Comprare casa in Egitto da straniero

Gli stranieri possono comprare casa in Egitto, ma le regole sono distribuite tra diverse leggi e decreti, e alcune sono cambiate di recente. Come agente, sei spesso la prima persona a cui l'acquirente fa domande. Ecco cosa sapere e cosa dire.

In breve

1. La legge di base è la Legge 230 del 1996: uso residenziale, ogni immobile fino a 4,000 m², niente beni archeologici e nessuna rivendita per cinque anni salvo autorizzazione delle autorità.
2. Il vecchio limite di due immobili è stato eliminato con una decisione del governo, a condizione che il prezzo sia pagato in valuta estera trasferita dall'estero.
3. Terreni e terreni agricoli sono esclusi. Il Sinai ha un proprio regime restrittivo.
4. La maggior parte delle nuove case viene venduta con un contratto preliminare. La registrazione completa presso lo shahr aqary è un passaggio separato e più lento.
5. Il venditore paga una tassa del 2.5% sulla cessione calcolata sul valore lordo di vendita.
6. Un immobile può consentire di ottenere un permesso di residenza, ma verifica le soglie attuali prima di promettere qualsiasi cosa.

Cosa dice la Legge 230 del 1996

Il portale governativo per gli investimenti riassume le regole. Un non egiziano può possedere un immobile come residenza privata per sé e per la propria famiglia (coniuge e figli minori), più gli immobili necessari per un'attività autorizzata. Ogni immobile non deve superare i 4,000 m² e non deve essere un bene archeologico tutelato. Il non egiziano non può trasferire la proprietà per cinque anni dall'acquisto, a meno che il Primo Ministro non lo consenta prima; tali poteri sono stati poi delegati al Ministro della Giustizia. Un'operazione che viola queste condizioni è nulla e non può essere registrata.

Una società è considerata straniera se gli egiziani non detengono la maggioranza del suo capitale, anche se è costituita in Egitto.

Alcune zone sono trattate in modo più favorevole. Ai sensi del Decreto del Primo Ministro 548 del 2005, gli stranieri sono trattati come gli egiziani per le abitazioni nelle nuove comunità urbane e nelle zone turistiche elencate, tra cui Ras El Hekma, Sidi Abdel Rahman, Hurghada e il Mar Rosso, previe autorizzazioni di sicurezza.

Il limite sulle unità e il pagamento in dollari

Nel 2023 il governo si è mosso per eliminare il limite di due immobili se l'acquirente paga in valuta estera. A luglio 2026 Al-Ahram Weekly ha riportato che il limite è stato abolito con una decisione del Primo Ministro, che il prezzo deve essere pagato in valuta estera dall'estero, e che gli uffici del registro accettano un contratto dello sviluppatore più la prova del pagamento in dollari USA per le unità sotto autorità statali come la NUCA. Il numero del decreto non risulta pubblicato in ciò che abbiamo trovato, quindi chiedi conferma all'ufficio notarile prima di consigliare un acquirente per una terza unità.

Lo stesso articolo precisa che l'allentamento riguarda le unità costruite, non i terreni. I terreni agricoli e la maggior parte dei terreni desertici restano preclusi agli stranieri, secondo Al Tamimi.

Sinai e zone di confine

Il Sinai è disciplinato da una legislazione separata. Secondo Al-Ahram Weekly la proprietà straniera è vietata in tutto il Sinai tranne Dahab, Sharm El Sheikh e la zona turistica del Golfo di Aqaba, e la stessa Sharm El Sheikh funziona con diritti di usufrutto fino a 99 anni anziché con la piena proprietà. Alcune zone di sicurezza e di confine sono precluse alla proprietà privata per tutti. Se un immobile si trova nel Sinai o vicino a un confine, indirizza l'acquirente a un avvocato prima di qualsiasi caparra.

Contratto preliminare o registrazione allo shahr aqary

La maggior parte delle nuove case viene venduta con un contratto preliminare (aqd ibtidaei) firmato con lo sviluppatore. Vincola le parti ma non è un titolo registrato. La registrazione completa avviene presso il Real Estate Publicity Department, lo shahr aqary, che dipende dal Ministero della Giustizia, e produce il “contratto blu” registrato.

Enterprise ha descritto la procedura nel 2023: un certificato di rilievo e destinazione urbanistica, il timbro dell'Ordine degli Avvocati (1% del valore, con un massimo di EGP 25,000), le tariffe del registro e una catena completa di contratti. I costi totali arrivavano spesso a EGP 30,000-50,000, e per gli stranieri un nulla osta di sicurezza può allungare la registrazione da circa 60 giorni fino a un anno. Le case in rivendita hanno spesso una catena di contratti non registrati, e un vuoto in quella catena può significare una causa per convalidare la vendita, quindi chiedi presto.

La tassa del 2.5% sulla cessione

Quando una persona fisica vende un immobile costruito, o un terreno edificabile entro i limiti urbani, il venditore deve il 2.5% del valore lordo di vendita, senza deduzioni. Si applica che il contratto sia registrato o no, ed è dovuta entro 30 giorni dalla vendita. Alcuni trasferimenti sono esenti, come le donazioni tra coniugi o tra genitori e figli.

Residenza legata all'immobile

Possedere un immobile può consentire di ottenere un permesso di residenza. Articoli di stampa del 2023 descrivevano permessi di uno, tre e cinque anni legati ad acquisti di circa USD 50,000, 100,000 e 200,000 pagati in valuta estera, ma non abbiamo potuto confermare le soglie attuali su una pagina ufficiale. Invita i clienti a verificare presso la Passports, Immigration and Nationality Administration.

Cosa deve spiegare un agente

• Quale legge si applica a questa unità e a questa zona, e se serve un'autorizzazione di sicurezza.
• Che il pagamento deve arrivare in valuta estera dall'estero, conservando la prova bancaria.
• Se l'unità è su contratto preliminare o già registrata, e chi paga i costi di registrazione.
• Il blocco di cinque anni sulla rivendita, salvo che la zona sia esente.
• Che il venditore deve la tassa del 2.5% sulla cessione.
• Che sei iscritto al GOEIC, e che il tuo compenso è in un contratto scritto e pagato tramite banca, non in contanti.

Questa guida fornisce informazioni generali, non consulenza legale. Le regole per gli stranieri sono cambiate nel 2023 e nel 2026. CloserPass non è affiliato ad alcuna autorità egiziana.

Trova offerte e altre guide su l'Egitto su CloserPass.