قبرص میں آف پلان کیسے کام کرتا ہے

قبرص میں زیادہ تر نئے گھر آف پلان فروخت ہوتے ہیں، اکثر بلڈنگ پرمٹ جاری ہونے سے بھی پہلے۔ قانون خریدار کو ایک مضبوط ذریعہ دیتا ہے، Land Registry میں کنٹریکٹ جمع کرانا، لیکن ڈویلپرز کو پیشگی ادائیگیوں کی گارنٹی دینے پر مجبور نہیں کرتا۔ بڑا خطرہ آخر میں ہے: ہزاروں خریدار پوری ادائیگی کر کے بھی ٹائٹل ڈیڈ کا انتظار کر رہے ہیں۔ بروکر کے طور پر آپ کا کام یہ یقینی بنانا ہے کہ پیسہ منتقل ہونے سے پہلے پرمٹس، کنٹریکٹ اور کوئی بھی بینک ریلیز موجود ہو۔ یہ گائیڈ صرف Republic of Cyprus کے کنٹرول والے علاقوں کا احاطہ کرتی ہے۔

مختصر خلاصہ

1. آف پلان خریدار عموماً نقشوں اور پلاننگ پرمٹ پر، اور بہترین صورت میں بلڈنگ پرمٹ پر وعدہ کرتے ہیں (Connor Legal، ستمبر 2026)۔
2. ہر کنٹریکٹ کے لیے Land Registry کا پانچ ورکنگ دن سے زیادہ پرانا نہ ہونے والا سرچ سرٹیفکیٹ درکار ہے۔
3. دستخط شدہ کنٹریکٹ Law 81(I)/2011 کے تحت چھ ماہ کے اندر €50 میں Land Registry میں جمع کرائیں۔
4. بینک گارنٹی لازمی نہیں۔ بینک گارنٹی یا انشورنس پر مبنی بانڈ پر بات چیت کریں۔
5. اگر پلاٹ پر ڈویلپر کا مارگیج ہو، تو بینک سے Type A declaration لیں اور صرف نامزد اکاؤنٹ میں ادائیگی کریں۔
6. ادائیگیاں تعمیر سے منسلک مراحل میں ہوتی ہیں۔ تکمیل میں 18 سے 36 ماہ لگ سکتے ہیں۔
7. الگ ٹائٹل ڈیڈز صرف certificate of approval، ہر بینک کی رضامندی اور مکمل division file کے بعد ملتی ہیں۔
8. نئے گھروں پر 19% VAT لگتا ہے، یا اہل مستقل گھر پر 5%، اور کوئی ٹرانسفر فیس نہیں۔

پہلے پرمٹس

Connor Legal نے ستمبر 2026 میں نوٹ کیا کہ خریدار آرکیٹیکچرل نقشوں، پلاننگ پرمٹ اور بہترین صورتوں میں بلڈنگ پرمٹ کی بنیاد پر وعدہ کرتے ہیں۔ دونوں دیکھنے کو کہیں، ان کی تاریخوں اور جس پلاٹ کا وہ احاطہ کرتے ہیں اس کے ساتھ، اور خریدار کے وکیل سے زوننگ اور کسی بھی پابندی والے معاہدوں (restrictive covenants) کے ساتھ ان کا جائزہ لیں۔ بلڈنگ پرمٹ کی تاریخ VAT کے لیے بھی اہم ہے، کیونکہ اسی سے طے ہوتا ہے کہ پروجیکٹ پرانے 5% اصول کے لیے کون سی عبوری ڈیڈ لائن استعمال کر سکتا ہے۔

