پرتگال میں ایک ڈیل شروع سے آخر تک

پرتگال میں ایک فروخت کئی ہاتھوں سے گزرتی ہے: آپ، اکثر ایک وکیل یا solicitor، بینک، ٹیکس آفس، ایک notary یا Casa Pronta ڈیسک، اور لینڈ رجسٹری۔ آپ کی اہمیت ترتیب جاننے، سب کو وقت پر رکھنے اور یہ یقینی بنانے میں ہے کہ کسی کو ٹیکس کا بل حیران نہ کرے۔ یہ سبق ایک ری سیل (resale) کی پیروی کرتا ہے، پھر یورو میں ایک ڈیل کا حساب لگاتا ہے۔

کون کیا کرتا ہے

• آپ، کنسلٹنٹ: ثالثی کا معاہدہ، مارکیٹنگ، دورے، آفر، کلائنٹ کی شناخت، رابطہ کاری۔
• خریدار کا وکیل یا solicitor: کاغذات چیک کرتا ہے، CPCV تیار کرتا یا اس کا جائزہ لیتا ہے، deed بک کرتا ہے۔
• بینک: گھر کی قیمت لگاتا ہے اور mortgage منظور کرتا ہے۔
• ٹیکس آفس (Finanças): IMT اور اسٹامپ ڈیوٹی کی ادائیگی کی پرچیاں جاری کرتا ہے، جو خریدار deed سے پہلے ادا کرتا ہے۔
• Notary یا Casa Pronta: فروخت کا سرکاری عمل۔ Casa Pronta لینڈ رجسٹری کا ون اسٹاپ ڈیسک ہے۔
• لینڈ رجسٹری (conservatória do registo predial): نئے مالک اور کسی بھی mortgage کو درج کرتی ہے۔

ری سیل، مرحلہ وار

1. ثالثی کا معاہدہ۔ دستخط شدہ اور تحریری، فیس اور VAT کی شرح کے ساتھ (سبق 4)۔
2. آفر اور ریزرویشن۔ بہت سی ایجنسیاں دورے روکنے کے لیے ریزرویشن لیتی ہیں۔ ہمیں اس کے لیے کوئی خاص قانونی اصول نہیں ملا، اس لیے رقم، CPCV پر دستخط کی آخری تاریخ اور یہ کہ رقم قابلِ واپسی ہے یا نہیں، لکھ لیں۔
3. شناخت۔ IMPIC کے قواعد کے تحت CPCV سے پہلے دونوں فریقوں اور کسی بھی beneficial owner کی شناخت کریں (سبق 4)۔
4. جانچ۔ وکیل certidão permanente (مالک، mortgages، قرقیاں)، caderneta predial (ٹیکس ڈیٹا)، توانائی سرٹیفکیٹ اور ٹاؤن ہال کی لائسنس ہسٹری نکالتا ہے۔ 2024 سے deed کے وقت licença de utilização کی ضرورت نہیں (Montepio)، لیکن لائسنس نہ ہونا اب بھی mortgage روک سکتا ہے۔
5. CPCV اور sinal۔ نیچے دیکھیں۔
6. Mortgage کی منظوری۔ deed بک ہونے سے پہلے بینک قرض منظور کرتا ہے۔
7. IMT اور اسٹامپ ڈیوٹی۔ خریدار IMT فارم (Modelo 1) جمع کراتا ہے اور ادائیگی کرتا ہے، زیادہ سے زیادہ پرچی جاری ہونے کے اگلے کاروباری دن تک، ہمیشہ deed سے پہلے (Portal das Finanças)۔
8. Deed اور رجسٹریشن۔ کسی notary کے پاس، یا Casa Pronta میں جہاں فروخت اور رجسٹریشن ایک ہی نشست میں ہوتی ہیں۔
9. آپ کی فیس۔ ڈیل مکمل ہونے پر واجب ہوتی ہے، یا CPCV پر اگر آپ کے ثالثی کے معاہدے میں ایسا لکھا ہو (Law 15/2013، آرٹیکل 19)۔

CPCV اور sinal

contrato-promessa de compra e venda (CPCV) خریدنے اور بیچنے کا وعدہ (promissory contract) ہے۔ Montepio کی ستمبر 2026 کی گائیڈ وضاحت کرتی ہے:

• یہ تحریری ہوتا ہے اور دونوں فریق اس پر دستخط کرتے ہیں۔ قانون دستخطوں کی بالمشافہ تصدیق کا ذکر کرتا ہے، جسے فریقین معاہدے میں چھوڑ سکتے ہیں۔
• اس میں فریقین، پراپرٹی اور اس کے رجسٹری اور ٹیکس حوالہ جات، قیمت اور ادائیگی کی شرائط، sinal، deed کی آخری تاریخ، یہ کہ گھر ہر قسم کے بوجھ سے پاک فروخت ہو رہا ہے، اس کا شہری منصوبہ بندی کا لائسنس اور اس کا توانائی سرٹیفکیٹ درج ہونا چاہیے۔
• sinal (بیعانہ) آزادانہ طے کیا جاتا ہے، عموماً قیمت کا 10% سے 20%، اور deed کے وقت منہا ہو جاتا ہے۔
• دگنی واپسی کا اصول۔ Civil Code کے آرٹیکل 442 کے تحت، جو خریدار پیچھے ہٹ جائے وہ sinal کھو دیتا ہے۔ جو فروخت کنندہ پیچھے ہٹ جائے اسے یہ دگنا واپس کرنا ہوتا ہے۔ عدالت سے فروخت زبردستی مکمل کرانے کی درخواست بھی کی جا سکتی ہے (execução específica)۔

یقینی بنائیں کہ sinal بینک ٹرانسفر سے ادا ہو اور CPCV میں لکھا ہو۔

Mortgage

Banco de Portugal نے 1 اگست 2026 سے اپنی ہدایات سخت کر دیں (Dinheiro Vivo):

• Loan to value: مستقل رہائش کے لیے 90% تک، دیگر مقاصد کے لیے 80%۔
• قرض کی قسطیں (debt service): قرض لینے والے کی آمدنی کے 45% تک ادائیگیاں، جو پہلے 50% تھیں۔
• مدت: اگر سب سے بڑی عمر کا قرض لینے والا 35 سال یا اس سے کم ہو تو 40 سال تک، ورنہ 35 سال۔

اس لیے ایک رہائشی کو بھی عموماً قیمت کا کم از کم 10% نقد درکار ہوتا ہے، ساتھ میں ٹیکس اور فیسیں۔

2026 میں IMT اور اسٹامپ ڈیوٹی

خریدار IMT (ٹرانسفر ٹیکس) اور 0.8% کی اسٹامپ ڈیوٹی (imposto do selo) ادا کرتا ہے، دونوں IMT کی قابلِ ٹیکس قیمت پر (Portal das Finanças)۔ PwC کی 2026 کی ٹیکس گائیڈ پرتگال کے مین لینڈ کے لیے IMT سلیبز یہ بتاتی ہے:

قابلِ ٹیکس قیمت	مستقل رہائش (HPP)	دوسرا گھر یا کرایہ
€106,346 تک	0%	1%
€106,346 سے €145,470	2%	2%
€145,470 سے €198,347	5%	5%
€198,347 سے €330,539	7%	7%
€330,539 سے €660,982	8%	8%
€660,982 سے €1,150,853	یکساں 6%	یکساں 6%
€1,150,853 سے زیادہ	یکساں 7.5%	یکساں 7.5%

€660,982 تک کی شرحیں marginal ہیں: قیمت کے ہر حصے پر اس کی اپنی شرح سے ٹیکس لگتا ہے۔ اس سے اوپر پوری قیمت پر ایک ہی شرح لاگو ہوتی ہے۔ 35 سال یا اس سے کم عمر کے خریدار جو اپنا پہلا مستقل گھر خرید رہے ہوں انہیں €330,539 تک چھوٹ مل سکتی ہے (PwC)۔ Madeira اور Azores مختلف سلیبز استعمال کرتے ہیں، جنہیں ہم یہاں کور نہیں کرتے۔

غیر رہائشی۔ مئی 2026 کے آخر سے، Decree-law 97/2026 کے تحت، جو خریدار ٹیکس رہائشی نہیں وہ گھر پر 7.5% یکساں ادا کرتا ہے، بغیر سلیبز کے (Financial Options)۔ idealista کی رپورٹ کے مطابق ٹیکس آفس کی ستمبر 2026 کی ہدایات کہتی ہیں کہ جو خریدار پہلے رہائشی رہ چکا ہو وہ عام شرحیں ادا کرتا ہے، اور جو خریدار دو سال کے اندر رہائشی بن جائے وہ چھ مہینے کے اندر فرق واپس مانگ سکتا ہے۔ واپسی اس صورت میں بھی ممکن ہے اگر گھر چھ مہینے کے اندر معتدل کرایے پر (€2,300 ماہانہ تک) دیا جائے اور پہلے پانچ سال میں 36 مہینے کرایے پر رہے۔

