فرانس میں ایک ڈیل شروع سے آخر تک

فرانس میں ایک فروخت کئی ہاتھوں سے گزرتی ہے: آپ، فروخت کنندہ، خریدار، عموماً ایک بینک، اور notaire، وہ سرکاری افسر جو حتمی deed تیار کرتا ہے اور ٹیکس وصول کرتا ہے۔ آپ کی اہمیت ترتیب جاننے، سب کو وقت پر رکھنے اور یہ یقینی بنانے میں ہے کہ اخراجات سے کوئی حیران نہ ہو۔ یہ سبق پہلے ایک ری سیل، پھر ایک نئی تعمیر کو دیکھتا ہے، اور یورو میں حساب کرتا ہے۔

کون کیا کرتا ہے

• آپ، négociateur یا agent commercial: کارڈ ہولڈر کے mandate کے تحت، مارکیٹنگ، وزٹس، آفرز، notaire کے لیے فائل، رابطہ کاری۔
• کارڈ ہولڈر: mandate پر دستخط کرتا ہے، فیس کی انوائس جاری کرتا ہے اور، اگر اس کے پاس ضمانت ہو، تو فنڈز رکھ سکتا ہے۔
• notaire: ٹائٹل اور فائل چیک کرتا ہے، کہا جائے تو compromis تیار یا وصول کرتا ہے، acte authentique پر دستخط کرتا ہے اور ٹیکس ریاست کو ادا کرتا ہے۔
• بینک یا بروکر: قرض منظور کرتا ہے۔

ری سیل، مرحلہ وار

1. Mandate۔ دستخط شدہ اور registre des mandats میں درج، فیس TTC اور ادا کرنے والے کے ساتھ (سبق 4)۔
2. وزٹس اور آفر۔ خریدار تحریری آفر دیتا ہے۔ چیک کریں کہ قیمت اور فیس کی بنیاد واضح ہیں۔
3. Diagnostics اور دستاویزات۔ فروخت کنندہ تکنیکی diagnostics فراہم کرتا ہے، بشمول DPE، اور فلیٹ کی صورت میں عمارت کی دستاویزات۔
4. Compromis یا promesse de vente۔ pre-contract قیمت، شرائط، deed کی تاریخ اور کوئی ڈپازٹ طے کرتا ہے۔ اس پر نجی طور پر، ایجنسی میں، یا notaire کے سامنے دستخط ہو سکتے ہیں۔
5. 10 دن کی دستبرداری کی مدت۔ نیچے دیکھیں۔
6. قرض کی منظوری۔ بینک deed سے پہلے قرض منظور کرتا ہے۔
7. Acte authentique۔ notaire کے سامنے دستخط ہوتی ہے، جو رقم وصول کرتا ہے اور ٹرانسفر ٹیکس ادا کرتا ہے۔ خریدار مالک بن جاتا ہے۔
8. آپ کی فیس۔ صرف اس صورت میں لی جاتی ہے جب فروخت حقیقت میں ہو جائے۔ فروخت کے بغیر فیس لینے والی شق غیر قانونی ہے (DGCCRF)۔

10 دن کی دستبرداری کی مدت

یہ خریدار کی حفاظت کرتی ہے، اور آپ کو یہ زبانی یاد ہونی چاہیے۔ Notaires de France کے مطابق:

• یہ Code de la construction et de l’habitation کے article L.271-1 کے تحت رہائشی پراپرٹی کے غیر پیشہ ور خریدار پر لاگو ہوتی ہے۔
• یہ 10 کیلنڈر دن کی ہوتی ہے۔
• یہ دستخط شدہ compromis کی اطلاع دینے والے رجسٹرڈ خط کی پہلی پیشکش کے اگلے دن سے شروع ہوتی ہے، یا اگر compromis پر notaire کے سامنے دستخط ہوئے ہوں تو دستخط کے اگلے دن سے۔
• خریدار رجسٹرڈ خط کے ذریعے، کوئی وجہ بتائے بغیر اور بغیر جرمانے کے، دستبردار ہوتا ہے۔
• کوئی بھی ڈپازٹ 21 دن کے اندر واپس کیا جاتا ہے۔

