Isang property deal sa Morocco mula simula hanggang wakas

Mas maraming tao ang kasangkot sa isang deal sa Morocco kaysa sa inaasahan ng maraming baguhan: kayo, ang notaryo o mga adoul, ang tax office, ang land registry, ang bangko at, para sa mga bagong bahay, ang developer. Kapag alam ninyo ang pagkakasunod-sunod ng mga hakbang, mahinahon ninyong magagabayan ang kliyente at maagang makikita ang mga problema.

Sino ang gumagawa ng ano

• Kayo, ang agent. Hanapin ang buyer o ang property, papirmahan ang mandate at mga visit slip, makipagnegosasyon, mangolekta ng mga dokumento, at panatilihing nasa iskedyul ang lahat.
• Ang notaryo o dalawang adoul. Mula 16 Hulyo 2026 (Law 41.25), sila lamang ang maaaring gumawa ng sale deed, ng promise of sale at ng off-plan preliminary contract.
• Ang tax office (DGI). Nangongolekta ng registration duty mula sa buyer at ng profit tax (TPI) mula sa seller.
• Ang land registry (conservation foncière, bahagi ng ANCFCC). Itinatala ang benta sa land title. Ligtas na ang pagmamay-ari kapag ipinapakita na ng titulo ang buyer.
• Ang bangko. Nagpapautang sa buyer at, para sa mga non-resident, nagko-convert ng foreign currency sa dirham na may patunay.
• Ang developer, para sa off-plan: nagbebenta ng unit, nagbibigay ng garantiya at nagde-deliver ng gusali.

Isang resale, hakbang-hakbang

1. Offer at mga pagsusuri. Pagkasunduan ang presyo. Hingin ang title number at isang kamakailang land registry certificate. Suriin ang pagkakakilanlan ng seller, mga mortgage at encumbrance. Kung ang property ay isang melkia (adoul deed na batay sa mga saksi), babalaan ang buyer: walang central register, at ang pagpapatitulo ay maaaring tumagal nang 12 hanggang 36 na buwan (Lesmre).
2. Promise of sale (compromis). Pinipirmahan sa harap ng notaryo o mga adoul. Itinatakda nito ang presyo, ang deposit, anumang kondisyon sa loan at ang petsa ng final deed.
3. Deposit. Binabayaran sa notaryo. Ang mga pondong ibinayad sa notaryo ay hawak sa mga deposit account sa CDG, hindi sa account ng seller.
4. Pondo. Nagbabayad ang buyer sa pamamagitan ng bank transfer o tseke. Nagpapadala ang non-resident ng foreign currency sa pamamagitan ng isang Moroccan na bangko at nagtatago ng patunay, na siyang nagpapahintulot na mailabas ang pera sa bansa sa susunod na benta (Office des Changes).
5. Final deed. Pinipirmahan sa harap ng notaryo. Kung may pumipirma sa pamamagitan ng kinatawan, ang power of attorney ay dapat munang nairehistro sa korte.
6. Mga duty at registration. Binabayaran ang mga duty ng buyer, at ifa-file ng notaryo ang benta sa conservation foncière, na mag-a-update ng titulo.
7. Buwis ng seller. Nagfa-file at nagbabayad ang seller ng TPI sa loob ng 30 araw mula sa benta.

Isang off-plan (VEFA) sale, hakbang-hakbang

Sinusunod ng mga off-plan sale ang Law 44-00 ayon sa pagkakaamyenda ng Law 107-12:

1. Reservation contract, kapag mayroon na lamang ang building permit. Nagbabayad ang buyer ng 5% at maaaring umatras sa loob ng isang buwan.
2. Preliminary contract, pinapayagan kapag nakuha na ang building permit (Art. 618-5). Mula Hulyo 2026, dapat itong authentic deed ng notaryo o mga adoul. Nagbabayad ang buyer ng 5%. Dapat magbigay ang developer ng bank o insurance guarantee para sa mga advance.
3. Pagsisimula ng konstruksyon: 10%.
4. Mga yugto ng konstruksyon (structural works, finishing, occupancy permit): 60% sa kabuuan, hinati ayon sa napagkasunduan.
5. Susi at final deed: 20%, pagkatapos ay registration sa land registry.

Iniulat ng Finances News noong 2023 na maraming developer ang nagbebenta gamit ang mas maluwag na reservation sa halip. Kung walang permit number, walang garantiya at walang notaryo, sabihin nang malinaw sa buyer kung anong proteksyon ang isinusuko nila. Tingnan ang Paano gumagana ang off-plan (VEFA) sa Morocco.

Mga fee at buwis

Buyer:

• Registration duty: 4% sa built property (minimum MAD 1,000), 5% sa bakanteng lupa, 3% sa qualifying na social housing.
• Land registry: 1.5% ng presyo at MAD 100 kada titulo, minimum MAD 500 (ANCFCC tariff).
• Notaryo: karaniwang mga 1% at VAT. Humingi ng nakasulat na quote.
• Cash surcharge: mula 1 Hulyo 2026, dagdag na 2% sa anumang hindi traceable na bahagi ng presyong lampas sa MAD 300,000.

Seller:

• TPI: 20% ng net gain, na may minimum na 3% ng sale price. Exempt ang pangunahing tirahan na tinirhan nang hindi bababa sa limang taon, pero naaangkop pa rin ang 3% na minimum sa bahagi ng presyong lampas sa MAD 4 million.

Agency fee: karaniwang 2% hanggang 3%, kadalasang 2.5%, binabayaran ng sinumang pumirma para dito.

Worked example sa MAD

Halimbawang numero: isang flat na may titulo sa Casablanca ang naibenta sa halagang MAD 2,000,000. Binili ito ng seller sa MAD 1,500,000, hindi ito ang kanilang pangunahing tirahan, at ang net taxable gain pagkatapos ng mga pinapayagang gastos ay MAD 400,000. Pumirma ang seller ng 2.5% na mandate.

Item	Kalkulasyon	MAD
Registration duty (buyer)	4% x 2,000,000	80,000
Land registry (buyer)	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
Notaryo (buyer)	mga 1% at VAT	mga 22,000 hanggang 24,000
Mga certificate at iba pang gastos (buyer)	allowance	mga 2,000
Kabuuan ng buyer bukod sa presyo		mga 134,000 hanggang 136,000
Agency fee (seller)	2.5% x 2,000,000	50,000
TPI (seller)	ang mas mataas sa 20% x 400,000 = 80,000 at 3% x 2,000,000 = 60,000	80,000
Naiuuwi ng seller	2,000,000 bawas 50,000 bawas 80,000	1,870,000

Ang mga gastos ng buyer ay umaabot sa mga 6.7% hanggang 6.8% ng presyo, ayon sa tantya ng ReaConsult para sa 2026. Kung may mortgage ang seller, binabayaran din ito mula sa 1,870,000.

Mga pangunahing aral

• Ginagawa ng notaryo o mga adoul ang bawat mahalagang deed. Inihahanda ninyo ang file at pinapausad ito.
• Resale: mga pagsusuri, compromis, deposit sa notaryo, bayad sa bangko, final deed, land registry.
• Off-plan: permit muna, pagkatapos 5, 5, 10, 60 at 20, na may garantiya.
• Nagbabayad ang mga buyer ng mga 6.5% hanggang 7% bukod sa presyo. Nagbabayad ang mga seller ng TPI sa loob ng 30 araw.

Sanayin ang mga numero gamit ang Morocco money training at off-plan training. Para sa mga dayuhang buyer, basahin ang Pagbili ng property sa Morocco bilang dayuhan.