حل شدہ مثال: Lisbon میں ایک فلیٹ

ایک جوڑا Lisbon میں €400,000 کا فلیٹ mortgage کے ساتھ اپنی مستقل رہائش کے طور پر خریدتا ہے۔ ثالثی کے معاہدے میں 5% جمع VAT لکھا ہے، جو فروخت کنندہ ادا کرتا ہے۔ sinal اور Casa Pronta کا انتخاب مثالیں ہیں۔

آئٹم	حساب	رقم
10% پر sinal (مثال)	400,000 x 10%	€40,000
90% LTV پر کم از کم اپنے فنڈز (sinal شامل ہے)	400,000 x 10%	€40,000
IMT، مستقل رہائش	0 + 782.48 + 2,643.85 + 9,253.44 + (69,461 x 8%)	€18,236.65
خریداری پر اسٹامپ ڈیوٹی	400,000 x 0.8%	€3,200
mortgage کے ساتھ Casa Pronta	مقررہ فیس (Kinvest)	€700
ایجنسی فیس، فروخت کنندہ ادا کرتا ہے	400,000 x 5%	€20,000
فیس پر VAT	20,000 x 23%	€4,600

IMT کا حساب کیسے بنتا ہے: پہلے €106,346 پر کچھ نہیں، پھر اگلے €39,124 پر 2%، €52,877 پر 5%، €132,192 پر 7% اور آخری €69,461 پر 8%۔

وہی فلیٹ، غیر رہائشی خریدار۔ 400,000 x 7.5% = €30,000 IMT، یعنی تقریباً €11,763 زیادہ۔ غیر ملکی کلائنٹس کو آفر دینے سے پہلے یہ دکھائیں۔ deed کے وقت کسی کو سرپرائز پسند نہیں۔

بینک اپنی فیسیں اور قرض پر ٹیکس شامل کرتا ہے۔ اس سے تحریری لاگت کی شیٹ مانگیں۔

Deed: notary یا Casa Pronta

Casa Pronta رجسٹری ڈیسک پر ایک ہی اپائنٹمنٹ میں فروخت اور لینڈ رجسٹریشن کر دیتا ہے۔ Kinvest کی اکتوبر 2026 کی گائیڈ کے مطابق مقررہ فیسیں ایک رجسٹریشن ایکٹ (نقد خریداری) کے ساتھ €375 اور ایک سے زیادہ (خریداری جمع mortgage) کے ساتھ €700 ہیں، اور ہر اضافی پراپرٹی پر €50۔ IMT اور اسٹامپ ڈیوٹی الگ ادا ہوتے ہیں۔ تمام دستاویزات تیار ہوں تو اکثر تقریباً پانچ کاروباری دنوں میں اپائنٹمنٹ مل جاتی ہے۔

Notary کے پاس فیس عمل کے مطابق ہوتی ہے۔ پھر notary یا وکیل رجسٹریشن جمع کراتا ہے۔ دونوں صورتوں میں خریدار تبھی محفوظ ہے جب خریداری رجسٹرڈ ہو جائے۔

آف پلان اور نئی تعمیرات

آف پلان خریداری میں CPCV بنیادی دستاویز ہے۔ Montepio مشورہ دیتا ہے کہ عمارت کی تفصیلات (specifications) اور تعمیراتی کام سے جڑی کوئی بھی شرط شامل کی جائے۔ 2026 میں دو باتوں پر نظر رکھیں:

• 6% VAT۔ Decree-law 97/2026 کچھ نئے گھروں کو 23% کے بجائے 6% VAT کے ساتھ تعمیر کرنے کی اجازت دیتا ہے، ان مستقل گھروں کے لیے جن کی قیمت €660,982 تک ہو۔ جو خریدار چھ مہینے میں منتقل نہ ہو اسے 10% IMT سرچارج دینا پڑتا ہے (ECO)۔
• مرحلہ وار ادائیگیاں۔ ہم تصدیق نہیں کر سکے کہ ڈیولپرز پر خریداروں کی مرحلہ وار ادائیگیوں کی ضمانت دینے کی کوئی عمومی قانونی ذمہ داری ہے، جیسی اسپین میں ہے۔ ڈیولپر سے پوچھیں کہ وہ کیا ضمانت دیتا ہے، اور خریدار کے وکیل سے اسے چیک کروائیں۔

ٹیکس کی شرحیں تاریخ اور رہائش کے مطابق بدلتی ہیں، اس لیے عمل کرنے سے پہلے سرکاری ذریعہ چیک کریں۔ سیلز ٹریننگ کے ساتھ مشق کریں۔

یہ سبق عمومی معلومات ہے، قانونی یا ٹیکس مشورہ نہیں۔