اس لیے دستخط شدہ compromis دس دن تک پکی ڈیل نہیں۔ مدت گزرنے سے پہلے فروخت کنندہ کو “یہ بک گیا” نہ کہیں۔

2026 میں ٹرانسفر ٹیکس

خریدار انہیں frais de notaire کہتے ہیں، لیکن رقم کا زیادہ تر حصہ ریاست اور département کو ادا کیا جانے والا ٹرانسفر ٹیکس (DMTO) ہے۔ 2025 کے فنانس قانون نے départements کو 1 اپریل 2025 سے 31 مارچ 2028 تک اپنا حصہ 4.50% سے 5.00% تک بڑھانے کی اجازت دی۔ MesFraisNotaire، 1 جون 2026 کی DGFiP جدول سے چیک کر کے، یہ دیتا ہے:

صورتحال	ری سیل پر کل DMTO
89 départements جنہوں نے شرح بڑھائی، بشمول پیرس (75)، Rhône (69) اور Gironde (33)	6.31% (اکثر 6.32% تک راؤنڈ کیا جاتا ہے)
11 départements جن میں اضافہ نہیں ہوا، بشمول Alpes-Maritimes (06)	5.81%
شرح بڑھانے والے département میں اہل پہلی بار خریدار	5.81%

اسی سائٹ کا FAQ، Alpes-Maritimes کے بارے میں متضاد ہے، اس لیے بتانے سے پہلے DGFiP جدول چیک کریں۔

MesFraisNotaire کی مثالوں میں ری سیل پر خریدار کے تمام اخراجات، ٹیکس اور notaire کی فیس اور اخراجات، قیمت کا تقریباً 7.2% سے 7.8% بنے۔

حل شدہ مثال 1: پیرس میں ری سیل فلیٹ

ایک خریدار پیرس میں ری سیل فلیٹ کے لیے €250,000 ادا کرتا ہے۔ MesFraisNotaire کے مطابق خریدار کے کل اخراجات کا تخمینہ: 7.81%، یعنی تقریباً €19,525۔ ایجنسی فیس mandate کے لحاظ سے اس کے علاوہ ہے یا قیمت میں شامل ہے۔

اگر mandate فروخت کنندہ پر 5% TTC فیس ڈالتا ہے، تو ایجنسی فروخت کنندہ کو €12,500 TTC کی انوائس بھیجتی ہے، اور خریدار کے اخراجات €250,000 پر حساب ہوتے ہیں۔

حل شدہ مثال 2: ادا کرنے والا بدلنے سے ٹیکس بدلتا ہے

Lyon کا ایک فروخت کنندہ €400,000 خالص چاہتا ہے۔ فیس €20,000 TTC ہے۔

آپشن	deed میں قیمت	6.31% پر DMTO
فروخت کنندہ فیس ادا کرے	€420,000	€26,502
خریدار فیس ادا کرے	€400,000 (اور €20,000 فیس)	€25,240

جب خریدار ادا کرے، تو ٹرانسفر ٹیکس فروخت کنندہ کی خالص قیمت پر لگتا ہے، جس سے یہاں تقریباً €1,262 کی بچت ہوتی ہے۔ Agence Immobilière France اس اثر کا ذکر کرتا ہے، اور اندازہ لگاتا ہے کہ تقریباً 70% mandates اب بھی فیس فروخت کنندہ پر ڈالتے ہیں۔

حل شدہ مثال 3: Côte d’Azur پر ری سیل

ایک خریدار Alpes-Maritimes میں فلیٹ کے لیے €340,000 ادا کرتا ہے، جہاں DMTO 5.81% پر رہا۔ MesFraisNotaire کے مطابق خریدار کے کل اخراجات کا تخمینہ: 7.19%، تقریباً €24,446۔

نئی تعمیر: VEFA

آف پلان خریداری کے لیے مراحل بدل جاتے ہیں:

