غیر ملکی کے طور پر پرتگال میں پراپرٹی خریدنا

پرتگال میں پراپرٹی خریدنے پر قومیت کی کوئی پابندی نہیں۔ رہائشی اور غیر رہائشی ایک ہی مراحل سے گزرتے ہیں۔ جو بدلا ہے وہ خریداری کی لاگت اور اس سے جڑا وعدہ ہے: پراپرٹی اب golden visa تک نہیں لے جاتی، اور مئی 2026 سے گھر خریدنے والے زیادہ تر غیر رہائشی 7.5% کا یکساں منتقلی ٹیکس ادا کرتے ہیں۔ اکتوبر 2026 میں ایک بروکر کو یہ سب سمجھانا چاہیے۔

مختصر خلاصہ

1. غیر ملکی آزادانہ خرید سکتے ہیں۔ خریدار کو NIF (ٹیکس نمبر) درکار ہے، اور EU یا EEA سے باہر رہنے والے خریداروں کو اسے حاصل کرنے کے لیے ٹیکس نمائندہ مقرر کرنا ہوتا ہے۔
2. کوئی بھی بیعانہ دینے سے پہلے وکیل یا solicitor کو caderneta predial، certidão permanente اور لائسنس چیک کرنے چاہئیں۔
3. عام ترتیب: sinal (بیعانہ) کے ساتھ CPCV (وعدۂ بیع کا معاہدہ)، پھر deed (escritura) اور رجسٹریشن۔
4. خریدار IMT (منتقلی ٹیکس) اور 0.8% اسٹامپ ڈیوٹی ادا کرتا ہے۔ مستقل ذاتی رہائش پر 2026 میں IMT €106,346 تک 0% سے شروع ہوتا ہے۔
5. 25 مئی 2026 سے گھر خریدنے والے غیر رہائشی یکساں 7.5% IMT ادا کرتے ہیں، جس کی واپسی کے کچھ راستے ہیں۔
6. اس کے بعد مالکان سالانہ IMI ادا کرتے ہیں، اور €600,000 سے زیادہ کی رہائشی پراپرٹی پر AIMI۔
7. golden visa نے 7 اکتوبر 2023 سے پراپرٹی قبول کرنا بند کر دیا۔ خریداری سے رہائش کا کوئی حق نہیں ملتا۔
8. مارگیج کی حد مستقل ذاتی رہائش کے لیے قیمت کا 90% اور دیگر مقاصد کے لیے 80% ہے، اور بینک اکثر غیر رہائشیوں کے ساتھ زیادہ سخت ہوتے ہیں۔

کون خریدتا ہے اور کہاں

INE نے 2025 میں بیرون ملک ٹیکس پتے والے خریداروں کی 8,471 گھروں کی خریداریاں گنیں، جن کی مالیت €3.4 ارب تھی۔ یہ 13.3% کم تھی، مسلسل تیسری سالانہ کمی (idealista، مارچ 2026)۔ EU میں مقیم خریداروں نے اوسطاً €335,640 ادا کیے، دیگر جگہوں والوں نے €470,277، جبکہ رہائشیوں نے €234,120۔

• غیر رہائشیوں کی خریداریوں میں Algarve کا حصہ تعداد کے لحاظ سے 29.7% اور مالیت کے لحاظ سے 42.4% تھا۔
• Grande Lisboa کا حصہ تعداد کے لحاظ سے 12.5% تھا۔

Lisbon، Cascais اور Algarve میں جو بروکر یہ عمل انگریزی میں نہیں چلا سکتا وہ کلائنٹس کھو دیتا ہے۔

مرحلہ 1: NIF، ٹیکس نمائندہ اور بینک اکاؤنٹ

CPCV پر دستخط، ٹیکس کی ادائیگی، deed پر دستخط اور مارگیج لینے کے لیے NIF ضروری ہے۔ gov.pt کے مطابق یہ مفت ہے۔ رہائشی ٹیکس آفس میں درخواست دیتے ہیں۔ Global Citizen Solutions (اکتوبر 2026) کے مطابق EU یا EEA سے باہر رہنے والے خریداروں کو اسے حاصل کرنے کے لیے پرتگال میں ٹیکس نمائندہ مقرر کرنا ہوتا ہے۔ جس دن کلائنٹ خریدنے کا فیصلہ کرے، اسی دن یہ کام شروع کریں۔