کنٹریکٹ اور سرچ سرٹیفکیٹ

• ترمیمی Law 132(I)/2023 کے 12 دسمبر 2023 کو نافذ ہونے کے بعد سے ہر سیلز کنٹریکٹ کے ساتھ Land Registry کا پانچ ورکنگ دن سے زیادہ پرانا نہ ہونے والا سرچ سرٹیفکیٹ ہونا ضروری ہے۔ یہ پلاٹ پر موجود کسی بھی مارگیج، میمو یا پابندی کو دکھاتا ہے۔
• Connor Legal تجویز کرتا ہے کہ وکیل ڈویلپر کا کارپوریٹ ریکارڈ اور مقدمات، قرض دہندگان کے وعدے، اور مشترکہ پروجیکٹس میں کامن ایریا کا نظام بھی چیک کرے۔
• تحریری بیان طلب کریں کہ یونٹ پر کوئی بوجھ (encumbrance) نہیں، یا اگر ہے تو ڈیلیوری سے پہلے اسے ختم کرنے کا پابند عہد اور ٹائم ٹیبل۔

کنٹریکٹ جمع کرائیں

خریدار کا بنیادی تحفظ یہ ہے کہ وہ دستخط کے چھ ماہ کے اندر Sale of Land (Specific Performance) Law 81(I)/2011 کے تحت Department of Lands and Surveys میں دستخط شدہ کنٹریکٹ جمع کرائے۔ Koufettas Law نے اکتوبر 2026 میں وضاحت کی کہ یہ اندراج:

• پراپرٹی پر خریدار کا مفاد رجسٹر کرتا ہے۔
• بیچنے والے کو یونٹ کسی اور کو بیچنے یا گروی رکھنے سے روکتا ہے۔
• خریدار کو ٹائٹل کی منتقلی کے لیے مقدمہ کرنے کا حق دیتا ہے۔

تاخیر سے اندراج کے لیے عدالتی حکم درکار ہے۔ فیس €50 ہے۔ جس دن کنٹریکٹ سائن ہو اسی دن ڈیڈ لائن ڈائری میں لکھ لیں۔

کوئی لازمی گارنٹی نہیں: اس پر بات چیت کریں

قبرص میں بینک گارنٹی لازمی نہیں۔ وکلاء مشورہ دیتے ہیں کہ ٹائٹل ملنے تک ڈپازٹ اور ہر قسط کو کور کرنے والی بینک گارنٹی یا انشورنس پر مبنی performance bond پر بات چیت کی جائے (Connor Legal)۔ یہ بھی طلب کریں:

• کنٹریکٹ میں واضح کردہ تعمیر کے مراحل سے منسلک ادائیگیاں۔
• واضح تکمیل کی تاریخ، محدود رعایتی مدت اور تاخیر پر liquidated damages۔
• ایک long-stop تاریخ جو خریدار کو کنٹریکٹ منسوخ کرنے اور مکمل رقم واپس لینے کا حق دے۔

پیرنٹ پلاٹ پر مارگیجز

ڈویلپرز عموماً پورے پلاٹ پر محفوظ قرض سے پروجیکٹ کی فنڈنگ کرتے ہیں۔ Koufettas Law خبردار کرتا ہے کہ یہ مارگیج ہر یونٹ پر تب تک رہتا ہے جب تک بینک اسے ریلیز نہ کرے، اس لیے اگر ڈویلپر ادائیگی بند کر دے تو خریدار کی ڈیڈ بینک کے دعوے کے پیچھے پھنس سکتی ہے۔ اس کا بتایا ہوا تحفظ Type A declaration ہے، جس پر بینک اور بیچنے والا دستخط کرتے ہیں اور جس میں بینک وعدہ کرتا ہے کہ قیمت کا 95% ادا ہونے پر یونٹ ریلیز کر دے گا۔ اس کے بعد ادائیگیاں صرف اسی میں نامزد اکاؤنٹ میں ہونی چاہئیں۔

Koufettas Law نے Law 81(I)/2011 کے تحت جرمانوں کے ایک نئے نظام کی بھی اطلاع دی، جس کا اعلان 13 فروری 2026 کو ہوا اور جو 16 مئی 2026 سے لاگو ہے، جس میں مارگیج کے حجم کے لحاظ سے بینکوں پر €5,000 سے €100,000 تک جرمانے ہیں۔ اگر بینک ریلیز پر دستخط نہ کرے تو اس کا مشورہ ہے کہ رک جائیں۔

