تھائی مارکیٹ کو جانیں: چار علاقے، غیر ملکی خریدار اور ملکیت کے قواعد

تھائی لینڈ ایک مارکیٹ نہیں۔ بنکاک کا شہری کونڈو، Jomtien کا سمندری منظر والا یونٹ، پھوکٹ کا پول ولا اور کوہ ساموئی کا پہاڑی گھر مختلف خریداروں کو، مختلف قیمتوں پر، ملکیت کے ایک جیسے سخت قواعد کے تحت متوجہ کرتے ہیں۔ جگہوں اور قواعد دونوں کو جاننا ہی کلائنٹس کو آپ پر اعتماد دلاتا ہے۔

بڑی تصویر

غیر ملکی خریداروں پر بہترین عوامی ڈیٹا Real Estate Information Center (REIC) سے آتا ہے، جو غیر ملکیوں کو منتقل ہونے والے کونڈو یونٹس گنتا ہے۔

• 2025: 14,899 یونٹس، 2.2% اضافہ، مالیت 60.92 ارب بھات، 10.7% کمی۔ غیر ملکیوں نے منتقل ہونے والے تمام کونڈو یونٹس کا 14.7% اور مالیت کا 25% لیا (Khaosod English، مارچ 2026)۔
• 2026 کی پہلی ششماہی: 6,533 یونٹس، 8.8% کمی، مالیت 28.267 ارب بھات، 1.5% کمی۔ یہ یونٹس کا 11.7% اور مالیت کا 21.7% ہے، فی یونٹ اوسطاً 4.3 ملین بھات اور 43.9 مربع میٹر (The Nation، ستمبر 2026)۔
• 2026 کی دوسری سہ ماہی: 3,292 یونٹس، 1.4% اضافہ، مالیت 14.803 ارب بھات، 20.2% اضافہ۔

صوبہ	غیر ملکی کونڈو یونٹس، 2025	مالیت، 2025	فی یونٹ اوسط (اخذ شدہ)
Bangkok	7,029	35.39 ارب بھات	تقریباً 5.0 ملین بھات
Chonburi (پٹایا)	4,164	11.59 ارب بھات	تقریباً 2.78 ملین بھات
Phuket	1,190	6.09 ارب بھات	تقریباً 5.1 ملین بھات

اوسط REIC کے مجموعی اعداد کی ہماری اپنی تقسیم ہے، شائع شدہ اعداد نہیں۔ حوالہ دیتے وقت یہ بتائیں۔

کون خریدتا ہے

2025 میں یونٹس کے لحاظ سے: چین 4,940 (12.9% کمی)، میانمار 1,968 (41.8% اضافہ) اور روس 1,172 (8.6% اضافہ) (Khaosod English)۔

2026 کی پہلی ششماہی میں مالیت کے لحاظ سے سرفہرست دس یہ تھے: چین، روس، میانمار، امریکہ، تائیوان، فرانس، برطانیہ، جرمنی، آسٹریلیا اور بھارت۔ امریکیوں نے سب سے زیادہ اوسط ادا کی، تقریباً 6.6 ملین بھات فی یونٹ (The Nation، ستمبر 2026)۔

ہر قومیت کا اپنا نقشہ ہے (The Nation، اگست 2026):

خریدار	2026 کی پہلی ششماہی، مالیت کے لحاظ سے	وہ کہاں خریدتے ہیں
چینی	6.874 ارب بھات، 27.7% کمی	بنکاک اور Chonburi
روسی	3.603 ارب بھات، 75.9% اضافہ	پھوکٹ اور Chonburi
میانمار	2.457 ارب بھات، 16.2% کمی	Bangkok

چار علاقے

بنکاک 2025 میں 7,029 یونٹس اور 35.39 ارب بھات کے ساتھ کہیں زیادہ بڑی غیر ملکی مارکیٹ ہے۔ چینی اور میانمار کے خریدار سب سے آگے ہیں۔ یہاں سب سے زیادہ ایجنسیاں، سب سے بڑی کنسلٹنسیز اور سب سے زیادہ مقابلہ متوقع رکھیں۔

