پرتگال میں آف پلان کیسے کام کرتا ہے

عمارت مکمل ہونے یا شروع ہونے سے بھی پہلے آف پلان خریدنا Lisbon، Porto اور Algarve میں نئے گھروں تک پہنچنے کا ایک عام راستہ ہے۔ لیکن پرتگال میں اسپین کی طرح کوئی عمومی قانون نہیں جو ڈویلپرز کو خریدار کی پیشگی ادائیگیوں کی ضمانت دینے پر مجبور کرے۔ خریدار کو اتنا ہی تحفظ ملتا ہے جتنا اس کا معاہدہ دیتا ہے۔ بروکر کے طور پر آپ کا کام یہ یقینی بنانا ہے کہ رقم منتقل ہونے سے پہلے معاہدہ، لائسنس اور کوئی بھی ضمانت موجود ہو۔

مختصر خلاصہ

1. آف پلان فروخت حتمی deed سے پہلے CPCV (وعدۂ بیع کا معاہدہ) کے ذریعے طے ہوتی ہے۔
2. CPCV تحریری ہونا چاہیے، دستخطوں کی بالمشافہ تصدیق ہونی چاہیے، اور تصدیق کرنے والے کو یہ تصدیق کرنی ہوتی ہے کہ تعمیر یا استعمال کا لائسنس موجود ہے۔
3. sinal (بیعانہ) کی کوئی قانونی رقم مقرر نہیں۔ آف پلان میں 10% سے 30% کا بیعانہ عام ہے۔
4. پیشگی ادائیگیوں پر کوئی عمومی قانونی ضمانت نہیں۔ بینک گارنٹی یا انشورنس بانڈ پر بات کریں۔
5. اگر چابیاں دینے سے پہلے ڈویلپر دیوالیہ ہو جائے تو خریدار صرف ایک عام قرض خواہ ہوتا ہے۔
6. ہر ادائیگی کو تعمیر کے کسی مرحلے سے، اور deed کو استعمال کے لائسنس سے جوڑیں۔
7. 1 جولائی 2026 سے Decree-law 97/2026 کے تحت اہل گھروں کی تعمیر پر VAT 23% سے کم ہو کر 6% ہو جاتا ہے۔
8. خریدار پھر بھی deed پر IMT اور اسٹامپ ڈیوٹی ادا کرتا ہے، اور پراپرٹی سے golden visa نہیں ملتا۔

قانونی فریم ورک

CPCV سول کوڈ کے تحت آتا ہے۔ Literacia Financeira کی اکتوبر 2026 کی گائیڈ قواعد یوں بیان کرتی ہے:

• معاہدہ تحریری ہونا چاہیے اور دونوں فریقوں کے دستخط ہونے چاہئیں۔
• دستخطوں کی بالمشافہ تصدیق کسی notary، وکیل، solicitor یا تصدیق کے مجاز کسی اور ادارے سے ہونی چاہیے۔ اس شرط کو ختم کرنے والی کوئی شق مؤثر نہیں ہوتی۔
• تصدیق کرنے والے کو یہ تصدیق کرنی ہوتی ہے کہ استعمال یا تعمیر کا لائسنس موجود ہے۔ 2024 کی Simplex اصلاح نے deed پر لائسنس کی جانچ ختم کر دی، لیکن CPCV کے لیے نہیں۔
• تصدیق کے بغیر معاہدہ غیر مؤثر ہے، اور اس کا سہارا صرف خریدار لے سکتا ہے، سوائے اس کے کہ یہ نقص خریدار کی وجہ سے ہو۔

آف پلان فروخت کے لیے اس کا مطلب ہے کہ تعمیر کے لائسنس کے بغیر کوئی CPCV نہیں۔ اگر ڈویلپر لائسنس ملنے سے پہلے رقم مانگے تو تصدیق کرنے والے کے پاس تصدیق کے لیے کچھ نہیں ہوتا۔

sinal (بیعانہ) اور معاہدے کی خلاف ورزی

• قانون کوئی رقم مقرر نہیں کرتا۔ دستخط کے وقت خریدار جو بھی رقم ادا کرے اسے sinal سمجھا جاتا ہے، جب تک معاہدے میں کچھ اور نہ لکھا ہو۔
• اگر خریدار پیچھے ہٹ جائے تو sinal ضائع ہو جاتا ہے۔
• اگر ڈویلپر معاہدہ توڑے تو خریدار دوگنا sinal مانگ سکتا ہے، یا عدالت سے specific performance (فروخت مکمل کرنے کا حکم) مانگ سکتا ہے۔ یہ حق پراپرٹی کے CPCV میں ختم نہیں کیا جا سکتا۔
• جب تک معاہدے میں نہ لکھا ہو کوئی اور معاوضہ واجب نہیں۔ Literacia Financeira قرض اور ویلیوایشن کے اخراجات کو ایسی چیزوں میں گنتا ہے جو معاہدے میں لکھنی چاہئیں۔

