Bali میں آف پلان ولاز کیسے کام کرتے ہیں

آف پلان ولاز اس کا بڑا حصہ ہیں جو غیر ملکی خریدار Bali میں دیکھتے ہیں: Instagram پر رینڈرز، Canggu، Uluwatu یا Ubud میں ایک پلاٹ، اور تعمیر کے دوران پھیلا ہوا ادائیگی کا پلان۔ انڈونیشیا میں گھروں کی پیشگی فروخت کرنے والے ڈویلپرز کے لیے قواعد ہیں، لیکن Bali کی بہت سی ڈیلز ان سے باہر ہیں کیونکہ وہ لیز ہولڈ ہیں۔ بروکر کو جاننا چاہیے کہ کون سے تحفظات لاگو ہوتے ہیں، اور کون سے نہیں۔

مختصر خلاصہ

1. Bali میں غیر ملکیوں کو فروخت ہونے والے زیادہ تر آف پلان ولاز لیز ہولڈ ہوتے ہیں یا PT PMA کے ذریعے رکھے جاتے ہیں۔ غیر ملکی زمین فری ہولڈ پر نہیں خرید سکتے۔
2. جب ڈویلپر گھروں کی پیشگی فروخت کرتا ہے تو PPJB (ابتدائی فروخت معاہدہ) نوٹری کے سامنے کرنا ضروری ہے، اور صرف اس وقت جب پانچ شرائط پوری ہوں، جن میں کم از کم 20% تعمیر شامل ہے۔
3. ڈویلپر کو تعمیر سے پہلے PBG (تعمیراتی منظوری) اور کسی کے ولا استعمال کرنے سے پہلے SLF (استعمال کے قابل ہونے کا سرٹیفکیٹ) درکار ہے۔ PBG نے پرانے IMB کی جگہ لی۔
4. Bali کے لیز ہولڈ ولاز کی آف پلان ادائیگیوں پر ہمیں کوئی لازمی بینک گارنٹی نہیں ملی، اسپین کے برعکس۔ خریدار کا تحفظ معاہدہ، مرحلہ وار ادائیگیاں اور ڈویلپر کا ٹریک ریکارڈ ہے۔
5. کرائے کی گارنٹیز اتنی ہی اچھی ہیں جتنا آپریٹر، اور 2026 سے بغیر لائسنس کرائے بکنگ پلیٹ فارمز سے ہٹائے جا رہے ہیں۔
6. زوننگ سب سے پہلے۔ ستمبر 2025 سے Bali پیداواری زرعی زمین پر نئے ولاز روک رہا ہے۔

قانونی فریم ورک

ہاؤسنگ پر PP 12/2021۔ Hukumonline وضاحت کرتا ہے کہ PPJB حتمی ڈیڈ سے پہلے نوٹری کے سامنے کیا جانے والا ابتدائی معاہدہ ہے۔ زمینی گھروں کے لیے اس پر تعمیر کے دوران دستخط ہوتے ہیں، اور اپارٹمنٹس کے لیے تعمیر سے پہلے بھی دستخط ہو سکتے ہیں۔ Article 22I(5) کے تحت ڈویلپر PPJB پر صرف اس وقت دستخط کر سکتا ہے جب اسے ان امور پر یقین ہو:

1. زمین کی ملکیت کی حیثیت۔
2. کیا فروخت ہو رہا ہے.
3. تعمیراتی منظوری (PBG)۔
4. عوامی انفراسٹرکچر، سہولیات اور یوٹیلیٹیز.
5. کم از کم 20% تعمیر۔

PPJB خود ملکیت منتقل نہیں کرتا۔ منتقلی PPAT (لینڈ ڈیڈ آفیشل) کے سامنے ڈیڈ کے ذریعے ہوتی ہے، جسے پھر لینڈ آفس رجسٹر کرتا ہے (Hukumonline، فروری 2025)۔ اگر ڈویلپر PPJB کی خلاف ورزی کرے تو خریدار کا علاج اس ضلعی عدالت میں معاہدے کی خلاف ورزی کا دیوانی دعویٰ ہے جہاں ڈویلپر قائم ہے۔

