قبرص میں ایک ڈیل شروع سے آخر تک

قبرص میں ایک سیل کئی ہاتھوں سے گزرتی ہے: آپ، خریدار کا وکیل، اکثر ایک بینک، Tax Department اور Department of Lands and Surveys (DLS)، یعنی لینڈ رجسٹری۔ آپ کی اہمیت یہ ہے کہ آپ ترتیب جانتے ہوں، سب کو وقت پر رکھیں اور یقینی بنائیں کہ VAT یا ٹرانسفر فیسوں سے کوئی حیران نہ ہو۔ یہ سبق ایک ری سیل کو قدم بہ قدم دکھاتا ہے، پھر یورو میں دو ڈیلز کا حساب کرتا ہے۔

کون کیا کرتا ہے

• آپ، ایجنٹ یا اسسٹنٹ: ایجنسی معاہدہ، مارکیٹنگ، وزٹس، آفر، کلائنٹ کی شناخت، رابطہ کاری۔
• خریدار کا وکیل: ٹائٹل اور پرمٹس چیک کرتا ہے، سیلز کنٹریکٹ تیار یا ریویو کرتا ہے، اسے DLS میں جمع کراتا ہے۔
• بینک: پراپرٹی کی ویلیوایشن کرتا ہے اور قرض منظور کرتا ہے۔
• Tax Department: VAT، 5% کم شرح کی درخواست، اور بیچنے والے کی ٹیکس کلیئرنس۔
• DLS: جمع شدہ کنٹریکٹ رکھتا ہے، پھر ٹرانسفر رجسٹر کرتا ہے اور ٹرانسفر فیس وصول کرتا ہے۔

ری سیل، مرحلہ وار

1. ایجنسی معاہدہ۔ تحریری، آپ کی فیس اور VAT کے ساتھ (سبق 4)۔
2. آفر اور ریزرویشن۔ بہت سے بیچنے والے وزٹس روکنے کے لیے ریزرویشن ڈپازٹ لیتے ہیں۔ ہمیں اس کے لیے کوئی خاص قانونی قاعدہ نہیں ملا۔ Danos & Associates (جون 2026) مشورہ دیتے ہیں کہ چیک کریں رقم کس کے پاس ہے، کیا یہ واپس ہو سکتی ہے، ریزرویشن کتنی دیر کی ہے اور اگر وکیل کی جانچ ناکام ہو تو کیا ہوگا۔
3. شناخت۔ رقم منتقل ہونے سے پہلے دونوں فریقین اور کسی بھی beneficial owner کی شناخت کریں (سبق 4)۔
4. جانچ۔ وکیل DLS سرچ سرٹیفکیٹ منگواتا ہے، مارگیجز، memos، prohibitions، رسائی، پلاننگ اور بلڈنگ پرمٹس اور certificate of approval چیک کرتا ہے۔
5. سیلز کنٹریکٹ۔ اس میں قیمت، ادائیگی کے مراحل، قبضہ، encumbrances، ضمانتیں، نادہندگی اور ٹرانسفر کی تاریخ طے ہوتی ہے۔
6. DLS میں جمع کرانا۔ نیچے دیکھیں۔
7. مارگیج کی منظوری۔ بینک تکمیل سے پہلے قرض منظور کرتا ہے۔
8. غیر EU خریدار کے لیے پرمٹ۔ جب خریدار غیر ملکی ہو تو DLS Cap. 109 کے تحت پرمٹ طلب کرتا ہے۔ Danos & Associates کہتے ہیں کہ اس کی درخواست عموماً کنٹریکٹ سائن ہونے کے بعد دی جاتی ہے۔
9. DLS میں ٹرانسفر۔ دونوں فریق دستاویزات جمع کراتے ہیں، خریدار ٹرانسفر فیس ادا کرتا ہے، ٹائٹل منتقل ہو جاتا ہے۔
10. آپ کی فیس۔ article 20 کے تحت یہ سیل کا معاہدہ طے ہونے پر واجب الادا ہوتی ہے، سوائے اس کے کہ آپ نے کچھ اور طے کیا ہو۔

اسٹامپ ڈیوٹی ختم ہو چکی ہے

2025 تک، سیلز کنٹریکٹ کو جمع کرانے سے پہلے اسٹامپ ڈیوٹی ادا کرنی پڑتی تھی۔ EY رپورٹ کرتا ہے کہ 31 دسمبر 2025 کو نافذ ٹیکس اصلاحات کے حصے کے طور پر اسٹامپ ڈیوٹی کا قانون 1 جنوری 2026 سے ختم کر دیا گیا۔ 2026 میں سائن ہونے والے کنٹریکٹ پر کوئی ڈیوٹی نہیں۔ DLS کے کچھ پرانے کتابچوں میں اب بھی اسٹامپنگ کا ذکر ہے، اور 2026 سے پہلے سائن ہونے والی دستاویزات اب بھی پرانے قواعد کے تحت آ سکتی ہیں۔