کوئی قانونی ضمانت نہیں: اس پر بات کریں

پرتگال میں کوئی عمومی قانون نہیں جو ڈویلپرز کو آف پلان ادائیگیوں کی ضمانت دینے پر مجبور کرے۔ اگر چابیاں دینے سے پہلے ڈویلپر دیوالیہ ہو جائے تو خریدار صرف ایک عام قرض خواہ ہوتا ہے، یونٹ پر اس کا کوئی خاص دعویٰ نہیں ہوتا۔ The Portugal News نے مئی 2026 میں مشورہ دیا کہ خریدار تصدیق کریں کہ منصوبہ مکمل نہ ہونے کی صورت میں بینک گارنٹی یا انشورنس ان کی ادائیگیوں کو تحفظ دیتی ہے۔

یہ مانگیں:

• خریدار کے نام پر بینک گارنٹی یا انشورنس بانڈ، جو بیعانے اور ہر قسط کا احاطہ کرے۔
• تعمیر کے مراحل سے جڑی ادائیگیاں، جو معاہدے میں طے ہوں، صرف کیلنڈر کی تاریخوں سے نہیں۔
• حوالگی کی تاریخ، محدود رعایتی مدت، اور تاخیر پر جرمانے۔ The Portugal News کے مطابق "تعمیر میں تاخیر کوئی غیر معمولی بات نہیں"۔
• اگر حوالگی آخری حتمی تاریخ (long-stop date) سے آگے چلی جائے تو ادا کی گئی تمام رقوم کی واپسی کے ساتھ معاہدہ ختم کرنے کا حق۔

وعدے کی رجسٹریشن

عام CPCV ڈویلپر کو صرف ذاتی طور پر پابند کرتا ہے۔ اگر وہ وہی یونٹ کسی اور کو بیچ دے تو خریدار کو دوگنا sinal ملتا ہے، گھر نہیں۔ Literacia Financeira بتاتا ہے کہ CPCV کو real effect (جائیداد پر مؤثر حق) دیا جا سکتا ہے: اس پر deed یا مستند دستاویز کے ذریعے واضح اعلان کے ساتھ دستخط ہوتے ہیں، پھر اسے لینڈ رجسٹری میں رجسٹر کیا جاتا ہے۔ بعد میں آنے والا خریدار پراپرٹی اس وعدے کے ساتھ ہی لیتا ہے۔ اس کی لاگت زیادہ ہے، اور Literacia Financeira کے مطابق یہ بنیادی طور پر لمبی مدت، نامکمل تعمیر، مقروض سیلر یا بڑے sinal کی صورت میں فائدہ مند ہے، جو زیادہ تر آف پلان ڈیلز پر صادق آتا ہے۔

deed سے پہلے چابیاں

CPCV کے ساتھ چابیاں حوالے کرنا ٹیکس کے لحاظ سے منتقلی سمجھا جاتا ہے، اس لیے IMT اسی وقت واجب ہو جاتا ہے۔ اس سے خریدار کو قبضہ برقرار رکھنے کا حق (right of retention) بھی ملتا ہے: اگر سیلر معاہدہ توڑے تو خریدار رقم واپس ملنے تک گھر میں رہ سکتا ہے، اور Literacia Financeira کے مطابق یہ حق سیلر کے بینک مارگیج سے بھی مقدم ہے۔ قبل از وقت رسائی غلطی سے نہ ہونے دیں۔

ادائیگی کا شیڈول

کوئی قانونی شیڈول نہیں۔ The Portugal News نے مئی 2026 میں عام ترتیب یوں بیان کی:

1. ریزرویشن: ایک چھوٹا بیعانہ یونٹ کو مارکیٹ سے ہٹا دیتا ہے۔
2. CPCV: بڑا بیعانہ، اکثر قیمت کا 10% سے 30%، اور معاہدے میں ادائیگی کا شیڈول، تکمیل کی تاریخ اور تاخیر کے جرمانے۔
3. تعمیر کے سنگ میل سے جڑی مرحلہ وار ادائیگیاں۔
4. Deed: عمارت مکمل ہونے پر باقی رقم ادا ہوتی ہے، اور ملکیت منتقل ہو جاتی ہے۔