لیز ہولڈ آف پلان مختلف ہے۔ جب کوئی غیر ملکی لیز پر لی گئی زمین پر آف پلان ولا خریدتا ہے تو کاغذات عام طور پر زمین کی نوٹری سے تصدیق شدہ لیز اور ولا کے لیے تعمیر یا فروخت کا معاہدہ ہوتے ہیں۔ اوپر کی PPJB شرائط گھر اور اپارٹمنٹس بیچنے والے ڈویلپرز کے لیے لکھی گئی ہیں۔ خریدار کے وکیل سے پوچھیں کہ اس مخصوص ڈیل میں ادائیگیوں کو کون سے قواعد، اگر کوئی ہیں، تحفظ دیتے ہیں۔

تعمیراتی پرمٹ: PBG اور SLF

Government Regulation 16 of 2021 (PP 16/2021) نے تعمیراتی پرمٹس کو نئے سرے سے منظم کیا۔ Hukumonline تین دستاویزات بیان کرتا ہے:

• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): عمارت بنانے، تبدیل کرنے یا توسیع کرنے کی منظوری، جو تکنیکی معیارات پر پوری اترنی چاہیے۔ اس نے IMB کی جگہ لی، یعنی پرانا تعمیراتی پرمٹ، جو اب جاری نہیں ہوتا۔
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi): علاقائی حکومت جاری کرتی ہے تاکہ تصدیق ہو کہ عمارت اپنے مقصد کے لیے موزوں ہے۔ یہ عمارت کے استعمال سے پہلے ضروری ہے۔ یہ ایک منزلہ اور قطار والے گھروں کے لیے 20 سال اور دیگر عمارتوں کے لیے 5 سال کے لیے کارآمد ہے۔
• SBKBG: عمارت کی ملکیت کا ثبوت، جو SIMBG سسٹم کے ذریعے SLF کے ساتھ جاری ہوتا ہے۔

آف پلان فروخت کے لیے، پروجیکٹ کی مارکیٹنگ سے پہلے PBG موجود ہونا چاہیے، اور SLF وہ دستاویز ہے جو ثابت کرتی ہے کہ ولا میں رہا جا سکتا ہے اور، درست کاروباری لائسنسوں کے ساتھ، کرایہ پر دیا جا سکتا ہے۔

ادائیگی کا ایک عام شیڈول

ڈویلپرز اپنے شیڈول خود طے کرتے ہیں۔ نیچے دی گئی مثال صرف وضاحت کے لیے ہے، Rp4 billion کے لیز ہولڈ ولا کے لیے۔

مرحلہ	ادائیگی	اب تک ادا شدہ
ریزرویشن	Rp100 million	Rp100 million
لیز اور تعمیراتی معاہدے پر دستخط (30% تک)	Rp1.1 billion	Rp1.2 billion
ڈھانچہ مکمل (60% تک)	Rp1.2 billion	Rp2.4 billion
چھت اور فنشنگ (90% تک)	Rp1.2 billion	Rp3.6 billion
SLF کے ساتھ حوالگی	Rp400 million	Rp4 billion

وضاحتی مثال، مارکیٹ کی اوسط نہیں۔

قانونی گارنٹی کے بغیر، ہر ادائیگی کو کسی قابل تصدیق سنگ میل سے جوڑیں، بہتر ہے کہ کوئی آزاد انجینئر اس کی تصدیق کرے، اور حوالگی کے لیے ایک معقول حصہ روک کر رکھیں۔ ادائیگی صرف اس ڈویلپر کمپنی کے نام پر انڈونیشین بینک اکاؤنٹ میں کریں جو معاہدے پر دستخط کرتی ہے۔

کرائے کی گارنٹیز

بہت سے پروجیکٹس پہلے چند سالوں کے لیے مقررہ منافع کا وعدہ کرتے ہیں، اکثر ڈویلپر سے منسلک کسی مینجمنٹ کمپنی کے ذریعے۔ کلائنٹ کے اس پر بھروسہ کرنے سے پہلے:

• پوچھیں کہ گارنٹی کون ادا کرتا ہے، اور کس کمپنی کے اکاؤنٹ سے۔
• چیک کریں کہ گارنٹی مرکزی معاہدے میں ہے یا کسی ضمنی خط میں۔
• چیک کریں کہ ولا کے پاس سیاحوں کو کرایہ پر دینے کے لائسنس ہوں گے۔ فروری 2026 میں Bali حکومت نے Airbnb سے کہا کہ وہ تصدیق کرے کہ ہر درج ولا کے پاس مکمل پرمٹ ہیں اور وہ ٹیکس ادا کرتا ہے، اور جو ایسا نہ کریں انہیں ہٹا دے (DDTCNews)۔ Emerhub تجارتی پرمٹ کے بغیر کرائے کی سرگرمیوں کو لیز ہولڈرز کے لیے اہم خطرات میں شمار کرتا ہے۔
• ہوٹل خدمات پر علاقائی ٹیکس (PBJT، جسے اکثر اب بھی PHR کہا جاتا ہے) کو حساب میں شامل کریں۔ DDTCNews نے فروری 2026 میں 10% کی شرح لاگو کی۔
• یاد رکھیں کہ نئے خریداروں کی رقم سے ادا ہونے والی گارنٹی فروخت رکتے ہی رک جاتی ہے۔

فروری 2026 میں وزارت سرمایہ کاری نے Bali میں غیر ملکی ملکیت والی کمپنیوں کی طرف سے قلیل مدتی ولا کرایوں کے لیے رئیل اسٹیٹ کاروباری کوڈ KBLI 68111 کے غلط استعمال کی بھی نشاندہی کی، اور سخت جانچ کی تجویز دی (Bali Villa Realty)۔ کرائے کی آمدنی پر مارکیٹ کیے جانے والے آف پلان پروجیکٹ کو درست کمپنی اور درست کوڈز درکار ہیں۔

زرعی زمین کی بندش اور زوننگ

Bali کے منصوبہ ساز 2024 سے تعمیرات کی رفتار کم کرنے کی کوشش کر رہے ہیں۔ ستمبر 2024 میں صوبے نے نئے ہوٹلز اور نائٹ کلبز پر دو سالہ پابندی کی تجویز دی (The Jakarta Post)۔ ستمبر 2025 میں، جان لیوا سیلاب کے بعد، گورنر Wayan Koster نے ایک علاقائی ضابطے کا اعلان کیا جو پیداواری زرعی زمین کو ولاز، ہوٹلز اور ریسٹورنٹس میں تبدیل کرنے سے روکے گا، اور گھروں کی اجازت صرف خود رہنے والے مالکان کو ہوگی (The Jakarta Post)۔ TravelMole کے مطابق پہلے سے زیر تعمیر منصوبے متاثر نہیں ہوئے۔

آف پلان کے لیے یہ دوہری اہمیت رکھتا ہے۔ زرعی زمین پر کسی پروجیکٹ کو PBG نہ ملے، اور موجودہ PBG پر نظرثانی ہو سکتی ہے۔ جولائی 2025 میں Tirto نے رپورٹ کیا کہ گورنر نے Bingin بیچ پر 48 بغیر لائسنس عمارتوں کو منہدم کرنے کا حکم دیا۔ ATR/BPN وزارت کے Gistaru نقشے پر اور مقامی پلاننگ آفس سے زون چیک کریں۔ Bali Exception گرین زونز کو ایسی زرعی زمین بتاتا ہے جہاں تعمیر پر سخت پابندی ہے۔

