تھائی لینڈ میں روزمرہ کے قواعد جن پر آپ عمل کرتے ہیں

تھائی لینڈ میں ایجنٹس کا کوئی ایسا قانون نہیں جس میں ذمہ داریوں کی فہرست ہو، اس لیے روزانہ کے قواعد کئی جگہوں سے آتے ہیں: مالک کے ساتھ آپ کا کنٹریکٹ، Condominium Act، غیر ملکی رقم کے لیے بینک کاغذات، اینٹی منی لانڈرنگ ذمہ داریاں اور، اکتوبر 2026 سے، nominee ملکیت کے خلاف قومی مہم۔ زیادہ تر مسائل ایسی فیس سے آتے ہیں جو کسی نے لکھی نہیں، ایسے وعدے سے جس کی قانون حمایت نہیں کرتا، یا ایسی رقم سے جو غلط طریقے سے آئی۔ یہ سبق قواعد کو عادات میں بدلتا ہے۔

1. کمیشن تحریری طور پر طے کریں

تھائی لینڈ میں کوئی قانونی ڈیفالٹ شرح نہیں۔ FazWaz کے مطابق عام سیلز کمیشن قیمت کا 3% سے 5% ہے، جو بیچنے والا ادا کرتا ہے اور مانگی گئی قیمت میں شامل ہوتا ہے۔ چونکہ قانون میں کچھ بھی اس خلا کو پر نہیں کرتا، مالک کے ساتھ آپ کا تحریری معاہدہ ہی آپ کا واحد تحفظ ہے۔ اس میں یہ درج ہونا چاہیے:

• پراپرٹی اور ڈیل (فروخت یا کرایہ)۔
• کمیشن، فیصد یا رقم کے طور پر، اور کون ادا کرتا ہے۔
• یہ کب واجب ہے: سیل ایگریمنٹ پر، یا Department of Lands میں ٹرانسفر پر۔
• آیا مینڈیٹ ایکسکلوسیو ہے، اور کتنی مدت کے لیے۔
• دوسری ایجنسی کے ساتھ شیئر کی گئی ڈیل کیسے تقسیم ہوتی ہے۔

اپنا رول جانیں۔ اگر آپ غیر ملکی ہیں تو آپ مالکان سے معاہدے نہیں کرتے، یونٹس نہیں دکھاتے اور مذاکرات نہیں کرتے (سبق 2)۔ معاہدہ ایجنسی سائن کرتی ہے اور تھائی ساتھی اسے سنبھالتے ہیں۔ آپ کے پرمٹ کی جاب ڈسکرپشن آپ کے اصل کام سے میل کھانی چاہیے (Thaiger)۔

2. صرف وہی مشتہر کریں جس کی قانون اجازت دیتا ہے

تھائی پراپرٹی میں زیادہ تر شکایات کسی وعدے سے شروع ہوتی ہیں۔ یہ وہ وعدے ہیں جو کبھی نہیں کرنے چاہئیں:

• “99 سالہ لیز” یا “75% غیر ملکی کوٹہ”۔ جون 2024 میں کابینہ نے اصولی طور پر غیر ملکی کونڈو کوٹہ 75% تک بڑھانے اور لیز 99 سال تک کرنے پر اتفاق کیا، لیکن اس وقت کے وزیر داخلہ نے کہا کہ مسودہ تیار نہیں (The Nation، جون 2024)۔ جون 2026 تک ان میں سے کوئی قانون نہیں بنا تھا (Bektu)۔ یوں کہیں: 49% کوٹہ اور 30 سالہ لیز کی حد اب بھی لاگو ہیں۔
• “30+30+30” بطور گارنٹی۔ ان ڈھانچوں کی بہت مارکیٹنگ ہوتی ہے (Pattaya Mail، فروری 2026)، لیکن تجدیدیں صرف کنٹریکٹ کے وعدے ہیں۔ Bektu وضاحت کرتا ہے کہ عدالتیں عام طور پر صرف پہلی رجسٹرڈ 30 سالہ مدت نافذ کرتی ہیں۔ آپ تجدید کے آپشن کا ذکر کر سکتے ہیں۔ اسے کبھی 90 سال کے طور پر نہ بیچیں۔
• کوٹہ چیک کیے بغیر “فری ہولڈ”۔ غیر ملکی فری ہولڈ کونڈو ملکیت عمارت کے قابل فروخت فلور ایریا کے 49% تک محدود ہے۔ اس سے اوپر غیر ملکی صرف لیز لے سکتا ہے۔ کسی یونٹ کو غیر ملکی فری ہولڈ کے طور پر مشتہر کرنے سے پہلے چیک کریں کہ عمارت میں ابھی غیر ملکی کوٹے کی گنجائش ہے۔
• “Escrow-protected” جب ایسا نہ ہو۔ Escrow Act B.E. 2551 (2008) کے تحت escrow رضاکارانہ ہے اور صرف تب لاگو ہوتا ہے جب دونوں فریق لائسنس یافتہ escrow ایجنٹ استعمال کرنے پر متفق ہوں (Thailand Law Online)۔ زیادہ تر خریدار ڈیولپر کو براہ راست ادائیگی کرتے ہیں۔
• غیر ملکی کے نام پر زمین۔ غیر ملکی زمین کے مالک نہیں بن سکتے۔ زمین یا زمین والے گھر کو کبھی ایسی چیز کے طور پر مشتہر نہ کریں جس کا غیر ملکی خریدار براہ راست مالک بن سکے۔

3. معیاری کونڈو کنٹریکٹ کو جانیں

2008 میں شامل کیا گیا Condominium Act کا section 6/2 ڈیولپر کے ساتھ کونڈو سیل کنٹریکٹ کا Ministry of Interior کے معیاری فارم کے مطابق ہونا لازمی قرار دیتا ہے (Siam Legal)۔ غیر مطابق شرائط کالعدم ہیں، اور section 63 100,000 بھات جرمانہ مقرر کرتا ہے۔ خریدار کے لیے اہم تحفظات:

• ڈیولپر کو ٹرانسفر کی تاریخ بتانی اور 30 دن کا نوٹس دینا ہوگا۔
• تعمیر ایک سال سے زیادہ نہیں رک سکتی۔
• ڈھانچے کے لیے 5 سال اور دیگر حصوں کے لیے 2 سال کی نقائص کی ذمہ داری۔
• خریدار کنٹریکٹ کسی اور کو بغیر فیس کے منتقل کر سکتا ہے۔
• کم از کم 0.01% یومیہ کا تاخیر سے حوالگی کا جرمانہ، جس کی حد 10% ہے۔

جب خریدار آپ کو ایسا کنٹریکٹ دکھائے جو ان شرائط سے ہٹا ہوا ہو تو سائن کرنے سے پہلے اسے وکیل کے پاس بھیجیں۔

4. غیر ملکی رقم درست طریقے سے لائیں: FET فارم

جو غیر ملکی خریدار اپنے نام پر فری ہولڈ کونڈو چاہتا ہے اسے دکھانا ہوگا کہ رقم بیرون ملک سے آئی۔ Storm Real Estate Phuket (ستمبر 2026) وضاحت کرتی ہے:

• Foreign Exchange Transaction فارم (FET) وہ تھائی بینک جاری کرتا ہے جو رقم وصول کرتا ہے۔
• یہ عام طور پر USD 50,000 یا زیادہ کی ٹرانسفرز کے لیے درکار ہوتا ہے۔
• رقم ٹرانسفر سے پہلے، بیرون ملک سے وائر ہونی چاہیے، غیر ملکی کرنسی میں۔

Department of Lands یونٹ کو غیر ملکی کے نام پر رجسٹر کرتے وقت یہ فارم استعمال کرتا ہے۔ خریداروں کو پہلے دن بتائیں۔ غلط طریقے سے لائی گئی رقم غیر ملکی ٹرانسفر میں تاخیر کی روایتی وجہ ہے۔

5. اپنے کلائنٹ اور رقم کے ذریعے کو جانیں

Themis Partner اینٹی منی لانڈرنگ ذمہ داریوں کو ان قواعد میں شمار کرتا ہے جو ایجنسیوں پر لاگو ہوتے ہیں۔ اپنی ایجنسی سے اس کا تحریری طریقہ کار مانگیں، اور ہر فائل پر اس پر عمل کریں۔ روزمرہ کی مشق کے طور پر:

