فرانس میں آف پلان (VEFA) کیسے کام کرتا ہے

فرانسیسی آف پلان فروخت یورپ میں سب سے زیادہ محفوظ میں سے ہے۔ VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) تعمیر کے ہر مرحلے پر خریدار کی ادائیگی کو محدود کرتا ہے، reservation ڈپازٹ کو محدود کرتا ہے، اور ایک بیرونی ضمانت کا تقاضا کرتا ہے کہ عمارت مکمل ہوگی۔ ایجنٹ کے لیے، کام قانونی خطرے سے زیادہ اعداد و شمار کا ہے: سرمایہ کار پر کون سی ٹیکس اسکیم لاگو ہوتی ہے، کرایہ کتنا رکھنے کی اجازت ہوگی، اور رقم کب طلب کی جائے گی۔ اکتوبر 2026 میں یہ ایسے کام کرتا ہے۔

مختصر خلاصہ

1. VEFA فروخت Code de la construction et de l’habitation (articles L.261-10 اور اس کے بعد) کے تحت ریگولیٹ ہوتی ہے۔
2. contrat de réservation کے ڈپازٹ کی حد 5% ہے اگر فروخت ایک سال کے اندر دستخط ہو، دو سال کے اندر 2%، اور اس سے آگے کچھ نہیں۔
3. مرحلہ وار ادائیگیاں article R.261-14 سے محدود ہیں: بنیادوں پر 35%، واٹر ٹائٹ ہونے پر 70%، تکمیل پر 95%، حوالگی پر 5%۔
4. ہر رہائشی VEFA کے لیے garantie financière d’achèvement (GFA) درکار ہے، جو 1 جنوری 2015 سے دائر کردہ بلڈنگ پرمٹس کے لیے بیرونی (بینک، انشورر یا گارنٹی کمپنی سے) ہونی چاہیے۔
5. Pinel ختم ہو گیا 31 دسمبر 2024 کو۔ 2026 کے فنانس قانون نے 31 دسمبر 2028 تک کی خریداریوں کے لیے نیا statut du bailleur privé بنایا۔
6. فروخت ہونے والے ہر گھر کی طرح، ایجنٹ کو ڈیولپر سے mandate درکار ہے اور فیس قواعد کے مطابق دکھانی ضروری ہے۔

contrat de réservation

VEFA فروخت عموماً reservation contract سے شروع ہوتی ہے، notaire کے سامنے اصل فروخت پر دستخط سے پہلے۔ Le Mag Juridique ڈپازٹ کی حدود بتاتا ہے:

فروخت پر دستخط تک کا وقت	زیادہ سے زیادہ ڈپازٹ
1 سال کے اندر	قیمت کا 5%
2 سال کے اندر	2%
2 سال سے زیادہ	کوئی نہیں

ذریعہ article R.261-68 کا حوالہ دیتا ہے، جبکہ زیادہ تر متون یہ قواعد R.261-28 سے R.261-31 میں رکھتے ہیں۔ حوالہ دینے سے پہلے notaire سے article چیک کریں۔

ادائیگی کا شیڈول

Article R.261-14 وہ زیادہ سے زیادہ مجموعی رقم مقرر کرتا ہے جو ڈیولپر طلب کر سکتا ہے (Le Mag Juridique):

مرحلہ	کل زیادہ سے زیادہ ادائیگی
بنیادیں مکمل	35%
عمارت واٹر ٹائٹ (hors d’eau)	70%
تکمیل (achèvement)	95%
چابیوں کی حوالگی	100%

اگر خریدار حوالگی پر نقائص درج کرے تو آخری 5% escrow میں رکھے جا سکتے ہیں۔ تاخیر سے ادائیگی کے جرمانے کی حد 1% ماہانہ ہے۔

مثال: Lyon میں €350,000 کا فلیٹ، فروخت سے 10 ماہ پہلے reserve کیا گیا۔

مرحلہ	مجموعی زیادہ سے زیادہ	اس مرحلے پر طلب کی گئی رقم
Reservation ڈپازٹ (5%)	€17,500	€17,500
بنیادیں (35%)	€122,500	€105,000
واٹر ٹائٹ (70%)	€245,000	€122,500
تکمیل (95%)	€332,500	€87,500
حوالگی (100%)	€350,000	€17,500