پرتگالی بینک اکاؤنٹ باقی کام آسان بنا دیتا ہے: بیعانے اور قیمت کی قابل سراغ ادائیگی، IMI اور کنڈومینیم فیس کے لیے ڈائریکٹ ڈیبٹ، اور کوئی بھی مارگیج۔

مرحلہ 2: بیعانے سے پہلے کی جانچ

Literacia Financeira نے CPCV سے پہلے چیک کی جانے والی دستاویزات یوں درج کی ہیں:

• Caderneta predial: ٹیکس اتھارٹی کا ٹیکس ریکارڈ۔ اس میں ٹیکس رجسٹری نمبر، تفصیل اور رقبے، مالکان اور وہ ٹیکس ویلیو (VPT) درج ہوتی ہے جس پر IMI لگتا ہے۔ مالک اسے Portal das Finanças سے مفت ڈاؤن لوڈ کرتا ہے، اور یہ 12 مہینے کے لیے درست رہتا ہے۔
• Certidão permanente: لینڈ رجسٹری سرٹیفکیٹ۔ اس میں مالکان اور کوئی بھی مارگیج، ضبطی، حق انتفاع (usufruct) یا حق ارتفاق (easement) درج ہوتے ہیں، نیز عدالتی کارروائیاں۔ DECO کے مطابق اس کی قیمت آن لائن €15 ہے، اور یہ چھ مہینے کے لیے درست رہتا ہے۔ caderneta اور certidão ایک دوسرے کی تکمیل کرتے ہیں: ایک ٹیکس سے متعلق ہے، دوسرا قانونی۔
• Licença de utilização: کونسل کا استعمال کا لائسنس۔ 7 اگست 1951 سے پہلے بنے گھروں کو اس کی جگہ کونسل کا سرٹیفکیٹ درکار ہے۔ 2024 سے اسے deed پر دکھانا ضروری نہیں، لیکن Literacia Financeira مشورہ دیتا ہے کہ اسے CPCV کی شرط بنایا جائے۔ 1 اکتوبر 2026 سے deed میں لکھنا ضروری ہے کہ پراپرٹی کے پاس شہری منصوبہ بندی کا ٹائٹل ہے یا نہیں، ورنہ فروخت منسوخ ہو سکتی ہے۔
• Ficha técnica da habitação: 30 مارچ 2004 کے بعد لائسنس یافتہ گھروں کی تکنیکی فائل۔
• انرجی سرٹیفکیٹ: فروخت یا کرائے کے لیے لازمی۔ ComparaJá کے مطابق گھروں کے لیے یہ دس سال چلتا ہے، اور اس کے بغیر فروخت پر افراد کو €250 سے €3,740 تک جرمانہ ہو سکتا ہے۔
• کنڈومینیم کا ڈیکلریشن کہ کوئی فیس واجب الادا نہیں، اور deed پر موجودہ مارگیج ختم کرنے کا سیلر کا منصوبہ۔

رقبوں اور نقشے کا دستاویزات سے موازنہ کریں۔ Literacia Financeira خبردار کرتا ہے کہ بغیر لائسنس کی توسیع کی وجہ سے خریدار کے پاس ایسا گھر رہ سکتا ہے جس کی بینک پوری فنانسنگ نہیں کرے گا۔

