেতাদের ওপর দামের 100% পর্যন্ত কর আরোপের একটি বিল 2025 সালে Congress-এ জমা পড়েছিল, তবে অক্টোবর 2026 পর্যন্ত তা পাস হয়নি। বিদেশি চাহিদা রেকর্ড পর্যায়ে: Q2 2026-এ সব বাড়ি কেনার 15.98% (প্রায় 26,800) বিদেশিরা করেছেন, শীর্ষে ব্রিটিশ (6.99%), ডাচ (6.94%), জার্মান (6.11%), মরক্কান (6.09%), রোমানিয়ান, ইতালীয়, ফরাসি ও পোলিশ ক্রেতা (Registradores)।

কর ও ফি

রিসেল বাড়িতে ক্রেতা আঞ্চলিক হস্তান্তর কর (ITP) দেন: Andalusia-তে 7% (EUR 150,000 পর্যন্ত প্রধান বাড়িতে 6% এবং EUR 150,000 পর্যন্ত 35 বছরের কম বয়সী ক্রেতাদের জন্য 3.5%), এবং Valencian Community-তে 1 জুন 2026 থেকে ডিডে 9% (আগে 10%) ও প্রপার্টির মূল্য EUR 1 million-এর বেশি হলে পুরো দামে 11%। ডেভেলপারের কাছ থেকে কেনা নতুন বাড়িতে ক্রেতা 10% ভ্যাট (প্লট ও বাণিজ্যিক ইউনিটে 21%) এবং স্ট্যাম্প ডিউটি (AJD) দেন, Andalusia-তে 1.2% এবং জুন 2026 থেকে Valencian Community-তে 1.4% (আগে 1.5%), কিছু প্রধান বাড়ির জন্য কম হারসহ। নোটারি ও ল্যান্ড রেজিস্ট্রির ফি সরকারি ট্যারিফে নির্ধারিত এবং একসাথে সাধারণত দামের 1%-এর অনেক কম। বিক্রেতা পৌর জমি মূল্য কর (plusvalía municipal, জমির মূল্যবৃদ্ধির ওপর, অবজেক্টিভ বা প্রকৃত লাভ পদ্ধতিতে) এবং মূলধনী লাভের ওপর আয়কর দেন। অনিবাসী বিক্রেতারা লাভের ওপর 19% দেন, এবং ক্রেতাকে দামের 3% কেটে রেখে এক মাসের মধ্যে Tax Agency-তে জমা দিতে হয় (form 211)। অনিবাসী মালিকরা বার্ষিক অনিবাসী আয়কর দেন: ভাড়ার ক্ষেত্রে EU ও EEA বাসিন্দাদের নিট আয়ের 19% এবং অন্যদের গ্রস আয়ের 24%; ভাড়া না দেওয়া প্রপার্টিতে ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যের 1.1% বা 2% আরোপিত আয়, একই হারে করযোগ্য। মালিকরা বার্ষিক পৌর প্রপার্টি কর (IBI)-ও দেন।

অফ-প্ল্যান

অফ-প্ল্যান বাড়ি Building Act, Law 38/1999 (LOE) দিয়ে সুরক্ষিত। Law 20/2015 দিয়ে পুনর্লিখিত এর প্রথম অতিরিক্ত বিধান অনুযায়ী, নির্মাণ শেষের আগে টাকা নেওয়া ডেভেলপারদের তা একটি ঋণদাতা প্রতিষ্ঠানের বিশেষ অ্যাকাউন্টে জমা দিতে হবে এবং অগ্রিম পরিশোধিত পুরো অঙ্ক আইনি সুদসহ ব্যাংক গ্যারান্টি বা বিমা পলিসি দিয়ে নিশ্চিত করতে হবে, যাতে ভবন শুরু না হলে, সময়মতো শেষ না হলে বা বসবাসের লাইসেন্স না পেলে ক্রেতা টাকা ফেরত পান। প্রতিটি পেমেন্টের রসিদের সাথে ক্রেতাকে গ্যারান্টি দেওয়া উচিত, এবং সুপ্রিম কোর্টের নজির অনুযায়ী ব্যক্তিগত গ্যারান্টি না থাকলেও ডেভেলপারের অ্যাকাউন্টে যে ক্রেতা পেমেন্ট ব্যাংক গ্রহণ করেছে তার জন্য ব্যাংক দায়ী। LOE ক্রেতাদের বাড়ির জন্য বাধ্যতামূলক দশ বছরের ক্ষতি বিমা (seguro decenal) সমর্থিত দশ বছরের কাঠামোগত গ্যারান্টিও দেয়, সাথে বসবাসযোগ্যতার ত্রুটির জন্য তিন বছর ও ফিনিশিং ত্রুটির জন্য এক বছর। সাধারণ পেমেন্ট প্ল্যান হলো একটি রিজার্ভেশন ফি, তারপর নির্মাণকালে কিস্তিতে 20% থেকে 40%, এবং হস্তান্তরের সময় বাকিটা ও কর। ক্রেতাদের বিল্ডিং লাইসেন্স, গ্যারান্টি সার্টিফিকেট এবং প্রকল্পের ল্যান্ড রেজিস্ট্রির এন্ট্রি যাচাই করা উচিত।