1. ہر خریدار اور بیچنے والے کی، اور کسی بھی کمپنی کے پیچھے اصل مالک کی شناخت کریں۔
2. رقم کو سمجھیں: یہ کہاں سے آتی ہے اور کیسے پہنچے گی۔
3. فیس صرف انوائس کے بدلے کمپنی کے اکاؤنٹ میں بینک ٹرانسفر سے لیں۔
4. اپنی ہر جانچ کا ریکارڈ رکھیں۔

2026 کا nominee کریک ڈاؤن خطرہ بڑھا دیتا ہے۔ 19 اکتوبر 2026 کو شروع ہونے والی قومی مہم 2 ملین بھات سے زیادہ کی خریداریوں یا 5 ملین بھات سے زیادہ تخمینہ شدہ مالیت والی خریداریوں پر اضافی جانچ لاتی ہے، اور غیر ملکیوں کے تھائی شریک حیات کو اپنی رقم کا ذریعہ ثابت کرنا ہوگا (Thai Examiner، اکتوبر 2026)۔ Leto حتمی مستفیدین کی تصدیق پر Department of Lands کے 15 مئی 2026 کے سرکلر کا بھی ذکر کرتی ہے۔ Land Office میں سوالات کی توقع رکھیں اور کلائنٹس کو ان کے لیے تیار کریں۔

زمین کی پابندی سے بچنے کے لیے کبھی nominee ڈھانچے، ٹائٹل پر کسی تھائی “دوست” یا کاغذی تھائی شیئر ہولڈرز والی کمپنی کا مشورہ نہ دیں۔ آپ اپنے کلائنٹ کی رقم اور اپنا کیریئر خطرے میں ڈالتے ہیں۔

لوگ کن چیزوں سے مشکل میں پڑتے ہیں

عمل	خطرہ
غیر ملکی کا یونٹس دکھانا یا مذاکرات کرنا	کارکن کے لیے جرمانہ، ملک بدری اور داخلے پر پابندی، آجر کے لیے جرمانہ (سبق 2)
کوئی تحریری کمیشن ایگریمنٹ نہیں	کوئی قانونی ڈیفالٹ نہیں جس کا سہارا لیا جائے، اور ادائیگی پر تنازع
99 سالہ لیز یا 75% کوٹہ بیچنا	ایسے حقوق کا وعدہ جو قانون میں موجود نہیں
30+30+30 کو گارنٹی شدہ کے طور پر بیچنا	عام طور پر صرف پہلے رجسٹرڈ 30 سال نافذ ہوتے ہیں
FET کے بغیر یا بھات میں بھیجی گئی رقم	فری ہولڈ ٹرانسفر جو غیر ملکی کے نام پر رجسٹر نہیں ہو سکتی
nominee کا مشورہ دینا	2026 کے کریک ڈاؤن کے تحت تحقیقات اور زمین ضبط ہونے کا امکان

آپ کی روزانہ عادات

• تحریری کمیشن ایگریمنٹ کے بغیر کوئی لسٹنگ نہیں۔
• کوئی ایسا اشتہار نہیں جو 49% کوٹے اور 30 سالہ لیز کی اجازت سے زیادہ کا وعدہ کرے۔
• شناخت اور رقم کے واضح ذریعے کے بغیر کوئی ریزرویشن نہیں۔
• ہر غیر ملکی خریدار کو کوئی بھی رقم بھیجنے سے پہلے FET کے بارے میں بتایا جائے۔
• نہ نقد، نہ nominees، کبھی نہیں۔

یہ قواعد بدلتے رہتے ہیں، اس لیے عمل کرنے سے پہلے سرکاری ذریعہ چیک کریں۔ ان کی مشق کلائنٹ اسکلز میں کریں۔

یہ سبق عمومی معلومات ہے، قانونی مشورہ نہیں۔ CloserPass تھائی لینڈ کے کسی سرکاری ادارے سے وابستہ نہیں۔