پرتگال میں رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کیسے بنیں

پرتگال رئیل اسٹیٹ بروکریج کو قومی سطح پر ریگولیٹ کرتا ہے، لیکن لائسنس ایجنسی کے پاس ہوتا ہے، ہر سیلز پرسن کے پاس نہیں۔ پرتگال میں گھر بیچنے والے زیادہ تر لوگ کسی ایجنسی کے لائسنس کے تحت کنسلٹنٹ کے طور پر کام کرتے ہیں، اکثر self-employed کے طور پر۔ پھر آپ کی قومیت طے کرتی ہے کہ آپ کام کر بھی سکتے ہیں یا نہیں، اور کیسے۔ اکتوبر 2026 میں یہ سب کیسے جڑتا ہے، یہاں دیکھیں۔

مختصر خلاصہ

1. ثالثی (mediation) صرف لائسنس یافتہ فرم ہی تحریری معاہدے کے تحت کر سکتی ہے (Law 15/2013)۔ لائسنس IMPIC جاری کرتا ہے اور یہ اپنے AMI نمبر سے پہچانا جاتا ہے۔
2. لائسنس کسی کمپنی یا انفرادی تاجر (sole trader) کے پاس ہوتا ہے۔ سیلز پرسنز اس کے تحت consultores imobiliários (رئیل اسٹیٹ کنسلٹنٹس) کے طور پر کام کرتے ہیں، ان کا اپنا کوئی لائسنس نہیں ہوتا۔
3. لائسنس کے لیے آپ کو اچھی تجارتی ساکھ اور کم از کم €150,000 کی لائبلٹی انشورنس درکار ہے۔ IMPIC لائسنس کے لیے €100 اور ریگولیشن فیس کے طور پر €265 سالانہ لیتا ہے۔
4. ہر جنوری میں لائسنس رکھنے والوں کو دوبارہ ثابت کرنا ہوتا ہے کہ وہ شرائط پوری کرتے ہیں، اور سالانہ فیس ادا کرنی ہوتی ہے۔
5. EU، EEA اور سوئس شہری آزادانہ کام کر سکتے ہیں۔ Law 61/2025 کے بعد سے غیر EU شہریوں کو سفر سے پہلے صحیح ویزا لینا ضروری ہے۔
6. ہر ایک کو NIF (ٹیکس نمبر) اور NISS (Social Security نمبر) درکار ہے۔ زیادہ تر کنسلٹنٹس recibos verdes (self-employed) پر کام کرتے ہیں۔
7. آمدنی زیادہ تر کمیشن ہوتی ہے: ایجنسی کی فیس کا ایک حصہ، جو Ekonomista کے مطابق ستمبر 2026 میں 40% سے 50% تھا۔

AMI لائسنس

Law 15/2013 کا Article 3 کہتا ہے کہ پرتگال میں رئیل اسٹیٹ ثالثی صرف لائسنس یافتہ ثالثی فرم ہی کر سکتی ہے۔ پرتگال میں قائم ہر فراہم کنندہ کو IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) سے لائسنس درکار ہے، چاہے وہ کمپنی ہو یا اپنے نام سے کاروبار کرنے والا فرد (empresário em nome individual)۔ اس شعبے میں اسے AMI لائسنس کہا جاتا ہے۔ قانون میں اب بھی IMPIC کے پیشرو ادارے InCI کا نام درج ہے۔

قانون صرف دو شرائط رکھتا ہے:

• اچھی تجارتی ساکھ (idoneidade comercial)۔ یہ ختم ہو جاتی ہے، مثلاً عدالت سے منظور شدہ منصوبے کے بغیر دیوالیہ ہونے کے بعد، یا جب کسی قانونی نمائندے کو پچھلے پانچ سالوں میں دھوکہ دہی، خیانت، کرپشن یا منی لانڈرنگ پر حتمی قید کی سزا ہوئی ہو۔
• کم از کم €150,000 کی سول لائبلٹی انشورنس، یا اس کے برابر مالی ضمانت۔

idealista نے 2013 میں رپورٹ کیا کہ نئے قانون نے دو پرانی شرائط ختم کر دیں: مثبت ایکویٹی، اور ٹیکس اور Social Security کے واجبات صاف ہونے کا ثبوت۔

IMPIC کے عمومی سوالات کے مطابق، جو اکتوبر 2026 میں چیک کیے گئے:

• لائسنس کی فیس €100 اور سالانہ ریگولیشن فیس €265 ہے، جو پہلے سال میں تناسب سے لی جاتی ہے۔
• IMPIC کو 20 دن کے اندر فیصلہ کرنا ہوتا ہے۔ اگر نہ کرے تو لائسنس خود بخود منظور سمجھا جاتا ہے۔
• درخواست دہندگان کی رہائش یا ہیڈ آفس European Economic Area کے کسی ملک میں ہونا ضروری ہے۔ معیار یہ ہے کہ آپ کہاں مقیم ہیں، آپ کی قومیت نہیں۔

Doutor Finanças نے وہ دستاویزات درج کی ہیں جو ایک sole trader IMPIC کو دکھاتا ہے، جن میں ٹیکس آفس کا وہ ڈیکلریشن بھی شامل ہے جس سے self-employed سرگرمی شروع ہوتی ہے۔

سالانہ جانچ

لائسنس کی کوئی میعاد ختم ہونے کی تاریخ نہیں، لیکن یہ مستقل بھی نہیں۔ ہر جنوری میں لائسنس ہولڈر کو سالانہ فیس ادا کرنی ہوتی ہے اور دوبارہ ثابت کرنا ہوتا ہے کہ وہ شرائط پوری کرتا ہے: ہر قانونی نمائندے کا کریمنل ریکارڈ سرٹیفکیٹ، درست انشورنس، اور کمپنیوں کے لیے کمرشل رجسٹری کوڈ۔ 2026 کے لیے IMPIC نے ادائیگی کی آخری تاریخ 20 فروری 2026 مقرر کی۔ ادائیگی نہ کرنے یا شرائط ثابت نہ کرنے پر لائسنس منسوخ ہو جاتا ہے۔

EEA کے دیگر ممالک کی فرمیں

کسی دوسرے EEA ملک میں پہلے سے لائسنس یافتہ ثالثی فرم پرتگال میں کام شروع کرنے کے لیے IMPIC کے ساتھ رجسٹر ہو سکتی ہے، یا پہلی کبھی کبھار کی سروس کے 60 دن کے اندر IMPIC کو اطلاع دے سکتی ہے۔

کنسلٹنٹس اور angariadores

زیادہ تر لوگ کبھی لائسنس کے لیے درخواست نہیں دیتے۔ Ekonomista نے ستمبر 2026 میں وضاحت کی کہ کسی ایجنسی میں شامل ہونے والا کنسلٹنٹ ایجنسی کے لائسنس کے تحت کام کرتا ہے اور اسے ایجنسی کے ساتھ تعاون کا معاہدہ (collaboration contract) درکار ہوتا ہے۔ Doutor Finanças پر ایک مہمان مصنف نے جون 2024 میں اندازہ لگایا کہ پرتگال میں 40,000 سے 60,000 کے درمیان ایجنٹس ہیں، جن میں سے بڑی اکثریت اسی طرح کام کرتی ہے۔ کوئی انفرادی رجسٹر نہیں، اس لیے اسے صرف اندازہ سمجھیں۔

Law 15/2013 لائسنس یافتہ فرم میں دو قسم کے عملے کو تسلیم کرتا ہے:

• ثالثی کے ماہرین (técnicos de mediação imobiliária)، جو فرم کے نام پر ثالثی کا کام کرتے ہیں۔ نوکری کے اشتہارات میں انہیں عام طور پر کنسلٹنٹس کہا جاتا ہے۔
• Angariadores، جو ثالثی کے معاہدوں کی تیاری اور تکمیل میں مدد کرتے ہیں، عام طور پر لسٹنگز حاصل کر کے۔

دونوں میں سے کسی کو AMI لائسنس کی ضرورت نہیں۔ لیکن ہر ایک کے پاس فرم کا جاری کردہ شناختی کارڈ ہونا ضروری ہے، جس پر ان کا نام، تصویر اور فرم کی تفصیلات ہوں، اور فرم کو ان کے معاہدوں کی فائل رکھنی ہوتی ہے۔ IMPIC کے شناختی کارڈ صرف فرم کے قانونی نمائندوں کو ملتے ہیں۔

وہ قواعد جن کے تحت آپ روزانہ کام کرتے ہیں

• کلائنٹ کے ساتھ ثالثی کا معاہدہ تحریری ہونا چاہیے اور اس میں پراپرٹی، مطلوبہ ڈیل، فیس، ادائیگی کا طریقہ، VAT کی شرح، انشورنس پالیسی اور کوئی بھی exclusivity درج ہونی چاہیے۔ مدت نہ ہو تو یہ چھ مہینے تک رہتا ہے۔ دیکھیں پرتگال میں رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کا کمیشن۔
• ہر آفس، معاہدے، اشتہار اور خط پر فرم کا نام اور AMI نمبر ہونا ضروری ہے، اور ہر آفس میں شکایات کی کتاب (Livro de Reclamações) ہونی چاہیے۔
• اینٹی منی لانڈرنگ Law 83/2017 کے تحت، IMPIC کے مطابق فرموں کو کلائنٹس کی شناخت کرنی، ریکارڈ رکھنا، عملے کو تربیت دینی، اپنی رئیل اسٹیٹ سرگرمی کے آغاز کی IMPIC کو اطلاع دینی، اور ہر فروخت اور €2,500 یا اس سے زیادہ ماہانہ کرائے والی ہر لیز پر سہ ماہی رپورٹس جمع کرانی ہوتی ہیں۔