پٹایا (Chonburi) یونٹس کے لحاظ سے دوسری مارکیٹ ہے۔ Pattaya Mail (فروری 2026) اسے تباہی کے بجائے ساختی طور پر زیادہ رسد بیان کرتا ہے، سب سے زیادہ Jomtien اور جنوبی ساحل پر، جہاں ڈیولپرز رعایتیں اور لچکدار ادائیگی کی شرائط استعمال کر رہے ہیں۔ میانمار کے خریدار طلب کا بنیادی نیا ذریعہ ہیں، جو اسکولوں، صحت کی سہولیات اور استحکام کے لیے منتقل ہو رہے ہیں۔ یونٹس بنکاک سے سستے ہیں، اوسطاً تقریباً 2.78 ملین بھات۔

پھوکٹ میں غیر ملکی خریدار بڑھ رہے ہیں اور ڈیولپرز کی سرگرمی کم ہو رہی ہے۔ Krungsri Research (اگست 2026) بتاتا ہے:

• 2025 میں غیر ملکی کونڈو ٹرانسفرز 18.3% بڑھ کر 1,190 یونٹس، جو جنوب کے تمام غیر ملکی کونڈو ٹرانسفرز کا 82.3% ہیں، اور 2026 کی پہلی سہ ماہی میں 52.2% اضافہ کے ساتھ 420 یونٹس۔
• لیکن 2025 میں نئے لانچز 52.6% کم ہو کر 7,205 یونٹس اور سیلز 61.1% کم ہو کر 5,374 یونٹس، اور 193.7 ارب بھات مالیت کے 14,008 غیر فروخت شدہ یونٹس۔
• ولاز کی اوسط قیمت 44.8 ملین بھات ہے، اور ولاز کی فروخت کی رفتار 1.8% ماہانہ رہ گئی، یعنی اسٹاک بیچنے میں تقریباً 50 ماہ۔
• بنیادی غیر ملکی خریدار: روسی، چینی، فرانسیسی، برطانوی اور امریکی۔ 2026 کی پیش گوئی: لانچز 4.2% کم اور سیلز 7.3% کم۔

کوہ ساموئی ولاز کا جزیرہ ہے۔ Samui Property Group، ایک ایجنسی، نے مئی 2026 میں، زیادہ تر جون 2025 کے C9 Hotelworks ڈیٹا کی بنیاد پر، یہ رپورٹ دی:

• 117 پروجیکٹس میں 2,882 یونٹس کی پرائمری مارکیٹ، مالیت 30.3 ارب بھات، جس میں 52% کونڈوز اور 48% ولاز ہیں۔
• کونڈو کی میڈین قیمت 88,500 بھات فی مربع میٹر اور تین بیڈروم ولا کی میڈین 14.9 ملین بھات۔
• Colliers کے حوالے سے، ولا ڈیلز میں 85% سے 90% غیر ملکی خریدار۔
• The White Lotus کے تیسرے سیزن کے بعد، جو Maenam میں فلمایا گیا اور 2025 میں نشر ہوا، زیادہ پوچھ گچھ، لیکن کوئی ناپا ہوا عدد نہیں۔

قواعد جو ہر ایجنٹ کو معلوم ہونے چاہئیں

49% کونڈو کوٹہ۔ Condominium Act B.E. 2522 (1979) کے تحت غیر ملکی کونڈو یونٹس کے فری ہولڈ مالک بن سکتے ہیں، لیکن غیر ملکی ملکیت والا رقبہ عمارت کے کل قابل فروخت فلور ایریا کے 49% سے زیادہ نہیں ہو سکتا۔ اس سے اوپر غیر ملکی صرف لیز لے سکتا ہے (Bektu، جون 2026)۔ 10,000 مربع میٹر قابل فروخت رقبے والی عمارت میں غیر ملکی زیادہ سے زیادہ 4,900 مربع میٹر کے مالک بن سکتے ہیں۔