ভাড়া

দীর্ঘমেয়াদি লিজ হাউজিং আইন Law 12/2023 দিয়ে সংশোধিত Urban Leases Act (LAU, Law 29/1994)-এর আওতায়: ন্যূনতম মেয়াদ পাঁচ বছর (বাড়িওয়ালা কোম্পানি হলে সাত), বাড়ির জন্য এক মাসের ভাড়ার আইনি ডিপোজিট, এজেন্সির ফি বাড়িওয়ালা দেন, এবং ভাড়ার সীমা শুধু সেসব এলাকায় যেগুলোকে কোনো অঞ্চল 'চাপযুক্ত' ঘোষণা করে; Catalonia এটি প্রয়োগ করে, তবে অক্টোবর 2026 পর্যন্ত Andalusia ও Valencian Community এমন এলাকা ঘোষণা করেনি। হলিডে ভাড়ার জন্য আঞ্চলিক নিবন্ধন লাগে (Andalusia-তে Register of Tourism, Valencian Community-তে ট্যুরিস্ট হাউজিং রেজিস্টার) এবং 1 জুলাই 2025 থেকে প্ল্যাটফর্মে বিজ্ঞাপন দিতে Single Rental Register (Registro Único de Arrendamientos, Royal Decree 1312/2024) থেকে একটি জাতীয় নিবন্ধন নম্বর লাগে। 3 এপ্রিল 2025 থেকে Organic Law 1/2025 অনুযায়ী কোনো ভবনের ফ্ল্যাটকে ট্যুরিস্ট ভাড়ায় ব্যবহার শুরুর আগে কমিউনিটি অব ওনার্সের তিন-পঞ্চমাংশের অনুমোদনও লাগে। শহরগুলো আরও এগোতে পারে: Málaga তার নগর পরিকল্পনা বদলানোর সময় আগস্ট 2025-এ তিন বছর পর্যন্ত নতুন ট্যুরিস্ট ফ্ল্যাটের নিবন্ধন স্থগিত করেছে।

প্ল্যাটফর্ম

Land Registry (Registro de la Propiedad) ও Colegio de Registradores-এর পরিসংখ্যান (ERI)Catastro (ক্যাডাস্ট্রাল মূল্য ও রেফারেন্স মূল্য)নোটারি (Consejo General del Notariado, Portal Estadístico del Notariado)Agencia Tributaria (অনিবাসী কর ফর্ম 210 ও 211, autónomo সেনসাস 036/037)আঞ্চলিক কর সংস্থা (Andalusia-তে ATRIAN, Agència Tributària Valenciana)SEPBLAC (অর্থপাচার প্রতিরোধ তদারকি, Law 10/2010)পুলিশের বিদেশি অফিস (NIE ও রেসিডেন্স কার্ড)Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya ও ভালেন্সিয়ান এজেন্ট রেজিস্টার (Decree 98/2022)Andalusian Register of Specialised Real Estate Agents (Law 5/2025)Registro Único de Arrendamientos (স্বল্পমেয়াদি ভাড়ার নিবন্ধন নম্বর)INE আবাসন মূল্যসূচক ও Banco de España-র মর্টগেজ তথ্য