Carreiras no mercado imobiliário no Egito

As regras que um corretor precisa conhecer

Autoridade imobiliária

General Organization for Export and Import Control (GOEIC), Real Estate Brokers Registry, vinculado ao Ministério do Investimento e Comércio Exterior

Registro de corretores (GOEIC)

Todo aquele que intermedeia a venda, a compra ou a locação de imóveis ou terrenos deve estar inscrito no Real Estate Brokers Registry da GOEIC, criado pela Lei 21 de 2022, que alterou a Lei de Agência Comercial e Corretagem 120 de 1982. A Decisão Ministerial 578 de 2025 sobre tipos e categorias de corretores foi emitida em 16 de dezembro de 2025 e entrou em vigor em 18 de janeiro de 2026, segundo a Property Finder Egypt, e quem já atuava teve seis meses, até julho de 2026, para se registrar. Os candidatos primeiro concluem o curso online Real Estate Brokerage Practice da GOEIC (3 dias, 12 horas, 80% de presença e uma avaliação final, EGP 1,500) e depois entregam o formulário de pessoa física ou jurídica com o certificado em uma unidade da GOEIC. Os corretores se registram como corretores de venda, de compra, duplos ou de locação e são classificados pelo valor dos negócios: A (acima de EGP 100 million, capital de EGP 1 million), B (acima de EGP 50 million, EGP 500,000), C (acima de EGP 10 million, EGP 50,000) e D (até EGP 10 million, EGP 20,000). A carteira de corretor é retirada nas unidades de Maarouf (Cairo), 6th of October ou Alexandria. As taxas de registro são pagas nas unidades, mas não são publicadas; atuar sem registro pode levar a até dois anos de prisão e multa de EGP 50,000 a EGP 1 million.

Quem pode ser corretor

O registro de pessoa física é reservado a egípcios: a Lei 120 de 1982 (artigo 3, aplicado aos corretores de imóveis pelo artigo 3 bis) exige que o candidato tenha nacionalidade egípcia, e o egípcio naturalizado deve tê-la há dez anos. Assim, um estrangeiro não pode se registrar em nome próprio como corretor de imóveis. Os estrangeiros ainda podem participar por meio de uma empresa: o registro da GOEIC prevê trâmites separados para empresas egípcias com sócios fundadores estrangeiros e para filiais egípcias de empresas estrangeiras, e a lei permite que o ministro dispense a exigência de nacionalidade para empresas com sócios fundadores estrangeiros. Um estrangeiro empregado por uma dessas empresas precisa de uma permissão de trabalho do Ministério do Trabalho nos termos da Lei Trabalhista 14 de 2025 (em vigor desde 1º de setembro de 2025), e a Decisão Ministerial 279 de 2025 limita os funcionários estrangeiros a 10% do quadro egípcio de um estabelecimento (até 20% em alguns projetos da Lei de Investimentos quando não há egípcios qualificados disponíveis). Nenhum texto oficial encontrado confirma se um funcionário estrangeiro pode assinar pessoalmente contratos de corretagem enquanto a empresa detém o registro.

Regras de corretagem

Todo contrato de corretagem deve ser escrito e informar a data, as partes, os dados do imóvel e a forma de pagamento completa, e o corretor deve conferir os dados do imóvel com os registros oficiais e manter sigilo sobre as informações dos clientes. Comissões acima de EGP 10,000 não podem ser pagas em dinheiro, os corretores mantêm um livro de transações (eletrônico, pelo site da GOEIC) com preços e comissões, e os valores recebidos são declarados à Autoridade Tributária em até 30 dias. A Lei 120 não fixa teto de comissão; a taxa e a moeda são as que o contrato estabelecer. Em projetos novos, a incorporadora paga a comissão do corretor, então o comprador paga o mesmo preço de qualquer forma, e os corretores responderiam por 70 a 80% das vendas das incorporadoras (Invest-Gate, 2022). Os clientes devem ser verificados nas listas da unidade de combate à lavagem de dinheiro antes de um negócio.