نئی تعمیرات پر ٹیکس

• VAT رجسٹرڈ ڈویلپر سے خریدی گئی نئی تعمیرات پر VAT لاگو ہوتا ہے۔ PMK 131/2024 کے تحت بنیادی شرح 12% ہے، لیکن غیر لگژری اشیا و خدمات پر قیمت کے 11/12 پر ٹیکس لگتا ہے، یعنی مؤثر 11%۔ لگژری اشیا پر پورا 12% لگتا ہے (Directorate General of Taxes)۔ Global Investments کے مطابق لگژری گھروں پر پورا 12% لگتا ہے اور افراد کے درمیان لیز ہولڈ کی ری سیل عام طور پر VAT سے باہر ہے۔
• 2026 کی VAT مراعات۔ PMK 90/2025 کے تحت حکومت Rp5 billion تک قیمت والے نئے، رہائش کے لیے تیار گھر کے پہلے Rp2 billion پر VAT ادا کرتی ہے، جو 2026 میں حوالے کیا جائے (Katadata)۔ یہ مکمل شدہ گھروں پر لاگو ہوتی ہے، اس لیے 2026 کے بعد حوالے کیے جانے والے زیادہ تر آف پلان ولاز کو فائدہ نہیں ہوگا۔
• بعد میں ری سیل۔ اگر خریدار لیز ہولڈ ولا فروخت کرے تو Rumavi وضاحت کرتا ہے کہ اس تفویض پر کرائے کی آمدنی کے طور پر ٹیکس لگتا ہے: ٹیکس ریزیڈنٹس کے لیے مجموعی قیمت کا 10%، نان ریزیڈنٹس کے لیے 20% جب تک کوئی معاہدہ اسے کم نہ کرے۔

حصول کے ٹیکسوں کے لیے دیکھیں غیر ملکی کے طور پر Bali میں پراپرٹی خریدنا۔

ڈویلپر اور منصوبے کے بارے میں کیا چیک کریں

• زمین۔ زمین کے سرٹیفکیٹ کی کاپی، جو BPN لینڈ آفس میں چیک کی گئی ہو، اور اگر پروجیکٹ لیز ہولڈ ہے تو انڈونیشین زمین مالک کی شناخت۔
• لیز۔ اس کی شروع ہونے کی تاریخ۔ تعمیر سے پہلے شروع ہونے والی 30 سالہ لیز ولا کی تعمیر کے دوران سال کھو دیتی ہے۔
• مطلوبہ استعمال کے لیے تحریری طور پر تصدیق شدہ زوننگ۔
• PBG نمبر، اور بعد میں SLF۔
• کمپنی۔ OSS پر اس کے NIB اور KBLI کوڈز، اس کا حقیقی آفس، اور آیا یہ حقیقی سرمائے والی PT PMA ہے۔
• Nominees۔ کوئی بھی ڈھانچہ جس میں کوئی انڈونیشین ڈویلپر یا خریدار “کی طرف سے” زمین یا شیئرز رکھے، عدالت میں کالعدم ہے (Hukumonline)۔
• کمیونٹی۔ CNA Indonesia کی رپورٹ کے مطابق مقامی banjar اور روایتی گاؤں کے ساتھ ہم آہنگی کے بغیر پروجیکٹس کو پرمٹ ہونے کے باوجود احتجاج کا سامنا ہو سکتا ہے۔
• ٹریک ریکارڈ۔ مکمل شدہ پروجیکٹس جنہیں خریدار دیکھ سکے، SLFs کے ساتھ۔

خطرے کی علامات

• PBG کے بغیر پروجیکٹ کی مارکیٹنگ، یا یہ کہنا کہ “IMB آ رہا ہے”۔
• دھان کے کھیتوں پر یا گرین زون میں پلاٹس۔
• ذاتی اکاؤنٹ یا بیرون ملک کسی کمپنی کو ادائیگیاں۔
• کسی دوسری کمپنی کے ضمنی خط میں کرائے کی گارنٹی۔
• ایسی لیز جس کی مدت تعمیر سے پہلے شروع ہو جائے۔
• ایسا ڈویلپر جو خریدار سے انڈونیشین nominee استعمال کرنے کو کہے۔

Bali کے تعمیرات اور زوننگ کے قواعد 2025 میں بدلے اور 2026 میں کرایوں پر نفاذ بڑھا۔ یہ گائیڈ اوپر دکھائی گئی تاریخ پر چیک کی گئی۔ یہ عمومی معلومات ہیں، قانونی یا ٹیکس مشورہ نہیں۔ CloserPass کسی اتھارٹی یا ڈویلپر سے وابستہ نہیں۔

CloserPass پر انڈونیشیا میں عہدے اور مزید گائیڈز تلاش کریں۔