ادائیگی کا شیڈول

کوئی قانونی شیڈول نہیں۔ Connor Legal کے مطابق کنٹریکٹس عموماً قیمت کو تعمیر سے منسلک مرحلہ وار اقساط میں تقسیم کرتے ہیں، اور تکمیل میں 18 سے 36 ماہ لگ سکتے ہیں۔ ایک عام صورت یہ ہے: ریزرویشن، کنٹریکٹ پر بڑی ادائیگی، تعمیر کے دوران مرحلہ وار ادائیگیاں، اور ڈیلیوری پر باقی رقم۔

حل شدہ مثال

یہ اعداد صرف وضاحت کے لیے ہیں۔ فیصلہ کنٹریکٹ، گارنٹی اور بینک کی ریلیز کرتی ہے۔

Larnaca میں نیا اپارٹمنٹ، €300,000 جمع VAT، خریدار کا مستقل گھر، 110 sqm، 5% VAT کا اہل۔

مرحلہ	ادائیگی (VAT سے پہلے)	اب تک ادا شدہ	گارنٹی یا ریلیز کو کور کرنا چاہیے
ریزرویشن	€5,000	€5,000	€5,000
کنٹریکٹ، چھ ماہ کے اندر جمع	€55,000	€60,000	€60,000
ڈھانچہ مکمل	€90,000	€150,000	€150,000
فنشنگ مکمل	€90,000	€240,000	€240,000
حوالگی	€60,000	€300,000	95% ادائیگی پر بینک یونٹ ریلیز کرتا ہے

5% پر VAT کل €15,000 کا اضافہ کرتا ہے، جبکہ 19% پر €57,000 ہوتا۔ خریدار کوئی ٹرانسفر فیس ادا نہیں کرتا، کیونکہ VAT ادا ہو چکا۔ قانونی فیس تقریباً 1% جمع VAT ہے (INDEX.cy، اگست 2026)۔ اگر خریدار نے بغیر گارنٹی، بغیر جمع شدہ کنٹریکٹ اور بغیر Type A declaration کے €240,000 ادا کیے ہوں، اور ڈویلپر ناکام ہو جائے، تو وہ رقم خطرے میں ہے۔

Certificate of approval اور ٹائٹل ڈیڈز

الگ ٹائٹل ڈیڈز صرف تب جاری ہوتی ہیں جب تین چیزیں موجود ہوں (Koufettas Law، اکتوبر 2026):

1. مکمل عمارت کے لیے certificate of approval، جو بلڈنگ اتھارٹی Cap. 96 کے تحت جاری کرے۔
2. زمین پر مارگیج رکھنے والے ہر بینک کی رضامندی۔
3. ڈویلپر کی طرف سے مکمل division file۔ 2 جنوری 2024 سے Land Registry فائل تب ہی قبول کرتی ہے جب ہر دستاویز موجود ہو، اور پھر تقریباً تین ماہ میں ڈیڈز جاری کرنے کا ہدف رکھتی ہے۔

تاخیر عموماً اس سے پہلے ہوتی ہے: منظور شدہ نقشوں سے انحراف (جس کی وجہ سے سرٹیفکیٹ مسترد ہوتا ہے)، پوری نہ ہونے والی پلاننگ شرائط، ڈویلپر کے غیر ادا شدہ قرضے یا دیوالیہ پن۔

پھنسے ہوئے خریدار

بیک لاگ ابھی تک ختم کیا جا رہا ہے۔ Cyprus Mail نے جون 2026 میں رپورٹ کیا کہ 2015 کا قانون، جس کے تحت 11,000 سے زیادہ ڈیڈز جاری ہوئیں، جون 2024 میں کالعدم قرار دیا گیا، اور Law 110(I)/2025 نے 31 دسمبر 2014 تک جمع ہونے والے کنٹریکٹس کی 9,497 منجمد درخواستیں دوبارہ کھولیں، جن میں سے 5,417 کی ابھی تک ٹائٹل ڈیڈ نہیں تھی۔ تقریباً 15,000 مزید خریدار، جن کی عمارتوں میں سنگین پلاننگ خلاف ورزیاں ہیں، اس میں شامل نہیں۔ Connor Legal مزید بتاتا ہے کہ Law 110(I)/2025 کے تحت پوری ادائیگی کرنے والا خریدار encumbrance رکھنے والوں کی تحریری رضامندی سے ٹرانسفر طلب کر سکتا ہے، اور اگر کوئی قرض دہندہ انکار کرے تو 45 دن کے اندر عدالت سے رجوع کر سکتا ہے۔