قرض والے خریدار کے لیے، شیڈول طے کرتا ہے کہ بینک رقم کب جاری کرے گا۔ اکتوبر 2026 میں بروکرز کی اوسط شرحیں 20 سال پر 3.66% اور 25 پر 3.75% تھیں (PAP.fr)۔

تکمیل کی ضمانت

GFA اس بات کو یقینی بناتی ہے کہ اگر ڈیولپر ناکام ہو جائے تو عمارت مکمل ہو۔ Homunity وضاحت کرتا ہے کہ ordinance n° 2013-890 of 3 October 2013 کے تحت، یہ بیرونی ہونی چاہیے، یعنی بینک، انشورر یا گارنٹی کمپنی کی طرف سے، ہر اس رہائشی پروجیکٹ کے لیے جس کا بلڈنگ پرمٹ 1 جنوری 2015 سے دائر ہوا ہو۔ ڈیولپر سے ضامن کا نام اور سرٹیفکیٹ طلب کریں۔

بلڈر وارنٹیز۔ عام طور پر بتایا جاتا ہے کہ خریدار کو Civil Code کے تحت ایک سالہ تکمیل کی وارنٹی، آلات پر دو سالہ وارنٹی اور ساختی نقائص کے لیے دس سالہ décennale بھی حاصل ہے، ڈیولپر کی dommages-ouvrage انشورنس کے ساتھ۔ ہم نے اس گائیڈ کے لیے ان کی تصدیق نہیں کی، اس لیے notaire سے سرٹیفکیٹس طلب کریں۔

خریدار کے اخراجات

نئے گھر کی پہلی فروخت پر خریدار کے اخراجات عموماً ری سیل سے بہت کم بتائے جاتے ہیں، جہاں ٹرانسفر ٹیکس département کے لحاظ سے 6.31% یا 5.81% تک پہنچتا ہے (MesFraisNotaire)۔ ہم نے اس گائیڈ کے لیے نئی تعمیر کی شرح کی تصدیق نہیں کی، اس لیے کوئی عدد بتانے کے بجائے notaire سے تخمینہ طلب کریں۔

دستبرداری۔ گھر کے غیر پیشہ ور خریدار کے پاس Code کے article L.271-1 کے تحت 10 دن کی دستبرداری کی مدت ہوتی ہے (Notaires de France)۔ notaire سے پوچھیں کہ ہر پروجیکٹ پر یہ reservation contract پر کیسے لاگو ہوتی ہے۔

سرمایہ کار خریدار

Pinel ختم ہو چکا ہے۔ Pinel ٹیکس رعایت 31 دسمبر 2024 کو ختم ہو گئی (Lefebvre Dalloz)۔

statut du bailleur privé۔ 2026 کے فنانس قانون، n° 2026-103 of 19 February 2026، نے نجی مالکان مکان کے لیے ایک نیا نظام بنایا، جسے dispositif Jeanbrun بھی کہا جاتا ہے، جو 21 فروری 2026 سے 31 دسمبر 2028 تک کی خریداریوں کے لیے نافذ ہے۔ Manda حتمی متن کا خلاصہ یوں کرتا ہے:

نکتہ	قاعدہ
عہد	9 سال کے لیے بغیر فرنیچر طویل مدتی کرایہ داری
بنیاد	قیمت کے 80% پر depreciation
اجتماعی عمارتوں میں نئے فلیٹس	سالانہ 3.5%، 4.5% یا 5.5%، درمیانے، سماجی یا انتہائی سماجی کرائے کے لیے
قیمت کے کم از کم 30% کے کام والے پرانے گھر	سالانہ 3%، 3.5% یا 4%
سالانہ حد	€8,000، €10,000 یا €12,000
حدود	مکانات خارج، فی گھرانہ زیادہ سے زیادہ 2 گھر

Lefebvre Dalloz کے ایک پہلے خلاصے نے، حتمی ووٹ سے پہلے لکھا گیا، 12 سالہ عہد اور صرف ایک حد بتائی۔ کلائنٹ کو اسکیم پیش کرنے سے پہلے Légifrance پر حتمی متن چیک کریں، اور سرمایہ کاروں کو ٹیکس مشیر کے پاس بھیجیں۔