کنٹریکٹ DLS میں جمع کرائیں

یہ وہ مرحلہ ہے جو خریدار کو سب سے زیادہ تحفظ دیتا ہے۔ Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011 کے تحت سائن شدہ کنٹریکٹ دستخط کے چھ ماہ کے اندر ڈسٹرکٹ لینڈز آفس میں جمع کرایا جانا چاہیے۔ DLS کہتا ہے کہ یہ فوری طور پر کریں۔ جمع ہونے کے بعد:

• اسی پراپرٹی کے لیے کوئی دوسرا سیلز کنٹریکٹ جمع نہیں کرایا جا سکتا۔
• کنٹریکٹ پراپرٹی پر ایک چارج قائم کرتا ہے، جس کی ترجیح جمع کرانے کی تاریخ سے طے ہوتی ہے۔
• اگر بیچنے والا اپنی ذمہ داری پوری نہ کرے تو خریدار عدالت سے ٹرانسفر (specific performance) یا معاوضے کا حکم مانگ سکتا ہے۔
• اگر کوئی پرانا مارگیج ہو تو خریدار قرض میں اپنا حصہ براہِ راست قرض دہندہ کو ادا کر سکتا ہے، اور اگر قرض دہندہ پراپرٹی آزاد کرنے سے انکار کرے تو عدالت جا سکتا ہے۔

اگر آخری تاریخ گزر جائے تو Kleanthous & Platis (اگست 2026) وضاحت کرتے ہیں کہ کنٹریکٹ فریقین کے درمیان درست رہتا ہے، لیکن خریدار تیسرے فریقوں کے خلاف تحفظ کھو دیتا ہے اور specific performance عدالت کی صوابدید پر ہو جاتی ہے۔ عدالت تاخیر سے جمع کرانے کی اجازت دے سکتی ہے۔ DLS مزید کہتا ہے کہ اگر کنٹریکٹ چھ ماہ کے اندر جمع نہ ہوا ہو تو ٹرانسفر فیسیں 10% بڑھ جاتی ہیں۔

VAT یا ٹرانسفر فیسیں

پراپرٹی ڈیل پر یا تو VAT لگتا ہے یا ٹرانسفر فیسیں، دونوں پوری نہیں۔

نئی تعمیرات پر VAT لگتا ہے۔ معیاری شرح 19% ہے۔ 2023 کے قواعد کے تحت خریدار کے بنیادی گھر پر 5% کی شرح لاگو ہوتی ہے: پہلے 130 sqm پر 5% اگر ان کی قیمت €350,000 تک ہو، 190 sqm تک کے گھروں اور €475,000 تک کی ڈیلز کے لیے (سبق 5)۔ GK Law Firm بتاتی ہے کہ خریدار سائن کرنے کے بعد اور قبضہ لینے سے پہلے Tax For All کے ذریعے آن لائن درخواست جمع کراتا ہے۔

ٹرانسفر فیسیں (DLS، PwC، اگست 2026):

قیمت	شرح
€85,000 تک	3%
€85,001 سے €170,000	5%
€170,000 سے زیادہ	8%

• جب اسی سیل پر VAT وصول کیا گیا ہو تو کوئی ٹرانسفر فیس نہیں (DLS، VAT Department کا سرٹیفکیٹ طلب کرتا ہے)۔
• جب خریداری VAT کے تابع نہ ہو تو 50% رعایت، جس میں زیادہ تر ری سیلز آتی ہیں۔
• فیس قیمت پر لگتی ہے، یا مارکیٹ ویلیو پر اگر DLS Director اعلان شدہ قیمت کو بہت کم سمجھے۔

بیچنے والے پر 20% کا capital gains tax واجب ہو سکتا ہے۔ 1 جنوری 2026 سے تاحیات استثنیٰ بنیادی رہائش کے لیے €150,000 (شرائط لاگو) اور دیگر فروخت کے لیے €30,000 ہو گئے (PwC)۔ ٹرانسفر سے پہلے بیچنے والے کو ٹیکس کلیئرنس (فارم N313) درکار ہے۔

عملی مثال 1: Larnaca میں ری سیل فلیٹ

ایک خریدار ری سیل فلیٹ کے لیے €250,000 ادا کرتا ہے، بغیر VAT کے، مارگیج کے ساتھ، اپنے بنیادی گھر کے طور پر۔ آپ کا ایجنسی معاہدہ کہتا ہے 3% جمع VAT، جو بیچنے والا ادا کرے گا۔

