غیر ملکی کے طور پر Bali میں پراپرٹی خریدنا

غیر ملکی Bali میں زمین کے مکمل مالک نہیں بن سکتے۔ پھر بھی وہ لیز، استعمال کے حق یا کمپنی کے ذریعے دہائیوں تک پراپرٹی رکھ سکتے ہیں۔ ڈھانچہ طے کرتا ہے کہ خریدار ولا کے ساتھ کیا کر سکتا ہے، اسے کتنی دیر رکھ سکتا ہے اور اگر معاملات بگڑ جائیں تو کیا ہوگا۔ اکتوبر 2026 میں بروکر کو یہ سمجھانا چاہیے۔

مختصر خلاصہ

1. Hak Milik، انڈونیشین فری ہولڈ، انڈونیشین شہریوں کے لیے مخصوص ہے۔ غیر ملکی اسے نہیں رکھ سکتے۔
2. Bali میں زیادہ تر غیر ملکی خریدار لیز ہولڈ (Hak Sewa) استعمال کرتے ہیں، عام طور پر 25 سے 30 سال کی، توسیع کے آپشنز کے ساتھ۔
3. رہائشی پرمٹ رکھنے والا غیر ملکی Hak Pakai، یعنی استعمال کے حق، کے تحت گھر رکھ سکتا ہے۔ Bali میں گھر کی قیمت کم از کم Rp5 billion ہونی چاہیے، یا اپارٹمنٹ کے لیے Rp2 billion۔
4. تجارتی بنیاد پر کرایہ پر دینے والے سرمایہ کار اکثر PT PMA استعمال کرتے ہیں، یعنی غیر ملکی ملکیت والی کمپنی جو Hak Guna Bangunan (HGB) رکھ سکتی ہے۔
5. Nominee ڈیلز، جن میں کوئی انڈونیشین غیر ملکی کے لیے ٹائٹل رکھتا ہے، عدالت میں کالعدم ہیں۔ nominee کو ہی مالک سمجھا جاتا ہے۔
6. خریدار منتقلی پر BPHTB (5% تک) ادا کرتے ہیں۔ فروخت کنندگان منتقلی پر 2.5% حتمی انکم ٹیکس ادا کرتے ہیں، اور کرایہ پر دینے والے لیز کی آمدنی پر 10% ادا کرتے ہیں۔
7. سب سے پہلے زوننگ چیک کریں۔ ستمبر 2025 سے Bali نے پیداواری زرعی زمین پر نئے ولاز اور ہوٹلز روک دیے ہیں۔

غیر ملکیوں کے لیے فری ہولڈ کیوں نہیں

1960 کا Basic Agrarian Law (UUPA) صرف انڈونیشین شہریوں کو Hak Milik رکھنے کی اجازت دیتا ہے۔ Hukumonline اس قانون کے Articles 21(1) اور 26(2) کو غیر ملکی شہریوں پر پابندی کے طور پر بیان کرتا ہے۔ انڈونیشیا میں مقیم غیر ملکی اسی قانون کے Articles 41، 42 اور 45 اور Government Regulation 18 of 2021 (PP 18/2021) کے تحت Hak Pakai (استعمال کا حق) اور Hak Sewa untuk Bangunan (تعمیر کے لیے زمین لیز پر لینے کا حق) رکھ سکتے ہیں۔

آپشن 1: لیز ہولڈ (Hak Sewa)

Bali میں یہ سب سے عام ڈھانچہ ہے۔ غیر ملکی زمین، اور اکثر اس پر بنا ولا، کسی انڈونیشین مالک سے لیز پر لیتا ہے جو Hak Milik ٹائٹل اپنے پاس رکھتا ہے۔

• Emerhub (جون 2026) کے مطابق لیز عام طور پر توسیع کے آپشنز کے ساتھ 25 سے 30 سال کی ہوتی ہیں، اور توسیع کے ساتھ کل مدت تقریباً 80 سال تک جا سکتی ہے۔
• لیز کا تحریری اور نوٹری سے تصدیق شدہ ہونا ضروری ہے، کسی لائسنس یافتہ انڈونیشین نوٹری کے ذریعے۔
• مدت ختم ہونے پر پراپرٹی زمین کے مالک کو واپس چلی جاتی ہے، جب تک توسیع طے نہ ہو۔ ابھی سے قیمت یا فارمولا طے کرتے ہوئے تحریری توسیع کی شق مانگیں۔
• Global Investments کے مطابق لیز عام طور پر یکمشت ادا کی جاتی ہے، اس لیے چیک کریں کہ کوئی جاری زمینی کرایہ نہ ہو۔
• Neginski کے مطابق لیز ہولڈ کے لیے کسی رہائشی پرمٹ کی ضرورت نہیں۔