فرنشڈ کرایہ داری۔ 15 فروری 2025 سے ہونے والی فروخت پر، LMNP real regime کے تحت لی گئی depreciation کیپیٹل گین کے حساب میں واپس جوڑی جاتی ہے، طلبہ اور بزرگوں کی رہائش گاہوں اور کیئر سہولیات کے استثنا کے ساتھ۔ 2026 کے فنانس قانون نے یہی قاعدہ نئے نجی مالک مکان کے نظام تک بڑھا دیا (NBE Avocats)۔ سرمایہ کاروں کو اسے پہلے دن سے مدنظر رکھنا چاہیے۔

توانائی۔ آپ کے سرمایہ کار کلائنٹس نئی تعمیر کا موازنہ پرانی پراپرٹی سے کریں گے، جہاں G ریٹنگ والے گھر 1 جنوری 2025 سے نئی لیز پر کرائے پر نہیں دیے جا سکتے، F والے 2028 سے اور E والے 2034 سے (Hellio)۔

دوسرے گھر۔ جو خریدار پیرس، Lyon، Bordeaux یا Nice میں نیا فلیٹ دوسرے گھر کے طور پر رکھے، اسے communal taxe d’habitation پر 60% سرچارج کا سامنا ہوتا ہے (SeLoger، اکتوبر 2026)۔

قیمتیں کہاں ہیں

یہ سمجھنے کے لیے کہ نئی تعمیر کا مقابلہ کس سے ہے، MeilleursAgents نے 1 اکتوبر 2026 کو موجودہ اپارٹمنٹس کا تخمینہ پیرس میں €9,630/m²، Nice میں €5,245، Lyon میں €4,714 اور Bordeaux میں €4,448 لگایا۔ ان کا موازنہ پروجیکٹ کی اپنی قیمتوں کی فہرست سے کریں، اور کسی بھی فرق کی وضاحت کریں۔

ڈویلپر اور منصوبے کے بارے میں کیا چیک کریں

• بلڈنگ پرمٹ اور کیا یہ حتمی ہے۔
• GFA سرٹیفکیٹ اور ضامن کا نام۔
• reservation contract: حد کے اندر ڈپازٹ، متوقع دستخط کی تاریخ، اور ڈپازٹ کی واپسی کی شرائط۔
• deed میں ادائیگی کا شیڈول، R.261-14 کی حدود کے اندر۔
• حوالگی کی تاریخ اور تاخیر کے جرمانے۔
• انشورنس سرٹیفکیٹس۔
• سرمایہ کاروں کے لیے، کون سی ٹیکس اسکیم لاگو ہوتی ہے، اس کی کرائے کی حدود اور عہد کی مدت۔
• ڈیولپر کے ساتھ آپ کا mandate، آپ کی فیس اور یہ کب ادا ہوتی ہے۔

خطرے کی علامات

• 5% سے زیادہ ڈپازٹ، یا دو سال سے زیادہ دور کی فروخت کے لیے کوئی بھی ڈپازٹ۔
• تعمیر کے مرحلے سے پہلے ادائیگی کی طلب۔
• کسی حالیہ پروجیکٹ کے لیے کوئی بیرونی GFA نہیں۔
• سرمایہ کاروں کو ایسی پچ جو اب بھی Pinel بیچ رہی ہو، یا حتمی متن کے بغیر bailleur privé کے اعداد بتا رہی ہو۔
• منتخب ٹیکس اسکیم کی اجازت سے زیادہ کرائے کا وعدہ۔
• آپ سے، بطور agent commercial، ڈپازٹ وصول کرنے کو کہنا۔

فرانس میں VEFA خریداروں کو محدود ادائیگیوں اور بیرونی تکمیل کی ضمانت سے تحفظ حاصل ہے، اور سرمایہ کاروں کے ٹیکس قواعد 2025 اور 2026 میں بدلے۔ یہ گائیڈ اوپر دکھائی گئی تاریخ پر چیک کی گئی تھی۔ یہ عمومی معلومات ہیں، قانونی یا ٹیکس مشورہ نہیں۔ CloserPass فرانس میں کسی ڈیولپر، Notaires de France، CCI یا کسی سرکاری ادارے سے وابستہ نہیں۔

CloserPass پر فرانس میں نوکریاں اور مزید گائیڈز تلاش کریں۔