مرحلہ 3: CPCV، sinal اور deed

1. CPCV۔ وعدۂ بیع کا معاہدہ تحریری ہونا چاہیے، اور دستخطوں کی بالمشافہ تصدیق کسی notary، وکیل یا solicitor سے ہونی چاہیے، جسے یہ بھی تصدیق کرنی ہوتی ہے کہ استعمال یا تعمیر کا لائسنس موجود ہے۔ اس تصدیق کے بغیر یہ غیر مؤثر ہے (Literacia Financeira، اکتوبر 2026)۔
2. Sinal (بیعانہ)۔ قانون کوئی رقم مقرر نہیں کرتا؛ 10% سے 20% عام ہے۔ پیچھے ہٹنے والا خریدار اسے کھو دیتا ہے۔ معاہدہ توڑنے والا سیلر اسے دوگنا واپس کرتا ہے، یا خریدار عدالت سے فروخت کا حکم مانگ سکتا ہے، اور یہ حق پراپرٹی کے CPCV میں ختم نہیں کیا جا سکتا۔
3. deed سے پہلے چابیاں دینا ایک فیصلہ ہے، مہربانی نہیں۔ CPCV کے ساتھ چابیاں حوالے کرنا منتقلی سمجھا جاتا ہے، اس لیے IMT اسی وقت واجب ہو جاتا ہے۔
4. Deed اور رجسٹریشن۔ IMT اور اسٹامپ ڈیوٹی deed سے پہلے ادا کیے جاتے ہیں۔ deed پر دستخط notary کے سامنے، solicitor یا وکیل کے ذریعے، کسی بینک میں، یا سرکاری Casa Pronta کاؤنٹر پر ہو سکتے ہیں، جو خریداری کو رجسٹر بھی کرتا ہے۔

عام CPCV صرف سیلر کو ذاتی طور پر پابند کرتا ہے۔ اگر سیلر کسی اور کو بیچ دے تو خریدار کو دوگنا بیعانہ ملتا ہے، گھر نہیں۔ لمبی مدت، بڑے بیعانے یا مقروض سیلر کی صورت میں، Literacia Financeira بتاتا ہے کہ زیادہ لاگت پر اس وعدے کو real effect (جائیداد پر مؤثر حق) دے کر رجسٹر کیا جا سکتا ہے۔

خریدار کے اخراجات

IMT (پراپرٹی منتقلی ٹیکس)۔ 2026 کے لیے mainland کے سلیبز میں 2% اضافہ ہوا (PwC Tax Guide 2026):

خریداری	2026 میں IMT (mainland)
مستقل ذاتی رہائش	€106,346 تک 0%، پھر €660,982 تک 2%، 5%، 7% اور 8% کی marginal شرحیں، €1,150,853 تک واحد 6%، اور اس سے اوپر 7.5%
دوسرا گھر	1% سے شروع، پھر وہی مراحل
دیگر شہری پراپرٹی	6.5%
دیہی زمین	5%
غیر رہائشی کا خریدا گیا گھر، 25 مئی 2026 سے	یکساں 7.5%

نوٹس:

• نوجوان خریدار۔ پہلا مستقل گھر خریدنے والے 35 سال یا اس سے کم عمر کے خریدار €330,539 تک کوئی IMT یا اسٹامپ ڈیوٹی ادا نہیں کرتے، اور اس سے اوپر €660,982 تک کے حصے پر صرف 8% IMT (Doutor Finanças)۔
• غیر رہائشی۔ یکساں 7.5% Decree-law 97/2026 سے آتا ہے۔ idealista نے ستمبر 2026 میں رپورٹ کیا کہ یہ ان خریداروں پر لاگو نہیں ہوتا جو پہلے پرتگال میں ٹیکس رہائشی رہ چکے ہوں۔ یہ واپس ہو سکتا ہے اگر خریدار دو سال کے اندر رہائشی بن جائے، یا چھ مہینے کے اندر گھر معتدل کرائے (€2,300 ماہانہ تک) پر دے اور پہلے پانچ سالوں میں کم از کم 36 مہینے کرائے پر رکھے۔
• Azores اور Madeira اپنی سلیب کی حدیں خود مقرر کرتے ہیں۔

اسٹامپ ڈیوٹی (Imposto do Selo)۔ قیمت کا 0.8%، اور پانچ سال یا اس سے زیادہ کے مارگیج کا 0.6%۔

Deed اور رجسٹریشن۔ Literacia Financeira کے مطابق ستمبر 2026 میں Casa Pronta پر نقد خریداری کی مقررہ قیمت €375 اور بینک فنانسنگ کے ساتھ €700 تھی۔ پرائیویٹ notaries یا solicitors عام طور پر €200 سے €500 اور رجسٹری فیس لیتے ہیں۔ وکلاء اپنی فیس خود طے کرتے ہیں، اس لیے انہیں تحریری طور پر طے کریں۔