آئٹم	حساب	رقم
رعایت سے پہلے ٹرانسفر فیس	85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%	€13,200
50% رعایت کے بعد ٹرانسفر فیس	13,200 x 50%	€6,600
اسٹامپ ڈیوٹی	2026 میں ختم	€0
80% loan to value پر اپنے فنڈز	250,000 x 20%	€50,000
ایجنسی فیس، فروخت کنندہ ادا کرتا ہے	250,000 x 3%	€7,500
فیس پر VAT	7,500 x 19%	€1,425
کونسل کو آپ کی ایجنسی کی ادائیگی	250,000 x 2/10,000	€50

فیس کیسے بنتی ہے: پہلے €85,000 پر €2,550، اگلے €85,000 پر €4,250، اور آخری €80,000 پر €6,400۔

80% کا عدد Central Bank of Cyprus کی بنیادی رہائش کی حد سے آتا ہے (دیگر پراپرٹی کے لیے 70%)، جیسا کہ 2021 میں نوٹیفائی کیا گیا۔ بینک کی موجودہ آفر چیک کریں، اور اس کی اپنی فیسیں اور PwC کی بتائی ہوئی 1% مارگیج رجسٹریشن فیس شامل کریں۔

عملی مثال 2: Limassol میں نیا فلیٹ

ایک خریدار ڈویلپر سے 110 sqm کے نئے فلیٹ کے لیے €300,000 ادا کرتا ہے، اپنے بنیادی گھر کے طور پر۔ GK Law Firm بھی یہی مثال استعمال کرتی ہے۔

آئٹم	5% شرح (بنیادی گھر)	19% شرح
VAT	€15,000	€57,000
ٹرانسفر فیس	€0 (VAT وصول کیا گیا)	€0 (VAT وصول کیا گیا)

€42,000 کا یہی فرق ہے جس کی وجہ سے آپ پہلے ہی دن خریدار کے ارادوں کے بارے میں پوچھتے ہیں۔ اگر خریدار 10 سال کے اندر فلیٹ بیچ دے یا کرائے پر دے تو اسے 30 دن کے اندر Tax Department کو بتانا ہوگا اور باقی سالوں کا فرق واپس ادا کرنا ہوگا۔

ٹائٹل ڈیڈز اور ٹرانسفر

اگر الگ ٹائٹل ڈیڈ موجود ہو تو جانچ کے فوراً بعد ٹرانسفر ہو سکتا ہے۔ فریقین ڈسٹرکٹ لینڈز آفس میں یہ جمع کراتے ہیں: ٹرانسفر کا ڈیکلریشن (فارم N270)، بیچنے والے کی ٹیکس کلیئرنس N313، میونسپل، سیوریج اور پانی کے سرٹیفکیٹس، شناختی دستاویزات کی کاپیاں، اور اگر پراپرٹی مارگیج ہو تو مارگیجی کی رضامندی۔ اس کے بعد DLS اپائنٹمنٹ دیتا ہے۔

اگر ٹائٹل ابھی موجود نہ ہو، جو نئے اور آف پلان گھروں کے لیے عام ہے، تو جمع شدہ کنٹریکٹ اس وقت تک خریدار کا تحفظ ہے جب تک ڈویلپر عمارت کا certificate of approval اور الگ ٹائٹلز حاصل نہ کر لے۔ 2024 کے Interior Ministry کے اعداد دکھاتے ہیں کہ 2015 کے ایک قانون کے تحت “trapped buyer” کی 21,495 درخواستیں آئیں، اور 11,158 کیسز میں ٹائٹل منتقل ہوئے۔ ہر ڈویلپر سے پوچھیں کہ کیا زمین مارگیج ہے اور ٹائٹلز کب متوقع ہیں۔

آف پلان اور نئی تعمیرات

آف پلان خریداری کے لیے کنٹریکٹ مرحلہ وار ادائیگیاں طے کرتا ہے۔ یقینی بنائیں کہ خریدار کا وکیل:

• کنٹریکٹ فوراً DLS میں جمع کرائے۔
• پلاننگ اور بلڈنگ پرمٹس چیک کرے۔
• تصدیق کرے کہ ڈویلپر نے یونٹ کا value ratio DLS میں جمع کرایا ہے، جو زمین پر کسی بھی مارگیج میں خریدار کا حصہ طے کرتا ہے۔
• اگر خریدار اہل ہو تو 5% VAT کی درخواست وقت پر جمع کرائے۔

ٹیکس، فیسیں اور قرض کے قواعد بدلتے رہتے ہیں، اس لیے کوئی قدم اٹھانے سے پہلے سرکاری ذریعہ چیک کریں۔ سیلز ٹریننگ کے ساتھ پریکٹس کریں۔

یہ سبق عمومی معلومات ہے، قانونی یا ٹیکس مشورہ نہیں۔