حل شدہ مثال

یہ اعداد صرف وضاحت کے لیے ہیں۔ فیصلہ معاہدہ اور کوئی بھی ضمانت کرتی ہے۔

Lisbon میں اپارٹمنٹ، €500,000، ایسے خریدار نے خریدا جو خود اس میں رہے گا۔

مرحلہ	ادائیگی	اب تک ادا شدہ	گارنٹی کم از کم کور کرے
ریزرویشن	€10,000	€10,000	€10,000
CPCV (20% تک)	€90,000	€100,000	€100,000
ڈھانچہ مکمل (30% تک)	€50,000	€150,000	€150,000
Deed	€350,000	€500,000	گارنٹی ختم

deed پر خریدار 0.8% (€4,000) اسٹامپ ڈیوٹی اور IMT بھی ادا کرتا ہے، جو اس قیمت پر 2026 میں مستقل ذاتی رہائش کے لیے 8% کے marginal سلیب میں آتا ہے (PwC)۔ اگر خریدار غیر رہائشی ہو تو 25 مئی 2026 سے IMT یکساں 7.5% (€37,500) ہے، جب تک کوئی استثنیٰ لاگو نہ ہو۔ اگر خریدار کسی ضمانت کے بغیر deed سے پہلے €150,000 ادا کرے اور ڈویلپر ناکام ہو جائے تو یہ رقم دیوالیہ پن کی کارروائی میں ایک عام دعویٰ بن جاتی ہے۔

استعمال کا لائسنس، تکنیکی فائل اور نقائص کی جانچ (snagging)

• Licença de utilização۔ کونسل کا استعمال کا لائسنس تصدیق کرتا ہے کہ عمارت اپنے منظور شدہ منصوبے کے مطابق ہے اور رہائش کے قابل ہے۔ Decree-law 10/2024 کے بعد سے نئی تعمیرات ٹیکنیکل ڈائریکٹر کے بیان والے نوٹس کے تحت آتی ہیں، اور کونسل ایک ثبوتی دستاویز جاری کرتی ہے۔ اب یہ deed پر لازمی نہیں، لیکن حوالگی اور deed کو اس سے مشروط کریں۔ 1 اکتوبر 2026 سے deed میں لکھنا ضروری ہے کہ پراپرٹی کے پاس شہری منصوبہ بندی کا ٹائٹل ہے یا نہیں (Literacia Financeira)۔
• Ficha técnica da habitação۔ 30 مارچ 2004 کے بعد لائسنس یافتہ گھروں کے لیے ڈویلپر کو یہ تکنیکی فائل تیار کرنی ہوتی ہے، جس میں مواد، رقبے اور تنصیبات کی تفصیل ہو، اور اس کی ایک کاپی کونسل میں جمع کرانی ہوتی ہے۔ اب یہ deed پر لازمی نہیں، لیکن ذمہ داری برقرار ہے اور کچھ بینک اب بھی اسے مانگتے ہیں۔ حوالگی کے وقت اسے مانگیں۔
• انرجی سرٹیفکیٹ۔ نئی عمارت کے لیے یہ ضروری ہے، اور یہ گھر کو A+ سے F تک درجہ دیتا ہے (ComparaJá)۔
• Snagging (نقائص کی جانچ)۔ The Portugal News خبردار کرتا ہے کہ مکمل گھر نقشوں سے مختلف ہو سکتا ہے۔ deed سے پہلے نقشوں اور تفصیلات کے ساتھ گھر کا معائنہ کریں، اور مرمت کی آخری تاریخ کے ساتھ نقائص کی دستخط شدہ فہرست لیں۔

2026 میں نئے گھروں پر ٹیکس

Decree-law 97/2026، یعنی 2026 کا ہاؤسنگ ٹیکس پیکیج، نئے گھروں کی تعمیر پر VAT 1 جولائی 2026 سے (یا اختیاری طور پر 1 جنوری 2026 سے) 23% سے کم کر کے 6% کر دیتا ہے، جب وہ تقریباً €660,982 تک مستقل ذاتی رہائش کے طور پر بیچے جائیں یا معتدل کرائے پر دیے جائیں۔ جو خریدار ایسے گھر کو مستقل رہائش کے طور پر استعمال نہیں کرتا وہ اضافی 10% IMT ادا کرتا ہے۔ ڈویلپر سے تحریری طور پر پوچھیں کہ کیا منصوبہ کم شرح استعمال کر رہا ہے، اور خریدار کو بتائیں کہ اس کا گھر کے استعمال پر کیا اثر ہے۔

ہر خریداری پر خریدار یہ ادا کرتا ہے:

• deed پر IMT، 2026 کے سلیبز کے مطابق یا غیر رہائشیوں کے لیے یکساں 7.5%۔
• 0.8% اسٹامپ ڈیوٹی، اور پانچ سال یا اس سے زیادہ کے کسی بھی مارگیج کا 0.6%۔
• Deed اور رجسٹریشن، مثلاً Casa Pronta پر نقد €375 یا فنانسنگ کے ساتھ €700 (Literacia Financeira، ستمبر 2026)۔

