Покупка недвижимости в Египте иностранцем

Иностранцы могут покупать жильё в Египте, но правила разбросаны по нескольким законам и постановлениям, и некоторые недавно изменились. Как брокер, вы часто первый, кому покупатель задаёт вопросы. Вот что нужно знать и говорить.

Коротко

1. Базовый закон: Закон 230 от 1996 года: жилое назначение, каждый объект до 4,000 м², без объектов старины и без перепродажи в течение пяти лет, если власти не разрешат иное.
2. Прежнее ограничение в два объекта снято решением правительства при условии, что цена оплачена в иностранной валюте, переведённой из-за рубежа.
3. Земля и сельскохозяйственные угодья недоступны. У Синая свой ограничительный режим.
4. Большинство новых домов продаётся по первичному договору. Полная регистрация в shahr aqary: отдельный и более медленный этап.
5. Продавец платит налог на отчуждение 2.5% с валовой суммы продажи.
6. Недвижимость может стать основанием для вида на жительство, но проверьте текущие пороги, прежде чем что-то обещать.

Что говорит Закон 230 от 1996 года

Правила кратко изложены на официальном инвестиционном портале правительства. Неегиптянин может владеть недвижимостью для личного проживания своего и своей семьи (супруги и несовершеннолетних детей), а также недвижимостью, необходимой для лицензированного бизнеса. Каждый объект не должен превышать 4,000 м² и не должен быть внесённым в реестр памятником старины. Неегиптянин не может передать право собственности в течение пяти лет с момента приобретения, если премьер-министр не разрешит это раньше; эти полномочия с тех пор переданы министру юстиции. Сделка, нарушающая эти условия, ничтожна и не может быть зарегистрирована.

Компания считается иностранной, если египтянам не принадлежит большая часть её капитала, даже если она зарегистрирована в Египте.

В некоторых районах условия мягче. Согласно Постановлению премьер-министра 548 от 2005 года, иностранцы приравнены к египтянам при покупке жилья в новых городских поселениях и в перечисленных туристических зонах, включая Ras El Hekma, Sidi Abdel Rahman, Хургаду и Красное море, при наличии согласования служб безопасности.

Ограничение на количество объектов и оплата в долларах

В 2023 году правительство решило снять ограничение в два объекта, если покупатель платит в иностранной валюте. Al-Ahram Weekly в июле 2026 года сообщила, что ограничение отменено решением премьер-министра, что цена должна быть оплачена в иностранной валюте из-за рубежа и что регистрационные органы принимают договор с девелопером вместе с подтверждением оплаты в долларах США для объектов под управлением государственных органов, таких как NUCA. Номер постановления в найденных нами источниках не опубликован, поэтому попросите нотариальную контору подтвердить правило, прежде чем консультировать покупателя третьего объекта.

В том же материале говорится, что послабление касается построенных объектов, а не земли. Сельскохозяйственные и большинство пустынных земель остаются закрытыми для иностранцев, по данным Al Tamimi.

Синай и приграничные районы

Синай регулируется отдельным законодательством. По данным Al-Ahram Weekly, собственность иностранцев запрещена на всём Синае, кроме Дахаба, Шарм-эль-Шейха и туристической зоны залива Акаба, причём в самом Шарм-эль-Шейхе действует право пользования (узуфрукт) сроком до 99 лет, а не полная собственность. Некоторые зоны безопасности и приграничные районы закрыты для частной собственности для всех. Если объект находится на Синае или у границы, направьте покупателя к юристу до внесения любого депозита.

Первичный договор или регистрация в shahr aqary

Большинство новых домов продаётся по первичному договору (aqd ibtidaei), подписанному с девелопером. Он обязывает стороны, но не является зарегистрированным правом собственности. Полная регистрация проходит в Real Estate Publicity Department, shahr aqary, при Министерстве юстиции, и даёт зарегистрированный «голубой договор».

Enterprise описала процесс в 2023 году: справка об обмере и зонировании, печать Коллегии адвокатов (1% от стоимости, не более EGP 25,000), регистрационные сборы и полная цепочка договоров. Общие расходы часто достигали от EGP 30,000 до 50,000, а для иностранцев проверка службами безопасности может растянуть регистрацию примерно с 60 дней до года. Вторичное жильё часто идёт с цепочкой незарегистрированных договоров, и разрыв в этой цепочке может означать судебное дело для признания сделки, поэтому выясняйте это заранее.

Налог на отчуждение 2.5%

Когда физическое лицо продаёт построенный объект или участок под застройку в черте города, продавец платит 2.5% от валовой суммы продажи без вычетов. Налог применяется независимо от того, зарегистрирован ли договор, и уплачивается в течение 30 дней после продажи. Некоторые передачи освобождены, например дарение между супругами, родителями и детьми.

ВНЖ, связанный с недвижимостью

Владение недвижимостью может стать основанием для вида на жительство. В публикациях прессы 2023 года описывались разрешения на один, три и пять лет при покупке примерно за USD 50,000, 100,000 и 200,000 с оплатой в иностранной валюте, но мы не смогли подтвердить текущие пороги на официальной странице. Советуйте клиентам уточнять в Passports, Immigration and Nationality Administration.

Что должен объяснить брокер

• Какой закон применяется к этому объекту и району и нужно ли согласование служб безопасности.
• Что оплата должна поступить в иностранной валюте из-за рубежа, а банковское подтверждение нужно сохранить.
• Оформлен ли объект по первичному договору или уже зарегистрирован, и кто оплачивает регистрацию.
• Пятилетний запрет на перепродажу, если район не освобождён от него.
• Что продавец платит налог на отчуждение 2.5%.
• Что вы зарегистрированы в GOEIC, а ваше вознаграждение прописано в письменном договоре и оплачивается через банк, а не наличными.

Этот гайд носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Правила для иностранцев менялись в 2023 и 2026 годах. CloserPass не связан ни с одним египетским органом власти.

Вакансии и другие гайды смотрите в разделе Египет на CloserPass.