مراکش میں پراپرٹی کی ایک ڈیل شروع سے آخر تک

مراکش کی ڈیل میں بہت سے نئے لوگوں کی توقع سے زیادہ افراد شامل ہوتے ہیں: آپ، نوٹری یا adouls، ٹیکس آفس، لینڈ رجسٹری، بینک اور نئے گھروں کے لیے ڈیولپر۔ مراحل کی ترتیب جاننے سے آپ کلائنٹ کی پُرسکون رہنمائی کر سکتے ہیں اور مسائل جلد پکڑ سکتے ہیں۔

کون کیا کرتا ہے

• آپ، ایجنٹ۔ خریدار یا پراپرٹی تلاش کریں، مینڈیٹ اور دورے کی رسیدوں پر دستخط کرائیں، مذاکرات کریں، دستاویزات جمع کریں، اور سب کو وقت پر رکھیں۔
• نوٹری یا دو adouls۔ 16 July 2026 (Law 41.25) سے صرف یہی فروخت کی ڈیڈ، فروخت کا وعدہ اور آف پلان ابتدائی معاہدہ تیار کر سکتے ہیں۔
• ٹیکس آفس (DGI)۔ خریدار سے رجسٹریشن ڈیوٹی اور فروخت کنندہ سے منافع ٹیکس (TPI) وصول کرتا ہے۔
• لینڈ رجسٹری (conservation foncière، ANCFCC کا حصہ)۔ زمین کے ٹائٹل پر فروخت درج کرتی ہے۔ جب ٹائٹل پر خریدار کا نام آ جائے تو ملکیت محفوظ ہو جاتی ہے۔
• بینک۔ خریدار کو قرض دیتا ہے اور غیر رہائشیوں کے لیے ثبوت کے ساتھ غیر ملکی کرنسی کو درہم میں تبدیل کرتا ہے۔
• آف پلان کے لیے ڈیولپر: یونٹ فروخت کرتا ہے، ضمانت فراہم کرتا ہے اور عمارت حوالے کرتا ہے۔

ری سیل، مرحلہ وار

1. پیشکش اور جانچ۔ قیمت طے کریں۔ ٹائٹل نمبر اور لینڈ رجسٹری کا تازہ سرٹیفکیٹ مانگیں۔ فروخت کنندہ کی شناخت، رہن اور بوجھ چیک کریں۔ اگر پراپرٹی melkia ہے (گواہوں پر مبنی adoul ڈیڈ) تو خریدار کو خبردار کریں: کوئی مرکزی رجسٹر نہیں، اور ٹائٹل بنوانے میں 12 سے 36 ماہ لگ سکتے ہیں (Lesmre)۔
2. فروخت کا وعدہ (compromis)۔ نوٹری یا adouls کے سامنے دستخط ہوتے ہیں۔ یہ قیمت، ڈپازٹ، قرض کی کوئی شرط اور حتمی ڈیڈ کی تاریخ طے کرتا ہے۔
3. ڈپازٹ۔ نوٹری کو ادا کیا جاتا ہے۔ نوٹریز کو ادا کی گئی رقوم CDG کے ڈپازٹ اکاؤنٹس میں رکھی جاتی ہیں، فروخت کنندہ کے اکاؤنٹ میں نہیں۔
4. رقم کی فراہمی۔ خریدار بینک ٹرانسفر یا چیک سے ادائیگی کرتا ہے۔ غیر رہائشی مراکشی بینک کے ذریعے غیر ملکی کرنسی بھیجتا ہے اور ثبوت رکھتا ہے، جس سے مستقبل میں فروخت پر رقم باہر منتقل کی جا سکتی ہے (Office des Changes)۔
5. حتمی ڈیڈ۔ نوٹری کے سامنے دستخط ہوتے ہیں۔ اگر کوئی نمائندے کے ذریعے دستخط کرے تو پاور آف اٹارنی پہلے عدالت میں رجسٹر ہونی چاہیے۔
6. ڈیوٹیز اور رجسٹریشن۔ خریدار کی ڈیوٹیز ادا ہوتی ہیں، اور نوٹری فروخت conservation foncière میں جمع کراتا ہے، جو ٹائٹل اپ ڈیٹ کرتی ہے۔
7. فروخت کنندہ کا ٹیکس۔ فروخت کنندہ فروخت کے 30 دن کے اندر TPI کا اقرار نامہ جمع کراتا اور ادا کرتا ہے۔

آف پلان (VEFA) فروخت، مرحلہ وار

آف پلان فروخت Law 107-12 سے ترمیم شدہ Law 44-00 کے تحت ہوتی ہے:

1. بکنگ کا معاہدہ، صرف تعمیراتی پرمٹ موجود ہونے کے بعد۔ خریدار 5% ادا کرتا ہے اور ایک ماہ کے اندر دستبردار ہو سکتا ہے۔
2. ابتدائی معاہدہ، تعمیراتی پرمٹ حاصل ہونے کے بعد اجازت ہے (Art. 618-5)۔ July 2026 سے یہ نوٹری یا adouls کی مستند ڈیڈ ہونا چاہیے۔ خریدار 5% ادا کرتا ہے۔ ڈیولپر کو پیشگی رقوم کے لیے بینک یا انشورنس ضمانت دینی ہوگی۔
3. کام کا آغاز: 10%.
4. تعمیر کے مراحل (ڈھانچہ، فنشنگ، رہائش کا پرمٹ): مجموعی طور پر 60%، طے شدہ تقسیم کے مطابق۔
5. چابیاں اور حتمی ڈیڈ: 20%، پھر لینڈ رجسٹری میں رجسٹریشن۔

Finances News نے 2023 میں رپورٹ کیا کہ بہت سے ڈیولپرز اس کے بجائے ڈھیلی بکنگ پر فروخت کرتے ہیں۔ اگر کوئی پرمٹ نمبر، کوئی ضمانت اور کوئی نوٹری نہ ہو تو خریدار کو صاف بتائیں کہ وہ کون سا تحفظ چھوڑ رہے ہیں۔ دیکھیں مراکش میں آف پلان (VEFA) کیسے کام کرتا ہے۔

فیسیں اور ٹیکس

خریدار:

• رجسٹریشن ڈیوٹی: تعمیر شدہ پراپرٹی پر 4% (کم از کم MAD 1,000)، خالی زمین پر 5%، اہل سوشل ہاؤسنگ پر 3%۔
• لینڈ رجسٹری: قیمت کا 1.5% اور فی ٹائٹل MAD 100، کم از کم MAD 500 (ANCFCC ٹیرف)۔
• نوٹری: عموماً تقریباً 1% اور VAT۔ تحریری کوٹیشن مانگیں۔
• نقد سرچارج: 1 July 2026 سے MAD 300,000 سے زیادہ کی قیمت کے کسی بھی غیر قابل سراغ حصے پر اضافی 2%۔

فروخت کنندہ:

• TPI: خالص منافع کا 20%، کم از کم قیمتِ فروخت کا 3%۔ کم از کم پانچ سال رہائش والی بنیادی رہائش گاہ مستثنیٰ ہے، لیکن MAD 4 million سے زیادہ قیمت کے حصے پر 3% کم از کم پھر بھی لاگو ہوتا ہے۔

ایجنسی فیس: عموماً 2% سے 3%، اکثر 2.5%، جو اس نے ادا کرنی ہے جس نے اس پر دستخط کیے۔

MAD میں حل شدہ مثال

مثالی اعداد: Casablanca میں ٹائٹل والا ایک فلیٹ MAD 2,000,000 میں فروخت ہوتا ہے۔ فروخت کنندہ نے اسے MAD 1,500,000 میں خریدا تھا، یہ اس کی بنیادی رہائش گاہ نہیں، اور قابل قبول اخراجات کے بعد خالص قابل ٹیکس منافع MAD 400,000 ہے۔ فروخت کنندہ نے 2.5% مینڈیٹ پر دستخط کیے۔

آئٹم	حساب	MAD
رجسٹریشن ڈیوٹی (خریدار)	4% x 2,000,000	80,000
لینڈ رجسٹری (خریدار)	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
نوٹری (خریدار)	تقریباً 1% اور VAT	تقریباً 22,000 سے 24,000
سرٹیفکیٹس اور متفرق (خریدار)	گنجائش	تقریباً 2,000
قیمت کے علاوہ خریدار کا کل		تقریباً 134,000 سے 136,000
ایجنسی فیس (فروخت کنندہ)	2.5% x 2,000,000	50,000
TPI (فروخت کنندہ)	20% x 400,000 = 80,000 اور 3% x 2,000,000 = 60,000 میں سے زیادہ	80,000
فروخت کنندہ کے پاس رہتا ہے	2,000,000 منفی 50,000 منفی 80,000	1,870,000

خریدار کے اخراجات قیمت کے تقریباً 6.7% سے 6.8% بنتے ہیں، جو ReaConsult کے 2026 کے اندازے کے مطابق ہیں۔ اگر فروخت کنندہ پر رہن ہو تو وہ بھی 1,870,000 میں سے ادا ہوتا ہے۔

اہم نکات

• نوٹری یا adouls ہر اہم ڈیڈ تیار کرتے ہیں۔ آپ فائل تیار کرتے ہیں اور اسے آگے بڑھاتے رہتے ہیں۔
• ری سیل: جانچ، compromis، نوٹری کے پاس ڈپازٹ، بینک ادائیگی، حتمی ڈیڈ، لینڈ رجسٹری۔
• آف پلان: پہلے پرمٹ، پھر 5، 5، 10، 60 اور 20، ضمانت کے ساتھ۔
• خریدار قیمت کے علاوہ تقریباً 6.5% سے 7% ادا کرتے ہیں۔ فروخت کنندگان 30 دن کے اندر TPI ادا کرتے ہیں۔

مراکش کی مالیات کی تربیت اور آف پلان کی تربیت سے اعداد کی مشق کریں۔ غیر ملکی خریداروں کے لیے بطور غیر ملکی مراکش میں پراپرٹی خریدنا پڑھیں۔