لائسنس یافتہ فرم کے بغیر ثالثی کرنا Law 15/2013 کے تحت جرم ہے۔ کبھی بھی اپنے طور پر کوئی گھر نہ دکھائیں۔

کام کے حقوق: EU اور غیر EU

EU، EEA اور سوئس شہری۔ آپ ورک ویزا کے بغیر پرتگال میں ملازم یا self-employed کے طور پر کام کر سکتے ہیں۔ تین مہینے کے بعد آپ جہاں رہتے ہیں وہاں کی سٹی کونسل (câmara municipal) میں اپنی رہائش رجسٹر کراتے ہیں۔ Porto کونسل کے مطابق آخری تاریخ ان پہلے تین مہینوں کے بعد 30 دن ہے، اور آپ کو اپنا شناختی کارڈ یا پاسپورٹ، پتے کا ثبوت اور ایک حلفیہ بیان لانا ہوتا ہے کہ آپ کوئی شرط پوری کرتے ہیں، جیسے پرتگال میں کام کرنا۔

غیر EU شہری۔ 2025 میں قواعد سخت ہو گئے۔ M|B Advogados کے مطابق، Law 61/2025 نے، جو 23 اکتوبر 2025 سے نافذ ہے:

• expression of interest (manifestação de interesse) کا راستہ ختم کر دیا۔ اب آپ وزیٹر کے طور پر آ کر بعد میں اپنی حیثیت باقاعدہ نہیں کر سکتے۔
• لازمی قرار دیا کہ آپ سفر سے پہلے اپنے آبائی ملک میں صحیح ویزا حاصل کریں۔
• عام job-seeker ویزا کی جگہ ہنر مند کام کے لیے 120 دن کا ویزا متعارف کرایا۔

کام سے متعلق رہائشی ویزوں میں ماتحت کام (ملازمت کا معاہدہ) اور self-employment شامل ہیں۔ چونکہ زیادہ تر کنسلٹنٹس self-employed ہوتے ہیں، کسی امیگریشن وکیل سے پوچھیں کہ آپ کے اصل معاہدے کے لیے کون سا ویزا موزوں ہے۔ اس کے بعد رہائشی اجازت نامے AIMA دیکھتا ہے، جس نے یہ کام SEF سے لیا ہے اور جس کے پاس اصولی طور پر فیصلے کے لیے نو مہینے ہیں۔

digital nomad ویزا موزوں نہیں۔ یہ پرتگال سے باہر کے آجروں یا کلائنٹس کے لیے ریموٹ کام کا احاطہ کرتا ہے۔ کسی پرتگالی ایجنسی کے لیے گھر بیچنا کسی غیر ملکی کلائنٹ کے لیے ریموٹ کام نہیں۔

NIF اور NISS

• NIF (ٹیکس نمبر): معاہدوں پر دستخط، رسیدیں جاری کرنے اور ٹیکس ادا کرنے کے لیے ضروری۔ gov.pt کے مطابق یہ مفت ہے۔ رہائشی ٹیکس آفس (Finanças) میں درخواست دیتے ہیں۔ EU اور EEA سے باہر کے غیر رہائشی عام طور پر ٹیکس نمائندے کے ذریعے درخواست دیتے ہیں۔
• NISS (Social Security نمبر): یہ بھی مفت ہے، اور آن لائن آپ کے شناختی کارڈ اور کام کے ثبوت، جیسے معاہدہ یا self-employment رجسٹریشن، کے ساتھ مانگا جاتا ہے۔ غیر EU شہری اپنا ویزا اور رہائشی اجازت بھی شامل کرتے ہیں۔

gov.pt مزید بتاتا ہے کہ پرتگالی پتہ رکھنے والے غیر ملکی NIF، NISS اور قومی ہیلتھ نمبر ایک ساتھ مانگ سکتے ہیں۔

self-employed یا ملازم

self-employed (recibos verdes)۔ بڑے نیٹ ورکس میں یہی عام ماڈل ہے۔ آپ ٹیکس آفس میں اپنی سرگرمی کھولتے ہیں، پھر ایجنسی کی ہر ادائیگی کے لیے Portal das Finanças پر الیکٹرانک رسید (recibo verde) جاری کرتے ہیں۔ آپ کی آمدنی پر IRS category B کے تحت ٹیکس لگتا ہے۔ Ekonomista اور CRN Contabilidade نے 2026 کے Social Security قواعد یوں بیان کیے ہیں:

• آپ 21.4% اس "relevant income" پر ادا کرتے ہیں جو آپ کی سروس آمدنی کے 70% کے برابر ہو۔
• آپ اسے ہر سہ ماہی میں ظاہر کرتے ہیں، 31 جنوری، 30 اپریل، 31 جولائی اور 31 اکتوبر تک۔
• آپ کی رجسٹریشن عام طور پر کام شروع کرنے کے 12ویں مہینے سے مؤثر ہوتی ہے، اس لیے پہلا سال کنٹریبیوشن سے آزاد ہوتا ہے۔ ان مہینوں میں آپ کو کوئی فوائد نہیں ملتے اور یہ پنشن میں شمار نہیں ہوتے۔

ملازم۔ کچھ ایجنسیاں اور زیادہ تر ڈویلپرز ملازمت کے معاہدے پر رکھتے ہیں، جس میں تنخواہ، آجر کی طرف سے ادا کردہ Social Security اور اوپر سے کمیشن ہوتا ہے۔ فی ڈیل حصہ عام طور پر کم ہوتا ہے۔

VAT، IRS اور حل شدہ اعداد کے لیے دیکھیں پرتگال میں رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کا کمیشن۔

ایجنٹس کو ادائیگی کیسے ہوتی ہے

کوئی قانون ایجنسی فیس مقرر نہیں کرتا۔ Ekonomista نے ستمبر 2026 میں رپورٹ کیا کہ ایجنسیاں عام طور پر قیمت کا 2% سے 6% لیتی ہیں، اور بڑے نیٹ ورکس میں سب سے زیادہ بتائی جانے والی شرح 5% ہے، اور اس پر 23% VAT۔ فیس ایجنسی کو جاتی ہے، جو آپ کو اس کا حصہ دیتی ہے۔ Ekonomista کے مطابق ماڈل کے لحاظ سے یہ حصہ 40% سے 50% ہے۔ جب ڈیل کسی ساتھی یا دوسری ایجنسی کے ساتھ تقسیم ہو تو حصہ کم ہو جاتا ہے: ستمبر 2026 میں Postal کی شائع کردہ ایک مثال میں، ایک کنسلٹنٹ جس نے €250,000 کا گھر 5% پر بیچا، اس نے €12,500 کی فیس میں سے €3,125 رکھے، یعنی تقریباً 25%۔

Indeed پر consultor imobiliário کا صفحہ، جو 314 رپورٹ شدہ تنخواہوں پر مبنی ہے اور 16 اکتوبر 2026 کو اپڈیٹ ہوا، اوسطاً تقریباً €2,890 ماہانہ دکھاتا ہے، اور زیادہ تر €1,079 سے €7,739 کے درمیان ہیں۔ یہ جاب بورڈ کے خود رپورٹ کردہ اعداد ہیں، سرکاری اعداد و شمار نہیں۔

ڈیلز کی تعداد فیصد سے زیادہ اہم ہے۔ ECO کے 2025 کے اعداد کے مطابق پانچ بڑے نیٹ ورکس میں 24,825 کنسلٹنٹس اور 140,000 سے زیادہ ٹرانزیکشنز تھیں، یعنی سال میں اوسطاً تقریباً فی کنسلٹنٹ 5.2 ٹرانزیکشنز۔ نیا آنے والا اس سے کم ہوگا، اس لیے صرف کمیشن پر کئی مہینے گزارنے کے لیے بچت کا منصوبہ بنائیں۔

کون بھرتی کرتا ہے

• قومی نیٹ ورکس اور فرنچائزز۔ ECO نے مارچ 2026 میں رپورٹ کیا کہ 2025 میں RE/MAX کے 422 ایجنسیوں میں 11,350 کنسلٹنٹس تھے، Century 21 کے 5,086، ERA کے تقریباً 3,300 اور Zome کے 2,064۔ KW نے تعداد نہیں بتائی لیکن 14,429 ٹرانزیکشنز رپورٹ کیں۔
• آزاد اور بوتیک ایجنسیاں، جو اکثر کسی ایک شہر، ساحل یا قیمت کی حد پر توجہ دیتی ہیں۔
• ڈویلپرز کی سیلز ٹیمیں، جو تنخواہ یا فی یونٹ فیس پر نئے پراجیکٹس بیچتی ہیں۔