نئے گھروں پر VAT اور دیگر اخراجات

• نئی عمارتوں اور تعمیراتی زمین پر 19% VAT لاگو ہے۔
• Law 42(I)/2023 کے تحت کسی فرد کے نئے مستقل گھر پر 5% VAT لاگو ہے، پہلے 130 sqm اور پہلے €350,000 پر، 190 sqm اور €475,000 تک کے گھروں کے لیے۔ دس سال کے اندر بیچنے یا کرائے پر دینے کا مطلب ہے بچت کا کچھ حصہ واپس کرنا۔
• پرانے پروجیکٹس۔ جہاں پلاننگ درخواست 31 اکتوبر 2023 تک جمع ہوئی، وہاں پرانا اصول (پہلے 200 sqm پر 5%، قیمت کی کوئی حد نہیں) اب بھی لاگو ہو سکتا ہے۔ Law 109(I)/2026 کے تحت، جہاں بلڈنگ پرمٹ 2024 کے بعد جاری ہوا یا ابھی زیرِ التوا ہے، وہاں درخواستیں 31 دسمبر 2026 تک جمع کرانی ہیں (Mondaq، اپریل 2026)۔ ڈویلپر سے تحریری طور پر پوچھیں کہ پروجیکٹ کون سا اصول استعمال کرتا ہے۔
• جس پراپرٹی پر VAT ادا ہو چکا ہو اس پر کوئی ٹرانسفر فیس نہیں، اور 1 جنوری 2026 سے کوئی اسٹامپ ڈیوٹی نہیں۔

نئے گھر کون خریدتا ہے، اور کہاں

Landbank Analytics کے مطابق 2026 کی پہلی ششماہی میں €1.149 billion مالیت کی 3,594 نئی تعمیر شدہ پراپرٹیز فروخت ہوئیں، اور تیسری سہ ماہی میں €606.4 million مالیت کی 1,956، جب 64.8% €300,000 سے کم میں فروخت ہوئیں (CBN؛ Cyprus Mail، اکتوبر 2026)۔

• Limassol شہر میں Q3 2026 میں 190 نئی تعمیر شدہ پراپرٹیز فروخت ہوئیں، جو 47.3% زیادہ ہیں، میڈین €292,500 پر۔ Germasogeia میں جزیرے کا سب سے زیادہ نئے گھروں کا پریمیم ہے۔
• Paphos میں 2026 کی پہلی ششماہی میں سب سے مہنگے نئے گھر تھے، میڈین €570,000، اور 21.3% €1 million سے اوپر (Cyprus Mail، ستمبر 2026)۔
• Larnaca شہر میں Q3 2026 میں 124 نئی تعمیر شدہ پراپرٹیز فروخت ہوئیں، جو 74.6% زیادہ ہیں، میڈین €205,000 پر۔ پورٹس اتھارٹی نے جولائی 2026 میں بندرگاہ اور مرینا کے لیے €415 million کا منصوبہ پیش کیا، اور ماسٹر پلان 2029 تک متوقع ہے۔
• Nicosia تعداد کے لحاظ سے نئی تعمیرات کی سب سے بڑی مارکیٹ ہے، اگرچہ اس کا حصہ Q2 میں 34.5% سے کم ہو کر Q3 2026 میں 25% رہ گیا۔

غیر ملکی خریداروں کے ساتھ اٹھانے کے نکات:

• غیر EU خریداروں کو COMM 145 پرمٹ درکار ہے اور وہ عموماً ایک گھر تک محدود ہیں۔ وہ پرمٹ سے پہلے کنٹریکٹ سائن کر کے جمع کرا سکتے ہیں، لیکن اس کے بغیر ٹائٹل نہیں لے سکتے (Papacleovoulou، ستمبر 2026)۔
• رہائش۔ Regulation 6(2) پرمٹ کے لیے ڈویلپر سے نئے گھروں میں €300,000 جمع VAT درکار ہیں (GK Law Firm)، لیکن حکومت نے 24 ستمبر 2026 کو کہا کہ وہ اسکیم کو سخت کرے گی (Cyprus Mail)۔ رہائش کے وعدے پر کوئی یونٹ فروخت نہ کریں۔
• چھٹیوں کے کرایوں کو مشتہر کرنے سے پہلے Deputy Ministry of Tourism میں رجسٹر کرانا ضروری ہے (Philippou Law، اگست 2026)۔

ڈویلپر اور منصوبے کے بارے میں کیا چیک کریں

• پلاننگ پرمٹ اور بلڈنگ پرمٹ: نمبرز، تاریخیں اور جس پلاٹ کا وہ احاطہ کرتے ہیں۔
• پلاٹ کا تازہ سرچ سرٹیفکیٹ، اور اس پر موجود ہر مارگیج۔
• جہاں زمین گروی ہو وہاں Type A declaration، اور نامزد ادائیگی اکاؤنٹ۔
• ہر ادائیگی کے لیے خریدار کے نام پر بینک گارنٹی یا بانڈ۔
• ڈویلپر کا کمپنی ریکارڈ، مقدمات اور مکمل شدہ پروجیکٹس جن کی ڈیڈز جاری ہو چکی ہوں۔
• تکمیل، رعایتی مدت، جرمانے اور long-stop کی شقیں۔
• کون سا VAT اصول لاگو ہوتا ہے، تحریری طور پر۔
• یہ کہ کنٹریکٹ چھ ماہ کے اندر جمع کرایا جائے گا۔

خطرے کی علامات

• پلاننگ پرمٹ موجود ہونے سے پہلے رقم کا مطالبہ۔
• سرچ سرٹیفکیٹ نہ ہونا، یا پانچ ورکنگ دن سے زیادہ پرانا ہونا۔
• ایسا بینک جو گروی پلاٹ کے لیے ریلیز پر دستخط نہ کرے۔
• ایسے اکاؤنٹ میں ادائیگیاں جو بینک کے ڈیکلریشن میں نامزد نہ ہو، یا کسی درمیانی شخص کو۔
• ایسا ڈویلپر جس کے پرانے پروجیکٹس میں خریداروں کے پاس ابھی تک ڈیڈز نہیں۔
• تکمیل کی تاریخ میں غیر معینہ توسیع۔
• ایسی مارکیٹنگ جو رہائش، پاسپورٹ یا یقینی کرایہ آمدنی کا وعدہ کرے۔
• جزیرے کے شمال میں کوئی بھی پروجیکٹ۔

قبرص میں آف پلان فروخت کسی گارنٹی قانون سے زیادہ کنٹریکٹ کے اندراج اور بینک کی ریلیز پر منحصر ہے، اور ٹائٹل ڈیڈ کا بیک لاگ ابھی تک ختم کیا جا رہا ہے۔ یہ گائیڈ اوپر دکھائی گئی تاریخ پر چیک کی گئی اور صرف ان علاقوں کا احاطہ کرتی ہے جو Republic of Cyprus کے مؤثر کنٹرول میں ہیں۔ یہ عمومی معلومات ہے، قانونی یا ٹیکس مشورہ نہیں۔ CloserPass، Estate Agents Registration Council، Department of Lands and Surveys، کسی ڈویلپر، بینک یا قبرص کے کسی سرکاری ادارے سے وابستہ نہیں۔

CloserPass پر قبرص میں نوکریاں اور مزید گائیڈز تلاش کریں۔