لیز پر ٹیکس۔ کرایہ پر دینے والا مجموعی کرائے کا 10% حتمی انکم ٹیکس ادا کرتا ہے (Emerhub)۔ جب لیز ہولڈر بعد میں باقی مدت فروخت کرتا ہے تو Rumavi وضاحت کرتا ہے کہ اس تفویض پر ٹیکس کرائے کی آمدنی کے طور پر لگتا ہے، پراپرٹی کی منتقلی کے طور پر نہیں: انڈونیشین ٹیکس ریزیڈنٹس کے لیے 10%، اور نان ریزیڈنٹس کے لیے 20% جب تک کوئی ٹیکس معاہدہ اسے کم نہ کرے، مجموعی قیمت پر، نقصان کی صورت میں بھی۔

آپشن 2: گھر کے لیے Hak Pakai

امیگریشن دستاویز رکھنے والا غیر ملکی Hak Pakai کے تحت گھر یا اپارٹمنٹ کا مالک بن سکتا ہے۔ Hukumonline، PP 18/2021 اور Minister of ATR/BPN Regulation 18/2021 کے تحت قواعد یوں بیان کرتا ہے:

• گھر لگژری زمرے میں ہونے چاہییں، فی فرد یا خاندان ایک پلاٹ تک محدود، اور زمین 2,000 m² سے زیادہ نہیں ہو سکتی۔ اگر سرمایہ کاری معاشی یا سماجی فوائد لائے تو وزارت زیادہ کی اجازت دے سکتی ہے۔
• سرکاری زمین پر Hak Pakai 30 سال تک ہوتا ہے، 20 سال کی توسیع اور 30 سال کی تجدید کے ساتھ۔ Hak Milik زمین پر یہ PPAT ڈیڈ کے ذریعے 30 سال تک کے لیے دیا جاتا ہے اور نئی ڈیڈ کے ذریعے تجدید ہو سکتا ہے۔
• اگر Hak Milik یا HGB گھر خریدا جائے تو حق Hak Pakai میں تبدیل ہو جاتا ہے۔
• غیر ملکی ورثا وراثت پا سکتے ہیں، بشرطیکہ ان کے پاس امیگریشن دستاویزات ہوں۔

Kepmen ATR/BPN 1241/2022 کے تحت Bali میں کم از کم قیمتیں (Hukumonline):

پراپرٹی کی قسم	Bali میں کم از کم قیمت
گھر (rumah tapak)	Rp5 billion
اپارٹمنٹ یونٹ (sarusun)	Rp2 billion

انڈونیشین تارکین وطن کے لیے کم از کم حد ان اعداد کا 75% ہے۔

Hukumonline کو کم از کم سے کم قیمت پر خریدنے کی کوئی مخصوص سزا نہیں ملی، لیکن لینڈ آفس ایسا حق رجسٹر نہیں کرے گا جو قواعد پر پورا نہ اترے، اس لیے اس حد کو لازمی کم از کم سمجھیں۔

اہلیت کا عام طریقہ طویل قیام کا پرمٹ ہے۔ سیکنڈ ہوم ویزا، جو اکتوبر 2022 میں Bali میں شروع ہوا، کم از کم Rp2 billion کے فنڈز دکھانے والے درخواست دہندگان کو پانچ سے دس سال قیام کی اجازت دیتا ہے (Tempo)۔

آپشن 3: HGB رکھنے والی PT PMA

غیر ملکی ملکیت والی کمپنی (PT PMA) Hak Guna Bangunan، یعنی تعمیر کا حق، رکھ سکتی ہے۔ Neginski کے مطابق HGB 30 سال کے لیے دیا جاتا ہے، 20 سال کی توسیع اور 30 سال کی تجدید کے ساتھ، اور ہر مرحلے کے لیے باضابطہ درخواست ضروری ہے۔ یہ راستہ ان سرمایہ کاروں کے لیے موزوں ہے جو ولا تجارتی بنیاد پر کرایہ پر دیں گے۔

• Infiniti کی رپورٹ کے مطابق BKPM Regulation 5/2025 نے نئی PT PMAs کے لیے کم از کم ادا شدہ سرمایہ کم کر کے Rp2.5 billion کر دیا، جبکہ اعلان کردہ سرمایہ کاری اب بھی Rp10 billion سے زیادہ ہونی چاہیے۔
• کمپنی کو درست KBLI کوڈز، ٹیکس نمبر، ماہانہ ٹیکس فائلنگ اور ایک آفس درکار ہے۔
• فروری 2026 میں وزارت سرمایہ کاری نے Bali میں قلیل مدتی ولا کرایوں کے لیے رئیل اسٹیٹ کوڈ KBLI 68111 کے غلط استعمال، nominee شیئر ہولڈرز اور ورچوئل آفسز کی نشاندہی کی، اور سخت جانچ کی تجویز دی (Bali Villa Realty)۔

