Comprar imóvel no Egito sendo estrangeiro

Estrangeiros podem comprar imóveis no Egito, mas as regras estão espalhadas por várias leis e decretos, e algumas mudaram recentemente. Como corretor, muitas vezes você é a primeira pessoa a quem o comprador pergunta. Veja o que saber e o que dizer.

A versão resumida

1. A lei de base é a Lei 230 de 1996: uso residencial, cada imóvel com até 4,000 m², sem bens históricos, e sem revenda por cinco anos, salvo autorização das autoridades.
2. O antigo limite de dois imóveis foi retirado por decisão do governo, com a condição de que o preço seja pago em moeda estrangeira transferida do exterior.
3. Terrenos e terras agrícolas estão fora do alcance. O Sinai tem seu próprio regime restritivo.
4. A maioria dos imóveis novos é vendida com um contrato primário. O registro completo no shahr aqary é uma etapa separada e mais lenta.
5. O vendedor paga um imposto de 2.5% sobre a alienação, calculado sobre o valor bruto da venda.
6. Um imóvel pode embasar uma autorização de residência, mas confira os valores mínimos atuais antes de prometer qualquer coisa.

O que diz a Lei 230 de 1996

O próprio portal de investimentos do governo resume as regras. Um não egípcio pode ter imóvel para residência particular para si e sua família (cônjuge e filhos menores), além do imóvel necessário para um negócio licenciado. Cada imóvel não pode passar de 4,000 m² nem ser um bem histórico tombado. O não egípcio não pode transferir a propriedade por cinco anos a partir da aquisição, salvo autorização antecipada do Primeiro-Ministro; esses poderes foram depois delegados ao Ministro da Justiça. Um negócio que viole essas condições é nulo e não pode ser registrado.

Uma empresa é considerada estrangeira se os egípcios não detêm a maior parte do seu capital, mesmo quando constituída no Egito.

Algumas áreas têm tratamento mais generoso. Pelo Decreto do Primeiro-Ministro 548 de 2005, os estrangeiros são tratados como egípcios para residências nas novas comunidades urbanas e em áreas turísticas listadas, incluindo Ras El Hekma, Sidi Abdel Rahman, Hurghada e o Mar Vermelho, sujeito a aprovações de segurança.

O limite de unidades e o pagamento em dólares

Em 2023, o Conselho de Ministros decidiu retirar o limite de dois imóveis se o comprador pagar em moeda estrangeira. O Al-Ahram Weekly informou em julho de 2026 que o limite foi eliminado por uma decisão do Primeiro-Ministro, que o preço deve ser pago em moeda estrangeira vinda do exterior e que os cartórios de registro aceitam um contrato da incorporadora mais o comprovante de pagamento em dólares americanos para unidades sob autoridades estatais como a NUCA. O número do decreto não foi publicado no que conseguimos encontrar, então peça ao cartório que confirme antes de orientar um comprador sobre uma terceira unidade.

A mesma reportagem diz que a flexibilização abrange unidades construídas, não terrenos. Terras agrícolas e a maior parte das terras desérticas continuam vedadas a estrangeiros, segundo a Al Tamimi.

Sinai e áreas de fronteira

O Sinai é regido por legislação própria. O Al-Ahram Weekly afirma que a propriedade estrangeira é proibida em todo o Sinai, exceto em Dahab, Sharm El Sheikh e na zona turística do Golfo de Aqaba, e que a própria Sharm El Sheikh funciona com direitos de usufruto de até 99 anos, e não com propriedade plena. Algumas áreas de segurança e de fronteira são fechadas à propriedade privada para todos. Se um imóvel anunciado estiver no Sinai ou perto de uma fronteira, encaminhe o comprador a um advogado antes de qualquer sinal.

Contrato primário versus registro no shahr aqary

A maioria dos imóveis novos é vendida com um contrato primário (aqd ibtidaei) assinado com a incorporadora. Ele obriga as partes, mas não é um título registrado. O registro completo é feito no Real Estate Publicity Department, o shahr aqary, vinculado ao Ministério da Justiça, e gera o “contrato azul” registrado.

A Enterprise descreveu o processo em 2023: uma certidão de levantamento e zoneamento, o selo do Sindicato dos Advogados (1% do valor, com teto de EGP 25,000), as taxas de registro e uma cadeia completa de contratos. Os custos totais muitas vezes chegavam a EGP 30,000 a 50,000, e para estrangeiros uma autorização de segurança pode estender o registro de cerca de 60 dias para até um ano. Imóveis de revenda costumam vir com uma cadeia de contratos não registrados, e uma lacuna nessa cadeia pode exigir uma ação judicial para validar a venda, então pergunte cedo.

O imposto de 2.5% sobre a alienação

Quando uma pessoa física vende um imóvel construído, ou um terreno para construção dentro do perímetro urbano, o vendedor deve 2.5% do valor bruto da venda, sem deduções. O imposto se aplica com ou sem registro do contrato e vence em até 30 dias após a venda. Algumas transferências são isentas, como doações entre cônjuges e entre pais e filhos.

Residência ligada a imóvel

Ter um imóvel pode embasar uma autorização de residência. Reportagens de 2023 descreveram autorizações de um, três e cinco anos vinculadas a compras de cerca de USD 50,000, 100,000 e 200,000 pagas em moeda estrangeira, mas não conseguimos confirmar os valores mínimos atuais em uma página oficial. Oriente os clientes a confirmar com a Administração de Passaportes, Imigração e Nacionalidade.

O que um corretor precisa explicar

• Qual lei se aplica a esta unidade e a esta área, e se é necessária uma aprovação de segurança.
• Que o pagamento deve vir em moeda estrangeira do exterior, com o comprovante bancário guardado.
• Se a unidade está em contrato primário ou já registrada, e quem paga os custos de registro.
• O bloqueio de revenda de cinco anos, a menos que a área seja isenta.
• Que o vendedor deve o imposto de 2.5% sobre a alienação.
• Que você está registrado na GOEIC, e que seus honorários constam em um contrato escrito e são pagos por banco, não em dinheiro.

Este guia traz informações gerais, não aconselhamento jurídico. As regras para estrangeiros mudaram em 2023 e em 2026. A CloserPass não tem vínculo com nenhuma autoridade egípcia.

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