حل شدہ مثالیں

یہ اوپر دی گئی شرحوں پر مبنی ہیں۔ ہر ڈیل کے لیے وکیل کو ان کی تصدیق کرنی چاہیے۔

Porto کے قریب بنیادی رہائش، €200,000، خریدار پرتگال کا رہائشی اور 35 سال سے زیادہ عمر کا، نقد۔ IMT: €3,542 (Literacia Financeira کی اپنی مثال)۔ اسٹامپ ڈیوٹی 0.8%: €1,600۔ Casa Pronta: €375۔ کل: تقریباً €5,517، یعنی قیمت کا 2.8%۔

Lisbon میں اپارٹمنٹ، €400,000، غیر رہائشی خریدار، نقد، deed 25 مئی 2026 کے بعد۔ IMT 7.5%: €30,000۔ اسٹامپ ڈیوٹی 0.8%: €3,200۔ Casa Pronta: €375۔ کل: تقریباً €33,575، یعنی قیمت کا 8.4%، وکیل کی فیس سے پہلے۔

Algarve میں ولا، €800,000، خریدار پہلے سے رہائشی، مستقل رہائش کے طور پر، €400,000 کے مارگیج کے ساتھ۔ واحد 6% شرح پر IMT: €48,000۔ قیمت پر اسٹامپ ڈیوٹی: €6,400۔ قرض پر 0.6% اسٹامپ ڈیوٹی: €2,400۔ فنانسنگ کے ساتھ Casa Pronta: €700۔ کل: تقریباً €57,500۔

خریداری کے بعد سالانہ ٹیکس

• IMI: میونسپل پراپرٹی ٹیکس، شہری پراپرٹی کی ٹیکس ویلیو کا 0.3% سے 0.45%، جو ہر میونسپلٹی طے کرتی ہے (PwC)۔
• AIMI: جن افراد کی رہائشی پراپرٹی کی مالیت €600,000 سے زیادہ ہو (مشترکہ ریٹرن بھرنے والے جوڑوں کے لیے €1.2 ملین) وہ اضافی رقم پر 0.7% ادا کرتے ہیں، جو اونچے سلیبز پر 1% اور 1.5% تک جاتا ہے۔ کمپنیاں 0.4% ادا کرتی ہیں، اور ٹیکس ہیونز کے ادارے 7.5%۔
• کرائے کی آمدنی پر عام طور پر 25% ٹیکس لگتا ہے، اور 2026 سے Decree-law 97/2026 کے تحت €2,300 ماہانہ تک کے رہائشی کرایوں پر 10%۔
• ہالیڈے رینٹلز کے لیے RNAL رجسٹر پر Alojamento Local (مقامی رہائش) کے طور پر رجسٹریشن ضروری ہے۔ Decree-law 76/2024 کے بعد سے فیصلہ میونسپلٹیز کرتی ہیں، اور Lisbon اور Porto میں محدود علاقے (containment areas) لاگو ہیں۔ اگر کلائنٹ اسی مقصد سے خرید رہا ہو تو پہلے چیک کریں۔

رہائش: golden visa اور IFICI

پراپرٹی کے ذریعے golden visa ختم ہو چکا ہے۔ Law 56/2023 (Mais Habitação) نے 7 اکتوبر 2023 سے رئیل اسٹیٹ کی خریداری کو سرمایہ کار ویزا سے نکال دیا۔ Global Citizen Solutions نے اکتوبر 2026 میں باقی راستے درج کیے، جن میں رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری نہ کرنے والے اہل فنڈ میں €500,000، نوکریاں پیدا کرنے والی کمپنی میں سرمایہ کاری، تحقیق کی فنڈنگ اور فنون و ثقافت کی فنڈنگ شامل ہیں۔ پراپرٹی کو رہائش کے راستے کے طور پر مارکیٹ نہ کریں۔