PT PMA ایک حقیقی کاروبار ہے جس کے چلانے کے اخراجات ہیں۔ یہ فری ہولڈ کا شارٹ کٹ نہیں۔

Nominee ڈیلز: یہ کیوں ناکام ہوتی ہیں

Nominee انتظام میں Hak Milik کسی انڈونیشین کے نام پر ہوتا ہے، جبکہ ضمنی معاہدے غیر ملکی کو کنٹرول دیتے ہیں۔ Hukumonline کی رپورٹ کے مطابق سپریم کورٹ کے ایک جج نے انہیں قانون سے بچنے کا طریقہ قرار دیا جو Civil Code کی “جائز وجہ” کی شرط پر پورا نہیں اترتا، اس لیے یہ کالعدم ہیں۔ سپریم کورٹ کئی مقدمات میں ایسے معاہدے منسوخ کر چکی ہے اور nominee کو قانونی مالک تسلیم کرتی ہے، جو فروخت یا رہن رکھنے میں آزاد ہے۔ غیر ملکی زیادہ سے زیادہ nominee پر ہرجانے کا دعویٰ کر سکتا ہے۔

Hukumonline یہ بھی بتاتا ہے کہ 2007 کا Investment Law ایسے معاہدوں سے منع کرتا ہے جن میں کہا جائے کہ کمپنی کے شیئرز کسی اور کی طرف سے رکھے گئے ہیں، اس لیے PT PMA میں nominee شیئر ہولڈرز بھی یہی خطرہ رکھتے ہیں۔ فروری 2026 میں وزارت سرمایہ کاری نے nominee شیئر ہولڈرز کو ان خلاف ورزیوں میں شامل کیا جنہیں وہ Bali میں روکنا چاہتی ہے (Bali Villa Realty)۔ nominee ڈیل کا انتظام کرنے والا بروکر خریدار کو سب کچھ کھونے کے خطرے میں ڈالتا ہے۔

خریداری پر ٹیکس اور اخراجات

لاگت	عام طور پر کون ادا کرتا ہے	شرح	ذریعہ
BPHTB (حصول کی ڈیوٹی)	خریدار	کم از کم Rp80 million کی ٹیکس فری حد سے اوپر کی مالیت کا 5% تک	Hukumonline
منتقلی پر PPh حتمی	فروخت کنندہ	مجموعی مالیت کا 2.5%	Directorate General of Taxes
ڈویلپر سے نئی تعمیرات پر VAT	خریدار	12% بنیادی شرح، غیر لگژری پراپرٹی پر تقریباً 11% مؤثر، لگژری پر 12%	DJP، Global Investments
نوٹری اور PPAT	عام طور پر مشترکہ	1% تک، اکثر 0.5% سے 1%	Global Investments
آزاد وکیل	خریدار	Rp20 million سے Rp60 million	Global Investments

حل شدہ مثال: Rp5 billion میں Hak Pakai گھر

• BPHTB: (Rp5,000,000,000 منفی Rp80,000,000 کی حد) × 5% = Rp246 million
• فروخت کنندہ کا PPh: Rp5,000,000,000 × 2.5% = Rp125 million
• 0.75% پر نوٹری اور PPAT: Rp37.5 million

حد ہر ریجنسی میں مختلف ہے، اس لیے نوٹری درست رقم کی تصدیق کرتا ہے۔ Global Investments کے مطابق لیز پر BPHTB کا تخمینہ مختلف طریقے سے لگایا جا سکتا ہے، اس لیے نوٹری سے پوچھیں کہ کون سی بنیاد لاگو ہوگی۔

2026 کی VAT مراعات۔ PMK 90/2025 کے تحت حکومت Rp5 billion تک قیمت والے نئے، رہائش کے لیے تیار گھر یا اپارٹمنٹ کے پہلے Rp2 billion پر VAT ادا کرتی ہے، جنوری سے دسمبر 2026 تک ہونے والی حوالگیوں کے لیے (Katadata)۔ رپورٹ یہ نہیں بتاتی کہ غیر ملکی خریدار اہل ہیں یا نہیں، اس لیے ڈویلپر کے ٹیکس مشیر سے چیک کریں۔