Compradores estrangeiros

A Lei 230 de 1996 historicamente limitava um não egípcio a dois imóveis de até 4,000 m² cada, sem revenda por cinco anos. Decisões do Conselho de Ministros de 2023 a 2026 eliminaram o limite do número de unidades residenciais para compradores que pagam em moeda estrangeira transferida do exterior, e unidades compradas de órgãos como a NUCA só podem ser registradas em cartório com comprovante de pagamento em dólares americanos (Ahram Online, julho de 2026). A propriedade abrange as unidades, não o terreno: o Primeiro-Ministro afirmou que a propriedade estrangeira se limita a unidades imobiliárias, as terras desérticas são reservadas a egípcios e a empresas de maioria egípcia (Lei 143 de 1981), e as terras agrícolas são vedadas a estrangeiros. No Sinai, a Lei de Desenvolvimento Integrado de 2012 reserva a propriedade de terrenos e edificações a egípcios e oferece aos estrangeiros usufruto renovável (até 50 anos, 75 no máximo), com o Ahram relatando exceções para Dahab, Sharm El Sheikh e a zona turística do Golfo de Aqaba. A residência por meio de imóvel é oferecida, com valores mínimos informados de USD 50,000 para um ano, USD 100,000 para três anos e USD 200,000 para cinco anos (IMI Daily, 2023), embora não tenha sido encontrada nenhuma tabela oficial que confirme os valores atuais.

Impostos e taxas

O vendedor paga um imposto de 2.5% sobre a alienação de imóveis, calculado sobre o preço bruto de venda de imóveis construídos ou terrenos para construção, com ou sem registro do contrato; as alterações do Imposto de Renda pela Lei 151 de 2026, em vigor desde 29 de julho de 2026, dão 60 dias para o pagamento. Registrar uma venda no Real Estate Publicity Department (Shahr El Aqary) custa uma taxa fixa por área, conforme a Lei 83 de 2006, informada em EGP 500 até 100 m² e subindo até o teto de EGP 2,000 acima de 300 m², além de levantamento, homologação pelo Sindicato dos Advogados (1% com teto de EGP 25,000) e custos de contrato, e o processo completo costuma custar de EGP 30,000 a 50,000 (Enterprise, 2023). Desde a Decisão 3562 de 2023, contratos de unidades em cidades supervisionadas pelo Estado podem ser registrados em cartório sem o registro completo no registro imobiliário. Locações não residenciais agora pagam 14% de IVA (Lei 149 de 2026).

Na planta

A maioria dos imóveis novos é vendida na planta pelas incorporadoras em planos de parcelamento longos, que segundo a JLL passaram de dois anos antes de 2016 para até 15 anos hoje, muitas vezes em terrenos comprados da New Urban Communities Authority (NUCA) ou divididos com ela em acordos de partilha de receita. As regras atuais (Decreto do Primeiro-Ministro 2184 de 2022) exigem contas bancárias por projeto e depósitos de garantia, mas nenhum registro ou classificação de incorporadoras, e os atrasos na entrega viraram uma questão política: em setembro de 2026 o governo começou a listar os projetos parados. Um projeto de lei que cria uma União Egípcia de Incorporadoras Imobiliárias obrigatória, concluído pelo Ministério da Habitação no fim de setembro de 2026, exigiria registro antes de qualquer aprovação de projeto, uma conta de garantia (escrow) por projeto ou fase com liberações vinculadas ao avanço certificado da obra, cronogramas de pagamento ligados à conclusão e dois fundos de proteção ao comprador; ele ainda precisa passar pelo Conselho de Ministros e pela Câmara.

Locação

A Lei 164 de 2025 sobre aluguéis antigos, publicada em 4 de agosto de 2025, encerra os contratos de aluguel controlado após sete anos para residências e cinco anos para outros usos. Durante a transição, os aluguéis saltam para 20 vezes o valor antigo em áreas nobres (no mínimo EGP 1,000 por mês), 10 vezes em áreas de renda média (no mínimo EGP 400) e em áreas econômicas (no mínimo EGP 250), e cinco vezes para unidades não residenciais, e depois sobem 15% ao ano; o Estado prometeu moradia alternativa aos inquilinos originais. Contratos assinados desde 30 de janeiro de 1996 ficam fora desta lei e seguem o Código Civil, com aluguel e prazo livremente acordados.

Plataformas

Real Estate Brokers Registry da GOEIC e carteira de corretorAgendamento online da GOEIC (goeic.gov.eg/reserv-online, central 19591)Livro eletrônico de transações da GOEICReal Estate Publicity Department (Shahr El Aqary)New Urban Communities Authority (NUCA)Autoridade Tributária do EgitoListas da unidade egípcia de combate à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismoPermissões de trabalho para estrangeiros do Ministério do Trabalho