Carriere immobiliari in Egitto

Le regole che un agente deve conoscere

Autorità immobiliare

General Organization for Export and Import Control (GOEIC), Real Estate Brokers Registry, sotto il Ministero degli Investimenti e del Commercio Estero

Iscrizione degli agenti (GOEIC)

Chiunque faccia da intermediario nella vendita, nell'acquisto o nella locazione di immobili o terreni deve essere iscritto al Real Estate Brokers Registry del GOEIC, istituito dalla Legge 21 del 2022 che modifica la Legge 120 del 1982 sulle agenzie commerciali e l'intermediazione. Il Decreto Ministeriale 578 del 2025 sulle tipologie e categorie di agenti è stato emanato il 16 dicembre 2025 ed è entrato in vigore il 18 gennaio 2026 secondo Property Finder Egypt, e chi già esercitava ha avuto sei mesi, fino a luglio 2026, per iscriversi. I candidati devono prima superare il corso online Real Estate Brokerage Practice del GOEIC (3 giorni, 12 ore, 80% di frequenza e una valutazione finale, EGP 1,500), poi presentare il modulo per persona fisica o società con il certificato presso una sede del GOEIC. Gli agenti si iscrivono come agenti del venditore, dell'acquirente, doppi o per le locazioni e sono classificati in base al valore delle operazioni: A (oltre EGP 100 milioni, capitale EGP 1 milione), B (oltre EGP 50 milioni, EGP 500,000), C (oltre EGP 10 milioni, EGP 50,000) e D (fino a EGP 10 milioni, EGP 20,000). La broker card si ritira presso le sedi di Maarouf (Cairo), 6th of October o Alessandria. Le tariffe di iscrizione si pagano in sede ma non sono pubblicate; esercitare senza iscrizione comporta fino a due anni di carcere e una multa da EGP 50,000 a EGP 1 milione.

Chi può fare l'agente

L'iscrizione come persona fisica è riservata agli egiziani: la Legge 120 del 1982 (articolo 3, applicato agli agenti immobiliari dall'articolo 3 bis) richiede che il richiedente abbia la cittadinanza egiziana, e un egiziano naturalizzato deve averla da dieci anni. Un cittadino straniero quindi non può iscriversi a proprio nome come agente immobiliare. Gli stranieri possono comunque partecipare tramite una società: il registro del GOEIC prevede percorsi distinti per le società egiziane con soci fondatori stranieri e per le filiali egiziane di società straniere, e la legge consente al ministro di derogare al requisito di cittadinanza per le società con soci fondatori stranieri. Uno straniero assunto da una di queste società ha bisogno di un permesso di lavoro del Ministero del Lavoro ai sensi della Legge sul lavoro 14 del 2025 (in vigore dal 1 settembre 2025), e il Decreto Ministeriale 279 del 2025 limita il personale straniero al 10% della forza lavoro egiziana di un'azienda (fino al 20% per alcuni progetti della Legge sugli investimenti quando non si trovano egiziani qualificati). Nessun testo ufficiale trovato conferma se un dipendente straniero possa firmare personalmente contratti di intermediazione mentre l'iscrizione è intestata alla società.

Regole sull'intermediazione

Ogni contratto di intermediazione deve essere scritto e indicare la data, le parti, i dati dell'immobile e la modalità di pagamento completa, e l'agente deve verificare i dati dell'immobile sui registri ufficiali e mantenere riservate le informazioni dei clienti. Le provvigioni oltre EGP 10,000 non possono essere pagate in contanti, gli agenti tengono un registro delle transazioni (elettronico, tramite il sito del GOEIC) con prezzi e provvigioni, e gli importi incassati vanno dichiarati all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. La Legge 120 non fissa un tetto alle provvigioni; aliquota e valuta sono quelle indicate nel contratto. Sui nuovi progetti la provvigione dell'agente la paga lo sviluppatore, quindi l'acquirente paga lo stesso prezzo in ogni caso, e si stima che gli agenti gestiscano dal 70 all'80% delle vendite degli sviluppatori (Invest-Gate, 2022). Prima di un'operazione i clienti vanno controllati sulle liste dell'unità antiriciclaggio.