جانچ پڑتال

• ٹائٹل۔ زمین کے سرٹیفکیٹ کی کاپی لیں، Hak Milik کے لیے عام طور پر SHM، اور وکیل سے BPN لینڈ آفس میں واجبات، تنازعات اور رجسٹرڈ مالک کی جانچ کروائیں۔
• دستخط کنندہ۔ یقینی بنائیں کہ دستخط کرنے والا شخص زمین کا مالک ہے، اور ہر شریک مالک یا وارث رضامند ہے۔
• زوننگ۔ اگلا سیکشن دیکھیں۔
• تعمیراتی پرمٹ۔ PBG (یا پرانا IMB) اور استعمال کے قابل ہونے کا SLF سرٹیفکیٹ چیک کریں۔
• ڈیڈ۔ PP 24/1997 کے تحت زمین کے حقوق کی منتقلی صرف کسی مجاز PPAT کی ڈیڈ سے رجسٹر ہو سکتی ہے (Hukumonline)۔ PPJB ایک ابتدائی معاہدہ ہے اور خود بخود ملکیت منتقل نہیں کرتا۔
• کرائے کے لائسنس۔ اگر خریدار ولا کرایہ پر دے گا تو سیاحتی رہائش کے لائسنس اور ٹیکس رجسٹریشن چیک کریں۔
• مقامی کمیونٹی۔ CNA Indonesia (فروری 2026) کی رپورٹ کے مطابق سرمایہ کاروں کو banjar اور روایتی گاؤں کے ساتھ بھی ورکنگ تعلق درکار ہے، ورنہ تمام پرمٹ ہاتھ میں ہونے کے باوجود کام میں خلل پڑ سکتا ہے۔

زوننگ اور زرعی زمین پر 2025 کی بندش

Bali کے مکانی منصوبے زمین کو زونز میں تقسیم کرتے ہیں۔ Bali Exception کے مطابق گرین زونز زرعی زمین ہیں جہاں تعمیر پر سخت پابندی ہے، پیلا رہائش کے لیے، گلابی سیاحت کے لیے، سرخ تجارتی اور نارنجی مخلوط استعمال کے لیے۔ ATR/BPN وزارت کا Gistaru نقشہ پورے انڈونیشیا کی زوننگ دکھاتا ہے، اور Badung کی اپنی ایپ ہے۔ Neginski کے مطابق PT PMA کے لیے HGB عام طور پر صرف سیاحتی، تجارتی یا مخلوط زونز میں ممکن ہے۔

ستمبر 2025 میں، Bali کی آٹھ میں سے چھ ریجنسیز کو متاثر کرنے والے سیلاب کے بعد، گورنر Wayan Koster نے اعلان کیا کہ Bali ایک علاقائی ضابطہ جاری کرے گا جو پیداواری زرعی زمین کو ولاز، ہوٹلز اور ریسٹورنٹس میں تبدیل کرنے سے روکے گا۔ گھروں کی اجازت صرف ان مالکان کو ہوگی جو خود ان میں رہیں (The Jakarta Post)۔ TravelMole کے مطابق پہلے سے زیر تعمیر منصوبے متاثر نہیں ہوئے اور کوئی اختتامی تاریخ مقرر نہیں کی گئی۔ Tirto نے جولائی 2025 میں رپورٹ کیا کہ گورنر پہلے ہی پیداواری زرعی زمین پر سیاحتی سہولیات کے پرمٹ روکنے کی ہدایت پر دستخط کر چکے تھے، اور Bingin بیچ پر 48 بغیر لائسنس عمارتوں کو منہدم کرنے کا حکم دیا۔

ہم اکتوبر 2026 میں یہ تصدیق نہیں کر سکے کہ حتمی علاقائی ضابطہ منظور ہو چکا ہے۔ گرین زون میں، یا دھان کے کھیتوں پر، کسی بھی پلاٹ کو ولا کے لیے ناقابل تعمیر سمجھیں جب تک کوئی پلاننگ آفس تحریری طور پر اس کے برعکس تصدیق نہ کرے۔

بروکر کو کیا سمجھانا چاہیے

• یہ کہ خریدار زمین کا مکمل مالک نہیں ہوگا، اور اسے کون سا حق مل رہا ہے۔
• حق کتنی دیر رہتا ہے، اس کی توسیع کیسے ہوتی ہے، اور اس پر کتنا خرچ آتا ہے۔
• یہ کہ nominee ڈھانچے کالعدم ہیں۔
• خریداری پر، کرائے کی آمدنی پر اور بعد کی فروخت پر ٹیکس۔
• یہ کہ زوننگ اور تعمیراتی پرمٹ طے کرتے ہیں کہ ولا بنایا اور کرایہ پر دیا جا سکتا ہے یا نہیں۔
• یہ کہ خریدار کو فروخت کنندہ کے نوٹری سے الگ ایک آزاد وکیل مقرر کرنا چاہیے۔

انڈونیشیا کے زمین اور ٹیکس کے قواعد اکثر بدلتے ہیں، اور Bali کے زوننگ قواعد 2025 میں بدلے۔ یہ گائیڈ اوپر دکھائی گئی تاریخ پر چیک کی گئی۔ یہ عمومی معلومات ہیں، قانونی یا ٹیکس مشورہ نہیں۔ CloserPass کسی اتھارٹی یا ایجنسی سے وابستہ نہیں۔

CloserPass پر انڈونیشیا میں عہدے اور مزید گائیڈز تلاش کریں۔