زمین نہیں۔ غیر ملکی زمین کے مالک نہیں بن سکتے، اور Land Code section 97 کے تحت 49% سے زیادہ غیر ملکی سرمائے یا غیر ملکی شیئر ہولڈرز کی اکثریت والی کمپنی کو غیر ملکی سمجھا جاتا ہے (Leto)۔

30 سالہ لیز۔ سب سے طویل رجسٹرڈ رہائشی لیز 30 سال کی ہے۔ 30+30+30 جیسے تجدید کے وعدے صرف کنٹریکٹ کے ہیں، اور عدالتیں عام طور پر صرف پہلی رجسٹرڈ مدت نافذ کرتی ہیں (Bektu)۔

2024 کی تجاویز کبھی قانون نہیں بنیں۔ جون 2024 میں کابینہ نے اصولی طور پر 75% غیر ملکی کونڈو کوٹے اور 99 سالہ لیز پر اتفاق کیا، لیکن مسودہ تیار نہیں تھا (The Nation، جون 2024)۔ جون 2026 تک ان میں سے کوئی نافذ نہیں ہوا تھا (Bektu)۔ اکتوبر 2026 میں کلائنٹس کے لیے درست جملہ: 49% کوٹہ اور 30 سالہ لیز کی حد اب بھی لاگو ہیں۔

2026 کے آخر میں رجحان نرمی کا نہیں، سختی کا ہے۔ 19 اکتوبر 2026 کو وزیر اعظم نے nominee کے ذریعے زمین کی ملکیت کے خلاف ملک گیر کریک ڈاؤن شروع کیا، جس میں 2 ملین بھات سے زیادہ کی خریداریوں پر اضافی جانچ ہے (Thai Examiner، اکتوبر 2026؛ سبق 4)۔

آف پلان دو سطروں میں

زیادہ تر نئے کونڈوز Condominium Act کے معیاری کنٹریکٹ کے تحت آف پلان فروخت ہوتے ہیں، عام طور پر ڈیولپر کو براہ راست مرحلہ وار ادائیگی کے ساتھ، اور escrow صرف تب جب دونوں فریق متفق ہوں (سبق 6)۔ پھوکٹ اور پٹایا میں زیادہ رسد کا مطلب ہے کہ خریدار کے پاس مذاکرات کی گنجائش ہے، اور ڈیولپر کو چیک کرنا آپ کی ذمہ داری ہے۔

اپنا علاقہ کیسے سیکھیں

1. ایک علاقہ منتخب کریں اور اس کی گلیاں، ٹرانسپورٹ، اسکول، اسپتال اور نئے پروجیکٹس سیکھیں۔
2. پریس کے ذریعے REIC ڈیٹا پر نظر رکھیں، اور ہمیشہ اپنے ذریعے اور اس کی تاریخ کا نام لیں۔
3. اپنے خریداروں کی قومیتیں اور زبانیں سیکھیں: بنکاک میں چینی اور برمی، پھوکٹ میں روسی، پٹایا میں برمی اور روسی۔
4. ہر عمارت سے پوچھیں کہ کتنا غیر ملکی کوٹہ باقی ہے، اور ہر ڈیولپر سے اس کی ادائیگی کی شرائط اور ٹریک ریکارڈ کے بارے میں۔

قیمتیں اور قواعد تیزی سے بدلتے ہیں، اس لیے کوئی قدم اٹھانے سے پہلے سرکاری ذریعہ چیک کریں۔ CloserPass کیا کور کرتا ہے، اس کے لیے تھائی لینڈ کا صفحہ اور مارکیٹس دیکھیں۔

یہ سبق عمومی معلومات ہے، سرمایہ کاری کا مشورہ نہیں۔