شہریت میں اب زیادہ وقت لگتا ہے۔ Organic Law 1/2026، جو 19 مئی 2026 سے نافذ ہے، نے شہریت کے لیے درکار رہائش کی مدت EU اور CPLP شہریوں کے لیے پانچ سے بڑھا کر سات سال اور دوسروں کے لیے دس سال کر دی (ASAG)۔

NHR کی جگہ نیا نظام آ گیا ہے۔ non-habitual resident نظام 2023 کے بعد نئے افراد کے لیے بند ہو گیا۔ اس کا جانشین IFICI اہل پرتگالی کام کی آمدنی پر 20% شرح اور دس سال تک زیادہ تر غیر ملکی آمدنی پر استثنیٰ دیتا ہے، لیکن صرف ان لوگوں کو جو اہل تحقیق یا جدت کے کام کے لیے پرتگال منتقل ہوں، پہلے سے رجسٹر ہوں اور پچھلے پانچ سالوں میں رہائشی نہ رہے ہوں (Garrigues)۔ یہ ریٹائرڈ افراد یا سرمایہ کاروں کے لیے عام سہولت نہیں۔

مارگیج

Banco de Portugal کی حدیں، جیسا کہ Rankia نے اگست 2026 میں خلاصہ کیا:

• Loan to value: مستقل ذاتی رہائش کے لیے 90% تک اور دیگر مقاصد کے لیے 80% تک، قیمت یا ویلیوایشن میں سے جو کم ہو اس پر۔
• قرض کی قسطیں (debt service): 1 اگست 2026 سے تجویز کردہ حد خالص ماہانہ آمدنی کے 50% سے کم ہو کر 45% ہو گئی۔
• مدت: 35 سال تک کی عمر کے قرض لینے والوں کے لیے 40 سال تک، اور اس سے زیادہ عمر والوں کے لیے 35 سال۔

غیر رہائشیوں کے ساتھ زیادہ سختی ہوتی ہے۔ مئی 2021 کی idealista گائیڈ کے مطابق بینک عام طور پر غیر رہائشیوں کو 70% یا 80% قرض دیتے تھے، اور غیر رہائشی ہونا ٹیکس رہائش سے طے ہوتا ہے، قومیت سے نہیں۔ ہر بینک سے موجودہ شرائط چیک کریں۔ عملی طور پر دوسرا گھر خریدنے والے غیر رہائشی کو اپنے فنڈز سے قیمت کا 20% سے 30% اور اوپر دیے گئے ٹیکس درکار ہوتے ہیں۔ یہ بات پہلی ملاقات میں بتائیں۔

بروکر کو کیا سمجھانا چاہیے

• NIF اور ٹیکس نمائندے میں وقت لگتا ہے؛ فوراً شروع کریں۔
• caderneta، certidão permanente اور لائسنس CPCV سے پہلے چیک کیے جاتے ہیں، بعد میں نہیں۔
• ہر فریق کے لیے sinal (بیعانہ) کا کیا مطلب ہے، اور deed سے پہلے چابیاں دینے سے IMT کیوں واجب ہو جاتا ہے۔
• deed کی تاریخ پر IMT کی شرح، بشمول غیر رہائشیوں کی 7.5% شرح اور اس کی واپسی کے راستے، ایک تحریری تخمینے میں۔
• سالانہ IMI اور AIMI، اور ہالیڈے رینٹلز کے قواعد۔
• یہ کہ خریداری سے کوئی ویزا نہیں ملتا۔

پرتگال کے پراپرٹی ٹیکس مئی 2026 میں بدلے اور ہر بجٹ میں دوبارہ بدلتے ہیں۔ یہ گائیڈ اوپر دی گئی تاریخ پر چیک کی گئی۔ یہ عمومی معلومات ہیں، قانونی یا ٹیکس مشورہ نہیں۔ CloserPass کا IMPIC، ٹیکس اتھارٹی یا کسی پرتگالی اتھارٹی، notary یا بینک سے کوئی تعلق نہیں۔

CloserPass پر پرتگال میں نوکریاں اور مزید گائیڈز تلاش کریں۔