نئی تعمیرات پر ایجنسی فیس عام طور پر ڈویلپر ادا کرتا ہے، عموماً 3% سے 5%، اور خریدار کوئی ثالثی فیس ادا نہیں کرتا (BoaVenda، ستمبر 2026)۔

Lisbon اور Algarve

• Q1 2026 میں پرتگال کی سب سے زیادہ درمیانی فروخت کی قیمت Lisbon میں تھی، €5,292 فی مربع میٹر (INE)۔ Parque das Nações بین الاقوامی خاندانوں میں مقبول ہے، اور Marvila اور Beato کا مشرقی دریائی کنارہ سابقہ صنعتی جگہوں کو نئی رہائش میں بدل رہا ہے۔
• 2025 میں غیر رہائشیوں کی خریداریوں میں Algarve کا حصہ 29.7% اور ان کی مالیت میں 42.4% تھا (INE، بحوالہ idealista)۔ Golden Triangle میں Engel & Völkers کے مطابق تقریباً 80% خریداریاں غیر ملکی کرتے ہیں (بحوالہ Postal، جولائی 2026)۔
• ہالیڈے رینٹلز: Decree-law 76/2024 کے بعد سے میونسپلٹیز نئی Alojamento Local رجسٹریشنز کو کنٹرول کرتی ہیں اور 60 دن کے اندر، یا محدود علاقوں (containment areas) میں 90 دن کے اندر، ان پر اعتراض کر سکتی ہیں۔ Lisbon کی مرکزی parishes اور Porto کا تاریخی مرکز محدود علاقوں میں ہیں۔ کرائے کے منافع کی بنیاد پر کوئی یونٹ بیچنے سے پہلے چیک کریں۔
• کرنسی کا خطرہ: The Portugal News کے مطابق جن خریداروں کی رقم یورو میں نہیں، انہیں تعمیر کی پوری مدت میں شرح مبادلہ کا خطرہ رہتا ہے۔
• کوئی ویزا نہیں: 7 اکتوبر 2023 سے پراپرٹی golden visa کے لیے اہل نہیں رہی۔

ڈویلپر اور منصوبے کے بارے میں کیا چیک کریں

• تعمیر کا لائسنس: نمبر، تاریخ اور وہ پلاٹ جس پر یہ لاگو ہے۔
• پلاٹ کا لینڈ رجسٹری سرٹیفکیٹ اور اس پر موجود کوئی بھی مارگیج۔
• ڈویلپر کا کمپنی ریکارڈ اور وقت پر مکمل کیے گئے منصوبوں کا ٹریک ریکارڈ۔
• ہر ادائیگی کے لیے خریدار کے نام پر بینک گارنٹی یا انشورنس بانڈ۔
• CPCV کے ساتھ منسلک تفصیلات اور نقشے۔
• حوالگی، رعایتی مدت، جرمانے اور معاہدہ ختم کرنے کی شقیں۔
• کیا منصوبہ 6% VAT کی شرح استعمال کر رہا ہے، اور اس کے ساتھ کون سی شرائط ہیں۔

خطرے کی علامات

• تعمیر کا لائسنس ملنے سے پہلے رقم کا مطالبہ۔
• تصدیق شدہ دستخطوں کے بغیر دستخط کیا گیا CPCV۔
• کوئی ضمانت نہیں، یا یہ وعدہ کہ ضمانت "بعد میں" آئے گی۔
• ایسے اکاؤنٹ میں ادائیگیاں جو ڈویلپر کا نہیں، یا کسی درمیانی شخص کو۔
• حوالگی کی تاریخ میں غیر معینہ توسیع۔
• استعمال کے لائسنس کے بغیر یا شہری منصوبہ بندی کے ٹائٹل کے ثبوت کے بغیر deed کی پیشکش۔
• ایسی مارکیٹنگ جو گولڈن ویزا یا یقینی کرائے کی آمدنی کا وعدہ کرے۔

پرتگال میں آف پلان فروخت کسی مخصوص قانون سے زیادہ معاہدے پر انحصار کرتی ہے، اور 2026 کے ٹیکس پیکیج نے نئے گھروں پر VAT اور IMT بدل دیے۔ یہ گائیڈ اوپر دی گئی تاریخ پر چیک کی گئی۔ یہ عمومی معلومات ہیں، قانونی یا ٹیکس مشورہ نہیں۔ CloserPass کا IMPIC، کسی ڈویلپر، بینک یا پرتگالی اتھارٹی سے کوئی تعلق نہیں۔

CloserPass پر پرتگال میں نوکریاں اور مزید گائیڈز تلاش کریں۔