کام کہاں ہے، اور زبانیں

ECO کی رپورٹ کردہ INE کے اعداد سے پتہ چلتا ہے کہ 2025 میں خاندانی گھروں کی خریداری کا 27.6% غیر ملکیوں نے کیا، جن میں سب سے آگے برازیل، انگولا اور فرانس کے خریدار تھے۔ ہر مارکیٹ کا اپنا امتزاج ہے:

• Lisbon: Confidencial Imobiliário نے 2025 میں شہر کے بحالی والے علاقے میں 64 ممالک کے خریدار گنے، جن میں سب سے آگے امریکی تھے، پھر برازیلی، فرانسیسی، برطانوی، چینی اور جرمن (Dinheiro Vivo، مئی 2026)۔
• Algarve: Golden Triangle میں برطانوی اور آئرش خریدار سب سے آگے ہیں، جبکہ Vilamoura میں جرمن، ڈچ اور بیلجیئن نمایاں ہیں (Engel & Völkers کی رپورٹ، Postal، جولائی 2026)۔
• Porto: اسی رپورٹ کے مطابق غیر ملکی مانگ میں امریکی، فرانسیسی اور ہسپانوی سب سے آگے ہیں۔

لہٰذا:

• deeds، بینکوں، کونسلوں اور زیادہ تر کاغذی کارروائی کے لیے پرتگالی ضروری ہے۔
• زیادہ تر بین الاقوامی خریداروں کے ساتھ کام کی زبان انگریزی ہے۔
• اوپر بیان کردہ مارکیٹس میں فرانسیسی، جرمن، ڈچ یا ہسپانوی ایک حقیقی فائدہ ہیں۔

ایجنسی کیسے منتخب کریں

• AMI نمبر مانگیں اور چیک کریں کہ یہ ایجنسی کے اشتہارات اور معاہدوں پر موجود ہو۔
• پوچھیں کہ آپ self-employed کے طور پر شامل ہوں گے یا ملازم کے طور پر، اور اسپلٹ، اہداف، ادائیگی کی تاریخ اور آپ کے جانے کے بعد مکمل ہونے والی ڈیلز کا معاملہ تحریری طور پر لیں۔
• پوچھیں کہ ایجنسی اینٹی منی لانڈرنگ جانچ اور IMPIC کو سہ ماہی رپورٹس کیسے سنبھالتی ہے۔
• پوچھیں کہ پورٹلز، تصاویر اور مارکیٹنگ کا خرچ کون اٹھاتا ہے، اور کیا کوئی ماہانہ ڈیسک فیس ہے۔
• کلائنٹس سے ملنے سے پہلے اپنا فرم کا شناختی کارڈ مانگیں۔
• اگر آپ غیر EU ہیں تو کام شروع کرنے سے پہلے یقینی بنائیں کہ آپ کا ویزا اور رہائشی حیثیت اس معاہدے کی اجازت دیتی ہے جس پر آپ دستخط کریں گے۔

خطرے کی علامات

• ایسی ایجنسی جو اپنا AMI نمبر نہ دکھا سکے، یا جس کے اشتہارات میں نمبر موجود نہ ہو۔
• دستخط شدہ معاہدے اور فرم کے شناختی کارڈ سے پہلے گھر دکھانے یا لسٹنگز لینے کا کہنا۔
• نقد یا ذاتی اکاؤنٹ میں ادا کی گئی فیس۔
• ایسے ثالثی معاہدے جن میں فیس، VAT کی شرح یا انشورنس پالیسی درج نہ ہو۔
• غیر EU ملازم سے سیاحتی قیام یا digital nomad ویزا پر کام شروع کرنے کا کہنا۔
• اس گائیڈ میں دی گئی رینج سے کہیں زیادہ آمدنی کے وعدے۔

پرتگال کے ثالثی قواعد پورے ملک پر لاگو ہوتے ہیں، لیکن امیگریشن قواعد 2025 میں بدلے اور ٹیکس ہر سال بدلتے ہیں۔ یہ گائیڈ اوپر دی گئی تاریخ پر چیک کی گئی۔ یہ عمومی معلومات ہیں، قانونی، ٹیکس یا امیگریشن مشورہ نہیں۔ CloserPass کا IMPIC یا کسی پرتگالی اتھارٹی سے کوئی تعلق نہیں۔

CloserPass پر پرتگال میں نوکریاں اور مزید گائیڈز تلاش کریں۔