Acquirenti stranieri

La Legge 230 del 1996 limitava storicamente un non egiziano a due immobili di massimo 4,000 mq ciascuno, senza rivendita per cinque anni. Le delibere del governo dal 2023 al 2026 hanno eliminato il limite al numero di unità residenziali per gli acquirenti che pagano in valuta estera trasferita dall'estero, e le unità acquistate da enti come la NUCA possono essere rogitate solo con la prova del pagamento in dollari USA (Ahram Online, luglio 2026). La proprietà riguarda le unità, non il terreno: il Primo Ministro ha dichiarato che la proprietà straniera è limitata alle unità immobiliari, i terreni desertici sono riservati agli egiziani e alle società a maggioranza egiziana (Legge 143 del 1981), e i terreni agricoli sono preclusi agli stranieri. Nel Sinai, la Legge sullo sviluppo integrato del 2012 riserva la proprietà di terreni ed edifici agli egiziani e offre agli stranieri un usufrutto rinnovabile (fino a 50 anni, al massimo 75), con eccezioni riportate da Ahram per Dahab, Sharm El Sheikh e la zona turistica del Golfo di Aqaba. È prevista la residenza tramite acquisto di immobili, con soglie riportate di USD 50,000 per un anno, USD 100,000 per tre anni e USD 200,000 per cinque anni (IMI Daily, 2023), anche se non è stato trovato alcun prospetto ufficiale che confermi gli importi attuali.

Tasse e tariffe

Il venditore paga una tassa del 2.5% sulla cessione di immobili, calcolata sul prezzo lordo di vendita di immobili costruiti o terreni edificabili, che il contratto sia registrato o no; le modifiche all'imposta sul reddito introdotte dalla Legge 151 del 2026, in vigore dal 29 luglio 2026, concedono 60 giorni per pagare. La registrazione di una vendita presso il Real Estate Publicity Department (Shahr El Aqary) costa una tariffa fissa in base alla superficie ai sensi della Legge 83 del 2006, riportata in EGP 500 fino a 100 mq e crescente fino a un massimo di EGP 2,000 oltre i 300 mq, più rilievi, ratifica dell'Ordine degli Avvocati (1% con un massimo di EGP 25,000) e costi contrattuali, e l'intera procedura costa spesso da EGP 30,000 a 50,000 (Enterprise, 2023). Dal Decreto 3562 del 2023, i contratti per unità nelle città sotto supervisione statale possono essere autenticati senza la registrazione completa al registro. Le locazioni non residenziali sono ora soggette a IVA del 14% (Legge 149 del 2026).

Off-plan

La maggior parte delle nuove case è venduta off-plan dagli sviluppatori con piani rateali lunghi, che secondo JLL sono passati da due anni prima del 2016 fino a 15 anni oggi, spesso su terreni acquistati dalla New Urban Communities Authority (NUCA) o condivisi con essa tramite accordi di ripartizione dei ricavi. Le regole attuali (Decreto del Primo Ministro 2184 del 2022) impongono conti bancari di progetto e depositi di garanzia ma nessuna registrazione o classificazione degli sviluppatori, e i ritardi nelle consegne sono diventati un tema politico: a settembre 2026 il governo ha iniziato a censire i progetti bloccati. Un disegno di legge che istituisce un'Unione obbligatoria degli sviluppatori immobiliari egiziani, completato dal Ministero dell'Edilizia a fine settembre 2026, imporrebbe la registrazione prima di qualsiasi approvazione di progetto, un conto escrow per ogni progetto o fase con svincoli legati all'avanzamento certificato, piani di pagamento legati al completamento e due fondi di tutela degli acquirenti; deve ancora essere approvato dal Governo e dalla Camera.

Affitti

La Legge sui vecchi affitti 164 del 2025, pubblicata il 4 agosto 2025, pone fine alle locazioni a canone bloccato dopo sette anni per le abitazioni e cinque anni per gli altri usi. Durante la transizione i canoni salgono a 20 volte il vecchio canone nelle zone di pregio (almeno EGP 1,000 al mese), a 10 volte nelle zone a reddito medio (almeno EGP 400) e nelle zone economiche (almeno EGP 250), e a cinque volte per le unità non residenziali, poi aumentano del 15% all'anno; lo Stato ha promesso alloggi alternativi agli inquilini originari. Le locazioni firmate dal 30 gennaio 1996 sono escluse da questa legge e seguono il Codice civile, con canone e durata concordati liberamente.

Piattaforme

Real Estate Brokers Registry del GOEIC e broker cardPrenotazione online del GOEIC (goeic.gov.eg/reserv-online, numero verde 19591)Registro elettronico delle transazioni del GOEICReal Estate Publicity Department (Shahr El Aqary)New Urban Communities Authority (NUCA)Egyptian Tax AuthorityListe dell'Egyptian Money Laundering and Terrorist Financing Combating UnitPermessi di lavoro per stranieri del Ministero del Lavoro