1. Contrat de réservation۔ خریدار یونٹ reserve کرتا ہے اور ڈپازٹ ادا کر سکتا ہے، جس کی قانونی حد ہے: 5% اگر فروخت ایک سال کے اندر دستخط ہونی ہو، دو سال کے اندر 2%، اس سے آگے کچھ نہیں (Le Mag Juridique؛ زیادہ تر متون یہ قواعد Code کے articles R.261-28 سے R.261-31 میں رکھتے ہیں، اس لیے نمبر چیک کریں)۔
2. notaire کے سامنے VEFA میں Acte de vente۔
3. مرحلہ وار ادائیگیاں، جو article R.261-14 سے محدود ہیں: بنیادوں پر زیادہ سے زیادہ 35%، عمارت واٹر ٹائٹ (hors d’eau) ہونے پر 70%، تکمیل پر 95%، اور آخری 5% حوالگی پر، جو نقائص درج ہونے کی صورت میں escrow میں رکھے جا سکتے ہیں۔ تاخیر سے ادائیگی کے جرمانے کی حد 1% ماہانہ ہے۔
4. حوالگی اور reservations کی فہرست۔

مثال: Bordeaux میں €400,000 کا نیا فلیٹ، فروخت ایک سال کے اندر دستخط۔

مرحلہ	کل زیادہ سے زیادہ ادائیگی	جس میں سے اس مرحلے پر
Reservation ڈپازٹ (5%)	€20,000	€20,000
بنیادیں (35%)	€140,000	€120,000
واٹر ٹائٹ (70%)	€280,000	€140,000
تکمیل (95%)	€380,000	€100,000
حوالگی (100%)	€400,000	€20,000

ڈپازٹ قیمت میں شمار ہوتا ہے۔ ہر رہائشی VEFA کے لیے بینک، انشورر یا گارنٹی کمپنی سے garantie financière d’achèvement (GFA) بھی درکار ہے، جو یقینی بناتی ہے کہ ڈیولپر کے ناکام ہونے پر عمارت مکمل ہو (Homunity)۔ نئے گھر کی پہلی فروخت پر خریدار کے اخراجات عموماً ری سیل سے بہت کم بتائے جاتے ہیں، لیکن ہم نے اس کورس کے لیے شرح کی تصدیق نہیں کی، اس لیے ری سیل کے اعداد بتانے کے بجائے notaire سے تخمینہ طلب کریں۔

فروخت کنندہ کی طرف: کیپیٹل گین

غیر رہائشی فروخت کنندگان اکثر پوچھتے ہیں کہ انہیں کتنا ادا کرنا ہوگا۔ David Notaires قواعد بتاتا ہے:

• منافع پر 19% انکم ٹیکس، ساتھ میں 17.2% سوشل لیویز، یا EEA یا سوئس سوشل سیکیورٹی اسکیم سے وابستہ فروخت کنندگان کے لیے صرف 7.5%۔
• €50,000 سے زیادہ کے منافع پر 2% سے 6% کا اضافی ٹیکس۔
• چھٹے سال سے ملکیت کی مدت کی رعایتیں: 22 سال بعد کوئی انکم ٹیکس نہیں، 30 سال بعد کوئی سوشل لیویز نہیں۔
• fiscal representative درکار ہے اگر فروخت کنندہ EEA سے باہر رہتا ہو، قیمت €150,000 سے زیادہ ہو اور پراپرٹی 30 سال سے کم رکھی گئی ہو۔

فرنشڈ کرایہ داری۔ 15 فروری 2025 سے ہونے والی فروخت پر، LMNP real regime کے تحت لی گئی depreciation منافع کے حساب میں واپس جوڑی جاتی ہے (NBE Avocats)۔ فرنشڈ کرائے پر دینے والے سرمایہ کاروں کو فروخت سے پہلے اپنے اکاؤنٹنٹ سے پوچھنا چاہیے۔

مارگیج

اکتوبر 2026 میں بروکرز کی اوسط شرحیں 15 سال پر 3.50%، 20 سال پر 3.66% اور 25 سال پر 3.75% تھیں (PAP.fr)۔ اپنے خریداروں کو جلد، آفر دینے سے پہلے، کسی بروکر سے ملوائیں۔

ٹیکس، فیس اور شرحیں بدلتی رہتی ہیں، اس لیے کوئی قدم اٹھانے سے پہلے سرکاری ذریعہ چیک کریں۔ سیلز کی تربیت کے ساتھ مشق کریں۔

یہ سبق عمومی معلومات ہے، قانونی یا ٹیکس مشورہ نہیں۔